Kjøpt bolig hvor det ikke var opplyst om avviksrapport fra EL-tilsyn

[Grisbon]

For snart 1,5 år siden, så kjøpte jeg en eiendom med 2 boliger på fra et dødsbo, et nyere bolighus og en gammel bolig fra ca 1900. Eiendommen delte jeg så opp i 2 separate eiendommer etter kjøpet.

I salgsoppgaven sto følgende om den gamle boligen: "bygningen har et stort behov for vedlikehold/ utskiftninger, eventuelt er sanering et alternativ". Boligen var taksert til 40.000,-.  Jeg har leid ut den gamle boligen i en periode, slik at boligen har hatt en større verdi for meg. Det har også vært interessenter som har vurdert å kjøpe det gamle huset og tilhørende tomt. 

I taksten og salgsoppgaven, så er det kun svart ut spørsmål om det nyeste bolighuset, og der står det at det IKKE foreligger EL-tilsyn - rapport fra de siste 5 år. Det står ingenting om dette i forhold til den eldre boligen.

I forrige uke ble jeg oppringt fra tilsynet om jeg visste om rapporten som forelå på den gamle boligen, utarbeidet i 2021.
Den er så omfattende at det vil medføre stenging, fikk jeg beskjed om... Siden dette var ukjent for meg, fikk jeg 3 måneder på å ordne avvikene, noe som fort gir en kostnad på mellom 50 - 100.000,-. Tilsynet hadde ikke fulgt opp dette tidligere, da situasjonen var uavklart (dødsbo).

Elektrikeren som ga prisantydning anbefalte meg å vurdere et krav mot selger (dødsboet), evt. takstmann, siden det ikke var opplyst om tilsynsrapporten i taksten. Men samtidig er jeg usikker på dette også, siden man sier i taksten at boligen er et mulig saneringsobjekt... 

Selger (dødsboet) har tegnet eierskifteforsikring og er tydelig i egenerkæringen om at man ikke har kjennskap til eiendommen, og at kjøper oppfordres til å sjekke nøye. 

Finnes det noen med erfaring rundt dette temaet? Er megler/takstmenn pliktig å sjekke ut at det foreligger EL-tilsyn rapport på alle bygninger på en eiendom? Er dette hjemlet, eller bare "god meglerskikk"? Er det sannsynlig at jeg vil kunne få dekket noe av kostnaden fra selger? 

 

[Kenhten]

En tidligere kollega kjøpte hus med skjulte feil på det elektriske. Han gjorde krav til eierskifteforsikringen. Krav under 70k ble ikke godkjent. Heldigvis var han elektriker så han fikset alt selv.

 

Jeg hadde en leilighet for mange år siden med en slik mangel rapport. Eltilsynet prøvde å true med å stenge strømmen, skjedde aldri noe. Jeg pusset opp leiligheten 6mnd. før jeg solgte. Eltilsynet ringte etter jeg hadde solgt. 

[barfoo]

Var seljar klar over det? Og var det relevant for prisen? Eg ser for meg at å vinne fram med reklamasjonskrav på bolig solgt som rivingsobjekt er tung materie.

[Nedward]

Les litt der. Er ikke sikkert du blir klokere. Men jeg observerer at du har kjøpt en bolig fra et dødsbo som i praksis er et rivningsobjekt prissatt til 40 000. Jeg har mine tvil for at du kommer veldig langt uten betydelig motstand. 

Du må uansett fremme krav mot selger så fort som mulig. 

[The Avatar]

Om du kjøpte heile huset med tomt for 40 000 kr som i tillegg var oppgitt som mulig saneringsobjekt så trur eg ikkje du kjem så langt med at bustaden ikkje står i forhold til kjøpers berettiga forventning. 

Du stiller nok også litt svakt opp mot at du ikkje har fått nødvendige opplysningar frå selgar. Litt av risikoen med å kjøpe dødsbo er at den personen som har budd i huset og som kjenner huset best ikkje er der for å gi opplysningar.

[WiiBoy]

Du har vel ingen mulighet til å stille krav mot et dødsbo dersom arven nå er gjort opp? Dødsboet har jo ingen verdier og arvingene arver jo ikke noe ansvar.
Er ikke det en av "fordelene" med å selge et hus i dødsboet og arve penger, og ikke arve huset for å selge det. Da "slipper" man ansvaret i 5 år.. mulig jeg ikke er oppdatert

[krikkert]

Nei. Uavhengig av om det er foretatt offentlig eller privat skifte er arvingene ansvarlige for dødsboets forpliktelser. Ved offentlig skifte gjelder dette imidlertid bare inntil den verdi de selv har fått, se arveloven § 167. Ved privat skifte er dette ansvaret ubegrenset for den som har overtatt arvelaters forpliktelser, og inntil den verdi de selv har fått for øvrige arvinger, arveloven § 116. 

Reklamasjonsregler ved kjøp fra dødsbo er de samme som ved kjøp fra alle andre, men særegenhetene ved kjøp fra dødsbo vil si at kjøperen i praksis påtar seg større risiko. Det gjelder særlig ved opplysningssvikt - det er dårligere informasjonstilgang for megler og bostyrer/arvinger enn det ville vært hvis den faktiske eier hadde vært i live. 

Det er etter 2022 ikke adgang til å ta "som den er"-forbehold ved forbrukerkjøp av fast eiendom. Det er ikke unntak for dødsbo. Det betyr at denne eiendommen kan ha en mangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd, da den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov og som gjaldt eiendommen da avtalen ble inngått. Det finnes et unntak fra denne regelen - det er ikke en mangel likevel hvis kjøperen hverken hadde rimelig grunn til å stole på eller faktisk stolte på selgers vurdering. 

Hvis boligen er solgt som et saneringsobjekt betyr det at selger mener den må rives. Hvis du ikke ønsker å rive den, så bygger du ikke på selgers vurdering. Da er dette ikke en mangel. 

[Grisbon]

krikkert skrev (På 7.7.2024 den 12:24 PM):

Nei. Uavhengig av om det er foretatt offentlig eller privat skifte er arvingene ansvarlige for dødsboets forpliktelser. Ved offentlig skifte gjelder dette imidlertid bare inntil den verdi de selv har fått, se arveloven § 167. Ved privat skifte er dette ansvaret ubegrenset for den som har overtatt arvelaters forpliktelser, og inntil den verdi de selv har fått for øvrige arvinger, arveloven § 116. 

Reklamasjonsregler ved kjøp fra dødsbo er de samme som ved kjøp fra alle andre, men særegenhetene ved kjøp fra dødsbo vil si at kjøperen i praksis påtar seg større risiko. Det gjelder særlig ved opplysningssvikt - det er dårligere informasjonstilgang for megler og bostyrer/arvinger enn det ville vært hvis den faktiske eier hadde vært i live. 

Det er etter 2022 ikke adgang til å ta "som den er"-forbehold ved forbrukerkjøp av fast eiendom. Det er ikke unntak for dødsbo. Det betyr at denne eiendommen kan ha en mangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd, da den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov og som gjaldt eiendommen da avtalen ble inngått. Det finnes et unntak fra denne regelen - det er ikke en mangel likevel hvis kjøperen hverken hadde rimelig grunn til å stole på eller faktisk stolte på selgers vurdering. 

Hvis boligen er solgt som et saneringsobjekt betyr det at selger mener den må rives. Hvis du ikke ønsker å rive den, så bygger du ikke på selgers vurdering. Da er dette ikke en mangel. 

Tusen takk, for meget god tilbakemelding!