Kjøpe hus sammen, fordeling av eierandel.

[Tanner]

Heisann.

Har kjøpt nytt hus sammen med samboer som vi begynner å nærme oss overtakelse på. Vi vil på et tidspunkt lage en kontrakt på vår eierandel, men lurer litt på hvordan vi kan regne ut fordelingen.

I dag betaler vi en % av alt som er kjøpt av felles interesse basert på lønnen vår. Jeg tjener litt mer, hvor fordelingen er ca 40-60 av total inntekt for husholdningen. Vi slenger X antall kroner inn på en felleskonto hver måned vi bruker til dagligvarer, strøm m.m., la oss si 10k. Jeg setter inn 6k, samboer setter inn 4k. Dette er en ordning vi ønsker å fortsette.

Med tanke på boligkjøpet, er planen i første omgang å gå inn 50-50 med egenkapital. Men når det kommer til betjening av lånet, vil jeg betale litt mer, sånn av vi etter endt utgift for felleskjøp som nevnt over, pluss boliglån, sitter igjen med ca samme pengesum som vi kan forvalte som vi selv vil.

La oss si boliglånet kommer til å koste oss 30k/mnd. For at ting skal funke best mulig, finner vi ut at jeg betaler 20k, samboer 10k. Vi har allerede gått inn 50-50 med egenkapital, men grunnet denne ekstra betalingen må vi på en eller annen måte justere eierbrøken.

Er det noen som har erfaring med dette? Hvordan løste dere dette med felles boliglån? Hvordan kan vi best regne ut en rettferdig eierbrøk når vi betaler forskjellig?

 

Takk for hjelp

Endret 23. mai av Tanner

[Colin.]

Hvis du betaler 2/3-deler av lånet, så skal du ha 2/3-deler av eierandel. Som vil si ca. 66% og henne 33%. Dersom det blir salg en gang i fremtiden, så trekker dere først bort egenandelen dere begge betalte inn og begge skal ha tilbake, for så å fordele resten av salget etter hvor mye dere har betalt inn på lånet. Så i det tilfellet der du betaler 20K på et 30K lån, så skal du ha 66% av salget. Dette vil være både logisk og rettferdig.

[bshagen]

Er det ikke enklere å gå inn med den prosenten egenkapital som dere skal ha som fordeling av boligen, så kan hun spytte inn resten i sitt lån som hun vil? 

Eller er det litt for enkelt kanskje, jeg bare tenker høyt her  

[Herr Brun]

Colin. skrev (4 minutter siden):

Hvis du betaler 2/3-deler av lånet, så skal du ha 2/3-deler av eierandel. Som vil si ca. 66% og henne 33%. Dersom det blir salg en gang i fremtiden, så trekker dere først bort egenandelen dere begge betalte inn og begge skal ha tilbake, for så å fordele resten av salget etter hvor mye dere har betalt inn på lånet. Så i det tilfellet der du betaler 20K på et 30K lån, så skal du ha 66% av salget. Dette vil være både logisk og rettferdig.

Du glemmer egenkapitalen. 

Du glemmer også at dette er noe som er helt opp til dem, og ikke noe som "skal" gjøres på verken den ene eller den andre måten. Men det er en lengre og mer kompleks diskusjon. Uansett gir det ingen mening å bare basere seg på lånet. 

[Colin.]

1 minute ago, Herr Brun said:

Du glemmer egenkapitalen. 

Du glemmer også at dette er noe som er helt opp til dem, og ikke noe som "skal" gjøres på verken den ene eller den andre måten. Men det er en lengre og mer kompleks diskusjon. Uansett gir det ingen mening å bare basere seg på lånet. 

Nei, jeg glemte ikke egenkapitalen. Prøve å lese innlegget mitt en gang til?

Har ikke sagt at det ikke er opp til dem? Alle er fri til å være en tøffel om man ønsker.

[Salvesen.]

Jeg skjønner ikke, du aksepterer å betale for mye i hverdagen, men når det kommer til eiendom så skal du justere pga dere betaler skjevt? 

Folk skal gjøre det så vanskelig i dag, betal likt. Altså enten 50/50 på alt eller gjør en fordeling der du står som X% eier og andre part Y. Også betaler dere X Y på alt, egenkapital osv. 

[bshagen]

100% enig. Enkleste må jo være å gjøre det slik  

[Herr Brun]

Colin. skrev (8 minutter siden):

Nei, jeg glemte ikke egenkapitalen. Prøve å lese innlegget mitt en gang til?

Har ikke sagt at det ikke er opp til dem? Alle er fri til å være en tøffel om man ønsker.

Sant, du behandler egenkapitalen på den minst logiske måten det er mulig. 

[Colin.]

1 minute ago, Herr Brun said:

Sant, du behandler egenkapitalen på den minst logiske måten det er mulig. 

Jaha? Og hvilken måte vil du behandle egenkapital på? De betaler inn x-egenkapital hver, får tilbake x-egenkapital før et salg, hva er ikke logisk med det?

[RRhoads]

Colin. skrev (33 minutter siden):

Jaha? Og hvilken måte vil du behandle egenkapital på? De betaler inn x-egenkapital hver, får tilbake x-egenkapital før et salg, hva er ikke logisk med det?

Siden egenkapitalen er en del av investeringen vil også den være mer verdt i fremtiden. 

Det mest riktige er å gjøre opp egenkapitalen etter salg, hvor man ser hvor prisen på boligen har økt. Hvis man ikke gjør det, vil kun det man har lånt gi en gevinst. 

[Tanner]

Colin. skrev (1 time siden):

Hvis du betaler 2/3-deler av lånet, så skal du ha 2/3-deler av eierandel. Som vil si ca. 66% og henne 33%. Dersom det blir salg en gang i fremtiden, så trekker dere først bort egenandelen dere begge betalte inn og begge skal ha tilbake, for så å fordele resten av salget etter hvor mye dere har betalt inn på lånet. Så i det tilfellet der du betaler 20K på et 30K lån, så skal du ha 66% av salget. Dette vil være både logisk og rettferdig.

Som nevnt av siste poster vil man jo gjerne ha gevinst på egenkapitalen også, så dette ser jeg ikke helt hvordan skal fungere

bshagen skrev (59 minutter siden):

Er det ikke enklere å gå inn med den prosenten egenkapital som dere skal ha som fordeling av boligen, så kan hun spytte inn resten i sitt lån som hun vil? 

Eller er det litt for enkelt kanskje, jeg bare tenker høyt her  

Mulig jeg misforstår her, men jeg har ikke nok egenkapital til å kjøre på med samme prosent der som jeg kan på lånet.

Salvesen. skrev (50 minutter siden):

Jeg skjønner ikke, du aksepterer å betale for mye i hverdagen, men når det kommer til eiendom så skal du justere pga dere betaler skjevt? 

Folk skal gjøre det så vanskelig i dag, betal likt. Altså enten 50/50 på alt eller gjør en fordeling der du står som X% eier og andre part Y. Også betaler dere X Y på alt, egenkapital osv. 

Samme som over, jeg har ikke egenkapital til dette.

[Colin.]

4 minutes ago, RRhoads said:

Siden egenkapitalen er en del av investeringen vil også den være mer verdt i fremtiden. 

Det mest riktige er å gjøre opp egenkapitalen etter salg, hvor man ser hvor prisen på boligen har økt. Hvis man ikke gjør det, vil kun det man har lånt gi en gevinst. 

Når jeg tenker meg om, så har du rett i dette.

[bshagen]

Fra help:
https://help.no/rettsomrader/samboer-ekteskap/felles-bolig-nar-bare-den-ene-har-egenkapital

Sitat

Én har egenkapital – ulik inntekt

Når kun en av partene har egenkapital kan et alternativ være at man har lik eierbrøk, men ulikt ansvar for boliggjelden. Løsningen er ofte aktuell der parten uten egenkapital har høyere inntekt enn parten med egenkapital. Den parten som ikke har egenkapital vil da ha en fullbelånt eierandel, men likevel få verdistigningen som skyldes markedet på sin eierandel. Boliglånet betjenes i henhold til avtalt låneansvar, slik at den uten egenkapital betaler mer pr måned enn den med egenkapital.

Eksempel: I en bolig med verdi på kr 2.5 millioner og lån på 1.8 millioner er egenkapitalen på 700.000 kroner. 
Skal de da ha lik eierbrøk, såkalt 50/50, vil den som har egenkapital da ha ansvaret for å betjene et lån på 550.000 kroner og parten uten egenkapital vil ha ansvaret for å betjent lån på kr 1.250.000. Skulle sameiet oppløses ved samlivsbrudd eller død, vil hver av partene ta med seg sin halvpart og selv ha ansvaret for å innfri den del av gjelden som tilhører den enkeltes eierandel.

Bare et eksempel, men kanskje noe i denne retningen, bare at du eier en større andel enn 50%? Den dagen du må eventuelt kjøpe ut eller dere selger sammen, så vil jo begge ha vært med på verdistigningen og må stå til ansvar for sin egen belånte del selv? 

EDIT: Jeg er ingen økomon, jeg bare syns problemstillingen var interessant. Så ikke gjør noe jeg sier, jeg bare synser  

Endret 23. mai av bshagen

[Zeph]

Dette er ganske enkelt å fordele.

Eks.: 4m kjøpesum, 500k kvar i EK. Lånet er 3m, der TS betjener 2m og sambuar 1m.

Eigarbrøk TS: (0,5m+2m)/4m = 62,5%

Eigarbrøk sambuar: (0,5m+1m)/4m = 37,5%

Når kjøpet er gjennomført kan du gløyme eigenkapital i kroner og kun tenke på eigarbrøk. Ved eit ev. framtidig salg er det brøken som avgjer fordeling av salgssummen.

Om brøken forblir uendra og bustaden ein dag blir solgt for 5m så fordeler de salgssummen som dette:

TS: 5m*62,5% = 3,125m

Sambuar: 5m*37,5% = 1.875m

De kan velge om de vil ha eit felleslån og betale inn kvar sin del eller to lån der den enkelte betjener heile lånet. Fordelen med to lån er at ved ev. ekstra innbetalingar er det lett å halde styr på. Om ein person betalar inn ekstra på eit felleslån må de rekne litt for å justere innbetalingane.

Endret 23. mai av Zeph

[Kenhten]

Tanner skrev (4 timer siden):

Med tanke på boligkjøpet, er planen i første omgang å gå inn 50-50 med egenkapital. Men når det kommer til betjening av lånet, vil jeg betale litt mer, sånn av vi etter endt utgift for felleskjøp som nevnt over, pluss boliglån, sitter igjen med ca samme pengesum som vi kan forvalte som vi selv vil.

 

 

 

Kan ikke du bare ha mer penger til overs etter alle regningene er betalt?

Da kan du bestemme deg for hva dine penger skal gå til. Vil du spandere på partneren, gjør det. Vil du ha deg en ny duppe-dings, kjøp det. Har du løst å bygge en ny terrasse og du føler at det er noe du vil gjøre for deg og din partne, så gjør det.

Jeg skjønner hvis partneren ikke har nok penger å betale for sin del. Men hvis har begge økonomi til å dekke sin del av de fellesutgiftene så del 50/50. Ikke del de store tingene i livet som bolig/eiendom i brøker, alltid en som går ut av forholdet som taper og det som regel kvinnene.

 

Jeg og min partner har to barn. Vi har alt delt 50/50. Vi har ikke felles økonomi, vi har fellesutgifter. 

Ja, jeg tjener litt mer, men jeg bruker mer også. Hobbyer som PC, 3d printing osv.

[Gjest 3e014...1d2]

Vet ikke hvordan dere bør gjøre det i praksis, men regner da også med du står for mer av vedlikeholdet av boligen? 

Deler dere andre ting etter brøk også? Eller er det bare økonomien? 

Anonymous poster hash: 3e014...1d2

[barfoo]

1 hour ago, Zeph said:

Dette er ganske enkelt å fordele.

Eks.: 4m kjøpesum, 500k kvar i EK. Lånet er 3m, der TS betjener 2m og sambuar 1m.

Eigarbrøk TS: (0,5m+2m)/4m = 62,5%

Eigarbrøk sambuar: (0,5m+1m)/4m = 37,5%

Det blir ikkje rettferdig. Om dei går frå kvarandre dagen etter kjøpet, vil dei ha skote inn 50% kvar, men sittje igjen med ulik sum.

Om vi tenker oss at dei kjøper hus til 1M, og har 100k i EK, og betaler hhv. 10k og 20k i mnd, vert jo reknestykket at på kjøpsdagen har dei 50/50, med 100k kvar.

Etter ein månad har ein betalt 110k, og den andre 120k. Då eig dei hhv. 52.2% og 47.8% om ein skal gå matematisk fram etter innskoten sum. Månad #2? 46.2% og 53.8%...

For min del hadde eg gått for 50-50, først og fremst fordi pengar ikkje er så fordømt viktig her i livet.

[Zeph]

barfoo skrev (13 minutter siden):

Det blir ikkje rettferdig. Om dei går frå kvarandre dagen etter kjøpet, vil dei ha skote inn 50% kvar, men sittje igjen med ulik sum.

Om vi tenker oss at dei kjøper hus til 1M, og har 100k i EK, og betaler hhv. 10k og 20k i mnd, vert jo reknestykket at på kjøpsdagen har dei 50/50, med 100k kvar.

Etter ein månad har ein betalt 110k, og den andre 120k. Då eig dei hhv. 52.2% og 47.8% om ein skal gå matematisk fram etter innskoten sum. Månad #2? 46.2% og 53.8%...

For min del hadde eg gått for 50-50, først og fremst fordi pengar ikkje er så fordømt viktig her i livet.

Eigenkapital (EK) og lån er ikkje det same, men krone for krone representerer dei lik verdi av bustaden. Dei har “gått inn” med 50/50 i eigenkapital, men om den er på 500k av totalt 4m kjøpesum så har dei kun kjøpt 0,5/4=12,5% av bustaden kvar med EK. Dei har gått inn med 12,5/12,5, ikkje 50/50.

Dvs. at 75% av verdien er lånefinansiert. Lånet på 3m representerer 75% av verdien, så korleis dei betjener lånet vil på rettferdig måte representere kor stor del av bustaden dei eig. Har du økonomi, og er villig til å betjene ein større del av lånet så eig du delen av lånesummen du betalar på.

Kva om dei etter 20 år har betalt ned heile lånet og skal selge?

Då har TS gått inn med 500k i EK og betalt inn 2m på lånet. Sambuar har gått inn med 500k i EK og betalt inn 1m på lånet.

TS har betalt 2,5m. Sambuar har betalt 1,5m. Korleis er det då rettferdig om dei skulle solgt og fordelt salgssummen 50/50?

Hadde dei gått frå kvarandre dagen etterpå og fått igjen nøyaktig 4m så ville TS først betalt ned sin del av lånet på 2m, og deretter fått 500k på konto. Sambuar ville betalt ned sin del av lånet på 1m og fått 500k på konto.

Kva meiner du er urettferdig med dette?

Til TS: Skriv sambuarkontrakt, sørg for å få alle tal i orden og ting på stell.

Endret 23. mai av Zeph

[Tanner]

bshagen skrev (2 timer siden):

Fra help:
https://help.no/rettsomrader/samboer-ekteskap/felles-bolig-nar-bare-den-ene-har-egenkapital

Bare et eksempel, men kanskje noe i denne retningen, bare at du eier en større andel enn 50%? Den dagen du må eventuelt kjøpe ut eller dere selger sammen, så vil jo begge ha vært med på verdistigningen og må stå til ansvar for sin egen belånte del selv? 

EDIT: Jeg er ingen økomon, jeg bare syns problemstillingen var interessant. Så ikke gjør noe jeg sier, jeg bare synser  

Har lest litt på samme side, men virker som om det er basert på at lånet blir nedbetalt innen et eventuelt salg.

Zeph skrev (2 timer siden):

Dette er ganske enkelt å fordele.

Eks.: 4m kjøpesum, 500k kvar i EK. Lånet er 3m, der TS betjener 2m og sambuar 1m.

Eigarbrøk TS: (0,5m+2m)/4m = 62,5%

Eigarbrøk sambuar: (0,5m+1m)/4m = 37,5%

Når kjøpet er gjennomført kan du gløyme eigenkapital i kroner og kun tenke på eigarbrøk. Ved eit ev. framtidig salg er det brøken som avgjer fordeling av salgssummen.

Om brøken forblir uendra og bustaden ein dag blir solgt for 5m så fordeler de salgssummen som dette:

TS: 5m*62,5% = 3,125m

Sambuar: 5m*37,5% = 1.875m

De kan velge om de vil ha eit felleslån og betale inn kvar sin del eller to lån der den enkelte betjener heile lånet. Fordelen med to lån er at ved ev. ekstra innbetalingar er det lett å halde styr på. Om ein person betalar inn ekstra på eit felleslån må de rekne litt for å justere innbetalingane.

Ja det er dette vi har vurdert, men som en skriver nedenfor her er det basert på at lånet blir nedbetalt før et salg om jeg ikke tar feil.

Kenhten skrev (1 time siden):

 

Kan ikke du bare ha mer penger til overs etter alle regningene er betalt?

Da kan du bestemme deg for hva dine penger skal gå til. Vil du spandere på partneren, gjør det. Vil du ha deg en ny duppe-dings, kjøp det. Har du løst å bygge en ny terrasse og du føler at det er noe du vil gjøre for deg og din partne, så gjør det.

Jeg skjønner hvis partneren ikke har nok penger å betale for sin del. Men hvis har begge økonomi til å dekke sin del av de fellesutgiftene så del 50/50. Ikke del de store tingene i livet som bolig/eiendom i brøker, alltid en som går ut av forholdet som taper og det som regel kvinnene.

 

Jeg og min partner har to barn. Vi har alt delt 50/50. Vi har ikke felles økonomi, vi har fellesutgifter. 

Ja, jeg tjener litt mer, men jeg bruker mer også. Hobbyer som PC, 3d printing osv.

Vi trenger ikke nødvendigvis å sitte igjen med samme mengde penger å rutte med etter alt av felles er betalt, men dersom jeg ikke tar en større del av kaken har samboer veldig lite å rutte med. Da blir det litt til at jeg må "godkjenne" samboers pengebruk, og ingen vil vel sitte i den situasjonen. Uavhengig av hvilken side man er på

Gjest 3e014...1d2 skrev (54 minutter siden):

Vet ikke hvordan dere bør gjøre det i praksis, men regner da også med du står for mer av vedlikeholdet av boligen? 

Deler dere andre ting etter brøk også? Eller er det bare økonomien? 

Anonymous poster hash: 3e014...1d2

Vi har tenkt å sette av en liten sum til vedlikehold/oppgraderinger hver måned, hvor mye hver part setter av her vil jo da også avhenge av eiebrøken.

Vi deler nå alt som er felles etter % av husstandens inntekt ja.

Usikker på hva du mener med andre ting en økonomien? Vi setter en bestemt sum hver på en felles konto som blir brukt til lån/strøm/dagligvarer eller hva det skulle være, etter kjøp eier begge det i like stor grad.

barfoo skrev (30 minutter siden):

Det blir ikkje rettferdig. Om dei går frå kvarandre dagen etter kjøpet, vil dei ha skote inn 50% kvar, men sittje igjen med ulik sum.

Om vi tenker oss at dei kjøper hus til 1M, og har 100k i EK, og betaler hhv. 10k og 20k i mnd, vert jo reknestykket at på kjøpsdagen har dei 50/50, med 100k kvar.

Etter ein månad har ein betalt 110k, og den andre 120k. Då eig dei hhv. 52.2% og 47.8% om ein skal gå matematisk fram etter innskoten sum. Månad #2? 46.2% og 53.8%...

For min del hadde eg gått for 50-50, først og fremst fordi pengar ikkje er så fordømt viktig her i livet.

Litt det jeg selv også kom frem til med denne fremgangsmåten.

 

Takk for alle svarene 🙂

Som nevnt kjører vi inn en gitt sum hver på en konto som reflekterer hvor stor andel av husstandens inntekt vi får inn. Selv om det ikke er 50-50 i penger puttet inn, blir det som blir kjøpt med disse pengene annet som 50-50 eierskap.

Pengene vi har til overs bruker man som man vil, om det er å kjøpe seg en duppeditt eller ta med partner ut på middag er opp til en selv.

Jeg synes likevel det blir rart å dele eierskap 50-50 når en av partene betaler en større del på lånet. Å betale ned lånet til partner blir akkurat det samme som å føre over penger til en sparekonto partner eier, og det blir litt rart for min del.

Selv om det i praksis blir nesten det samme når vi uansett deler opp hvor mye hver part må bidra med i fellespotten, føles det ikke sånn.

Det er ikke sånn at dette trenger å stemme 100%, men en grovt anslag vil vi ha på plass så vi kan få en helt grei brøk ved signering om et par uker.

[Zeph]

Planlegg for at dette skal fungere ved eit ev. samlivsbrot. Det meste går greit i fredstid, men om det står 50/50 i skøyte, du har betalt meir på lånet og bustaden blir solgt om nokre år pga. samlivsbrot så kan det bli eit tap for din del.

Metoden eg føreslår fungerer like godt etter ein dag, eitt år eller til lånet er nedbetalt. Søker du litt på nett så vil du sjå at den er den løysinga bankane og økonomiekspertar anbefalar, men hugs for all del å skrive det ned i ein kontrakt.

Vedlikehald og oppussing bør òg følgje eigarbrøken. Om du eig ein større del av bustaden bør du betale ein tilsvarande større del av den type utgifter. Då er alt på stell.

Fordel utgifter til daglegvarer, Netflix og kva det måtte vere som de vil, men verdiar, ofte bustad, bør alle ha full kontroll på. Du kan tape store beløp til sambuar ved eit ev. brot om ting blir gjort feil.

Endret 23. mai av Zeph