Bolig og utleiedel i egen bolig

[Gloomy arrow]

Forutsetninger:

• Rekkehus i Oslo med utleiedel (borettslag)
• Leiepris av utleiedelen: +/- 11' mnd.
• Leiepris av hoveddelen: +/- 25' mnd.
• Pris: 7,5 mill.

Spørsmålet her er ikke om det er lønnsomt eller ikke da man eier det allerede. Spørsmålet er hva som skjer om man flytter selv til utleiedelen og leier ut hoveddelen.

 

• Slik jeg forstå det så vil det utløse 22 % skatt. Dvs. netto leieinntekt av hoveddelen vil være på ca. +/-20' mnd.?
• Så lenge man selv bor i utleiedelen så vil man ikke begrenses av regelen om maks utleie i 3 år? rekkehus er andel i et borettslag
• Vil det fortsatt regnes som primærbolig dersom man bor i den minste delen av boligen?
• En ulempe er vel at man etter 24 mnd. vil måtte skatte av gevinsten dersom man skulle finne på å selge det?

Andre momenter jeg ikke har tenkt på?

[Nepa]

Kan du ikke selv definere hva som er hva, hvis det ikke er mot reglene til borettslaget? Begge delene er sikkert godkjente for utleie. 

Folk i borettslaget vil forvente at du bor i hoveddelen, hvis de av og til ringer på døra. 

Etter det jeg har lest, er det skattefritt så lenge utleier selv bor i boligen. Men kan ha oppfattet feil. 

I en situasjon der utleier er nødt til å leie ut begge leiligheter samtidig og bor i en campingvogn på tomten, kan det diskuteres om utleieren bor der. Denne utleieren bor ikke fysisk i boligen som leies ut. Men bor på adressen. 

[Herr Brun]

Nepa skrev (6 timer siden):

Kan du ikke selv definere hva som er hva, hvis det ikke er mot reglene til borettslaget? Begge delene er sikkert godkjente for utleie. 

Folk i borettslaget vil forvente at du bor i hoveddelen, hvis de av og til ringer på døra. 

Etter det jeg har lest, er det skattefritt så lenge utleier selv bor i boligen. Men kan ha oppfattet feil. 

I en situasjon der utleier er nødt til å leie ut begge leiligheter samtidig og bor i en campingvogn på tomten, kan det diskuteres om utleieren bor der. Denne utleieren bor ikke fysisk i boligen som leies ut. Men bor på adressen. 

Du må selv benytte minst halvparten av boligen for at utleie skal være skattefritt. Så bor ts her i utleiedelen og leier ut hoveddelen vil utleie være skattbar inntekt. 

[The Avatar]

For at leigeinntektene skal være skattefrie så må den delen du leiger ut ha lågare utleigeverdi enn den delen du sjølv bruker. Normalt er dette kravet oppfylt dersom du sjølv bruker minst halvparten av bustaden, men andre forhold enn kan spele inn på leigeverdien.

Så om du bytter rundt og sjølv bur i utleigedelen så må du skatte 22% av leigeinntektene frå hovuddelen.

Om det fortsatt er rekna som primærbustad slik at du kan selge skattefritt finn eg ikkje svar på, men eg antek at både hovuddel og utleigedel er ein og same bustad og at det derfor ikkje blir rekna som at du bur ein annan stad om du flytter ut av hovuddelen. Det du kan tross alt ikkje selge hovuddelen utan å også selge utleigedelen.

Dete er det som er relevant å vite opp mot skatteetaten. Dei neste spørsmåla er då opp mot burettslaget.

Hovudregelen er at du må innhente løyve frå styret for å kunne leige ut, får du eit løyve til å leige ut så treng du ikkje å forholde deg til unntaka i burettslagsloven, så eit velvillig styre gjer alt mykje enklare.

Om du ikkje får løyve frå styret så må du sjå på unntaka. §5-4 opner for at dersom du sjølv bur i bustaden så kan du overlate bruken av delar av bustaden til andre, då blir det eit definisjonsspørsmål om utleigedelen er definert som ein del av bustaden. I burettslag med dedikerte utleigedelar så vil dette typisk være regulert i vedtektene. Det som nok var tenkt når burettslagslova vart skreven var at ein andelseigar kunne leige ut til dømes gjesterommet i same leilegheita dersom ein sjølv budde og brukte resten av bustaden. Så der er litt rom for usikkerheit på om utleigedelen er ein del av bustaden eller om det er noko anna.

Det andre relevante unntaket er at du kan leige ut i opptil 3 år dersom du har budd der minst 1 år i løpet av dei siste 2 åra. Du må fortsatt innhente løyve frå styret, men slik godkjenning kan berre nektast med sakleg grunn.

 

Merk også at det frå burettslagets side så er det nok ikkje ynskjeleg med utleige av hovuddelane.

[Sverre1969]

3 hours ago, The Avatar said:

 

Om det fortsatt er rekna som primærbustad slik at du kan selge skattefritt finn eg ikkje svar på, men eg antek at både hovuddel og utleigedel er ein og same bustad og at det derfor ikkje blir rekna som at du bur ein annan stad om du flytter ut av hovuddelen. Det du kan tross alt ikkje selge hovuddelen utan å også selge utleigedelen.

 

Fra Skatte ABC: «Har mindre enn halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdien, vært benyttet som egen bolig, er det skattefrihet for den delen av gevinsten som etter en skjønnsmessig fordeling (basert på utleieverdien) faller på selgerens boligdel, jf. sktl. § 9‑3 tredje ledd bokstav b. Forutsetningen er at kravene til eier- og brukstid er oppfylt for denne delen.»

[Simen1]

Hvis du velger å bo i hoveddelen og du får 11k for utleiedelen så er det skattefritt

Hvis du velger å bo i utleiedelen, og du får 25k før skatt for hoveddelen så blir det 19,5k etter skatt. Men husk at når du betaler skatt kan du også få skattefritak for en del utgifter i forbindelse med utleien. Ikke alt men noe. Du får for eksempel skattefritak for normalt vedlikehold og opprettholdelde av tidligere standard, men ikke for oppussing til høyere standard. Men du kan ikke få mer skattefritak enn du betaler i skatt for det du skattlegges for. Så i dette tilfellet kan du ikke få høyere skattefritak enn 5,5k pr mnd. Med riktig utleieobjekt og riktig styring av det kan du ende opp med ganske lite skatt selv på den store delen.

___________

Jeg var egentlig på utkikk etter "den store utleietråden" etter skatteråd og siden jeg ikke fant den, men det sikkert er noen som leser her så spør jeg i vei: Ved skattefri utleie av en utleiedel, har jeg skjønt det sånn at tilleggsfunksjoner / tilleggstjenester også vil være skattefrie. F.eks møbelering. Hvor langt går det an å dra slike skattefrie tillegg?

• Møbelering
• Internett, strøm, vann, kommunale avgifter etc
• Definert hageflekk
• Parkering
• Garasje
• Bil
• Campingvogn
• Minihus
• Månedskort på kollektivtransporten

 

 

Endret 5. august av Simen1
Korreksjon

[HW1]

Simen1 skrev (2 timer siden):

...

Men husk at når du betaler skatt kan du også få skattefritak for en del utgifter i forbindelse med utleien. Ikke alt men noe. Du får for eksempel skattefritak for normalt vedlikehold og opprettholdelde av tidligere standard, men ikke for oppussing til høyere standard. Men du kan ikke få mer skattefritak enn du betaler i skatt for det du skattlegges for.

...

 

 

Påstanden om at man ikke kan få mer i skattefradrag enn inntekten på det du skattelegges for er feil. 

Du avregnes automatisk i annen alminnelig inntekt,

Underskudd på utleie funger på samme måte som rentefradrag.  (rentefradrag er også ett eksempel på noe du får fradrag for uavhenig av om du har brukt lånet til noe som gir inntekt/overskudd eller ikke) 

 

[Simen1]

Takk! Da har jeg bært lenge på en misforståelse.

Vet du noe om hvor langt man kan dra skattefriheten på utleie, angående tillegg i leietjenesten?