Byggeprosjekt som ikke lar seg gjennomføre, forbehold i kontrakt trigget. Hvordan tolke kontrakten

[Evil-Duck]

Hei! veldig kort oppsummert gikk jeg inn i en kontrakt med husbygger helt i starten av året i tro om at tomteforhold skulle være avklart grunnet tidligere avtaler for tomten som dessverre hadde blitt foreldet. Etter en lang kamp med fylke, statsforvalter og kommune har dessverre statsforvalter overstyrt kommunestyret som ga meg løyve til å bygge på bakgrunn av LNF areal. Historien rundt dette er lang og kompleks men ikke relevant for problemstillingen min. 

Da statsforvalter har bestemt meg for at jeg ikke får bygge på tomta ser jeg meg nødt til å bryte kontrakt med byggfirma. Kontrakten som er skrevet er Standard Norge sin byggblankett 3425 lik denne jeg fant på nett : byggblankett-3425.pdf (boligprodusentene.no) 

Det som er skrevet i min kontrakt under forbehold er : 

Sitat

Partene tar forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse for byggearbeidene i samsvar med søknad innen 2024-08-01.  

Når kommunen ikke gir igangsettingstillatelse innen denne fristen grunnet klage fra statsforvalter vil jeg anta at dette trigger dette forbeholdet i kontrakten. Så da er spørsmålet, skal jeg betale det som står under 3.3 "vederlag dersom kontrakten ikke gjennomføres" som står beskrevet som 2% av vederlag inkludert merverdiavgift eller slipper en unna å betale noe grunnet forbeholdet blir trigget? Jeg hadde inntrykk av sistnevnte når kontrakten ble inngått men blir nå usikker da det som står om dette vederlaget er under samme seksjon som forbehold. Det er for meg da snakk om 96 440,-  som selvfølgelig er sure penger, men har jeg signert på en kontrakt som innebærer dette så får en bare bite det i seg å se på det som en dyr lærepenge.

Det er for info ingen konflikt med byggfirma (enda vertfall) jeg vil bare prøve å informere meg selv så godt som mulig før prosessen med å bryte kontrakten startes. 

 

[barfoo]

Det er vel ganske klart at du skal betale om kontrakta ikkje vert gjennomført slik eg les 3.3?

[Evil-Duck]

barfoo skrev (4 minutter siden):

Det er vel ganske klart at du skal betale om kontrakta ikkje vert gjennomført slik eg les 3.3?

Ja det er slik jeg og tolker det når jeg i etterpåklokskapens navn finleser kontrakten. Men tenkte å høre med noen av de smarter hoder her inne om det kunne være at jeg ikke tolket det riktig som ett siste magert håp. 

Endret 18. juli av Evil-Duck

[kremt]

Har du ankemuligheter på dette, eventuelt mot fylkesmannen? Eller har de gitt endelig avslag som ikke er forhandlingsbart. 

[Evil-Duck]

kremt skrev (5 minutter siden):

Har du ankemuligheter på dette, eventuelt mot fylkesmannen? Eller har de gitt endelig avslag som ikke er forhandlingsbart. 

Jeg har ingen ankemuligheter slik situasjonen står nå, det er en problemstilling som kommunestyret må ta opp, om de vil fortsette å stå på sitt opprinnelige vedtak som ga meg løyve til å splitte ut tomten og å bygge en enebolig der, eller om de vil ta klagen til statsforvalter til etterretning  hvorpå avgjørelsen hennes blir endelig og saken er lukket og ferdig. Om kommunestyret velger å stå på sitt opprinnelige vedtak så går saken til settestatsforvalter i ett annet fylke som så har 6 måneders behandlingstid på å vurdere å overstyre statsforvalter i fylket mitt. Da statsforvalter har jordvernsloven på sin side i denne saken og har skubd alle skjønnsvurderinger til sides å bare tolket loven bokstavelig så er det lite sansnylig at en settestatsfovalter kommer til å komme til en annen konklusjon. 

Det som gjør denne situasjonen veldig spesiell er at  fylket og kommunen har bygd ned enorme landbruksarealer tilhørende mine foreldre/besteforeldre med fylkesveier, kommuneveier, vann og kloakk rør og høyspenttraseer rundt 2000 års skiftet som har marginalisert landbruksareal og gjorde videre gårdsdrift ikke hensiktsmessig. Det ble i den settingen inngått avtaler mellom kommune og fylke om at min farfar på den tiden skulle få skille ut 2 boligtomter fra landbruksarealet mot at kommunen og fylket fikk rasere hele landbruksarealet. Min farfar er jo nå død og min far tok over eiendommen, det vi ikke var klar over før det var for sent var at de avtalene som ble skrevet for 20 år siden ikke lenger er gyldige da det måtte stadfestes med oppmålingsforetning innen 3 år fra avtalene var inngått som jo var nytt for alle i denne saken. 

En annen faktor er jo at jeg dessverre ikke er villig til å sette alle planer på pause i ett år til, første kommunestyremøte som kan vurdere om en skal gå videre med saken eller ikke er først langt uti september grunnet ferieavvikling og deretter tar det en tid før det blir oversendt settestatsforvalter, jeg har jo nå lært hvor sørpetregt alt slikt går. Så da er det beste alternativet mitt å begynt å se meg etter brukt bolig. 

[krikkert]

Man kan se dette som et forbehold. Man kan også se det som at du nå må avbestille.

Det følger av bustadoppføringslova §§ 52 til 54 at en forbruker kan avbestille boligbygging. Ved avbestilling kan man avtale avbestillingsgebyr eller normaltapserstatning, alternativt kan man følge lovens regler. 

Lovens regler er at entreprenøren har krav på betaling for arbeid som er utført, og dekning av økonomisk tap (herunder fortjenestetap). Hvis man har avtalt avbestillingsgebyr, som i NS3425, skal denne være i rimelig samsvar med det lovens hovedregel ville gitt av rettigheter. 

Loven har unntak fra reglene om plikt til å betale, i § 52 fjerde ledd (som også gjelder i avbestillingsgebyrtilfeller): 

Sitat

Skadebot etter tredje ledd kan likevel ikkje krevjast dersom avbestillinga kjem av at forbrukaren ikkje kan gjere seg nytte av arbeidet, yte nødvendig medverknad eller betale på grunn av ei hindring som ligg utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

I NS3425 er dette regulert i punkt 15. 

Du må nok forvente å måtte betale. Du kan argumentere for at den offentligrettslige behandlingen var en hindring som både lå utenfor din kontroll, som det ikke var rimelig å forvente at du regnet med, og at du heller ikke kunne unngått eller overvunnet følgende av den. Men det er en utfordrende argumentasjon å vinne frem med: du visste at det var LNF-areal og at du var avhengig av dispensasjon for å få bygge. 

[Evil-Duck]

krikkert skrev (19 minutter siden):

Man kan se dette som et forbehold. Man kan også se det som at du nå må avbestille.

Det følger av bustadoppføringslova §§ 52 til 54 at en forbruker kan avbestille boligbygging. Ved avbestilling kan man avtale avbestillingsgebyr eller normaltapserstatning, alternativt kan man følge lovens regler. 

Lovens regler er at entreprenøren har krav på betaling for arbeid som er utført, og dekning av økonomisk tap (herunder fortjenestetap). Hvis man har avtalt avbestillingsgebyr, som i NS3425, skal denne være i rimelig samsvar med det lovens hovedregel ville gitt av rettigheter. 

Loven har unntak fra reglene om plikt til å betale, i § 52 fjerde ledd (som også gjelder i avbestillingsgebyrtilfeller): 

I NS3425 er dette regulert i punkt 15. 

Du må nok forvente å måtte betale. Du kan argumentere for at den offentligrettslige behandlingen var en hindring som både lå utenfor din kontroll, som det ikke var rimelig å forvente at du regnet med, og at du heller ikke kunne unngått eller overvunnet følgende av den. Men det er en utfordrende argumentasjon å vinne frem med: du visste at det var LNF-areal og at du var avhengig av dispensasjon for å få bygge. 

Men da det i min kontrakt er beskrevet ett forbehold "Partene tar forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse for byggearbeidene i samsvar med søknad innen 2024-08-01." Nå gir ikke kommunen igangsettingstillatelse innen 1. August uavhengig av utfall rundt videre behandling i kommunestyret og hos settestatsforvalter, så da blir det vel satsen under punkt 3.3 (2% av vederlaget) som skal betales å ikke de 5% under punkt 15? 

[mobile999]

Evil-Duck skrev (1 time siden):

det vi ikke var klar over før det var for sent var at de avtalene som ble skrevet for 20 år siden ikke lenger er gyldige da det måtte stadfestes med oppmålingsforetning innen 3 år fra avtalene var inngått som jo var nytt for alle i denne saken.

Er dette riktig da? Hvorfor måtte det stadfestes med oppmålingsforretning innen 3 år? Var det meningen at din farfar skulle dele fra tomtene så raskt?

[krikkert]

Evil-Duck skrev (7 minutter siden):

Men da det i min kontrakt er beskrevet ett forbehold "Partene tar forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse for byggearbeidene i samsvar med søknad innen 2024-08-01." Nå gir ikke kommunen igangsettingstillatelse innen 1. August uavhengig av utfall rundt videre behandling i kommunestyret og hos settestatsforvalter, så da blir det vel satsen under punkt 3.3 (2% av vederlaget) som skal betales å ikke de 5% under punkt 15? 

Ja. Det står også under 15 at gebyret er 2 % i slike tilfeller. 

[Evil-Duck]

krikkert skrev (1 minutt siden):

Ja. Det står også under 15 at gebyret er 2 % i slike tilfeller. 

Takker for gode svar som alltid. Selv om du økte pulsen min noe der en liten stund 😅

[Evil-Duck]

mobile999 skrev (9 minutter siden):

Er dette riktig da? Hvorfor måtte det stadfestes med oppmålingsforretning innen 3 år? Var det meningen at din farfar skulle dele fra tomtene så raskt?

Ja det er dessverre riktig, det er nøye gjennomgått av juridisk fagkyndige for å si det slik 🥲. Ikke lett for den stakkars farfaren min på 80+ år på den tiden å gjøre alt riktig i henhold til loven. 

Endret 18. juli av Evil-Duck

[mobile999]

Evil-Duck skrev (24 minutter siden):

det er nøye gjennomgått av juridisk fagkyndige for å si det slik

Det ville vel ikke vært første gang juridisk fagkyndige tar feil.

Ikke gjør noe før fristen for forbeholdet går ut. Du risikerer at entreprenøren "tolker" det som "avbestilling før igangsettingstillatelse er gitt".

Endret 18. juli av mobile999

[FriskLuft]

Har firmaet som skulle oppføre boligen hatt noen utlegg ut over papirarbeidet ifb kontraktsinngåelsen?

Jeg ville vært helt åpen om dette til firmaet som skal oppføre boligen og hørt om det kan ordnes en minnelig ordning lavere enn de 2%. Er ikke det mulig så gjelder det å hale ut tidspunkt for når du skal betale disse 2%. Det vet jo også firmaet og kanskje de ser at 1% er bedre enn 2% om X år........

 

[kremt]

Kan du gå videre med byggeplanene bare på en annen tomt, er dette noe de kan være med på?

[Evil-Duck]

FriskLuft skrev (41 minutter siden):

Har firmaet som skulle oppføre boligen hatt noen utlegg ut over papirarbeidet ifb kontraktsinngåelsen?

Jeg ville vært helt åpen om dette til firmaet som skal oppføre boligen og hørt om det kan ordnes en minnelig ordning lavere enn de 2%. Er ikke det mulig så gjelder det å hale ut tidspunkt for når du skal betale disse 2%. Det vet jo også firmaet og kanskje de ser at 1% er bedre enn 2% om X år........

 

De har vært til stor hjelp gjennom prosessen med kommune, fylket og statsforvalter fra første dag, så det er noe de har lagt en del arbeid i. Jeg føler meg på ingen måte snytt av de, at jeg tolket forbehold i kontrakten feil ved at det var vederlagsfritt om dette forbeholdet inntraff ligger på meg og ikke firmaet jeg inngikk kontrakt med. Så jeg tenker det i seg selv er urimelig av meg å prøve komme meg unna dette ved trenering eller andre taktikker. 

kremt skrev (39 minutter siden):

Kan du gå videre med byggeplanene bare på en annen tomt, er dette noe de kan være med på?

Det er nok veldig gode muligheter for ja, problemet er at alle tomter vi eier enten er LNF areal som en nå ser er nær umulig å få bygge på, hvertfall i Møre og Romsdal fylke med den statsforvalteren vi har, eller så ligger tomtene under høyspentlinjer som og i praksis er umulig å få bygge under. Å kjøpe en tomt blir fort millionen++ å det har jeg dessverre ikke råd til i byggebudsjettet mitt, da det allerede var temmelig trangt med gratis tomt.