Airdnb utleie i borettslag

[Asculf]

Hei,

Jeg leier ut et rom i min leilighet i privat borettslag og lurer på når dette blir regnet som næringsvirksomhet. Ifølge Skattetaten er det næringsvirksomhet hvis jeg driver "Hyppig korttidsutleie" eller "Et større omfang av kortere separate utleieforhold". Hva er grensen for hva som er hyppig eller større omfang?.

Også det med moms er noe uklart for meg. Må jeg betale inn moms på leieinntekter gjennom Airdnb? Da må vel jeg antakelig i tilfelle legge på moms på leieprisen.

Jeg har omtrent 20 døgn så langt i år som er booket, og tror jeg fort kan kommer opp i 50 døgn på årsbasis.

 

 

[Marzo]

https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/skatt--avgift/skatt-ved-utleie-av-bolig/skatt-korttidsutleie-av-bolig/ 

Spørsmål om hva som betraktes som næring er ikke definert, men det vil sannsynligvis være snakk om situasjoner hvor man kjøper en bolig nettopp for å leie denne ut gjennom AirBnb. 

 

Endret 17. juni av Marzo

[ilpostino]

Og ikke glem at enkelte borettslag har føringer om akkurat dette. Les mer her. 

[HW1]

Asculf skrev (12 timer siden):

Hei,

Jeg leier ut et rom i min leilighet i privat borettslag og lurer på når dette blir regnet som næringsvirksomhet. Ifølge Skattetaten er det næringsvirksomhet hvis jeg driver "Hyppig korttidsutleie" eller "Et større omfang av kortere separate utleieforhold". Hva er grensen for hva som er hyppig eller større omfang?.

Også det med moms er noe uklart for meg. Må jeg betale inn moms på leieinntekter gjennom Airdnb? Da må vel jeg antakelig i tilfelle legge på moms på leieprisen.

Jeg har omtrent 20 døgn så langt i år som er booket, og tror jeg fort kan kommer opp i 50 døgn på årsbasis.

 

 

Jeg mener at for rom i egen bolig så er min mening at du må vurdere om du driver næringsvirksomhet om du har leid ut for mer enn den normale årlige leieprisen for leiligheten for året, (altså at hvis du har en leilighet hvor normalt leienivå er 12000 i mnd altså i året 144 000 så ville jeg sagt at du drev næring hvis du fikk inn mer enn dette i leie i året fra Airbnb. Alt under dette ville jeg normalt sagt at var å subsidiere sin egen bosituasjon. 

Jeg mener også at det er stor forskjell på å ha 50 døgn fordelt på 20 leieforhold , og det å ha 50 døgn fordelt på 50 leieforhold. 

[kremt]

På en del boliger har jeg sett nevnt 60 døgn og 90 døgn i året, opptil det kan være tillatt. Syns det er ganske romslig grense egentlig. 

[qualbeen]

HW1 skrev (1 time siden):

Jeg mener at for rom i egen bolig så er min mening at du må vurdere om du driver næringsvirksomhet om du har leid ut for mer enn den normale årlige leieprisen for leiligheten for året, (altså at hvis du har en leilighet hvor normalt leienivå er 12000 i mnd altså i året 144 000 så ville jeg sagt at du drev næring hvis du fikk inn mer enn dette i leie i året fra Airbnb. Alt under dette ville jeg normalt sagt at var å subsidiere sin egen bosituasjon. 

Jeg mener også at det er stor forskjell på å ha 50 døgn fordelt på 20 leieforhold , og det å ha 50 døgn fordelt på 50 leieforhold. 

Er dette kun dine egne personlige meninger/betraktninger, eller er det tuftet på noe?

Dersom det er snakk om å leie ut et (mindre) ledig rom i egen (større) bopel, klarer jeg ikke å se det skal lignes som næring - uansett antall netter, eller hvor høy inntekt er.

Noen oppkonstruerte eksempler, som får meg til å måtte spise mine ord, er sikkert mulig å finne på. Men for alle normale forhold, hvertfall, så høres dette ikke ut som næring.

Kjøper du deg derimot en ekstra enhet, og aldri flytter inn, kun leier ut på Airbnb fra første stund, så ville jeg tenkt næring -og skatt.

Utleie av sokkelleilighet (eller lignende) i egen bopel, er mer vrient. Her er det normalt skattefritt å foreta langtidsutleie i dag. Og basert på det ønsker jeg tydelige regler som  setter innslagspunktet for skatt til å matche skattefri langtidsutleie. Men dagens regler er ikke klare. 

Uklare regler kan tolkes. Jeg ville her ha valgt å tolke det i retning av egen favør/gunst.

[Sverre1969]

8 hours ago, ilpostino said:

Og ikke glem at enkelte borettslag har føringer om akkurat dette. Les mer her. 

Så lenge han bor i leiligheten selv kan han leie ut et rom 365 dager i året om han ønsker det. Se borettslagsloven § 5-4.

[Asculf]

Ja, borettslagsloven tolker jeg også dithen som Sverre skriver, altså begrenset til 30 dager om jeg bare leier ut hele leiligheten.
Skatetaten har en kalkulator som sier at det er næringsvirksomhet hvis det er hyppig utleie. Den skiller mellom hyppig og ordinær utleie, så da er det vel de som vurderer hva som er hyppig.
Er jeg næringsdrivende? - Skatteetaten

[HW1]

qualbeen skrev (14 timer siden):

Er dette kun dine egne personlige meninger/betraktninger, eller er det tuftet på noe?

Dersom det er snakk om å leie ut et (mindre) ledig rom i egen (større) bopel, klarer jeg ikke å se det skal lignes som næring - uansett antall netter, eller hvor høy inntekt er.

Noen oppkonstruerte eksempler, som får meg til å måtte spise mine ord, er sikkert mulig å finne på. Men for alle normale forhold, hvertfall, så høres dette ikke ut som næring.

Kjøper du deg derimot en ekstra enhet, og aldri flytter inn, kun leier ut på Airbnb fra første stund, så ville jeg tenkt næring -og skatt.

Utleie av sokkelleilighet (eller lignende) i egen bopel, er mer vrient. Her er det normalt skattefritt å foreta langtidsutleie i dag. Og basert på det ønsker jeg tydelige regler som  setter innslagspunktet for skatt til å matche skattefri langtidsutleie. Men dagens regler er ikke klare. 

Uklare regler kan tolkes. Jeg ville her ha valgt å tolke det i retning av egen favør/gunst.

Kun mine egne personlige betraktninger. eneste jeg har å begrunne det med er skatteloven §5-10, §5-20 og §5-30 som på ingen måte gir noe klart svar.  

Jeg føler at omfanget av arbeid man gjør i løpet av ett år hvis man har så mange leieforhold at gevinsten av utleie av ett rom er høyere enn leieverdien av leiligheten gjør at man ikke lenger kan si at gevinsten av utleie av ett rom er kapitalinntekt men at det går over til å bli virksomhetsinntekt.  

 

[Trulss]

Om en privatperson kjøper en bolig og velger å leie den ut har jeg aldri hørt at de blir beskattet som næring. Det er først ved flere enheter at det kan bli sett på som næring.

 

HW1 skrev (1 time siden):

Jeg føler at omfanget av arbeid man gjør i løpet av ett år hvis man har så mange leieforhold at gevinsten av utleie av ett rom er høyere enn leieverdien av leiligheten gjør at man ikke lenger kan si at gevinsten av utleie av ett rom er kapitalinntekt men at det går over til å bli virksomhetsinntekt.  

 

Dette har jeg aldri hørt om.

[Herr Brun]

Hvis du aldri har hørt om det hsr du ikke lest eller tenkt eller hørt mye om korttidsutleie. Airbnbs egen veileder tar opp denne risikoen, herunder at det er en risiko for at det er næring selv om du bare leier ut én enhet. 

[Asculf]

Takk Herr Brun og alle andre. Da har jeg lest den. Min konklusjon fra denne samme med borettslagsloven er:

1.Et rom kan i leiligeheten leies ut ubegrenset uten samtykke fra styret i borettslaget.

2.Hvis jeg fortsetter å tjene penger på utleien av rommet utover 10000kr som er skattefritt, så er det næringsvirksomhet.

[HW1]

Asculf skrev (43 minutter siden):

2.Hvis jeg fortsetter å tjene penger på utleien av rommet utover 10000kr som er skattefritt, så er det næringsvirksomhet.

det er ett ganske stort hopp fra 10 000 til det blir næringsvirksomhet. jeg vil tro det ikke er vanlig å vurdere næringsvirksomhet seriøst før man kommer til 150 000 i årlig inntekt, men det er umulig for meg å gi noen hard linje på hva som er næringsinntekt og hva som er skattepliktig etter §7-2 (2).  (men total inntekt for året sett i sammenheng med leilighetens utleieverdi mener jeg er en god pekepin)

Jeg har ikke lest Airbnbs guide, men skatteloven § 7 -2 (2-3) sier  at inntekt over 10 000 er skattepliktig med 85% av grunnlaget, (22% skatt, alminnelig inntekt)

Så hvis du har tjent 110 000 på airbnb utleie så skal du først trekke av 10 000, også trekke av 15% så du får 85 000 som skal skattlegges som alminnelig inntekt med 22% skatt, altså 18 700 kr i skatt. 

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-14/§7-2

Sitat

 

Skatteloven §7-2 (2-3) (2) For fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 10 000 kroner, som inntekt. Det samme gjelder utleieinntekt fra egen bolig når leieforholdet er kortere enn 30 dager.

(3) Flermannsboliger og utleiehytter omfattes ikke av denne paragrafen. Det samme gjelder når utleie av egen bolig regnes som virksomhet.

 

 

Endret 19. juni av HW1
skrivefeil + uklarheter

[Sverre1969]

Er du i tvil om det er næring eller ikke, gjør du følgende: fyll ut alle ligningspapirer som om det ikke var næring. Legg ved et vedlegg der du forklarer hva du har gjort, redegjør for utleieaktiviteten din i detalj, og  argumenterer for at det ikke er næring. Så får du ta diskusjonen derfra evt.

[Ståle Nordlie]

Jeg tror det er sjelden utleie av et rom i egen leilighet vil være virksomhet.

Fra Skatte-ABC: 

Quote

 

Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å leie ut bygninger, herunder boligbygg og fritidseiendommer, må bedømmes konkret hvor en bl.a. tar hensyn til

- bygningens størrelse
- omfanget av aktiviteten, se nedenfor
- aktivitetens varighet

...

Aktivitetsnivået må normalt bedømmes over noe tid. Også aktivitet av kortere varighet (for eksempel noen måneder) vil kunne regnes som virksomhet (se BFU 24/2010). Det må foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt kan en gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til

- forretningsformål, mer enn ca. 500 kvm
- bolig- og fritidsformål, 5 boenheter eller mer

...

Også utleie i mindre omfang enn nevnt ovenfor kan være virksomhet. Dette vil bl.a. være tilfelle når skattyter har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Som eksempel, se BFU 6/2016, hvor omfattende korttidsutleie av to leiligheter klart ble ansett som virksomhet. Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold, eller f.eks. når utleiers aktivitet medfører at utleien fremstår nærmest som pensjonatdrift.

Også aktivitet som har foregått før utleien kommer i gang kan ha betydning for vurderingen av om utleien er virksomhet. Det kan f.eks. gjelde renovering av leiligheter før utleie.

...

Arbeid som i samsvar med leiekontrakten utføres for leietakers regning og risiko, skal ikke tilordnes utleier som aktivitet.

https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/gjeldende/v-9-virksomhet--allment/V-9.009/V-9.040/#v-9-052-v-9-3-3-12-utleie-av-bygninger

 

 

Så skattetaten mener korttidsutleie av én boenhet "kan" være virksomhet. "Etter omstendighetene". Det er i det minste klart at det ikke alltid vil være virksomhet. 

Uttalelsen nevnt over, BFU 6/2016, gir et eksempel på hvordan Skatteetaten vurderer en slik sak:

Quote

 

Spørsmålet var om to leiligheter planlagt innkjøpt til bruk i kontiunerlig korttidsutleie via Airbnb utgjorde en virksomhet skattemessig, og om det skulle beregnes personinntekt for Innsender.

...

Ut fra saksfremstillingen forutsetter Skattedirektoratet at Innsenders utleie vil ha en viss varighet, er egnet til å gi økonomisk overskudd og skjer for hans regning og risiko. Spørsmålet som skal vurderes er følgelig om Innsenders aktivitet vil være av et slik omfang at det kan regnes som en virksomhet, slik at inntekten skal klassifiseres som en virksomhetsinntekt.

...

Etter en samlet vurdering finner Skattedirektoratet det klart at Innsenders utleieaktivitet oppfyller kravene til å utgjøre en virksomhet. Dette innebærer samtidig at virksomheten vil anses utøvd i et enkeltpersonforetak og at det for Innsender skal beregnes personinntekt etter sktl § 12-10.

https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/uttalelser/bfu/kontinuerlig-kortidsutleie-av-to-leiligheter/

 

Her var det snakk om en relativt omfattende investering i to leiligheter for å drive korttidsutleie. Det var da "klart" at det ville utgjøre virksomhet. (Innsender hadde samme konklusjon, så det ble ikke argumentert så ivrig for en annen løsning.)

Trådstarters utleie har langt mindre omfang, både i arbeid, areal og økonomisk betydning. Hvis slik utleie skulle være virksomhet vil det skape hyppige problemer med grensedragning. 

Hvis man skulle lage en enkel tommelfingerregel ville jeg gjette på at korttidsutleie av mer enn én boenhet over lengre tid vil anses for å være virksomhet. Det vil være enkelt å håndheve sammenliknet med at skattekontoret skal måtte analysere situasjonen til hver eneste Airbnb-utleier. Og så får man heller gjøre unntak fra tommelfingerregelen der aktiviteten er særlig omfattende.

Endret 19. juni av Ståle Nordlie

[qualbeen]

HW1 skrev (10 timer siden):

det er ett ganske stort hopp fra 10 000 til det blir næringsvirksomhet. jeg vil tro det ikke er vanlig å vurdere næringsvirksomhet seriøst før man kommer til 150 000 i årlig inntekt, men det er umulig for meg å gi noen hard linje på hva som er næringsinntekt og hva som er skattepliktig etter §7-2 (2).  (men total inntekt for året sett i sammenheng med leilighetens utleieverdi mener jeg er en god pekepin)

Jeg har ikke lest Airbnbs guide, men skatteloven § 7 -2 (2-3) sier  at inntekt over 10 000 er skattepliktig med 85% av grunnlaget, (22% skatt, alminnelig inntekt)

Så hvis du har tjent 110 000 på airbnb utleie så skal du først trekke av 10 000, også trekke av 15% så du får 85 000 som skal skattlegges som alminnelig inntekt med 22% skatt, altså 18 700 kr i skatt. 

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-14/§7-2

 

Dette med 85% gjelder bare når fritidseiendom leies ut (hytter). 

Her er det utleie av rom i egen bolig. Ergo ikke samme sak.

Uansett; så lenge det kun er snakk om å leie ut enhet i egen bolig, mens man bor det selv, er dette temmelig langt unna næringsdrivende virksomhet.

Jeg holder en tommel på fullstendig skattefritt! 

[HW1]

qualbeen skrev (6 timer siden):

Dette med 85% gjelder bare når fritidseiendom leies ut (hytter). 

Her er det utleie av rom i egen bolig. Ergo ikke samme sak.

Uansett; så lenge det kun er snakk om å leie ut enhet i egen bolig, mens man bor det selv, er dette temmelig langt unna næringsdrivende virksomhet.

Jeg holder en tommel på fullstendig skattefritt! 

les hele § 7-2 i skatteloven. 

[Trulss]

Mange har en eller flere leiligheter gående på utleie og det er ikke næringsvirksomhet. Om det er borettslag eller selveier spiller ingen rolle overfor etaten. 22% skatt på overskuddet er kort fortalt, og da kan man trekke fra kostnader til forsikring, kommunale avgifter og øvrige fellesutgifter med mer før man skatter 22%.

Om airbnb har andre regler vet jeg ikke noe om.

Dersom man velger å drive firma/næring så gjør man dette gjennom det det påtenkte firmaet.

[Sverre1969]

1 hour ago, Trulss said:

Mange har en eller flere leiligheter gående på utleie og det er ikke næringsvirksomhet. Om det er borettslag eller selveier spiller ingen rolle overfor etaten. 22% skatt på overskuddet er kort fortalt, og da kan man trekke fra kostnader til forsikring, kommunale avgifter og øvrige fellesutgifter med mer før man skatter 22%.

Om airbnb har andre regler vet jeg ikke noe om.

Dersom man velger å drive firma/næring så gjør man dette gjennom det det påtenkte firmaet.

Utfordringen er kortidsutleie. Dette kan fort bli næring, selv med bare en eller et fåtall enheter. "Å drive næring/firma" er ikke noe du kan velge eller ikke velge i dette tilfellet.

[Trulss]

Sverre1969 skrev (44 minutter siden):

Utfordringen er kortidsutleie. Dette kan fort bli næring, selv med bare en eller et fåtall enheter. "Å drive næring/firma" er ikke noe du kan velge eller ikke velge i dette tilfellet.

 Jo, det kan man velge. De fleste velger å ikke starte næring. Airbnb er ment som at man kan leie ut når det passer osv. Og det å leie ut et rom i ny og ne er heller ikke noe næring.