Tvangssalg, muligheter for å få advokat og eventuelt annen nyttig info om tvangssalg

[Gjest b125f...272]

Det er en mulighet for at huset vårt snart blir begjært tvangssolgt av banken. Huset er allerede ute til salgs, men vanskelig å få solgt. Vi kan ikke betjene alle kostnadene som er årsaken til en eventuell begjæring. Vi har noen interessenter på huset samt redusert prisen med 1,5 millioner under takst. Vi bor i et annet hus enn huset som selges. 

Vi har vært i kontakt med samtlige banker og gjeldsrådgivere ang å refinansiere lånene for å kjøpe oss litt tid. 

Kommer det dit hvor huset blir begjært tvangssolgt av banken ønsker vi/lurt å ha advokat? Men skjønner ikke hvordan vi skal få det? 

Vi har for høy inntekt til å få fri rettshjelp. Samtidig står vi med en stor gjeld hvor vi ikke kan betjene alt, som gjør at vi kommer negativt ut etter en kredittvurdering med tanke på advokat. 

Vi har ingen erfaring og lite kunnskap på dette området. 

Noen tips eller råd?

Kom gjerne med annet som er nyttig med tanke på tvangssalg. Vi ønsker å være så godt forbedret som mulig. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[krikkert]

Det beste man kan gjøre med et tvangssalg er å slippe det. Hvis det ikke er sendt noen begjæring ennå er altså det beste man kan gjøre å avverge hele begjæringen. Når begjæringen først er sendt er praktisk talt hele prosessen så regelstyrt at det er nokså lite en advokat kan påvirke. 

For å motivere banken til å avvente en begjæring om tvangssalg må man kunne vise til at det ikke vil forbedre bankens posisjon å sende begjæringen. Dette er en kamp i motbakke, og man må særlig ha i mente at bankens inkassoselskap forbedrer sin posisjon og sine inntekter ved å begjære tvangssalg - det er det de tjener penger på. 

Tvangssalg innebærer at eieren fratas muligheten til å påvirke salgsprosessen. Det er tingretten som er oppdragsgiver for megler, og som dermed setter premissene mtp prisantydning, vilkår, osv. Tvangssalg er som regel en fordel for kreditor hvis det er skyldnerens betalingsvilje som svikter. Hvis skyldnerens betalingsevne svikter fordi eiendommen er vanskelig å omsette (markedssvikt osv) vil imidlertid ikke tvangssalg av den eiendommen være spesielt hensiktsmessig. 

I en situasjon hvor sikkerheten har falt i verdi og uansett er i en salgsprosess vil en fornuftig kreditor avvente tvangssalg av det objektet, og heller søke å få økt sikkerheten sin ved å skaffe dekning i andre eiendommer som kan tvangsselges eller utleggstrekk i lønn. 

[Gjest b125f...272]

krikkert skrev (9 minutter siden):

Det beste man kan gjøre med et tvangssalg er å slippe det. Hvis det ikke er sendt noen begjæring ennå er altså det beste man kan gjøre å avverge hele begjæringen. Når begjæringen først er sendt er praktisk talt hele prosessen så regelstyrt at det er nokså lite en advokat kan påvirke. 

For å motivere banken til å avvente en begjæring om tvangssalg må man kunne vise til at det ikke vil forbedre bankens posisjon å sende begjæringen. Dette er en kamp i motbakke, og man må særlig ha i mente at bankens inkassoselskap forbedrer sin posisjon og sine inntekter ved å begjære tvangssalg - det er det de tjener penger på. 

Tvangssalg innebærer at eieren fratas muligheten til å påvirke salgsprosessen. Det er tingretten som er oppdragsgiver for megler, og som dermed setter premissene mtp prisantydning, vilkår, osv. Tvangssalg er som regel en fordel for kreditor hvis det er skyldnerens betalingsvilje som svikter. Hvis skyldnerens betalingsevne svikter fordi eiendommen er vanskelig å omsette (markedssvikt osv) vil imidlertid ikke tvangssalg av den eiendommen være spesielt hensiktsmessig. 

I en situasjon hvor sikkerheten har falt i verdi og uansett er i en salgsprosess vil en fornuftig kreditor avvente tvangssalg av det objektet, og heller søke å få økt sikkerheten sin ved å skaffe dekning i andre eiendommer som kan tvangsselges eller utleggstrekk i lønn. 

Takk for godt svar. 

Vi gjør det vi kan for å få solgt og vil gjøre alt til en så god prosess som mulig, noe jeg tror og skjønt vi er tjent med. Et salg vil ikke dekke alle kostnader og lån, og disse kostnadene vi sitter igjen med har vi heller ikke muligheten til å dekke selv med å selge huset vi nå bor i. 

Viljen til å betale er der. Rentene på boliglånene overstiger inntekten vår. Vi gjør det vi kan for å øke inntekten vår med overtid, selge unna det vi kan og senke utgifter, men holder desverre ikke til å dekke alt. 

Det ser ut til at boligen vi har til salgs  ikke er vært verdt så mye som den ble vurdert til. Den ligger nok mer i riktig pris 1,7 - 1,8 millioner under takst når vi la den ut. Og nå er den nok noe lavere. Banken tok utgangspunkt i hele verdivurderingen fra megler med tanke på egenkapital til ny bolig. De justerte den ikke med 10-20% sånn vi har skjønt er normalt, noe som ga oss en slingringsmonn på 400.000,- under takst. 

Kjip situasjon hvor vi gikk virkelig rett på trynet. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Gjest e2ae2...edc]

Kan du betjene restgjeld om du får solgt til 1.7 under takst?

Anonymous poster hash: e2ae2...edc

[Gjest b125f...272]

Gjest e2ae2...edc skrev (1 minutt siden):

Kan du betjene restgjeld om du får solgt til 1.7 under takst?

Anonymous poster hash: e2ae2...edc

Desverre. 

Vi må dekke forsinkelsesrente, økte kostnader fra banken fordi vi ikke kan betjene alle lånene (usikker på hvor mye), nytt lån i banken for å kjøpe oss litt tid slik at vi kunne betjene lånene. Boligen er lånt opp med nesten hele verdivurdering til megler. Så for å dekke kun boliglånene kunne vi ikke ha solgt til mindre enn 400.000,- under takst når vi la det ut. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Loko]

Hvis du har høy mellomfinansierings rente kan du høre om banken kan justere den ned til ca samme rente som det ordinære lånet. Hjelper litt, men sikkert ikke nok.

Har du avdragsfrihet på alle lån nå?

[Gjest b125f...272]

Loko skrev (1 time siden):

Hvis du har høy mellomfinansierings rente kan du høre om banken kan justere den ned til ca samme rente som det ordinære lånet. Hjelper litt, men sikkert ikke nok.

Har du avdragsfrihet på alle lån nå?

Ja, alle lånene er avdragsfrie. Vi har spurt flere ganger om lavere rente, de satt den ned litt. Så satt de den opp igjen. Kunne ikke gå lavere. 

 

Anonymous poster hash: b125f...272

[kremt]

Utrolig lei situasjon, dette kan bli kinkig å komme seg ut av. Ønsker lykke til og stå på for å finne best mulige løsning for dere.

[Zepticon]

Hvorfor skal dere selge dette huset og ikke det andre?
Hvordan havnet dere i denne situasjonen?

[Gjest b125f...272]

kremt skrev (10 timer siden):

Utrolig lei situasjon, dette kan bli kinkig å komme seg ut av. Ønsker lykke til og stå på for å finne best mulige løsning for dere.

Tusen takk! Noen ganger er det bare godt med støtte og noen oppløftende ord. Man blir fort dømt i slike situasjoner, eller ihvertfall føler det sånn. 

Vi gjør alt vi kan og klarer. Samtidig er vi utslitte og vil bare ut av dette marerittet. Det er en stor sorgprosess for familien å stå i fare for å miste det vi har og jobbet veldig hardt for. Vi knekker sammen flere ganger i uken, men prøver å holde oss oppe. 

Vi har alltid vært sikre betalere. Aldri inkasso. Ingen andre lån enn boliglån. Hatt god kontroll på økonomien. 

Kommer det til tvangssalg synes vi det hadde vært betryggende med en advokat og få en så ren avslutning som mulig. Muligens det hadde vært en avlastning for oss. Men blir kanskje vanskelig å få en advokat. Advokaten må selvsagt få betalt. Skal høre med forsikringen, den dekker opptil en viss sum hvis den dekker slike saker. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Gjest b125f...272]

Zepticon skrev (11 timer siden):

Hvorfor skal dere selge dette huset og ikke det andre?
Hvordan havnet dere i denne situasjonen?

Begge husene skal selges. Akkurat nå er det kun ett hus som ligger ute til salgs. Det andre bor vi i. Det blir lagt ut til salgs så fort det andre huset er solgt.

Det er flere grunner til, blant annet så ligger husene i ulike kommuner. Vi har ett barn med som er avhengig av hjelp fra kommunen. Legger vi begge husene ut står vi i fare for å måtte flytte tilbake og flytte igjen når dette huset også blir solgt. Vi vil stå i fare for å søke om tiltak for barnet 2 ganger. Det er en prosess som kan ta tid som går negativt utover både barnet og oss den tiden vi står uten hjelp.

Barna må potensielt flytte skole og bhg, noe vi håper vi slipper i og med de trives veldig godt. Når begge husene er solgt kan vi finne et sted å leie i nærheten av her vi bor. Kanskje vi klarer å beholde barna i samme område. Vi ønsker minst mulig belastning på dem i denne tiden. 

Vi har ikke nok resurser og kapasitet til å ha begge husene ute til salgs. Det er krevende med klargjøring, salg, visninger, familieliv og jobb. Vi henger så vidt sammen og er utslitte. 

Det er flere årsaker til at vi havnet her. Alt som ikke skulle gå galt gikk vel galt. Vi tar ikke store risikoer nettopp fordi familien vår trenger stabilitet, men ser jo nå at vi tok en alt for stor risiko som har ført oss hit. Det skulle vi aldri ha gjort. 

Vi skulle kjøpe oss ned samt flytte til en kommune som kunne tilby bedre hjelp til ene barnet vårt. Vi fikk lån av banken til å kjøpe nytt før boligen vår solgt. Lånene og ekstra utgifter med 2 hus kunne vi betjene i noen måneder med sparepengene våre. Bare rentekostnadene overstiger inntekten våre. Alle, inkl banken, var sikre på at huset ble solgt før sparepengene var brukt opp. Men noe salg uteble. Selv om vi satte ned prisen mye, andre boliger rundt oss ble solgt og vi holdt mange visninger. 

Banken ga oss lån basert på hele verdivurdering til eiendomsmegleren på det huset vi skulle selge. De justerte ikke ned 10-20%. Noe som resulterte i at vi hadde lite å gå på med tanke på prisjustering. Verdivurdering fant vi ut i ettertid var i overkant høy, selv om både banken og megler mener den ikke var det. I grunn hadde vi ikke råd til å kjøpe det nye huset. Og en så høy pris gjorde det vanskelig å selge. Andre hus rundt oss ble solgt etter første eller andre visning. 

Banket rådet oss til å ha is i magen, mente at prisen ikke var for høy og at markedet løsnet opp snart. De ga oss et ekstra lån så vi kunne betjene lånene og ekstra kostnader i noen måneder til. 

Og salget uteble. I utgangspunktet var det satt opp en plan med banken videre, men de snudde og kunne ikke hjelpe oss mer desverre. Det har vi nettopp fått beskjed om. Ellers hadde vi senket prisen før. 

Alt dette med mer resulterer i at egenkapitalen våres reduseres. Kostnadene vi ikke kan dekke lengre, ekstra lånet, forsinkelsesrenter og prisreduksjon på huset. 

I og med vi ikke kan betjene lånene anser banken snart at lånene er misligholdt og vil begjære tvangssalg. Vi skal sette ned prisen enda mer nå i håp om å få solgt, legge ut det nye huset med lavere pris enn vi kjøpte for og forhåpentligvis få solgt relativt raskt, for å dekke inn all gjeld og utestående kostnader. 

Vi har vært i kontakt med andre banker og gjeldsrådgivere for å høre om mulig hjelp. Verdivurdering av huset som ligger til salgs har også ifølge dem vært alt for høy og fortsatt høy. Når vi nå senker det vil vi ligge på normal pris, og vi ser at ingen boliger her er solgt til takst eller over takst siden 2022. Så vi sitter potensielt med en gjeld større enn verdier, eller oppimot likt, litt avhengig av hva vi får solgt husene for og hvor raskt. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Maskinfører]

Er du medlem av huseierne får du kanskje hjelp der ? 

[Gjest b125f...272]

Maskinfører skrev (Akkurat nå):

Er du medlem av huseierne får du kanskje hjelp der ? 

Ja det er vi faktisk. Ser at de kan tilby rådgivning, men usikker på hva mer de kan tilby? 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Maskinfører]

Gjest b125f...272 skrev (15 minutter siden):

Ja det er vi faktisk. Ser at de kan tilby rådgivning, men usikker på hva mer de kan tilby? 

Anonymous poster hash: b125f...272

Ja du kan jo gå inn på siden og se ? Åssen karantene tid og sånn er vet jeg ikke meldte meg inn i desember da jeg arvet huset etter pappa 

[Gjest b125f...272]

Maskinfører skrev (1 minutt siden):

Ja du kan jo gå inn på siden og se ? Åssen karantene tid og sånn er vet jeg ikke meldte meg inn i desember da jeg arvet huset etter pappa 

Vi fant ikke så mye mer enn rådgivning. Men kan prøve på nytt. Vi har vært medlem der i mange år. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Maskinfører]

Gjest b125f...272 skrev (3 minutter siden):

Vi fant ikke så mye mer enn rådgivning. Men kan prøve på nytt. Vi har vært medlem der i mange år. 

Anonymous poster hash: b125f...272

Dere kan prøve   ttps://www.huseierne.no/vi-hjelper-deg/om-var-juridiske-radgivning/?_gl=1*1cfeh23*_up*MQ..&gclid=CjwKCAjwrIixBhBbEiwACEqDJWn6MxWblyXlBiGjg_vXwxeWDchcqZktmOSps0TkvUJqKOUV6XWR2BoCVDcQAvD_BwE

[Gjest b125f...272]

Maskinfører skrev (2 timer siden):

Dere kan prøve   ttps://www.huseierne.no/vi-hjelper-deg/om-var-juridiske-radgivning/?_gl=1*1cfeh23*_up*MQ..&gclid=CjwKCAjwrIixBhBbEiwACEqDJWn6MxWblyXlBiGjg_vXwxeWDchcqZktmOSps0TkvUJqKOUV6XWR2BoCVDcQAvD_BwE

Takk. Skal få ringt etter helgen. Muligens de har noen gode råd til oss. 

Anonymous poster hash: b125f...272

[Maskinfører]

Gjest b125f...272 skrev (1 time siden):

Takk. Skal få ringt etter helgen. Muligens de har noen gode råd til oss. 

Anonymous poster hash: b125f...272

Bare hyggelig ja det er verdt og ringe 😀

[Mentos2]

Gjest b125f...272 skrev (10 timer siden):

 

 

Det er flere årsaker til at vi havnet her. Alt som ikke skulle gå galt gikk vel galt. Vi tar ikke store risikoer nettopp fordi familien vår trenger stabilitet, men ser jo nå at vi tok en alt for stor risiko som har ført oss hit. Det skulle vi aldri ha gjort. 

Vi skulle kjøpe oss ned samt flytte til en kommune som kunne tilby bedre hjelp til ene barnet vårt. Vi fikk lån av banken til å kjøpe nytt før boligen vår solgt. Lånene og ekstra utgifter med 2 hus kunne vi betjene i noen måneder med sparepengene våre. Bare rentekostnadene overstiger inntekten våre. Alle, inkl banken, var sikre på at huset ble solgt før sparepengene var brukt opp. Men noe salg uteble. Selv om vi satte ned prisen mye, andre boliger rundt oss ble solgt og vi holdt mange visninger. 

Banken ga oss lån basert på hele verdivurdering til eiendomsmegleren på det huset vi skulle selge. De justerte ikke ned 10-20%. Noe som resulterte i at vi hadde lite å gå på med tanke på prisjustering. Verdivurdering fant vi ut i ettertid var i overkant høy, selv om både banken og megler mener den ikke var det. I grunn hadde vi ikke råd til å kjøpe det nye huset. Og en så høy pris gjorde det vanskelig å selge. Andre hus rundt oss ble solgt etter første eller andre visning. 

Banket rådet oss til å ha is i magen, mente at prisen ikke var for høy og at markedet løsnet opp snart. De ga oss et ekstra lån så vi kunne betjene lånene og ekstra kostnader i noen måneder til. 

Og salget uteble. I utgangspunktet var det satt opp en plan med banken videre, men de snudde og kunne ikke hjelpe oss mer desverre. Det har vi nettopp fått beskjed om. Ellers hadde vi senket prisen før. 

Alt dette med mer resulterer i at egenkapitalen våres reduseres. Kostnadene vi ikke kan dekke lengre, ekstra lånet, forsinkelsesrenter og prisreduksjon på huset. 

I og med vi ikke kan betjene lånene anser banken snart at lånene er misligholdt og vil begjære tvangssalg. Vi skal sette ned prisen enda mer nå i håp om å få solgt, legge ut det nye huset med lavere pris enn vi kjøpte for og forhåpentligvis få solgt relativt raskt, for å dekke inn all gjeld og utestående kostnader. 

Vi har vært i kontakt med andre banker og gjeldsrådgivere for å høre om mulig hjelp. Verdivurdering av huset som ligger til salgs har også ifølge dem vært alt for høy og fortsatt høy. Når vi nå senker det vil vi ligge på normal pris, og vi ser at ingen boliger her er solgt til takst eller over takst siden 2022. Så vi sitter potensielt med en gjeld større enn verdier, eller oppimot likt, litt avhengig av hva vi får solgt husene for og hvor raskt. 

Anonymous poster hash: b125f...272

Hei. 
Jeg vil bare si at jeg synes det er synd å lese om situasjonen dere har kommet i, og jeg reagerer litt på bankens rådgivning i denne saken her, spesielt at de ikke var mer edruelige når det gjaldt verdivurderingen av boligen dere skulle selge og ikke tatt høyde for at det kan ta tid å selge boliger etter renteøkningene.   Jeg vil si at dere nesten er blitt litt lurt av banken, de er den profesjonelle parten her og jeg synes de burde tatt mer ansvar tidligere. 
Men, nå snakker jeg fra hjertet, ikke fra en kynisk bankholdning. 

Jeg ville samla sammen dokumentasjon og skriftlig kommunikasjon mellom banken og dere og hørt med en advokat om banken har trådd over streken her (en kunderådgiver som har gitt råd som ikke burde vært gitt?). Mulig det går an å få litt juridisk veiledning av advokat i HL om dette eller om du tar opp saken med en gratis time hos advokat eller jurist (jurist er som regel litt rimeligere) bare for å høre hvordan det ligger an?
Ikke påta dere høye advokatutgifter i denne saken her, det høres ut som at dere har det ille nok fra før av. 

Jeg synes ikke du skal være flau over situasjonen dere har havna i, jeg har vanligvis liten medlidenhet med folk som setter seg i gjeld pga.  forbrukslån eller kredittgjeld (forbruksbasert lån) eller folk som bevisst har lånt til over pipa, men her synes jeg banken har  svikta dere og fått dere inn i en situasjon dere ikke burde vært i (f.eks. ikke ta høyde for at verdivurderinga kan ha vært for høy, bankene vet jo gjerne hva boliger selges for i nærområdene sine, og det kan raskt sjekkes opp med statistikker, osv.). 
Jeg håper dere kommer best mulig ut av dette, ikke minst på grunn av at dere har barn som rammes av dette.

 

[Gjest b125f...272]

Mentos2 skrev (9 minutter siden):

Hei. 
Jeg vil bare si at jeg synes det er synd å lese om situasjonen dere har kommet i, og jeg reagerer litt på bankens rådgivning i denne saken her, spesielt at de ikke var mer edruelige når det gjaldt verdivurderingen av boligen dere skulle selge og ikke tatt høyde for at det kan ta tid å selge boliger etter renteøkningene.   Jeg vil si at dere nesten er blitt litt lurt av banken, de er den profesjonelle parten her og jeg synes de burde tatt mer ansvar tidligere. 
Men, nå snakker jeg fra hjertet, ikke fra en kynisk bankholdning. 

Jeg ville samla sammen dokumentasjon og skriftlig kommunikasjon mellom banken og dere og hørt med en advokat om banken har trådd over streken her (en kunderådgiver som har gitt råd som ikke burde vært gitt?). Mulig det går an å få litt juridisk veiledning av advokat i HL om dette eller om du tar opp saken med en gratis time hos advokat eller jurist (jurist er som regel litt rimeligere) bare for å høre hvordan det ligger an?
Ikke påta dere høye advokatutgifter i denne saken her, det høres ut som at dere har det ille nok fra før av. 

Jeg synes ikke du skal være flau over situasjonen dere har havna i, jeg har vanligvis liten medlidenhet med folk som setter seg i gjeld pga.  forbrukslån eller kredittgjeld (forbruksbasert lån) eller folk som bevisst har lånt til over pipa, men her synes jeg banken har  svikta dere og fått dere inn i en situasjon dere ikke burde vært i (f.eks. ikke ta høyde for at verdivurderinga kan ha vært for høy, bankene vet jo gjerne hva boliger selges for i nærområdene sine, og det kan raskt sjekkes opp med statistikker, osv.). 
Jeg håper dere kommer best mulig ut av dette, ikke minst på grunn av at dere har barn som rammes av dette.

 

Takk for råd og gode ord. 

I forbindelse med refinansiering har vi vært i kontakt med 3 personer som jobber enten i bank eller med banker/finansiering. 2 har fått alle dokumenter vedrørende saken, den siste fikk det forklart av meg. De sier det samme som deg ang rådgivningen. Og ingen kunne hjelpe med refinansiering pga gjeld vs verdier. 

Vi har det meste skriftlig. Alt vi har skrevet her og hvordan de har beregnet som eks egenkapitalen utfra hele meglerens verdivurdering, har vi skriftlig. Så en vurdering/råd fra jurist eller advokat hadde kanskje vært lurt.

Men hva kan de/vi egentlig gjøre? Hvis det viser seg at banken har gitt dårlig rådgivning? Kan det få noen konsekvenser for banken? 

I samtale med banken sier de at det er vår egen feil, de strakk seg langt for å hjelpe oss og vi bør være takknemlig. Vi ba aldri banken ta noen risiko for oss, snarere tvert imot. Vi føler oss dumme som ikke skjønte hva vi begikk oss ut på og hvor stor risikoen egentlig var. 

Det er ubeskrivelig tøft å gå fra en trygg økonomi, med god kontroll og sikre betalere til her vi står nå. Helt forferdelig vondt. 

 

 

 

Anonymous poster hash: b125f...272