Kjøpt "nytt" hus som viser seg å ikke være bruksendret

[Gjest a3485...3d4]

Hus ferdig i 2015. Kjøpt av oss i 2020. Forrige eier gjorde store endringer underveis/før byggeprosessen. Utbygger har tydeligvis ikke sendt nye tegninger til kommunen etter søknad om igangsettelse, men likevel er det utstedt ferdigattest.

Solgt til oss som 3 soverom, og ikke et ord i prospekt/salgsdokumentene om at ikke alt er på stell.

Nå skal vi selge, og megler har sjekket med kommunen. Resultat; halve huset er ikke godkjent, og soverom, bad og vaskerom i kjeller er byggemeldt som sportsbod, altså ikke godkjent som rom for varig opphold.

Virker som om forrige megler her har tatt en spansk en, evt ikke giddet å sjekke/bare antatt at det må være ok pga at alt er nytt.

Uansett, for oss nå får vi kun lagt dette opp som en bolig med 2 soverom, og et langt avsnitt om hva som ikke er godkjent i huset. Altså svært negativt.

Hva sier lovverket rundt dette? Vi har jo blitt "lurt" til å kjøpe/betale mer enn vi sikkert hadde gjort i utgangspunktet om vi visste om dette i 2020. Og nå sitter vi i samme saksen andre veien med at vi sikkert får redusert interesse og bud for huset pga. disse kommentarene. Antar at det er "lett" å få fikset, men det hjelper jo oss lite når vi må selge pga vi allerede har kjøpt noe annet. Har tatt kontakt med boligkjøperforsikring, men de har jo dagevis med responstid.

Anonymous poster hash: a3485...3d4

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Gjest a3485...3d4 skrev (2 timer siden):

Hus ferdig i 2015. Kjøpt av oss i 2020. Forrige eier gjorde store endringer underveis/før byggeprosessen. Utbygger har tydeligvis ikke sendt nye tegninger til kommunen etter søknad om igangsettelse, men likevel er det utstedt ferdigattest.

Solgt til oss som 3 soverom, og ikke et ord i prospekt/salgsdokumentene om at ikke alt er på stell.

Nå skal vi selge, og megler har sjekket med kommunen. Resultat; halve huset er ikke godkjent, og soverom, bad og vaskerom i kjeller er byggemeldt som sportsbod, altså ikke godkjent som rom for varig opphold. Virker som om forrige megler her har tatt en spansk en, evt ikke giddet å sjekke/bare antatt at det må være ok pga at alt er nytt. Uansett, for oss nå får vi kun lagt dette opp som en bolig med 2 soverom, og et langt avsnitt om hva som ikke er godkjent i huset. Altså svært negativt.

Hva sier lovverket rundt dette? Vi har jo blitt "lurt" til å kjøpe/betale mer enn vi sikkert hadde gjort i utgangspunktet om vi visste om dette i 2020. Og nå sitter vi i samme saksen andre veien med at vi sikkert får redusert interesse og bud for huset pga. disse kommentarene. Antar at det er "lett" å få fikset, men det hjelper jo oss lite når vi må selge pga vi allerede har kjøpt noe annet. Har tatt kontakt med boligkjøperforsikring, men de har jo dagevis med responstid.

Se info om reklamasjonsrett for boligkjøp i ca 2020 her. Jeg ville starte med å rette krav mot selger, med utgangspunkt i at mangelen nylig er avdekket.

[Ørjanø]

Utrolig kjedelig, samtidig godt at dere fant det ut før det har gått 5 år. Ble det ikke utført en tilstandsrapport fra takstmann på huset dere kjøpte? 

Har dere økonomisk mulighet til å bedre feilene? Tenker på i og med dere har kjøpt nytt har dere kanskje ikke all verdens tid med å selge? Rett krav mot selger som nevnt over, dokumenter alt av feil og rette opp feilene før dere legger huset ut til salgs? 

 

[del_diablo]

6 minutes ago, Ørjanø said:

 fra takstmann

Takstmann kommer ikke å ha sitt på det tørre før det er vanlig å kreve regress fra de.
Eller at takstmann er leid ikke via kjøper, og ikke selger.

[Sjokolade1]

Kast dere rundt og søk om bruksendring, forhåpentligvis er det bare en formalitet. 

[Gjest a3485...3d4]

Sjokolade1 skrev (32 minutter siden):

Kast dere rundt og søk om bruksendring, forhåpentligvis er det bare en formalitet. 

I utgangspunktet ja, men på grunn av omfanget må vi sannsynligvis finne en ansvarlig søker, i tillegg til at de må komme, utarbeide tegninger etc. Det er flyttet litt på, og satt inn et større vindu i kjelleren pga soverom, så da er det jo plutselig fasadeendring også, og da må man ha nabovarsel, der de har en frist på å gi innspill også (om jeg har forstått det rett). Så må saken sendes kommunen og da går nok ukene. Så da er vi sikkert fort langt ut i sommerferien likevel, så uansett hva blir det negativt for salget.

Anonymous poster hash: a3485...3d4

[Gjest a3485...3d4]

Ørjanø skrev (51 minutter siden):

Utrolig kjedelig, samtidig godt at dere fant det ut før det har gått 5 år. Ble det ikke utført en tilstandsrapport fra takstmann på huset dere kjøpte? 

Har dere økonomisk mulighet til å bedre feilene? Tenker på i og med dere har kjøpt nytt har dere kanskje ikke all verdens tid med å selge? Rett krav mot selger som nevnt over, dokumenter alt av feil og rette opp feilene før dere legger huset ut til salgs? 

 

Taksten gir ingen gode svar, der står det "Kontor i 2. etg. er byggegodkjent som bod" som eneste kommentar, mens realiteten er at det er byggegodkjent som bad. Hvilke tegninger han har sett på aner jeg ikke, kanskje byggetegningene til utbygger som aldri har blitt sent inn.

Vi har økonomi til å fikse feilene (regner med det blir 10-15k), men som sagt vil vi helst ikke måtte vente til over sommeren med å selge. Hvis det viser seg at vi kan få dekket alle tapene med å vente tror jeg vi trekker boligen fra markedet før visning, men det kommer an på hva eierskifteforsikringen kommer med. Det er jo bare en uke til visning, så har liten tro på at det blir noen avklaring før den tid.

Anonymous poster hash: a3485...3d4

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Sjokolade1 skrev (1 time siden):

Kast dere rundt og søk om bruksendring, forhåpentligvis er det bare en formalitet. 

Da sitter TS igjen med kostnadene. Dette er IMO en mangel som må reklameres mot selger for retting. Hvorvidt selger velger å dekke dette selv eller gå via sin boligselgerforsikring er opp til hen.

Endret 6. mai av Slettet-fsaSP0zV

[Sjokolade1]

Slettet-fsaSP0zV skrev (12 minutter siden):

Da sitter TS igjen med kostnadene. Dette er IMO en mangel som må reklameres mot selger for retting. Hvorvidt selger velger å dekke dette selv eller gå via sin boligselgerforsikring er opp til hen.

Kostnadene er relativt ubetydelige. Jeg er prinsipielt helt enig at selger skal rette det, men hvis tiden er av betydning her så tror jeg ikke en reklamasjon mot selger fremskynder prosessen. Uansett må bruksendringen godkjennes. 

Det er fullt mulig å ringe saksbehandleren hos kommunen og spørre om det er mulig å fremskynde behandlingen.

[OJ Doe]

Det virker for meg rimelig å ta kontakt med selger/søker/forrige eier, melde fra, og si at prosessen med utbedring må starte umiddelbart. Du er villig til å leie inn de fagfolk som trengs, og be dem komme med innsigelser innen utgangen av uka dersom de ønsker å bruke andre fagfolk. 

 

 

[kremt]

38 minutes ago, Guest a3485...3d4 said:

Vi har økonomi til å fikse feilene (regner med det blir 10-15k)

Det høres svært optimistisk ut. Bare gebyr for byggesøknad i kommune er vel mer enn det. Dette kan fort bli et par hundre tusen. 

[Sjokolade1]

kremt skrev (Akkurat nå):

Det høres svært optimistisk ut. Bare gebyr for byggesøknad i kommune er vel mer enn det. Dette kan fort bli et par hundre tusen. 

Det regnestykket vil jeg gjerne se.

[kremt]

Det er umulig å si hva det blir. Jeg regner med det er en grunn til at forrige eier ikke ordnet opp dette, kan være gjort ulovlige ting. Er jo sånn overalt, mange som har svin på skogen. Men blir trøbbel når man skal selge nå  med de nye takstreglene. 

[Sjokolade1]

kremt skrev (2 minutter siden):

Det er umulig å si hva det blir. Jeg regner med det er en grunn til at forrige eier ikke ordnet opp dette, kan være gjort ulovlige ting. Er jo sånn overalt, mange som har svin på skogen. Men blir trøbbel når man skal selge nå  med de nye takstreglene. 

Ok.

[Sjokolade1]

Gjest a3485...3d4 skrev (1 time siden):

Taksten gir ingen gode svar, der står det "Kontor i 2. etg. er byggegodkjent som bod" som eneste kommentar, mens realiteten er at det er byggegodkjent som bad. Hvilke tegninger han har sett på aner jeg ikke, kanskje byggetegningene til utbygger som aldri har blitt sent inn.

Vi har økonomi til å fikse feilene (regner med det blir 10-15k), men som sagt vil vi helst ikke måtte vente til over sommeren med å selge. Hvis det viser seg at vi kan få dekket alle tapene med å vente tror jeg vi trekker boligen fra markedet før visning, men det kommer an på hva eierskifteforsikringen kommer med. Det er jo bare en uke til visning, så har liten tro på at det blir noen avklaring før den tid.

Anonymous poster hash: a3485...3d4

En mulighet er jo å bare prøve å la visningen/salget gå som normalt, med full åpenhet om mangelen naturligvis. Dere har vel ikke så mye å tape på å prøve hvis boligen allerede er på Finn og visning er om én uke? Det er ikke sikkert det har så stor betydning som dere frykter. Får dere ikke et bud dere er fornøyd med kan dere heller rydde opp i det da.

[Gjest a3485...3d4]

Sjokolade1 skrev (1 time siden):

En mulighet er jo å bare prøve å la visningen/salget gå som normalt, med full åpenhet om mangelen naturligvis. Dere har vel ikke så mye å tape på å prøve hvis boligen allerede er på Finn og visning er om én uke? Det er ikke sikkert det har så stor betydning som dere frykter. Får dere ikke et bud dere er fornøyd med kan dere heller rydde opp i det da.

Ja, det er vel egentlig det vi tror kommer til å skje. Vi bare ser hva som skjer, og får vi prisantydning, så er vi fornøyd, selv om det meste i området her går over for tiden. I så fall vil jeg tro (naivt håpe) på at det er mulig å få kompensasjon for at vi kjøpte noe som ikke var som vi trodde. I motsatt fall at det ikke går, så søke om dette i løpet av sommeren og legge ut på nytt til høsten, og be om at alle ekstra kostnader dekkes av selger.

Det er mange her som jeg kan se er skyld i dette;

Selger, som har gått god for salgsoppgaven ved salg, og som jeg antar er den ansvarlige uansett.
Megler, som ikke har hentet inn dokumenter/sjekket det hun burde i prosessen ved salg.
Utbygger/ansvarlig søker, som burde sendt inn nye tegninger etter alle endringene før ferdigattesten ble gitt.
Kommunen, som har gitt ferdigattest på noe som ikke stemmer (men de gjør gjerne bare stikkprøver?)

Jeg er i utgangspunktet svært skeptisk til at vi kommer noe som helst vei med dette (basert på hva jeg har hørt andre si om eierskifteforsikring), men jeg tenker at om ikke dette er en grunn til å klage og få medhold, hva er det da?

Anonymous poster hash: a3485...3d4

[mobile999]

Gjest a3485...3d4 skrev (3 timer siden):

Hvis det viser seg at vi kan få dekket alle tapene med å vente tror jeg vi trekker boligen fra markedet før visning

Spådom:

1. Dere får en saftig regning fra megleren deres dersom dere trekker boligen.
2. Mangelen er for liten (i penger) til at dere får noe som helst. Dere må (evt.) dekke egne og motpartens sakskostnader.

[Gjest a3485...3d4]

mobile999 skrev (53 minutter siden):

Spådom:

1. Dere får en saftig regning fra megleren deres dersom dere trekker boligen.
2. Mangelen er for liten (i penger) til at dere får noe som helst. Dere må (evt.) dekke egne og motpartens sakskostnader.

Ja, har ingen forventninger til det, det var i så fall om vi hadde fått bekreftet at vi fikk dekket tapene, men som sagt ser jeg ikke helt at vi skal få avklart det på en uke uansett.

Anonymous poster hash: a3485...3d4

[The Avatar]

mobile999 skrev (9 timer siden):

2. Mangelen er for liten (i penger) til at dere får noe som helst. Dere må (evt.) dekke egne og motpartens sakskostnader.

Vil legge til at vilkåret er at mangelen er vesentlig, så det er i utgangspunktet uavhengig av at forsikringsselskap ikkje ser på manglar som kostar mindre enn 5% av kjøpesummen. 

 

Trådstarter har ulike framgangsmåter, det fyrste og enklaste er å reklamere mot selgar og ta det derifrå. 

[d'espresso]

13 hours ago, Guest a3485...3d4 said:

I utgangspunktet ja, men på grunn av omfanget må vi sannsynligvis finne en ansvarlig søker, i tillegg til at de må komme, utarbeide tegninger etc. Det er flyttet litt på, og satt inn et større vindu i kjelleren pga soverom, så da er det jo plutselig fasadeendring også, og da må man ha nabovarsel, der de har en frist på å gi innspill også (om jeg har forstått det rett). Så må saken sendes kommunen og da går nok ukene. Så da er vi sikkert fort langt ut i sommerferien likevel, så uansett hva blir det negativt for salget.

Anonymous poster hash: a3485...3d4

Nja, ikke nødvendigvis. Her ville jeg hørt med kommunen. Kommunen tar ikke hensyn til selve situasjonen, skal sies - de behandler dette som om det ikke allerede er utført.

Det er ikke gitt at fasadeendringen som er gjort er søknadspliktig i det hele tatt. Ofte er nettopp slike fasadeendringer, som gjøres som ledd i en bruksendringssøknad, unntatt søknadsplikt, jf. plan- og bygningsloven § 20-5 første ledd bokstav f.

 

Videre har du anledning til å søke om bruksendring uten å belegge søknaden med ansvar, jf. bykkesaksforskriften § 3-1 bokstav c.

Dette trenger ikke være voldsomt vrient, og jeg mistenker det er best å søke kommunen samtidig som du reklamerer til selger. Tegninger ville jeg utarbeidet selv. Det er ingen krav til arkitekttegninger eller annet.

Edit: Er det en mulighet til å fryse salget en kort periode? Alt avhengig av saksbehandlingstid i din kommune kan en tillatelse til bruksendring av disse tre rommene (med tilhørende "fasadeendring"), samt en ferdigattest være unnagjort forholdsvis radig. Her er det likevel store forskjeller.

Endret 7. mai av d'espresso