Hva taper banken på ved tvangssalg?

[Ørjanø]

Sikkert dumt spørsmål og et åpenbart svar, men akkurat nå fungerer ikke hjernecellene mine så godt og klarte ikke å Google meg frem til det heller 😅

Man blir fortalt at banken taper penger på at boligen de har pant i blir tvangssolgt. 

Men hvis huset blir tvangssolgt til under det banken har pant i, blir man vel sittende med gjeld til banken, så banken får dekket den gjelden? Og det inkluderer vel også økte renter i form av forsinkelsesrente på lånet kunden ikke kan betjene? Eller tar jeg helt feil her? 

Hvis ikke, hva er det egentlig banken taper på ved tvangssalg? Kostnadene med hele prosessen og salg? Fremtidige renteinntekter som ikke blir dekket? 

[process]

Hvem (man?) har fortalt deg at banken taper penger på tvangssalg? Tvangssalg gjøres nettopp for å dekke bankens tap.

Om banken taper potensiale for å tjene mer ettersom årene går og rentene løper er en annen sak. 

Endret 25. april av process

[0laf]

Banken får (nesten) alltid pengene sine.

Ved et tvangssalg så har trolig banken i lengre tid lagt på forsinkelsesrenter og gebyrer som er betydelig høyere enn normale utlånsrenter.

Banken tjener betydelig mer på misligholdte lån, enn de gjør på at folk betaler lave lånerenter.

Du har også rett i at dersom en eiendom tvangsselges for mindre enn gjelden, så sitter skyldner igjen med ansvar for resten, og det vil fremdeles løpe grove forsinkelserenter.

Det blir åpenbart vanskeligere å innkreve disse pengene, og nå og da må de ta tap, for eksempel ved død, gjeldsording eller lignende, men generelt sett så taper ikke banken penger.

Bankvirksomhet er organisert kriminalitet satt i system, som deretter er avkriminalisert for en smal elite.

Hadde du eller jeg startet med lignende virksomhet, holde pengene til folk, ta betalt for å sikre folks verdier, låne ut penger mot renter osv. så ville vi blitt arrestert, ettersom det er ulovlig virksomhet.

Endret 25. april av 0laf

[Ørjanø]

process skrev (7 minutter siden):

Hvem (man?) har fortalt deg at banken taper penger på tvangssalg? Tvangssalg gjøres nettopp for å dekke bankens tap.

Om banken taper potensiale for å tjene mer ettersom årene går og rentene løper er en annen sak. 

Takk for svar. 

Alle de jeg har snakket med om tvangssalg sier banken taper på det og derfor strekker de seg langt for å unngå det. Så har jeg godtatt det og tenkt de har mer peil enn meg. 

Men så tenkte jeg, hva er det de egentlig taper på og fant ikke svaret. 

0laf skrev (8 minutter siden):

Banken får (nesten) alltid pengene sine.

Ved et tvangssalg så har trolig banken i lengre tid lagt på forsinkelsesrenter og gebyrer som er betydelig høyere enn normale utlånsrenter.

Banken tjener betydelig mer på misligholdte lån, enn de gjør på at folk betaler lave lånerenter.

Du har også rett i at dersom en eiendom tvangsselges for mindre enn gjelden, så sitter skyldner igjen med ansvar for resten, og det vil fremdeles løpe grove forsinkelserenter.

Det blir åpenbart vanskeligere å innkreve disse pengene, og nå og da må de ta tap, for eksempel ved død, gjeldsording eller lignende, men generelt sett så taper ikke banken penger.

Bankvirksomhet er organisert kriminalitet satt i system, som deretter er avkriminalisert for en smal elite.

Hadde du eller jeg startet med lignende virksomhet, holde pengene til folk, ta betalt for å sikre folks verdier, låne ut penger mot renter osv. så ville vi blitt arrestert, ettersom det er ulovlig virksomhet.

Takk 😊

Men si man misligholde lånet noen måneder som fører til tvangssalg, også kommer tiden frem til huset er solgt. Og banken kan da kreve forsinkelsesrente. Vil ikke banken fått mer renteinntekter hvis kunden kunne betjene lånet over eks 25 år enn disse forsinkekserentene? 

 

[process]

14 minutes ago, Ørjanø said:

Men si man misligholde lånet noen måneder som fører til tvangssalg, også kommer tiden frem til huset er solgt. Og banken kan da kreve forsinkelsesrente. Vil ikke banken fått mer renteinntekter hvis kunden kunne betjene lånet over eks 25 år enn disse forsinkekserentene? 

 

Du kan ikke med noen sikkerhet kreve inn potensielle renter med grunnlag i et ukjent rentenivå 20+ år fram i tid.

Men, når det først går til tvangsfullbyrdelse så har banken mistet tillit til at kunden kan (beviselig) betjene lånet og dermed ønsker de å begrense tapet sitt. Olaf belyser tilfeller hvor gjelden kan frafalles eller reduseres (død, gjeldsordning osv) som er det de har gardert seg imot ved hjelp av sikkerhet i boligen.

Endret 25. april av process

[Ørjanø]

process skrev (18 minutter siden):

Du kan ikke med noen sikkerhet kreve inn potensielle renter med grunnlag i et ukjent rentenivå 20+ år fram i tid.

Ja, det er jo sant. 

process skrev (18 minutter siden):

Men, når det først går til tvangsfullbyrdelse så har banken mistet tillit til at kunden kan (beviselig) betjene lånet og dermed ønsker de å begrense tapet sitt. Olaf belyser tilfeller hvor gjelden kan frafalles eller reduseres (død, gjeldsordning osv) som er det de har gardert seg imot ved hjelp av sikkerhet i boligen.

Så stort sett taper ikke banken på tvangssalg. Kanskje hjernecellene mine fungerte likevel da jeg ikke kunne finne ut hva de tapte penger på 😅

[0laf]

Ørjanø skrev (14 minutter siden):

Så stort sett taper ikke banken på tvangssalg. 

Generelt sett ikke.

Bankene får som oftest inn pengene sine, de driver med dette, og vet som oftest hva de driver med, det er derfor de går så det suser.

På den andre siden, så må de selvfølgelig ta tap nå og da.
Ofte så selger de også utestående fordringer til inkassoselskapene med tap osv.

Dette er dog relativt sjelden, de aller aller fleste betaler, og dersom de ikke betaler, så finnes det normalt sikkerhet slik at banken likevel får inn både hovedstol og grove forsinkelsesrenter.

Den eneste som taper stort, både på mislighold og tvangssalg, er skyldneren.

 

[Cascada81]

0laf skrev (1 time siden):

Bankvirksomhet er organisert kriminalitet satt i system, som deretter er avkriminalisert for en smal elite.

Hadde du eller jeg startet med lignende virksomhet, holde pengene til folk, ta betalt for å sikre folks verdier, låne ut penger mot renter osv. så ville vi blitt arrestert, ettersom det er ulovlig virksomhet.

 

Det er selvsagt fritt fram å være kritisk til hvordan finanssystemet fungerer, men er jo en veldig forenklet framstilling. Det er jo en grunn til at finansvirksomhet er regulert. Ja, det er vanskelig og kapitalkrevende å starte bank, men alle kan kjøpe eierandeler i banker. Mange av bankene er offentlig børsnoterte selskaper, og alle kan tjene penger på å eie selskaper som driver med finansiell virksomhet, for eksempel ved å kjøpe aksjer eller egenkapitalbevis.

Jeg vet ikke med dere andre, men foretrekker selv å få tilbake penger jeg låner ut, og også å ha muligheten til å kreve penger tilbake hvis skyldner ikke er interessert i å betale tilbake. Jeg ville heller ikke lånt bort penger til fremmede uten en bindende sikkerhet som gjør at jeg er sikret, eller i hvert fall har en risikojustert gevinst ved å låne bort. Det er jo selvsagt de som låner som ikke skjønner låne-konseptet.

Endret 25. april av Cascada81

[Cascada81]

Ørjanø skrev (1 time siden):

Men si man misligholde lånet noen måneder som fører til tvangssalg, også kommer tiden frem til huset er solgt. Og banken kan da kreve forsinkelsesrente. Vil ikke banken fått mer renteinntekter hvis kunden kunne betjene lånet over eks 25 år enn disse forsinkekserentene? 

Det korte svaret er ja, men er betinget at kunden er i stand til å betjene lånet. Forsinkelsesrenten er også vesentlig høyere enn ordinær boliglånsrente, så bankene tjener helt greit på at kunder ender opp med forsinkelsesrenter i stedet for banklån. Banken har kostnader ved å låne bort penger, og tjener penger på marginen mellom det de selv betaler og det kundene betaler. De har selvsagt også betydelige kostnader til drift i tillegg, som også skal dekkes av marginen.

[0laf]

Cascada81 skrev (2 timer siden):

De har selvsagt også betydelige kostnader til drift i tillegg, som også skal dekkes av marginen.

Det ser ut som de klarer det helt fint, Norda har årlig overskudd på over 50 mrd. og DNB, hvor Staten, altså du og meg, er største eiere, tjener rundt 40 mrd. årlig.

Du får det til å høres ut som om de gjør dette for å hjelpe folk, noe de åpenbart ikke gjør, de låner ut penger for å tjene penger.

 

Cascada81 skrev (2 timer siden):

Det er jo selvsagt de som låner som ikke skjønner låne-konseptet.

Der har du rett. De fleste som låner penger, ser faktisk ut til å tro at benkene er der for å hjelpe folk.
De store bank-konsernene driter i vanlige folk, og er kun ute etter å tjene penger.

Det er selvfølgelig helt legitimt, alle selskaper har generelt som formål å tjene penger, men jeg tror veldig mange misforstår litt, og ikke helt forstår at banken på hjørnet tilhører et multinasjonalt selskap som vil selge huset ditt for dritt og ingening, tråkke rett over deg, og forfølge deg til evig tid, dersom de tror de kan tjene noen tiere ekstra på det.

Mitt stalltips er å holde seg så langt unna banken man kan. Jeg forstår at det ikke er en reell mulighet for noen av oss, ettersom vi trenger betalingskort, kontoer osv. og mange trenger lån til bolig, bil og annet, men man bør være klar over at man betaler en høy pris for den gleden.

Det er få ting i verden som er mer lukrativt enn å drive bank.

Endret 25. april av 0laf

[Ørjanø]

0laf skrev (2 minutter siden):

Det ser ut som de klarer det helt fint, Norda har årlig overskudd på over 50 mrd. og DNB, hvor Staten, altså du og meg, er største eiere, tjener rundt 40 mrd. årlig.

Du får det til å høres ut som om de gjør dette for å hjelpe folk, noe de åpenbart ikke gjør, de låner ut penger for å tjene penger.

 

Der har du rett. De fleste som låner penger, ser faktisk ut til å tro at benkene er der for å hjelpe folk.
De store bank-konsernene driter i vanlige folk, og er kun ute etter å tjene penger.

Det er selvfølgelig helt legitimt, alle selskaper har generelt som formål å tjene penger, men jeg tror veldig mange misforstår litt, og ikke helt forstår at banken på hjørnet tilhører et multinasjonalt selskap vil selge huset ditt for dritt og ingening, å tråkke rett over deg, dersom de tror de kan tjene noen tiere ekstra på det.

Mitt stalltips er å holde seg så langt unna banken man kan. Jeg forstår at det egentlig er reellt for noen av oss, ettersom vi trenger betalingskort, kontoer osv. og mange trenger lån til bolig, bil og annet, men man bør være klar over at man betaler en høy pris for den gleden.

Spot on! 

[Leo_]

Jeg så nettopp på å kjøpe et hus på tvangssalg. Huset var verd rundt 5M, og pantsatt for en plass mellom 11 og 22M, jeg mistenker det blir vanskelig å ikke gå i tap...

[Ørjanø]

Leo_ skrev (7 minutter siden):

Jeg så nettopp på å kjøpe et hus på tvangssalg. Huset var verd rundt 5M, og pantsatt for en plass mellom 11 og 22M, jeg mistenker det blir vanskelig å ikke gå i tap...

Det var voldsom forskjell. Mon tro om banken har gjort en stor feilvurdering av boligens verdi? 

Men uansett er det eieren av huset som blir sittende med restgjelden som skal betales til banken? 

Har du link til huset? 

[Loko]

Generelt ønsker ikke banker å tvangssalg. Det er "billigere" å tjene på lånet i det lange løp. Kostnader ved å inndrivelse er HØYE, og uten garanti for å få igjen sitt.

Generelt så gir et tvangssalg 10-30% lavere salgssum enn ett "vanlig" salg så det er reelle muligheter for tap, slik at det er både i kunden og bankes interesse at et salg blir gjort frivillig. Så hvis en bank velger å gå til tvangssalg så har den garantert prøvd xx ganger å få kunde til å selge selv eller løse saken.

Om en bank velger å "ta tapet" og avskrive restgjelden etter salg varierer.

En bank vil også unngå tvangssalg da det gir svært dårlig omdømme, men ser den ingen annen utvei.

 

[Tussi]

Ørjanø skrev (16 minutter siden):

Det var voldsom forskjell. Mon tro om banken har gjort en stor feilvurdering av boligens verdi? 

Men uansett er det eieren av huset som blir sittende med restgjelden som skal betales til banken? 

Har du link til huset? 

Desverre, hvis banken ikke klarer å dekke gjelden ved salgssummen er det huseier som sitter igjen med gjelda, som regel og da kanskje til en høyere rente pga manglende sikring... hvis du har andre muligheter anbefaler jeg sterkt å se på dem

Fant denne 

https://aifinans.no/blogg/tvangssalg/hva-skjer-med-restgjeld-etter-tvangssalg/

 

Endret 26. april av Tussi

[Leo_]

Ørjanø skrev (18 minutter siden):

Det var voldsom forskjell. Mon tro om banken har gjort en stor feilvurdering av boligens verdi? 

Men uansett er det eieren av huset som blir sittende med restgjelden som skal betales til banken? 

Har du link til huset? 

PM sendt

[bo1e]

Når man låner ut penger så er det viktig at lånet er sikret. Man får vanligvis ikke låne mer enn man kan garantere for eller kan stille sikkerhet for. Verdien på huset for eksempel må være større enn lånet, eller man må stille andre realverdier som tilleggssikkerhet. Det er kreves stort sett en solid margin, for å være sikker på at sikkerheten som stilles for lånet alltid vil være nok til å dekke lånet dersom det misligholdes. Og bankene er omtrent alltid først i den køen i sånne situasjoner. Det som skjedde under finanskrisen var vel nettopp "råtne lån", hvor det ikke fantes reell sikkerhet bak massevis av lån. Noen med litt mer forståelse kan sikkert forklare hvordan det oppsto. Men det er en ukultur som ikke er vanlig her til lands..?

[The Avatar]

Ørjanø skrev (13 timer siden):

Man blir fortalt at banken taper penger på at boligen de har pant i blir tvangssolgt. 

Det er fleire moment i dette.

Ein bustad som blir tvangssolgt vil typisk bli solgt for ein lågare sum enn ved vanleg salg. Dete er fleire grunnar til det, både at huset må selgast med ein gong og ein ikkje har muligheit til å vente til ein finner den rette kjøparen som er villig til å betale mykje, fordi at eit hus solgt på tvangssalg medfører litt høgare risiko for kjøparen, og fordi eit tvangssalg der eigaren ikkje er samarbeidsvillig typisk vil måtte gjennomføre visningar i eit urydda og uvaska hus som ikkje er styla opp til å vise seg frå sin beste side av den eksisterande eigaren.

Banken får stort sett alltid pengane sine med mindre at du har mislegholdt gjelda di særdeles grovt og heller ikkje lenger har inntekt slik at det ikkje finnes pengar som banken kan ta.

Det som banken kan tape på er dersom salgssummen ikkje er stor nok til å dekke heile lånet, for då må banken legge arbeid i å kreve inn det resterande beløpet på vanlege måte.

 

Ideelt sett så bør det være slik at huset er verdt 5 mill, blir tvangssolgt til 4,5 mill og så blir disse pengane brukt til å gi banken dei 3 millionane som banken skal ha, restbeløpet på 1,5 mill går då til huseigar. Når det fungerer slik så går det stort sett veldig greit for seg, ofte vil då også huseigaren være samarbeidsvillig ettersom jo betre pris banken får for huset, jo meir sitter huseigaren igjen med etter at banken har fått sitt.

Det som ofte er problemet er når huslånet nærmere seg verdien av huset, noko som kan skje dersom ein har fått eit stort huslån som ein ikkje har klart å betale og derfor har bådratt seg ekstra kostnadar ved. Har i tillegg huset gått ned i verdi så kan ein havne i ein situasjon der tvangssalget ikkje klarer å dekke heile huslånet. I slike tilfeller blir huset tvangssolgt og så sitter huseigar igjen med restlånet som usikra lån.

[panzerwolf]

"Råtne lån" kan du få ved at antatt verdi er satt høyere enn reel verdi og dermed få lånt tilsvarende høyt. Ved f.eks. lave renter og det som eiendomsmeglere kaller et godt marked, vil det være en relativt god boligprisøkning, eller gjerne antatt økning. Et scenario er at "alle" tror boligen er verdt mye og blir stadig verdt mye mer og lånene blir tilsvarende høye. Så faller betalingsevnen (mister jobb, økt rente o.l.), man må selge boligen, men den selges til under tidligere antatt (eller håpet) verdi og hverken bank eller lånetaker får dekket sitt. Er det tvangssalg i tillegg, er omsetningen gjerne enda mindre.

Siden "ingen" kan eller vil kjøpe opp boliger til tidligere antatt høy pris, har plutselig de aller fleste mer lån enn reel verdi. Samtidig går sparepenger med til å betale de økte utgiftene, og bankene vil dermed heller ikke ha kapital til å betjene sine lån igjen (når du setter inn penger i banken, "låner" du banken penger som de igjen låner ut videre - enkelt forklart). 

Ang. tvangssalg, så bør man som kjøper også være veldig bevisst her. En finansrådgiver forklarte meg en gang at boliger på tvangssalg, overraskende ofte havner på tvangssalg igjen. Ved et tvangssalg, så er det virkelig "selges som den er". Har sett flere slike objekter som tydeligvis er oppussingsprosjekter som har gått til helvete med samlivsbrudd og hele pakka. Da kjøper man seg et prosjekt.

Og sånn sett kan bankene tape på tvangssalg.

[Ørjanø]

Takk for svar dere. 

Så konklusjonen vil vel da være at banken kan tape på tvangssalg, men normalt sett ikke.