Kan banke kreve at vi innfrir mellomfinansiering før solgt?

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (2 minutter siden):

Selvfølgelig må de ha hjemmel i loven 😂 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Nei, som forklart over. 

[Gjest 99feb...2e0]

Simen1 skrev (2 minutter siden):

Når du har møte med andre banker om løsninger, spør om de kan gå med på en midlertidig løsning der mellomlånet opprettholdes mot at dere stiller sikkerhet både i den boligen og leier den ut som sekundærbolig. Leieinntektene vil bidra til å sikre bankens krav til inntekt. Selv om det bryter med låneforskriftens hovedkrav så har banken mulighet til å gi unntak fra den i spesielle situasjoner. Bankene har en kvote på 10% av totalt utlånt beløp til å gi unntak.

_____

Apropos spesielle situasjoner så kan dere også høre med husbanken. Husbanken er en spesiell "halvoffentlig" bank for folk i vanskelige situasjoner. De er ikke bundet av låneforskriften på samme måte som vanlige helkommersielle banker. Også her kan dere legge fram et forslag om midlertidig løsning med utleie som sikkerhet i en periode (og mulighet for forlengelse).

_____

Dere kan også vurdere å dra inn kausjonist (foreldre?) eller ta dere ekstra jobb for en periode for å finansiere begge lånene. Ekstra jobber er selvsagt utrolig slitsomt men hvis det er det som skal til for å redde hele sulamitten, så antar jeg dere kan strekke dere ganske langt i hvert fall en periode.

_____

Hvis dere har potensielle kausjonister så kan dere også vurdere privat låneavtale eller salg av en ideell andel av gamleboligen. Gjerne i kombinasjon med løsninger som ekstrajobb, utleie, husbank-avtale etc.

Takk for gode råd 😃

Vi har ikke problemer med å betjene lånenes løpende rente kostnader. Men vi vil ikke ha muligheten til å innfri lånet på 3,5 med mindre vi selger. 

Husbanken skal sjekkes ut 👍

Foreldrene våres lever ikke desverre. Ingen andre vi kan spørre. 

Å jobbe overtid vil ikke gjøre store forskjellen på å kunne innbetale 3,5 millioner om noen måneder. Vi har som sagt ikke problemer med å betjene lånene. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Gjest 99feb...2e0]

Salvesen. skrev (2 minutter siden):

Nei, som forklart over. 

Jo, de må ha hjemmel i loven. Som sagt, bankene er strengt regulert av finansavtaleloven, finanstilsynet og EØS/EU direktivene. Banken MÅ forholde seg til lovverket og kan ikke inngå avtaler til ulempe for kunden eller endre avtaler som de vil. Alt er strengt regulert, takk og lov. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (Akkurat nå):

Jo, de må ha hjemmel i loven. Som sagt, bankene er strengt regulert av finansavtaleloven, finanstilsynet og EØS/EU direktivene. Banken MÅ forholde seg til lovverket og kan ikke inngå avtaler til ulempe for kunden eller endre avtaler som de vil. Alt er strengt regulert, takk og lov. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Avtalen må såklart følge loven, og det gjør den. Du har fått juridisk råd på akkurat dette, at du velger å ikke ta det er ditt problem.

[cptCory]

Kan ikke bidra så mye juridisk, men personlig oppmøte med rådgiver gjerne møt opp begge to hjelper veldig.

[Gjest 99feb...2e0]

Herr Brun skrev (8 minutter siden):

Nei. Utgangspunktet, også for finansavtaler, er avtalefrihet. Kun på områder som faktisk er lovregulert må avtalen være innenfor lovens rammer. At det er tillatt å avtale forfallsdato for et lån er så åpenbart at det ikke er nevnt i loven. At lånet må betales tilbake ved forfall likeså. 

Ihht finansavtaleloven §1-9 (1) Loven kan ikke fravikes ved avtale til skade for en forbruker.

Ihht finansavtaleloven §5-4 Kredittyteren kan inngå kredittavtale med en kunde som er forbruker, bare dersom det på grunnlag av kredittvurderingen er sannsynlig at kunden har tilstrekkelig kredittevne til å oppfylle forpliktelsene på den måten som kreves etter de tilbudte vilkårene.

Når boligen blir takster og vurdert til langt høyere pris enn lignende boliger i samme område, samt i et ustabilt nedgående boligmarkedet så utgjør dette en stor risiko. Dette er informasjon hsr banken, som den profesjonelle part, rilbakeholdt fra oss. I stede kom de misvisende informasjon om at vi lå langt innefor risiko både med tanke på salgspris og hvor lang tid det tar å selge boligen. Hvis ikke hadde vi ALDRI kjøpt før vi solgte. Risikovurderingen de tok var helt komplett feil. 

Ihht til finansavtaleloven skal banken ta en nøktern vurdering av boligen som blir solgt, med tanke på lån på nytt hus. Vi ser at huset vårt ble vurdert alt for høyt, både med tanke på tidligere solgte boliger og solgte boliger etterpå. Det vil påvirke egenkapitalen med tanke på den nye boligen samt hvor lang tid det tar å selge. 

Vi har ikke satt oss på bakbeina med å sette ned prisen, snarere tvert imot har vi sagt at prisen må ned for å få fortgang på salget. Pga egenkapitalen som er bundet opp i ny bolig fikk vi kun liv av banken å gå ned til en viss sum. Og selv om det var en stor sum, var fortsatt boligen våres dyrere pr kvm enn de andre. 

 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Gjest 99feb...2e0]

cptCory skrev (9 minutter siden):

Kan ikke bidra så mye juridisk, men personlig oppmøte med rådgiver gjerne møt opp begge to hjelper veldig.

Vi har virkelig prøvd. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Gjest 99feb...2e0]

Salvesen. skrev (16 minutter siden):

Avtalen må såklart følge loven, og det gjør den. Du har fått juridisk råd på akkurat dette, at du velger å ikke ta det er ditt problem.

Avtalen følger loven ja, det er ikke det jeg har sagt imot. Innkreving av beløpet kan jeg ikke se de har noen hjemmel for. Tilbakebetalingen av lånet skal gjøres via salg av huset står det ganske klart, forutsett at vi betjener rentene noe vi gjør. 

Det er én som har henvist til lovverket her. Andre har gitt sine personlige meninger og det hjelper igrunn svært lite. Hverken banken eller jeg kan følge personlige meninger 😅 Derfor spurte jeg innledene om hjemmel i loven og ikke personlige meninger. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Simen1]

Gjest 99feb...2e0 skrev (56 minutter siden):

Å jobbe overtid vil ikke gjøre store forskjellen på å kunne innbetale 3,5 millioner om noen måneder. Vi har som sagt ikke problemer med å betjene lånene. 

Jeg skjønner det, men vil bare presisere at det ikke var faktisk betalingsevne jeg tvilte på, men innfrielse av bankens ganske rigide inntektskrav. Inntektskravet regnes ikke ut fra deres faktiske betalingsevne, men ut fra et standardisert regneark for levekostnader. Hensikten med det metodevalget tror jeg er et slags vern mot at folk skal bo seg i hjel. Altså at man skal ha råd til normal livsførsel (etter SIFO-standard) på toppen av lånet. Lever dere i praksis mer økonomisk enn det som står i SIFO-standarden så har ikke banken lov til å regne med denne ekstra betalingsevnen.

Kostnaden for bileierskap er normert i SIFO-tallene, derfor vil eierskap av bil ødelegge ganske mye selv om dere i praksis har en billig bil. Men leid bil regnes ikke som en utgift i det hele tatt i SIFO. Det er derfor trikset med å selge ut og leie tilbake bilen påvirker bankenes utlånsvilje så mye, selv om det i praksis koster det samme. Banken er så bundet av regler at man kan lure systemet ved å kjenne til og omgå reglene.

Det samme gjelder inntekt. Eksempel: Dere har en samlet inntekt på f.eks 1 mill i år, men tar dere 100% ekstra jobb i 3 måneder og tjener dobbelt så mye akkurat disse tre månedene (jeg vet, litt urealistisk, men kjører på fordi eksemplet er enkelt å forklare). Banken vurderer deres låneevne ut fra inntekt siste 3 måneder. Ikke hva dere tjente i fjor eller neste år. Dersom dere klarer å manipulere inntekten som legges til grunn for en lånesøknad, i dette tilfellet en samlet årslønn på 2 millioner, så er det den inntekten som ligger til grunn for bankens vurdering. Hva dere tjener etter innvilgelse er irrelevant. Det vil si at dere kan droppe ekstra jobb straks etter innvilgelsen, uten at banken kan si noe på det. Inntektskravene i bankforskriften gjelder innvilgelsestidspunktet og er ikke et løpende krav i lånets løpetid. Med andre ord, 3 måneder intens jobbing, kan flytte fjell, selv om dere dropper ekstra jobb etter det. NB. Det er ikke faktisk lønn som regnes, men avtalt lønn. Overtid spiller altså ingen rolle, men skaff dere en arbeidskontrakt på en ekstra jobb i 3 måneder. Det kan hjelpe med gode kontakter (arbeidsgivere) som hjelper dere gjennom denne 3 mnd-planen.

Det er også mulig å manipulere sin nåværende inntekt hvis arbeidsgiver går med på det. F.eks avtale 50% høyere lønn de neste 3 mnd, mot en bindingstid på 6 mnd og lønnsnedgang til -50% de påfølgende 3 månedene. Det blåser kunstig opp lønna som legges til grunn for behandling av lånesøknaden, noe dere får "baksmell" på de påfølgende 3 månedene.

Kjenn reglene - manipuler de etter beste evne. Når situasjonen er desperat så strekker man seg langt og leter med alle lykter etter måter å komme seg gjennom det på. Jeg var selv i en svært anstrengt situasjon for en tid tilbake og leste meg opp på hvordan jeg skulle komme meg gjennom det, og det klarte jeg. Faktisk betalinsevne var aldri et problem, men bankens vurdering i hht låneforskriften var et problem som måtte omgås. Det skal sies at jeg bare gjorde noen få av disse grepene selv.

Endret 6. april av Simen1

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (8 minutter siden):

Avtalen følger loven ja, det er ikke det jeg har sagt imot. Innkreving av beløpet kan jeg ikke se de har noen hjemmel for. Tilbakebetalingen av lånet skal gjøres via salg av huset står det ganske klart, forutsett at vi betjener rentene noe vi gjør. 

Det er én som har henvist til lovverket her. Andre har gitt sine personlige meninger og det hjelper igrunn svært lite. Hverken banken eller jeg kan følge personlige meninger 😅 Derfor spurte jeg innledene om hjemmel i loven og ikke personlige meninger. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Hjemmelen er at avtalen er slik. Du har avtalt at det skal betales tilbake ved hussalg eller når avtalen avsluttes. altså etter 6 måneder. Dette kan du be om utsettelse på, men banken har opplyst deg om at dette kommer ikke til å gå. Men du kan forsatt søke.

Du har også fått juridisk tips her inne. Av fagfolk.

Jeg har ikke mer å tilføye å ønsker deg lykke til.

Endret 6. april av Salvesen.

[Gjest 99feb...2e0]

Salvesen. skrev (2 minutter siden):

Hjemmelen er at avtalen er slik. Du har avtalt at det skal betales tilbake ved hussalg eller når avtalen avsluttes. altså etter 6 måneder. Dette kan du be om utsettelse på, men banken har opplyst deg om at dette kommer ikke til å gå. Men du kan forsatt søke.

Du har også fått juridisk tips her inne. Av fagfolk.

Jeg har ikke mer å tilføye å ønsker deg lykke til.

Det står ikke at beløpet skal betales tilbake etter 6 måneder. Det står tydelig og klart at lånet skal innfris ved salg.

Mener de at lånet skal innfris uavhengig av salg innen 6 måneder så har de brutt loven § 5-1 (1-2) om forklaringsplikt (noe de uansett har brutt). Derunder står det i avtalen kun at lånet blir mislighold hvis ikke påløpte renter blir betalt inn. Ikke at avtalen er misligholdt hvis ikke kunden betaler beløpet innen 6 måneder tross ikke solgt. 

Nei, banken må ha hjemmel i loven. 

Hvem har gitt juridiske tips her som er fagfolk? Hvor er paragrafen? 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (3 minutter siden):

Det står ikke at beløpet skal betales tilbake etter 6 måneder. Det står tydelig og klart at lånet skal innfris ved salg.

Mener de at lånet skal innfris uavhengig av salg innen 6 måneder så har de brutt loven § 5-1 (1-2) om forklaringsplikt (noe de uansett har brutt). Derunder står det i avtalen kun at lånet blir mislighold hvis ikke påløpte renter blir betalt inn. Ikke at avtalen er misligholdt hvis ikke kunden betaler beløpet innen 6 måneder tross ikke solgt. 

Nei, banken må ha hjemmel i loven. 

Hvem har gitt juridiske tips her som er fagfolk? Hvor er paragrafen? 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Jeg har ikke tenkt å utgi noen som helst her, men jeg vet at du har fått vurdering av fagfolk.

 

Jeg har også hatt samme avtale selv, glemte å søke om utsettelse en gang og fikk regning på hele beløpet. Helt normal ordning, avtalen har utløpt og en må betale.

[Simen1]

Jeg kom på en ting til. Jeg antar dere er et par. Hvis en av dere har barn under 18 år utenfor dette partnerskapet så finnes det ennå et triks for å manipulere SIFO-regnskapet til deres fordel. Bare si fortell om du vil høre mer. Ok, jeg tar kortversjonen uansett. Det kan jo være lesere som finner det interessant.

I følge låneforskriften er deres betalingsevne deres inntekt minus deres utgifter i henhold til SIFO-regnskapet. SIFO er et kunstig satt opp regnskap over hva en normal familie har i utgifter utenom lånet. Dette regnskapet har faste utgiftsbeløp for hver bil dere eier, hvert barn dere har osv. uavhengig av faktiske utgifter. Nå har jeg vært innom at bil er dyrt i følge SIFO. Barn er også dyrt i følge SIFO. Begge deler begrenser altså deres muligheter for å ta opp lån. Trikset jeg skal fram til nå forutsetter at man har svært godt samarbeid med eksen, den andre forelderen, en som ikke er medlånetaker i denne søknaden. Trikset går ut på å avtale bort samvær (på papiret), fordi man i SIFO-regnskapet da får lavere kostnader med barn. Antall barn regnes ut fra samværsgrad, så med 0% samvær har man altså i følge regnskapet ingen barn. Det øker mulighetene for å få innvilget lån. Hvordan man fordeler samværet i praksis har ikke noe å si for lånesøknaden, siden det er samværsavtalen som ligger til grunn for søknaden. Hvis samarbeidet med eksen er godt og vedkommende vil hjelpe dere så kan dette være en vei å gå for å manipulere grunnlaget for lånesøknaden. Dere står fritt til å ha en annen praksis enn avtalen og gjøre ny samværsavtale etter at lånesøknaden er innvilget. Bare vær obs på at avtalen kan påvirke andre ting som bidragsberegning. Faren for at eksen blir lite samarbeidsvillig om reversering av den manipulerte avtalen må vel også tas med i den personlige vurderingen.

Endret 6. april av Simen1

[Loko]

Gjest 99feb...2e0 skrev (2 minutter siden):

Det står ikke at beløpet skal betales tilbake etter 6 måneder. Det står tydelig og klart at lånet skal innfris ved salg.

Mener de at lånet skal innfris uavhengig av salg innen 6 måneder så har de brutt loven § 5-1 (1-2) om forklaringsplikt (noe de uansett har brutt). Derunder står det i avtalen kun at lånet blir mislighold hvis ikke påløpte renter blir betalt inn. Ikke at avtalen er misligholdt hvis ikke kunden betaler beløpet innen 6 måneder tross ikke solgt. 

Nei, banken må ha hjemmel i loven. 

Hvem har gitt juridiske tips her som er fagfolk? Hvor er paragrafen? 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Hvis du tror at lovverket bare blitt håndhevet av paragrafer så må du lære deg mer jus. Lover blir vedtatt så er det opp til domstoler etc å tolke/håndheve dem ved dommer/rundskriv etc slik at man får det som er gjeldende praksis. Du kan ikke bare si at siden det ikke står en paragraf om det så gjelder ikke ditt tilfelle.

Du griper etter halmstrå for å få det svaret du ønsker og som passer i din situasjon. Jeg forstår deg godt og har sympati for din situasjon, men når flere her med juridisk kompetanse forteller deg at du har feil burde du kanskje ta det inn over deg.

I din situasjon har du fått en verdivurdering - hvor banken har tatt 10% sikkerhetsmargin så har nok banken gjort en tilstrekkelig risikovurdering. Dette er standard som så si alle banker gjør. 

Av min erfaring som finansrådgiver i bank så vil jeg tippe at du fikk inn mange e-takster fra flere meglere og gikk for den megleren som ga høyest verdi? Har du i tillegg vært en kranglefant mot banken - noe din holdning her kan indikere?

[MailMan13]

11 minutes ago, Guest 99feb...2e0 said:

Det står ikke at beløpet skal betales tilbake etter 6 måneder. Det står tydelig og klart at lånet skal innfris ved salg.

Hva skulle ellers skje når låneavtalen forfaller? Hvis du går til finansklagenemda å hevder at du ikke kan forventes å forstå at et lån må tilbakebetales når det forfaller så bør du være forberedt på å bli skuffet.

At lånet skal innfris når huset selges er et krav i tillegg til, ikke en avgrensing av, de andre betingelsene i avtalen. Det virker som du ikke har forstått dette, og det vil gjøre det vanskelig for deg å komme noen vei.

[Salvesen.]

MailMan13 skrev (Akkurat nå):

Hva skulle ellers skje når låneavtalen forfaller? Hvis du går til finansklagenemda å hevder at du ikke kan forventes å forstå at et lån må tilbakebetales når det forfaller så bør du være forberedt på å bli skuffet.

At lånet skal innfris når huset selges er et krav i tillegg til, ikke en avgrensing av, de andre betingelsene i avtalen. Det virker som du ikke har forstått dette, og det vil gjøre det vanskelig for deg å komme noen vei.

Dette!

Jo fortere TS forstår dette jo fortere en kan fokusere kreftene på å finne en løsning. 

[Gjest 99feb...2e0]

Salvesen. skrev (25 minutter siden):

Jeg har ikke tenkt å utgi noen som helst her, men jeg vet at du har fått vurdering av fagfolk.

 

Jeg har også hatt samme avtale selv, glemte å søke om utsettelse en gang og fikk regning på hele beløpet. Helt normal ordning, avtalen har utløpt og en må betale.

Hvordan fikk du betalt hele beløpet? 

Vil også tro dette var før den nye finansavtaleloven trådde i kraft. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (Akkurat nå):

Hvordan fikk du betalt hele beløpet? 

Vil også tro dette var før den nye finansavtaleloven trådde i kraft. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Jeg var heldig og hadde ett godt forhold til banken så jeg fikk søkt etterpå og fikk innvilget nye 6 måneder. 

Jeg gir opp, du vill ikke ta til deg gratis juridisk veiledning som du har fått i massevis(ikke av meg) og har ingenting å tilføye. Men jeg anbefaler deg og rette fokuset mot å finne løsninger, ikke kjempe en lovlig avtale som du selv har inngått.

[Rhabagatz]

57 minutes ago, Guest 99feb...2e0 said:

Det står ikke at beløpet skal betales tilbake etter 6 måneder. Det står tydelig og klart at lånet skal innfris ved salg.

Mener de at lånet skal innfris uavhengig av salg innen 6 måneder så har de brutt loven § 5-1 (1-2) om forklaringsplikt (noe de uansett har brutt). Derunder står det i avtalen kun at lånet blir mislighold hvis ikke påløpte renter blir betalt inn. Ikke at avtalen er misligholdt hvis ikke kunden betaler beløpet innen 6 måneder tross ikke solgt. 

Nei, banken må ha hjemmel i loven. 

Hvem har gitt juridiske tips her som er fagfolk? Hvor er paragrafen? 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Du har fått fortalt gjentatte ganger at problemet ditt er at en søknad om forlengelse vil bli avslått. Låneavtalen vi da slutte å virke, og som konsekvens må du gjøre opp lånet.

Jeg forstår at du misliker dette og at du tolker loven anerledes. Men du tar feil og det vil være en fordel for deg selv om du tar dette til etterretning.

Du må finne videre finansiering og ikke la deg bli distrahert av at du ikke forstår hvorfor banken kan gjøre dette.

Endret 6. april av Rhabagatz

[Gjest 99feb...2e0]

Salvesen. skrev (1 minutt siden):

Jeg var heldig og hadde ett godt forhold til banken så jeg fikk søkt etterpå og fikk innvilget nye 6 måneder. 

Jeg gir opp, du vill ikke ta til deg gratis juridisk veiledning som du har fått i massevis(ikke av meg) og har ingenting å tilføye. Men jeg anbefaler deg og rette fokuset mot å finne løsninger, ikke kjempe en lovlig avtale som du selv har inngått.

Ikke sant..... Så du satt ikke i samme posisjon som oss fordi banken hjalp deg. Hvorfor tror du det? Og dette var nok før den ny finansavtaleloven kom, som gir forbrukerne mer vern. 

Men ok, greit. Da har jeg misforstått hele lovverket og EU direktivene.

Vi må betale inn 3,5 millioner om noen måneder, selv om vi ikke har fått solgt og gjort alt i vår makt å få solgt den samt betalt alt vi skal. Selv om banken har vurdert boligen for høyt samt i et vanskelig marked med kort frist. Så i utgangspunktet kan banken gjøre akkurat hva de vil, og den svake part må ta konsekvensene. Vi skulle helt klart satt oss bedre inn i dette og aldri stolt på hva banken har sagt. Dyrebar erfaring. Nok engang har jeg i ettertid misforstått finansavtaleloven og EU direktivene, samt finans Norges misnøye med loven og andre uttalelser. Jeg vet ikke om det har vært av desperasjon, at hjernen min visst ikke fungerer eller andre årsaker 😅

Klagen sendes ikke videre til finansklagenemnda da det uansett er nytteløst og vi kan bruke tiden på bedre ting som å få solgt unna det meste vi har, søke i flere banker og se etter andre løsninger. 

Får vi ikke solgt huset innen noen måneder går begge husene på tvangssalg uansett. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0