Uforsvarlig høyt lånetilbud fra banken?

[Gjest d51f8...5b8]

Loko skrev (3 timer siden):

Her er det litt feil informasjon rundt bankens rolle i dette.

En megler lager en etakst i eiendomsverdi ved at hen møter fysisk opp, tar minimum bilde av kjøkken, bad og fasade for så å sette en verdi hen tror boligen kan selges for. Eiendomsverdi er et støtteverktøy hvor megler kan hente ut siste salg i område, eksludere ikke relevante salg, estimert kvm pris mm. Her vil også megler kunne justere p-rom osv og legge til info rundt oppussing osv. Til syvende og sist setter megler en kvalifisert gjetting på hva hen tror hen kan selge boligen for.

Denne etaksten får så en referansekode som banken kan hente opp i eiendomsverdi. Hvis denne taksten settes som "godkjent" så vil systemet sette denne taksten som "nullsumen" framtidige statistiske beregninger av estimert verdi på boligen.

Hvis du da har vært i andre banker og ikke gitt dem e-taksten som dem da mater inn i systemet vil dem da få utvikling i pris siden siste kjente salgssum ("nullsum"). Feks når dere kjøpte. Hvis dette er veldig lenge siden så vil den verdien som kommer opp kunne gi svært store sprik. Spesielt i områder med middels/lav menge solgte boliger. Den andre bank vil heller ikke få med verdiøkning som feks oppussing siden sist, spesielt god intern beliggenhet, utsikt osv -altså ting en megler normalt vil bedømme.

Så det eneste du kan "ta" banken på er hvis dem bevist har valgt å ikke trekke ut 10% ut fra etakst verdien uten å hatt en dialog med deg. Uansett her så vil/må nesten en bank stole på at megleren gjør en god/forsvarlig jobb. Det er tross alt dem som skal være eksperter på boligpriser.

Selv da har du også et ansvar for å forstå hva du begir deg ut på. Dere burde også ha en formening rundt verdien på deres egen bolig. Noe av det første jeg spør en kunde om er hva dem selv tenker om verdien.

 

Bankene jeg har snakket med og undersøkte dette med eller søkt om lån, fikk og brukte referansekoden på Etaksten vi fikk fra megler og hentet dette ut fra eiendomsverdi.no. På eiendomsverdi.no var verdien de hentet ut 14% lavere enn det som stod på dokumentet til meglerens e-takst og som ble grunnlaget for nytt lån.

Så egentlig skulle verdien som ble hentet ut fra eiendomsverdi.no med referansekoden fra meglerens e-takst og e-taksten (altså dokumentet megler sendte til oss) ha samme verdi? 

For en måned siden lå verdien på eiendomsverdi.no på 20% under meglerens vurdering. 

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

[Loko]

Gjest d51f8...5b8 skrev (11 minutter siden):

Bankene jeg har snakket med og undersøkte dette med eller søkt om lån, fikk og brukte referansekoden på Etaksten vi fikk fra megler og hentet dette ut fra eiendomsverdi.no. På eiendomsverdi.no var verdien de hentet ut 14% lavere enn det som stod på dokumentet til meglerens e-takst og som ble grunnlaget for nytt lån.

Så egentlig skulle verdien som ble hentet ut fra eiendomsverdi.no med referansekoden fra meglerens e-takst og e-taksten (altså dokumentet megler sendte til oss) ha samme verdi? 

For en måned siden lå verdien på eiendomsverdi.no på 20% under meglerens vurdering. 

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

Hvis etaksten begynner å bli noen mnd/år gamle så vil generering banken gjør i eiendomsverdi kunne bli en del lavere hvis det ligger i et område med lite salg. Der kan et dårlig salg (som det var noen av i nov-feb i år)  ødelegge hele snittet for området og således gi et kunstig lavt estimat. De fleste banker velger å stole på etakst verdien i 3/6 mnd før dem bruker eiendomsverdi. 

Summen av dette er at dette ikke er eksakt vitenskap og at det er ekstremt mange vurderinger som blir gjort. Det dere tror er en sikker sak mot bank ikke nødvendigvis er så sikker som du tror. Uten å kunne dokumentere de vurderingene banken har gjort så er det vanskelig å si at dem har gjort noe feil. 

Du kan kanskje høre med bank om dem er villig til å gi ut sakstaporten som ble skrevet for mellomfinansieringslånet. Her skal nok en del av detaljene og vurderingene ha blitt skrevet ned. Er dog usikker på om du har innsynsrett iht gdpr eller om interne sakspapirer er unntatt.

[Gjest d51f8...5b8]

Loko skrev (19 minutter siden):

Hvis etaksten begynner å bli noen mnd/år gamle så vil generering banken gjør i eiendomsverdi kunne bli en del lavere hvis det ligger i et område med lite salg. Der kan et dårlig salg (som det var noen av i nov-feb i år)  ødelegge hele snittet for området og således gi et kunstig lavt estimat. De fleste banker velger å stole på etakst verdien i 3/6 mnd før dem bruker eiendomsverdi. 

Summen av dette er at dette ikke er eksakt vitenskap og at det er ekstremt mange vurderinger som blir gjort. Det dere tror er en sikker sak mot bank ikke nødvendigvis er så sikker som du tror. Uten å kunne dokumentere de vurderingene banken har gjort så er det vanskelig å si at dem har gjort noe feil. 

Du kan kanskje høre med bank om dem er villig til å gi ut sakstaporten som ble skrevet for mellomfinansieringslånet. Her skal nok en del av detaljene og vurderingene ha blitt skrevet ned. Er dog usikker på om du har innsynsrett iht gdpr eller om interne sakspapirer er unntatt.

Takk for svar 😊

Verdien på eiendomsverdi.no som ble hentet ut med referanse nummeret til etaksten til megler var 14% lavere enn det som stod på e-takst dokumentet vi fikk av megler. Skulle ikke da verdien være den samme?

Så hentet de ny verdi den lå på nå (for en måned siden), den var på 20% lavere enn etaksten til megler. Dette pga det hadde vært en nedgang i markedet. 

Vi har spurt flere ganger etter innsyn og dokumenter vi har krav på uten å få det. Vi forhørte oss med bankens personvernombud for å høre hva vi har krav på og personvernombudet undersøker nå saken siden vi ikke har fått det. Saken er klagd inn til banken først, også til finansklagenemda. Banken har ikke lagt ved noen dokumentasjon i svarene sine her heller 😕 Så det får vi nok ikke hvis de har. 

 

 

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

[Gjest d9da1...b4e]

Hei, har lest alle 10 sidene og sitter egentlig igjen med alt og ingenting, blir forvirret da TS her opplagt har meget god innsikt i hvor pengene går og ved enkel hoderegning må ha forstått at her bryter banken for å hjelpe å sikre en boligdrøm til noen som faktisk klarer betjene kostnadene.

Spør av nysgjerrighet, hva er målet med å reise sak mok banken i denne saken?

Har selv fått et lån der banken gikk over streken for å være behjelpelig med at vi kunne realisere boligdrømmen, dette jevnet seg fort ut med at lønninger økte og i dag føles lånet kunstig rimelig. 

Innenfor en trang periode på under 5 år er lånet under 80 % av boligens markedsverdi, grunnen til banken gav oss lånet var at vi tidligere har vært gode kunder og at dem forstod at vi kom til å miste noe av EK ved salg av eksisterende bolig. 

Anonymous poster hash: d9da1...b4e

[Loko]

Gjest d51f8...5b8 skrev (45 minutter siden):

Takk for svar 😊

Verdien på eiendomsverdi.no som ble hentet ut med referanse nummeret til etaksten til megler var 14% lavere enn det som stod på e-takst dokumentet vi fikk av megler. Skulle ikke da verdien være den samme?

Så hentet de ny verdi den lå på nå (for en måned siden), den var på 20% lavere enn etaksten til megler. Dette pga det hadde vært en nedgang i markedet. 

Vi har spurt flere ganger etter innsyn og dokumenter vi har krav på uten å få det. Vi forhørte oss med bankens personvernombud for å høre hva vi har krav på og personvernombudet undersøker nå saken siden vi ikke har fått det. Saken er klagd inn til banken først, også til finansklagenemda. Banken har ikke lagt ved noen dokumentasjon i svarene sine her heller 😕 Så det får vi nok ikke hvis de har. 

 

 

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

I eiendomsverdi kommer det også en usikkerhetsskala (1-7) hvor høyere tall indikerer høyere usikkerhetsgrad av verdien. Så her vil verdien fort bli gradert som usikker i et marked med lite salg - så igjen er ikke eiendomsverdi en fasit og derfor banker gjerne ber om e-takster for å få.en profesjonell vurdering av verdien. Det er megleren som sitter med mest kunnskap her.

Verdiene som blir hentet ut kan endre seg selv med en e-takst lagt inn. Alt avhengig av hvor lenge siden etaksten ble tatt og hvor stor usikkerheten i markedet er. Har man en 2 dager fersk etakst og så estimerer ny verdi i eiendomsverdi så vil det mest sannsynlig være lik verdi. Går det 1 mnd kan det endre seg flere hundre tusen ref forrige post.

[Gjest d51f8...5b8]

Gjest d9da1...b4e skrev (16 minutter siden):

Hei, har lest alle 10 sidene og sitter egentlig igjen med alt og ingenting, blir forvirret da TS her opplagt har meget god innsikt i hvor pengene går og ved enkel hoderegning må ha forstått at her bryter banken for å hjelpe å sikre en boligdrøm til noen som faktisk klarer betjene kostnadene.

Vi skulle selge huset vårt og kjøpe oss ned for å ha lavere lån og mer romslig økonomi. Spurte og rådførte oss med banken, da vi hverken hadde erfaring eller særlig kunnskap om det. Vi hadde heller ingen hastverk. 

Alle vurderinger, lovnader og råd fra banken vi stolte på, viste seg å gjøre det svært vanskelig å oppnå det resultatet, helt motsatt av det banken sa og trygget oss med. Alt derfra til i dag har vært katastrofalt for oss og vi endte opp med mer gjeld på ny bolig, et enormt tap og en gjeld vi ikke kan betjene. Vi gjorde ikke dette for å kjøpe oss drømmeboligen. Vi kjøpte nytt hus med noe lavere standard og dårligere beliggenhet, fokuset var mer romslig økonomi og økonomisk sikkerhet.  

Gjest d9da1...b4e skrev (16 minutter siden):

Spør av nysgjerrighet, hva er målet med å reise sak mok banken i denne saken?

Vi reiser ikke sak mot banken fordi de innvilget oss et lån vi ikke kan betjene på ny bolig. 

Gjest d9da1...b4e skrev (25 minutter siden):

Har selv fått et lån der banken gikk over streken for å være behjelpelig med at vi kunne realisere boligdrømmen, dette jevnet seg fort ut med at lønninger økte og i dag føles lånet kunstig rimelig. 

Innenfor en trang periode på under 5 år er lånet under 80 % av boligens markedsverdi, grunnen til banken gav oss lånet var at vi tidligere har vært gode kunder og at dem forstod at vi kom til å miste noe av EK ved salg av eksisterende bolig. 

Det er en annen situasjon enn våres og et annet mål. Det virker som banken tok en nøye vurdering som kom dere til gode, og glad på deres veier at dere fikk dere drømmeboligen og kom godt ut av det 😊

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

[Gjest d9da1...b4e]

Gjest d51f8...5b8 skrev (5 minutter siden):

Vi skulle selge huset vårt og kjøpe oss ned for å ha lavere lån og mer romslig økonomi. Spurte og rådførte oss med banken, da vi hverken hadde erfaring eller særlig kunnskap om det. Vi hadde heller ingen hastverk. 

Alle vurderinger, lovnader og råd fra banken vi stolte på, viste seg å gjøre det svært vanskelig å oppnå det resultatet, helt motsatt av det banken sa og trygget oss med. Alt derfra til i dag har vært katastrofalt for oss og vi endte opp med mer gjeld på ny bolig, et enormt tap og en gjeld vi ikke kan betjene. Vi gjorde ikke dette for å kjøpe oss drømmeboligen. Vi kjøpte nytt hus med noe lavere standard og dårligere beliggenhet, fokuset var mer romslig økonomi og økonomisk sikkerhet.  

Vi reiser ikke sak mot banken fordi de innvilget oss et lån vi ikke kan betjene på ny bolig. 

Det er en annen situasjon enn våres og et annet mål. Det virker som banken tok en nøye vurdering som kom dere til gode, og glad på deres veier at dere fikk dere drømmeboligen og kom godt ut av det 😊

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

Takk for utfyllende svar, lykke til med saken og post gjerne resultatet, kan neppe være den eneste som ønsker å vite hvordan det gikk. 

Anonymous poster hash: d9da1...b4e

[Gjest d51f8...5b8]

Gjest d9da1...b4e skrev (9 minutter siden):

Takk for utfyllende svar, lykke til med saken og post gjerne resultatet, kan neppe være den eneste som ønsker å vite hvordan det gikk. 

Anonymous poster hash: d9da1...b4e

Takk 😊

Saken blir offentliggjort når den er ferdig behandlet og vurdert. Tror ikke jeg orker flere runder her inne, uansett hvordan resultatet blir. 

-----

Er det mulig for moderator å stenge tråden nå? 

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

[minim]

Gjest d51f8...5b8 skrev (27 minutter siden):

Takk 😊

Saken blir offentliggjort når den er ferdig behandlet og vurdert. Tror ikke jeg orker flere runder her inne, uansett hvordan resultatet blir. 

-----

Er det mulig for moderator å stenge tråden nå? 

Anonymous poster hash: d51f8...5b8

Du kan fjerne følger statusen. Det kan være at flere vil debattere videre om trådens tema.

[panzerwolf]

Til dere som stadig vekk kritiserer TS for dårlige valg - det er lett å være etterpåklok, er det ikke? 

TS er fullstendig klar over at det ble tatt noen dårlige valg! Banker har en enorm makt og man er i utgangspunktet ofte "opplært" til at de også har et dertil ansvar, og dermed også utøver dette. 

Legg til at meglere gjerne er overentusiastiske. Har sett flere tilfeller der megler eplekjekt sier det ikke er noe problem å få solgt til oppgitt takst, så etter at begge oppsatte visninger går dårlig, driter hen i deg og du ender med å selge under takst. 

De kalles rådgivere i banken og meglere når det gjelder eiendom, men det er ikke noe annet enn selgere av sine egne produkter. Det er lett å glemme dette og heller tenke på at du får gode råd. Stort sett stemmer det, for bankene har jo retningslinjer å gå etter. Og siden så få har erfaring med jevnlig boligsalg, velger man å bruke meglere og tenker at det gikk jo greit siden man blir lett berusa av budrunde. Ofte. For det er de tilfellene og gjennomsnittlig prisstigning det skrives om. 

Akkurat som man bruker håndverkere til ting man ikke kan gjøre selv og må stole på at de gjør en god nok jobb, burde man anta det samme med banker og meglere. Dersom noen klager på en snekker eller bilmekaniker, er det da naturlig å tenke at kunden burde visst bedre? Ikke nødvendigvis. 

Her har TS fått beskjed gjentatte ganger av en såkalt proff og ikke minst sterk part at dette går bra. Dette er det følgelig lett å følge. Det er helt sikkert flere aspekter ved totalsituajonen, og det prøver jo TS å si at det er. Vi som leser her trenger ikke å vite alt, men la oss heller ta utgangspunkt i det som faktisk blir sagt. 

Jeg har sett fullstendig oppegående folk gå økonomisk til grunne pga noen dårlige valg men som var høyst forståelige og kanskje og riktige der og da. Kombinert med uheldige omstendigheter og dårlige råd, så har du fått en giftig cocktail. Så har man lært, noe mange heldigvis slipper å lære på den harde måten.

Som regel er det veldig lett å påpeke hva som gikk feil når resultatet er gitt. Hadde resultatet blitt bra, hadde jo ikke valgene vært ansett som feil...

----

TS, du kan prøve å rapportere tråden om du vil ha den stengt, selv om det hadde vært interessant å få med seg slutten av historien her.

Endret 20. mai av panzerwolf

[Uderzo]

Stenges etter ønske fra TS.

TS, vennligst ta kontakt hvis du ønsker å publisere resultatet av en potensiell rettsak.