Kan borettslag øke Felleskostnader med 50 000kr?

[Gjest db19e...f4d]

Jeg mottok denne e-posten i kveld fra styreleder i borettslaget. Pengene skal gå til utvendig renovering av bygget. Renoveringen er allerede påbegynt til tross for at borettslaget har fått avslag på alle lånesøknadene de har sendt. Jeg har fått en dag frist til å overføre pengene til borettslaget sin felles konto, begrunnet med at jobben skal betales i morgen.

Har et borettslag rett til å kreve dette?

"Andelshaverne X og X har uttalt at de har begrenset med oppsparte midler, og at de ønsker at arbeidet finansieres med felleslån. Dette har som nevnt vist seg krevende, og da gjenstår i utgangspunktet kun alternativet med individuell finansiering. I så fall vil generalforsamling vedta en engangsinnbetaling på ca. 50.000 kr i felleskostnader per andel til borettslaget. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at borettslaget i henhold til vedtektenes paragraf 7-2 har panterett i andelen før alle andre heftelser, begrenset oppad til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet en eventuell tvangsinndekning besluttes gjennomført."

Anonymous poster hash: db19e...f4d

[Trulss]

Gjest db19e...f4d skrev (9 timer siden):

Jeg mottok denne e-posten i kveld fra styreleder i borettslaget. Pengene skal gå til utvendig renovering av bygget. Renoveringen er allerede påbegynt til tross for at borettslaget har fått avslag på alle lånesøknadene de har sendt. Jeg har fått en dag frist til å overføre pengene til borettslaget sin felles konto, begrunnet med at jobben skal betales i morgen.

Har et borettslag rett til å kreve dette?

"Andelshaverne X og X har uttalt at de har begrenset med oppsparte midler, og at de ønsker at arbeidet finansieres med felleslån. Dette har som nevnt vist seg krevende, og da gjenstår i utgangspunktet kun alternativet med individuell finansiering. I så fall vil generalforsamling vedta en engangsinnbetaling på ca. 50.000 kr i felleskostnader per andel til borettslaget. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at borettslaget i henhold til vedtektenes paragraf 7-2 har panterett i andelen før alle andre heftelser, begrenset oppad til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet en eventuell tvangsinndekning besluttes gjennomført."

Anonymous poster hash: db19e...f4d

Hvorfor får borettslaget avslag på felles lån?

[Styrmann Smisk]

Derfor finnes mistillitsforslag.

[WiiBoy]

1. Har du fått en dags frist, eller er det nå kun en dag igjen av en frist som ble varslet tidligere?
2. Er vedlikeholdet av en kritisk art, slik at det må tas raskt eller kunne dette fint ventet i en lengre periode? (vannrør som er lekk, kloakkrør som er tett, vanninntrenging på tak, etc.)
3. Andelseierne må jo til syvende og sist betale, enten som en engangssum eller via et lån som de er ansvarlig for. Slik må det være.

[Zepticon]

Har dere årsmøtevedtak?

[Rune_says]

Ja, formuleringen antyder er at dette er noe som kommer opp som styrets forslag på årets Generalforsamling.  Det vil da bli stemt over og vedtatt om det er flertall for de.  Som oftest er det styrets anbefaling som blir vedtatt da de ca 30% som møter på slike årsmøter, så stemmer majoriteten av de oppmøtte med styret.

Sitat

 I så fall vil generalforsamling vedta en engangsinnbetaling på ca. 50.000 kr i felleskostnader per andel til borettslaget.

Inkalling til Generalforsamling med årets saker skal du få en viss tid før Generalforsamlingen

"Worst case" er det jo ikke noen stor dramatikk.   Enkelt å f.eks. f.eks. øke ditt eget boliglån litt med 50 000 og sannsynligvis får en lavere rente enn du ville fått via felleskostnader.

Styret er ellers pliktige til å kreve inn det det koster ift vanlig vedlikehold og større oppståtte behov.  Renovering av bygget bør ha blitt vedtatt på forrige Generalforsamling (vanlig eller ekstraordinær)

Endret 26. april av Rune_says

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Er det ikke rimelig spesielt at ett borettslag får avslag på felleslån med 50000,- per andel? Har dere masse felleslån fra tidligere?

[Ørjanø]

Kan ikke skjønne at det kan være lov? Det er da ikke alle som kan hoste opp 50.000,- på en dag. Er det akutte renoveringsbehov som har oppstått nå nylig, som må gjøres nå? 

[Gjest bf15c...b7b]

Ørjanø skrev (3 timer siden):

Kan ikke skjønne at det kan være lov? Det er da ikke alle som kan hoste opp 50.000,- på en dag. Er det akutte renoveringsbehov som har oppstått nå nylig, som må gjøres nå? 

Du ser at det ikke er sammenheng i det som TS skriver ikke sant?

Anonymous poster hash: bf15c...b7b

[The Avatar]

Her mangler det openbart mange opplysningar. Det er generalforsamlinga som fastsetter fellesutgiftene, også slike forslag om eingongsbetaling. 

Det virker underleg at burettslaget ikkje får lån i ein slik størrelseorden, men ettersom det er to andelseigarar som ikkje klarer å skaffe eit slikt beløp og derfor vil ha det på felleslån så kan det være at det styret finn krevande er å ta opp lån som heile burettslager er solidarisk ansvarlege for når to andelseigarar indirekte seier at dei ikkje kan betene eit slikt lån. 50 000 er ikkje eit større beløp enn at kvar enkelt andelseigar bør kunne ta dette inn i sitt private boliglån. For dei som har råd til å betale dette så er låneopptak berre ein fordyrande prosess. 

[krikkert]

Det er styret, ikke generalforsamlingen, som fastsetter størrelsen på felleskostnadene. 

[Drogin]

krikkert skrev (50 minutter siden):

Det er styret, ikke generalforsamlingen, som fastsetter størrelsen på felleskostnadene. 

Jepp. Jeg mener også å huske at det er typen arbeid(eksempelvis nødvendig vedlikehold) som avgjør om styret kan igangsette et arbeid uten vedtak fra generalforsamlingen. Ikke omfanget eller kostnadene.

[Uderzo]

Litt OT er blitt fjernet. Minner om å fokusere på det juridiske spørsmålet.
Dette innlegget skal ikke kommenteres. Tilbakemeldinger tas på PM.

[Jarmo]

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om:

6	tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene. https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39/KAPITTEL_8-3#KAPITTEL_8-3

Endret 29. april av Jarmo

[Mercruiser]

10 hours ago, krikkert said:

Det er styret, ikke generalforsamlingen, som fastsetter størrelsen på felleskostnadene. 

Generalforsamlingen står over styret og kan skifte ut styret om nødvendig. Uansett - et styrevedtak som gir ekstraordinære konsekvenser, skal normalt behandles på generalforsamlingen, med mindre den samme generalforsamling har gitt styret fullmakter til å fatte slike vedtak. 

Og slik jeg tolker det som er skrevet over, er det også meningen at saken skal behandles på kommende generalforsamling. Da vil saken potensielt kunne bli stoppet der, dersom beboerne selv ønsker det. 

[Rhabagatz]

On 26.4.2024 at 1:58 AM, Guest db19e...f4d said:

Jeg mottok denne e-posten i kveld fra styreleder i borettslaget. Pengene skal gå til utvendig renovering av bygget. Renoveringen er allerede påbegynt til tross for at borettslaget har fått avslag på alle lånesøknadene de har sendt. Jeg har fått en dag frist til å overføre pengene til borettslaget sin felles konto, begrunnet med at jobben skal betales i morgen.

Har et borettslag rett til å kreve dette?

"Andelshaverne X og X har uttalt at de har begrenset med oppsparte midler, og at de ønsker at arbeidet finansieres med felleslån. Dette har som nevnt vist seg krevende, og da gjenstår i utgangspunktet kun alternativet med individuell finansiering. I så fall vil generalforsamling vedta en engangsinnbetaling på ca. 50.000 kr i felleskostnader per andel til borettslaget. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at borettslaget i henhold til vedtektenes paragraf 7-2 har panterett i andelen før alle andre heftelser, begrenset oppad til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet en eventuell tvangsinndekning besluttes gjennomført."

Anonymous poster hash: db19e...f4d

Det er helt sikkert at de ikke kan kreve innbetaling før vedtak fra GF foreligger, som de åpenbart tar for gitt.

Dette virker skikkelig amatørmessig, der de har startet arbeidet før finansiering og vedtak foreligger.

[BearCat]

On 26.4.2024 at 1:58 AM, Guest db19e...f4d said:

Jeg mottok denne e-posten i kveld ...

Har et borettslag rett til å kreve dette?

Et enkelt svar: Nei.

Etter hva som stod i e-posten, må det først gjennomføres et vedtak av GT før pengene kan kreves inn, dvs at den oppgitte tidsfristen for innbetaling er helt hinsides tåpelig-

[nor.jorgen]

On 29.4.2024 at 5:48 PM, Jarmo said:

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om:

6	tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene. https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39/KAPITTEL_8-3#KAPITTEL_8-3

Denne 5 % regelen er noe som folk ofte henviser til når styret har vedtatt gjennomføring av et stort prosjekt som utgjør mer enn 5 % av felleskostnadene. Men det er en viktig forutsetning for reglene, tiltaket må gå ut over vanlig forvaltning. Det er styret sin jobb å drifte og vedlikeholde borettslaget. Selv om å ikke renoverer fasaden hvert eneste år, så er det absolutt en del av vanlig forvaltning. Samme med f.eks. skifte av vinduer, radiatorer osv. Styret kan vedta disse tiltakene på egenhånd og styret kan også vedta låneopptak for dette uten vedtak på generalforsamlingen.

Skulle renovering av fasaden derimot medføre en endring som etablering av balkonger,  da slår denne reglen til og må godkjennes av generalforsamling. Vedlikehold av eksisterende bygningsmasse derimot er en klar oppgave for styret.

 

[Jarmo]

nor.jorgen skrev (2 minutter siden):

Denne 5 % regelen er noe som folk ofte henviser til når styret har vedtatt gjennomføring av et stort prosjekt som utgjør mer enn 5 % av felleskostnadene. Men det er en viktig forutsetning for reglene, tiltaket må gå ut over vanlig forvaltning. Det er styret sin jobb å drifte og vedlikeholde borettslaget. Selv om å ikke renoverer fasaden hvert eneste år, så er det absolutt en del av vanlig forvaltning. Samme med f.eks. skifte av vinduer, radiatorer osv. Styret kan vedta disse tiltakene på egenhånd og styret kan også vedta låneopptak for dette uten vedtak på generalforsamlingen.

Skulle renovering av fasaden derimot medføre en endring som etablering av balkonger,  da slår denne reglen til og må godkjennes av generalforsamling. Vedlikehold av eksisterende bygningsmasse derimot er en klar oppgave for styret.

 

Kjenner ikke til omfanget og/eller kostnader til tiltak. Har selv vært både styreleder og medlem i min tid. Nesten umulig og ta standpunkt til TS her, uten mer info. Uansett virker saken noe diffus for meg

[nor.jorgen]

Et borettslag har normalt tre finansieringskilder: 1) Det opprinnelig innskuddet som andelseierne betalte når borettslaget ble etablert (pengene er brukt for lenge siden) 2) Felleskostnader 3) Lån

Borettslagsloven har ingen begrensning på hvor store felleskostnadene kan være, men det å midlertidig øke på denne måten er ekstremt sjeldent og virker uproft. Et borettslag som har så store finansielle problemer at de ikke klarer å ta opp et nytt lån til nødvendig vedlikehold hører til sjeldenhetene. Kan det være at dette er et lite borettslag hvor styret ikke har giddet å gjøre jobben sikkerlig med å hente inn lån? Eller at noen i styret er kritiske til lån, fordi lån vil være dyrere enn selvfinansiering fra andelseierene, at de virkelig heller velger å være så kyniske å kreve inn en høy innbetaling fra andelseiere som de vet vil slite med det?

I borettslovkommentaren, en håndbok som gir mye bakgrunnsinfo om reglene i borettslagsloven, står det følgende om dette teamet i forbindelse om endring av felleskostnader:

Quote

I forbindelse med nye tiltak kan det oppstå spørsmål om hvordan utgiftene skal utlignes. Utgangspunktet må være at større utgifter som laget har nytte av over en lang tidshorisont, også må fordeles over lengre tid. Foretar laget større utbedringsarbeider - for eksempel utskiftning av tak eller fasaderenovering - kan man ikke kreve kostnadene dekket som en engangsbetaling eller fordele dem over bare noen få måneder. Her må man velge låneopptak med utligning over en lengre periode selv om noen andelseiere måtte ha både lyst og anledning til å betale alt under ett. Loven har ikke andre regler om dette en de alminnelige misbruksregler (§ 7-13 og § 8-15), men et vedtak om at alle må betale renovering i hundretusenkronersklassen i løpet av noen måneder, vil nok lett rammes av disse, jf. prf. s. 250 (NOU s. 111).

 

Noe av tanken bak dette er at tiltak som varer i mange, mange år som renovering av fasaden, er noe som andelseierne kommer til å ha fordel av i mange år fremover. Da er det ikke bare de som bor her nå som skal betale for det, men også de som skal bo her de neste årene. Det er av grunnene til at når man tar opp lån i borettslag så har lånet ofte lang nedbetalingstid, fordi tiltaket gir fordeler over mange år.

Generalforsamling har lov til å vedta å endre felleskostnadene midlertidig. Så blir det et tolkningsspørsmål om hva som er en så stor økning at det ikke er lov.