Spørsmål rundt sameie uten papirer/matrikkel

[ZeroC]

Jeg har prøvd å finne noen råd, både her på forumet og i diverse arkiv. Men prøver meg på en tråd her.

I familien vår har vi en andel i en enkel hytte på høyfjellet. Den ligger på et jordsameie der det går beitedyr, og er ikke ført i matrikkelen så den har ikke noe festenummer eller tilknyttet gårdsnummer osv. Så den har ingen formell tomt.

Hytta er bygget for godt over 100 år siden som en fritidshytte, den har aldri vært tilknyttet stølsdrift osv, og ble i sin tid gitt bort til familiene til dagens eiere, med 7 eierandeler. Det finnes ingen papirer på den prosessen, eller formelle papirer tilknyttet hytten, og den er ikke en del av matrikkelen, men det er heller ingen som har benektet historikken de siste generasjonene. Inkludert en av grunneierne fra sameiet som også er ene partseieren i hytten.

So far so good. Men nå har vi noen generasjonsskifter, og da ligger det an til noen utfordringer;

En av partseierne har i flere år hevdet å ha 2 andeler i hytten, men verken hun eller vi har papirer i det hele.  Hun sier den ble gitt et avdødd familemedlem av henne av et avdødd familemedlem fra den andre familien som eide parten. Alt uten papirer, eller noen gjenlevende som kan si noe om det.

Og selv om det har vært benektet av øvrige eiere har prosessen vært uforløst. Samtidig brukes hytten så lite at det har ikke vært en stor utfordring for noen, annet enn en prinsippsak. Men, nå har familien som opprinnelig hadde den ekstra parten hun hevder å sitte på meldt at de alltid har hatt den andelen og brukt hytten jevnlig som alle andre. De mener den aldri har vært gitt bort og har aldri hørt om det før nå. Noe vi heller ikke betviler da dette som sagt er en enkel hytte langt fra folk og de kan godt ha vært der mye uten at noen har møtt de. For de som for de fleste av oss er hytta mest familiehistorie og representerer ikke noe stor verdi.

Dette hadde i utgangspunktet heller ikke trengt å være et problem.. Men for noen år tilbake ble det skrevet en ganske tradisjonell sameieavtale mellom andelseierne av hytten som regulerte bruk og salg av eierandel osv. Siden hun ene da hevdet at hun hadde to parter, så trodde vi at alle var inkludert i den avtalen. Men de som nå melder at de har den siste andelen er jo da ikke inkludert i det hele i denne.

De har sagt at de gjerne signerer seg inn i samme fellesavtale som vi andre har signert, eller en revidert versjon, men samtidig stilt spørsmål ved om den sameieavtalen vi andre da har er gyldig i det hele. Og understreket at inntil de evt har samtykket i den slik den står og signert den så er de ikke omfattet av den på lik linje som resten av oss.

Så spørsmål 1: Er dette riktig, at de står utenfor den per nå, og at vi andre kanskje sitter på en sameieavtale som ikke er gyldig for oss som har signert den heller, siden den ikke inkluderer alle som eier en andel av hytten?

Spørsmål 2: Det er ingen uenighet fra noen rundt at våre familier i sin tid fikk denne hytten. Og foreldregenerasjonene har fått dette til å fungere helt fint. Men uenigheten rundt den ene andelen har vært en vekker på at det i stor grat blir ord mot ord om er en uenighet her. Siden ingen av oss har papirer på verken hytte eller tomt, og grunnen åpenbart kun er eid av en av eierne + andre, er det noen måte å formalisere dette på slik at ikke noen i vår genererasjon eller neste bare kan si at man eier en eller flere parter og få samme diskusjon som vi har hatt? Eller er det ikke mulig å få formell dokumentasjon på dette eierskapet nå så lenge etter? Hun ene eieren hevder fortsatt å ha to parter uten at er noen papirer på det, og der vet vi ikke helt hva skal gjøre.

Spørsmål 3: Det ligger an til generasjonsskifte hos flere av brukerne som eier grunnen i jordsameiet. Vi antar at vi har en slags «hevd» her da hytten har ligget her i godt over 100 år. Men det er ikke noen festeavtale og vi har aldri betalt festeavgift/leie osv, og hytten har ikke en formalisert tomt. Er det noen sjanse for at grunneierne kan si at siden vi ikke har papirer, så er hytta deres nå eller i fremtiden? Alternativt, selv om vi ikke har papirer på verken hytte eller feste, er det mulig at vi regnes som en festeavtale og kan løse oss ut av den slik flere andre har gjort?

[krikkert]

1) En avtale er ikke bindende for personer som ikke har signert eller på annen måte gitt sin tilslutning til avtalen. Her vil ikke god tro hos de andre sameierne kunne forplikte en sameier.

I hvilken grad avtalen er bindende mellom resten av dere kommer an på avtalens innhold. Normalt vil det være en sentral forutsetning for alle parter at sameieavtalen er bindende for samtlige sameiere, og hvis dette ikke stemmer vil denne forutsetningen ha bristet. Da vil avtalen kunne være uforbindende for alle.

I den grad denne avtalen i realiteten er vedtekter for sameiet, så kan man etter sameigelova § 6 tvinge et mindretall til å godta vedtektene, men dette forutsetter at tingretten godkjenner dem. 

2) Tvist om hvem som er sameiere må løses for domstolene hvis man ikke blir enige. En dom vil være dokumentasjon godt nok. 

Frem til de to partene har løst spørsmålet seg imellom, så må de andre sameierne forholde seg til den eieren som har mest sannsynlig eierskap. Men man bør samtidig kreve at de to partene faktisk tar skritt for å løse forholdet, og at de gjør det selv, for egen regning.

I mellomtiden kan det være fornuftig av flertallet å vedta en "Kong Salomo"-løsning i medhold av sameigelova § 4 - at så lenge det tas rettslige skritt innen tre måneder, så vil flertallet godta en begrenset bruk fra "pretendentfamilien" mot tilsvarende kostnadsdekning. Det er ikke unaturlig å legge initiativbyrden på den som kommer med det mest overraskende kravet. 

3) Det er godt mulig at dette i realiteten er en festetomt. For 100+ år siden var det nokså vanlig å bruke tomtefesteinstituttet for å unngå bl.a. offentlige avgifter (en festeavtale trengte ikke skylddelingsforretning, og stempelavgiften (datidens dokumentavgift) skulle beregnes av ett års festeavgift, ikke av tomteverdien). 

Det er nok fornuftig å få orden på sakene. Grunneierne kan selvsagt si at de har hjemmel til både grunn og hytte. Og dere kan si at dere har hjemmel til grunn og hytte gjennom at den ble gitt deres forgjengere. Å finne en omforent løsning for fremtiden mens alle er samarbeidsvillige er svært fornuftig, og billigere enn å vente på eventuelle rettssaker. 

[ZeroC]

Takk for utrolig utfyllende svar! Og det ser jo heldigvis ut til å være løsninger på det meste her, og som sagt så er det litt føre var her. Grunneierne har aldri sagt noe på dette, eller krevd penger. Vs. initativbyrden som er en nytt begrep for meg, så vet jeg ikke hvem av de to som kan sies å ha det mest overraskende kravet, men det er kanskje retten som evt må avgjøre? Forhåpentligvis kommer det ikke så langt, men formalisering hadde vært ønskelig for fremtiden. Vs om det er feste eller ikke. Han som opprinnelig eide hytta eide heller ikke grunnen, men gav den til venner av seg når han flyttet en gang i tiden. Han fikk bygge den med tillatelse av datidens grunneiere, og det var på slutten av 1800. Så er mulig begge parter unngikk papirer bare for å gjøre det enkelt, da det ikke fulgte noen andre rettigheter med, og den var svært enkel. Men vi kan og sjekke med grunneiere om er mulighet til en ordning vs det.

[krikkert]

Initiativbyrden handler om hvem dere skal tro på mens de løser saken. 

Hvis dere tror på familiemedlemmet som påstår å ha to eierandeler, så må dere nekte det andre familiemedlemmet tilgang. Da får vedkommende samtidig initiativbyrden/søksmålsbyrden - de må ta ut søksmål. 

Hvis dere tror på familiemedlemmet som påstår at eierandelen aldri ble solgt/gitt bort, så må det andre familiemedlemmet behandles som om det bare har én eierandel. Da er det dette familiemedlemmet som får initiativbyrden. 

Retten kan for så vidt avgjøre det i form av en midlertidig forføyning, men det er bare den som blir behandlet dårligere enn vedkommende krever som må ta ut en slik forføyning. 

[Maskinfører]

Kartverket har eksistert i 250 år så noen papirer må finnes ett sted er det ført opp på Selvangivelser ? 

[ZeroC]

Nei, den er ikke nevnt i grunnbøker eller noen av de gamle grunnbøkene knytta til eiendommene som utgjør sameien. Og siden det ikke var papirer fra start så har det i hver familie også bare vært muntlige overdragelser. Derfor ønsker vi gjerne å få på plass noe papirer, og helst at den blir en del av matrikkelen. Jeg antar det får en kostnad som da vi som har parter i den må bli enige om at vil dekke. 

Vs. å nekte noen tilgang til de har løst saken. Kan vi gjøre det når vi heller i prinsippet ikke har papirer på at vi eier noe? Nå er d nær teoretisk, siden hytten stort sett er ledig og ingens bruk er til hinder for andre. 

Endret 1. juni av ZeroC