Kan banke kreve at vi innfrir mellomfinansiering før solgt?

[RRhoads]

Er det mulig å høre med banken om man kan gjøre det om til boliglån med sikkerhet i boligen? Da kan jo TS leie den ut for å dekke kostnadene. 

[Eskove]

RRhoads skrev (4 minutter siden):

Er det mulig å høre med banken om man kan gjøre det om til boliglån med sikkerhet i boligen? Da kan jo TS leie den ut for å dekke kostnadene. 

Problemet her er jo det at dem vist har brukt 90% av takst som sikkerhet.
Huset ligger nå ute til 79% av takst.

Altså er dem lånt med mer en 100% av faktisk verdi av huset.

Det virker som dem har gått til megleren som ga best pris og brukt den taksten som sikkerhet.
Og denne taksten viste deg å ikke stemme.

I dag er det ikke lett å få lån på over 100% av sikkerhet på hus.

At dem faktisk klarer å betale renter og slikt er ikke et problem.
Men sikkerheten dems er borte.
Og bankene har bare en viss kvote på hva dem kan låne ut utenfor egenkapitalkravet.

Edit:
Dem har gått på en dyr lærepenge med å stole på en megler.
Man skal aldri stole på en megler.
Verken om man er selger eller kjøper.

Var med på salg av en leilighet i oslo (arv)
Har hentet vi inn flere meglere for å få pris.
Viste seg at det var ganske stort sprik i hva dem sa vi kom til å få for leiligheten.
Ganske tydelig at noen gir høyere takst bare få å få salget.
Taksten mellom lavest og høyest var på 2 mil

Endret 6. april av Eskove

[krikkert]

Gjest 99feb...2e0 skrev (3 timer siden):

Men vi har ikke gjort noe for å ikke stille betryggende sikkerhet for oppfyllelse av avtalen, vi har gjort alt vi kan, blitt bedt om, rådet til etc. Ei heller misligholdt noe. Sikkerheten er der fortsatt, og vi betaler renter som avtalt. Så vi oppfyller alle krav. 

§3-51 (e) - det er klart at avtalen vil bli vesentlig misligholdt, samtidig som et krav om at det omgående stilles betryggende sikkerhet for oppfyllelse av avtalen, ikke etterkommes.

Banken har ikke avtalefrihet til ulempe for kunden. Finansavtaleloven står sterkere enn kreditt avtalen. 

Ingen av disse paragrafene viser til at de kan kreve innfrielse av lånene, snarere tvert imot. 

Finansavtaleloven står sterkere enn kredittavtalen, men det forutsetter at finansavtaleloven sier noe om spørsmålet. 

[TAC-2]

5 hours ago, Guest 99feb...2e0 said:

Vi kan ikke beholde gamle boligen. Å selge den nye må vi uansett da egenkapitalen våres er spist opp ved at vi ikke får et salg rundt prisantydning med 10% margin. Vi har mistet begge husene og må ut på leiemarkedet igjen uansett med mindre er mirakel skjer. 

Hvis banken vurderer situasjonen slik som dere gjør så er det jo ikke rart at de ikke vil forlenge lånet. De forstår at det å forlenge lånet mest sannsynlig ikke hjelper og bare gjør situasjonen verre for både banken og dere for hver måned som går.

[Gjest 99feb...2e0]

TAC-2 skrev (1 minutt siden):

Hvis banken vurderer situasjonen slik som dere gjør så er det jo ikke rart at de ikke vil forlenge lånet. De forstår at det å forlenge lånet mest sannsynlig ikke hjelper og bare gjør situasjonen verre for både banken og dere for hver måned som går.

Hvordan gjør det situasjonen verre for oss å forlenge lånene? Dyrt er det ja, men er ikke alternativet dyrere? 

De krever inn 3,5 millioner som vi mest sannsynlig ikke har med mindre vi får solgt. Da løper det vel forsinkekserenter på de 3,5 millionene som er høyere enn mellomfinansiering? De sitter med pant i boligene som da mest sannsynlig blir tvangssolgt fordi vi ikke kan betale 3,5 millioner? 

Det tapet de eventuelt har ved tvangssalg, har vel vi dekket med rentene vi har betalt og fremtidige renter? 😅

Vi har spurt tidlig av om vi skal selge det nye huset. Det var ikke nødvendig i følge banken. Dette ordner seg sa banken.

Nå sier de at det ikke er nødvendig enda å selge. Ett hus først. Og dette er 3 ulike personer fra banken som sa, over en ukes tid. Men vi satt med inntrykk at vi hadde en felles forståelse av at det nye huset måtte selges på et tidspunkt. Samme dag som jeg pratet med siste person som sa det samme, sender personen over kravet om å innfri mellomfinansiering. 😳

Jeg forstår nå at alt ligger på oss og at vi ikke har forstått nok av dette og satt oss nok inni både risiko, salg av hus, verdivurdering, grunnleggende kunnskap om makro og mikro økonomi med tanke på økonomien i Norge/eller fulgt mer på rentemøte e til Norges bank, boligmarkedet, kredittavtalene etc. Vi kan og skal aldri stole på fagfolk, dyrebar erfaring, men greit nok. Men vi er ihvertfall heldige som bor i Norge 🥰 

 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[krikkert]

Konsekvensene av at mellomfinansieringslånet ikke innfris ved forfall er at det løper forsinkelsesrente - ca. 36k per måned -  fra forfallsdato og frem til det blir innfridd. I tillegg vil banken ta skritt for å inndrive kravet ved tvang. 

[TAC-2]

2 minutes ago, Guest 99feb...2e0 said:

Hvordan gjør det situasjonen verre for oss å forlenge lånene? Dyrt er det ja, men er ikke alternativet dyrere? 

Har dere gode muligheter til å få solgt det gamle huset snart til en slik pris at dere kan betjene lånet på det nye huset? Du snakker jo selv om at dere trenger et mirakel. Hvis sannsynligheten for dette er liten så graver dere bare hullet dypere for dere selv. Kjedelig situasjon og jeg forstår frustrasjonen. Dere bør forholde dere til 1 person hos banken, dere har forhåpentligvis en rådgiver der.

[Gjest 99feb...2e0]

krikkert skrev (3 minutter siden):

Konsekvensene av at mellomfinansieringslånet ikke innfris ved forfall er at det løper forsinkelsesrente - ca. 36k per måned -  fra forfallsdato og frem til det blir innfridd. I tillegg vil banken ta skritt for å inndrive kravet ved tvang. 

Forsinkekserenten er på litt over 10% på det ene mellomfinansiering lånet og høyere på det andre lånet. 

Ca. 36k pr måned? Også må vi betjene 2 huslån i tillegg. Like greit å bare gi opp hvis vi ikke får solgt innen den tid. 😬 

Ja, og da tar de vel begge husene? Så det er i utgangspunktet lurt av oss å legge ut det nye huset nå? Helst i går? 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[wampster]

Det er en ting og kun en ting dere bør og må fokusere på frem til forfall og det er å få solgt det gamle huset.
Så vidt jeg skjønner er det et par måneder til og markedet (i hvert fall i byene og rundt byene) er bra.
Får dere solgt og overtakelse er etter er jeg nokså sikker på at banken går med på å forlenge mellomfinansiering til overtakelse. 

Hva er verdien (realistisk/pessimistisk) av det gamle huset
Hva er verdien (det dere betalte) av det nye huset
Hvor mye boliglån har dere i tillegg til mellomfinansieringen?

[Gjest 99feb...2e0]

TAC-2 skrev (12 minutter siden):

Har dere gode muligheter til å få solgt det gamle huset snart til en slik pris at dere kan betjene lånet på det nye huset?

Nei, det toget har gått med mindre et mirakel skjer og det blir en budrunde. 

Vi har som sagt ikke så alt for stor kunnskap om boligmarkedet, den økonomiske situasjonen i Norge, verdivurderingen etc etc til å kunne vurdere om vi har gode muligheter til å i det heletatt få solgt. 

Det jeg vet er at prisen pr kvm er høyere enn tilsvarende boliger i området, selv nå med 21% prisreduksjon. Så jeg tror vi må lengre ned. Megler har ikke noe svar på pris, men hun synes den ligger lavt. Før noen roper ut at megler har interesse av høyest mulig pris - megleren tar ikke provisjon eller får noe ut av høyest pris. 

TAC-2 skrev (17 minutter siden):

Kjedelig situasjon og jeg forstår frustrasjonen. Dere bør forholde dere til 1 person hos banken, dere har forhåpentligvis en rådgiver der.

Takk for forståelsen. 

Vi har ingen rådgiver lengre. Rådgiveren ble tatt av saken, av gode grunner. Og nei, ikke pga oss eller som noen påstår, at jeg er vanskelig 😅. Vi hadde et godt og hyggelig samarbeid. Hadde vi fortsatt hatt denne rådgiveren er jeg ganske sikker på at vi aldri hadde fått beskjed om at de krevde inn lånet, men funnet en løsning. 

 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Gjest 99feb...2e0]

wampster skrev (9 minutter siden):

Det er en ting og kun en ting dere bør og må fokusere på frem til forfall og det er å få solgt det gamle huset.
Så vidt jeg skjønner er det et par måneder til og markedet (i hvert fall i byene og rundt byene) er bra.
Får dere solgt og overtakelse er etter er jeg nokså sikker på at banken går med på å forlenge mellomfinansiering til overtakelse. 

Hva er verdien (realistisk/pessimistisk) av det gamle huset
Hva er verdien (det dere betalte) av det nye huset
Hvor mye boliglån har dere i tillegg til mellomfinansieringen?

Ja, banken forlenger mellomfinansiering hvis vi får solgt. 

Jeg vet ikke hva mer vi kan gjøre for å få solgt? Vi tar gledelig imot råd som ikke koster mye penger. Vi er alltid åpne for visning, holder alt vedlike, ryddig og pent. Gjør boligen ren og pen ved visning. Deler annonsen ofte. Og alt som kreves av oss og hva vi kan. 

Vil ikke legge ut detaljer her. Men takk for å prøve å hjelpe. 🥰

Hva som er realistisk pris aner vi ikke. Vi har ikke den kunnskapen. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[tigerdyr]

4 minutes ago, Guest 99feb...2e0 said:

Før noen roper ut at megler har interesse av høyest mulig pris - megleren tar ikke provisjon eller får noe ut av høyest pris.

Er det slik at forstå at dere valgte fastpris?  og da antakelig den megleren som forespilte dere høyeste salgspris?

Hvis det er fastpris på jobben har megleren formentlig allerede brukt så mye tid på å prøve å selge boligen at det knapt gir mening for megleren å bruke mer tid på jobben på en bolig vedkommende ikke har kunnet selge. 

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (11 minutter siden):

Ja, banken forlenger mellomfinansiering hvis vi får solgt. 

Jeg vet ikke hva mer vi kan gjøre for å få solgt? Vi tar gledelig imot råd som ikke koster mye penger. Vi er alltid åpne for visning, holder alt vedlike, ryddig og pent. Gjør boligen ren og pen ved visning. Deler annonsen ofte. Og alt som kreves av oss og hva vi kan. 

Vil ikke legge ut detaljer her. Men takk for å prøve å hjelpe. 🥰

Hva som er realistisk pris aner vi ikke. Vi har ikke den kunnskapen. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Bruk penger på styling, inviter til champagne visning, legg ut annonsen med reward for de som finner en kjøper osv. Slike stunt har fungert bra noen ganger her i nærområdet.

Husker en dyr leilighet som min mor eide før ble lagt ut uten hell i lang tid. De inviterte til visning med underholdning, mat og drikke samt fikk lokal tv/avis til å markedsføre. Ryktes at den ble solgt til mega overpris av en bedugget holden mann..

[Gjest 99feb...2e0]

tigerdyr skrev (10 minutter siden):

Er det slik at forstå at dere valgte fastpris?  og da antakelig den megleren som forespilte dere høyeste salgspris?

Hvis det er fastpris på jobben har megleren formentlig allerede brukt så mye tid på å prøve å selge boligen at det knapt gir mening for megleren å bruke mer tid på jobben på en bolig vedkommende ikke har kunnet selge. 

Nei, megler skal ikke ha noe. Og nei, vi valgte ikke megler som ga oss høyest pris. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Gjest 99feb...2e0]

Salvesen. skrev (2 minutter siden):

Bruk penger på styling, inviter til champagne visning, legg ut annonsen med reward for de som finner en kjøper osv. Slike stunt har fungert bra noen ganger her i nærområdet.

Husker en dyr leilighet som min mor eide før ble lagt ut uten hell i lang tid. De inviterte til visning med underholdning, mat og drikke samt fikk lokal tv/avis til å markedsføre. Ryktes at den ble solgt til mega overpris av en bedugget holden mann..

Kult 😃 

Hadde vi hatt penger til det så kunne vi gjort det. Men finnes sikkert noe annet smart vi kan gjøre som ikke koster. Har vurdert en artig tekst i annonensen kanskje. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[tigerdyr]

4 minutes ago, Guest 99feb...2e0 said:

Nei, megler skal ikke ha noe.

Megler jobber gratis?

[Gjest 99feb...2e0]

tigerdyr skrev (Akkurat nå):

Megler jobber gratis?

Ja! 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

[Salvesen.]

Gjest 99feb...2e0 skrev (6 minutter siden):

Kult 😃 

Hadde vi hatt penger til det så kunne vi gjort det. Men finnes sikkert noe annet smart vi kan gjøre som ikke koster. Har vurdert en artig tekst i annonensen kanskje. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0

Gavekort for kjøper til takst er jo safe, da er dere sikret penger inn før dere betaler noe.

[tigerdyr]

2 minutes ago, Guest 99feb...2e0 said:

Ja! 

Spør da deg selv om du ville jobbet gratis og hvor god en jobb du ville være motivert for å gjøre.

[Gjest 99feb...2e0]

Eskove skrev (1 time siden):

Dem har gått på en dyr lærepenge med å stole på en megler.
Man skal aldri stole på en megler.
Verken om man er selger eller kjøper.

Taksten er ikke satt av megler, men av en uavhengig takstmann. Pga den nye finansavtaleloven har kravene til takstmann blitt strenger nettopp fordi boligen ikke skal bli overpriset. 

Anonymous poster hash: 99feb...2e0