Reklamasjon på boligkjøp, hvor mangel ikke blir tilstrekkelig beskrevet. Kan en reklamasjon "foreldes"?

[Gjest a1fca...59c]

Har solgt bolig, og kjøper har via forsikringsselskap reklamert på flere ting. Men manglene er bare ekstremt generelt formulert. F.eks "konstruksjonsfeil utebod".

Vi svarer umiddelbart på brevet og etterlyser mer informasjon og bilder om nøyaktig hva det reklameres på.

Dette får vi ikke. Etter 1 uke purrer vi igjen, og får fortsatt ikke svar. Nå har det gått mange måneder.

Dette er jo frustrerende for oss, siden vi må gå og bekymre oss for om dette kanskje blir en kostnad for oss. Vi vil jo få saken ut av veien snarest.

Vi kan jo selvsagt avvise reklamasjonen, men spørsmålet er jo da, kan de bare ta opp igjen tråden om 1 år og gi mer dokumentasjon og si at det gjelder samme sak som er reklamert på tidligere? Eller vil en reklamasjon bli "foreldet"?

Anonymous poster hash: a1fca...59c

[mobile999]

Gjest a1fca...59c skrev (26 minutter siden):

Eller vil en reklamasjon bli "foreldet"?

Ja, sannsynligvis et sted mellom reklamasjonen ble framsatt og 3 år fra mangelen burde blitt oppdaget.

Endret 5. april av mobile999

[Trulss]

De burde vel sett feilkonstruksjonen under visning, og jeg regner heller ikke med takstmannen har notert seg dette. Har du boligselgerforsikring kan sikkert de håndtere slike saker enkelt.

Hva sier megleren du solgte mellom? De har som regel en juridisk avdeling som kan bistå.

[Strategen]

La saken ligge. Bevisbyrden ligger hos kjøper. Men sånne saker tar ofte mange mpneder. Mange kjøpere tror de skal få erstattet hver minst feil, men slik fungerer det ikke.

Men tiden går for kjøper, og la den gå. Ikke purr, det gir ingenting! De er pliktig til å melde skader umiddelbart etter de oppdager dem. I tillegg må de ha ny takstvurdering som da beviser påstander som går i mot opprinnelig takst.

Ettersom utvidet takst er påbudt så skal det aller meste av mangler fremkomme der. 
Manglene skal utgjøre en ganske stor andel av husets verdi før de får erstatning. De hadde full mulighet til å undersøke ting selv. Og dersom dere har forsikring, har dere ingenting å bekymre dere for.

Endret 5. april av Strategen

[Strategen]

Reklamasjon på boligkjøp er generelt fem år.

[The Avatar]

Avhendingslova:

Sitat

§ 3-10.Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Om slik konstruksjonsfeil er noko som kjøparen burde vorte kjent med gjennom visning, tilstandsrapport og eigenmelding kjem ann på kva eksakt som er feilen.

Dei vanlegaste sakene som omhandlar konstruksjonsfeil er tilfeller der konstruksjonsfeilen har vært skjult og ikkje har blitt oppdaga før etter lang tid. Openbare konstruksjonsfeil er nok slik ein må rekne med at kjøper har fått med seg ved visning.
Dette må sjåast i samanheng med:

Sitat

§ 4-9.Kjøparens undersøking etter overtaking

Etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, skal kjøparen så snart det er rimeleg høve til det, undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier.

I tillegg så skal kjøper melde frå innan rimeleg tid:

Sitat

§ 4-11.Melding om krav på retting

Kjøparen taper kravet på retting dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om kravet saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne. Kravet kan likevel gjerast gjeldande dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

I dette konkrete tilfellet så vil tidsfristen for kva som er rimeleg tid starte å løpe i det mangelen vart varsla. Selger vil derfor miste sitt krav om retting dersom det tek urimeleg lang tid før mangelen blir spesifisert detaljert nok til at du som selgar kan ta stilling til kravet. Sidan du alt har blitt informert om ein konstruksjonsfeil så er det utvilsomt at kjøper kjenner til mangelen.

 

Reint praktisk bør du sitte stille i båten. Du har ingenting å tene på å purre og etterspørre meir informasjon, brevutveksling mellom deg og kjøpar vil berre tene til å forlenge fristen for kva som er å rekne som innan rimeleg tid.

 

[Snikpellik]

Ikke purr! Dere trenger ikke gjøre noe som helst, har ikke dårlig tid og trenger nok ikke bekymre dere for dette siden dere har forsikring. La juristen deres hos forsikringsselskapet gjøre alt av kommunikasjon med kjøper. Aldri kontakt kjøper direkte.

[Gjest a1fca...59c]

TS her. Virker som mange her misforstår spørsmålet mitt... Problemet er ikke hvorvidt kjøper har en god sak mot oss (det tror jeg ikke de har), men det er ikke spørsmålet i denne tråden. Problemet er at vi ikke får en avklaring på dette, og må gå med dette i bakhodet i potensielt flere år. Vi ønsker å få nok informasjon om mangelen, slik at vi kan avvise den, og bli ferdig med saken. Målet er å slippe at kjøper tar opp tråden igjen om f.eks. 2 år, og sier at han reklamerte innen rimelig tid, pga han sendte formell reklamasjon nå. 

Jeg oppfatter det slik at kjøper tror at siden han nå har reklamert formelt, så har han ingen hast med å gjøre noe lenger og kan vente hvor lenge han vil med å faktisk gå videre med saken.

I så fall er jo dette et smutthull for å omgå kravet om at noe må reklameres innen rimelig tid innen det er, eller burde vært, oppdaget: Bare reklamer på alt umiddelbart, og så la saken ligge til det eventuelt blir funnet noe.

For ordens skyld nevner jeg at det har kommet nye regler for reklamasjon på bolig. Det er ikke lenger krav til at skaden må være vesentlig. Nå er det nok at kostnaden med å utbedre er over 10 000 kr før selger må begynne punge ut.

Jeg har for øvrig IKKE boligselgerforsikring.

 

Anonymous poster hash: a1fca...59c

[The Avatar]

Gjest a1fca...59c skrev (4 timer siden):

Jeg oppfatter det slik at kjøper tror at siden han nå har reklamert formelt, så har han ingen hast med å gjøre noe lenger og kan vente hvor lenge han vil med å faktisk gå videre med saken.

Eg meiner at det no hastar for kjøper å framsette eit konkret krav. Kjøper har vist sine kort og har no beviseleg kjennskap til mangelen. Då må kjøper innan rimeleg tid kome med eit krav om retting for å ikkje miste muligheita til å kreve retting/utbetring/erstatning.

[krikkert]

Det finnes ulovfestede krav til aktivitet - man må faktisk følge opp reklamasjonen med rimelig fremdrift. Generelt sett kan et reklamasjonskrav tapes hvis man ikke følger det opp. En tommelfingerregel er at hvis det er gått mer enn 6 måneder fra siste kommunikasjon, så kan selger ha fått en verneverdig forventning om at saken er gitt opp, som domstolene vil beskytte. 

Fullt vernet er man imidlertid ikke før tre år etter overtakelse, med tanke på foreldelsesfrist (lengre hvis det er snakk om skjulte feil og mangler). 

[barfoo]

7 hours ago, krikkert said:

En tommelfingerregel er at hvis det er gått mer enn 6 måneder fra siste kommunikasjon, så kan selger ha fått en verneverdig forventning om at saken er gitt opp, som domstolene vil beskytte. 

Vil den forventinga verte styrka om seljar purrer på meir informasjon for å vere i stand til å utbetre mangelen?

[krikkert]

Nei, ikke spesielt. Passivitetsregelen kan sies å verne den selgeren som har lagt saken bort og glemt den, og ikke i like stor grad den selgeren som selv er aktiv og prøver å holde den varm. 

[Markiii]

Med andre ord, siden kjøper ikke har kommet med noe konkret og det har gått "mange måneder", så begynner det snart å ha gått såpass med tid at kjøper vil ha en dårlig sak hvis han plutselig dukker opp med mer etter hvert? Dvs. TS kan sannsynligvis snart senke skuldrene.

[Ståle Nordlie]

Ja, kjøper kan miste krav på grunn av passivitet, også utover de vanlige reglene for foreldelse. 

Utgangspunktet i avhendingsloven § 4-19 er at det er tilstrekkelig med "nøytral reklamasjon" for å avbryte fristen. Forarbeidene sier dette: 

Quote

§ 4-19 krev at kjøparen skal kome med ein nøytral reklamasjon. Kjøparen treng ikkje opplyse om kva slags misleghaldsrettar han eller ho vil gjere gjeldande. Derimot er det eit krav om at kjøparen gir seljaren melding om kva slags avtalebrot reklamasjonen gjeld, t d forseinking eller mangel. Meldinga må og innehalde nærare kva slags forseinking eller kva slags mangel som ligg føre. I ein del situasjonar kan det rett nok vere vanskeleg å gjere greie for kva slags mangel som hefter ved eigedomen fordi ein berre har symptomar på manglar å halde seg til. I slike tilfeller må det vere nok å forklare korleis mangelen viser seg. Etterkvart som tinga utviklar seg slik at kjøpåren får større innsikt i kva mangelen går ut på, må han eller ho innan rimeleg tid følgje opp med vidare underretning til seljaren for å halde kravet i hevd.

-- Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 117 (Lovdata Pro:  https://lovdata.no/pro/#document/PROP/forarbeid/otprp-66-199091/s117 )

 

I "Avhendingsloven med kommentarer" sier Benestad Anderssen om reklamasjon:
 

Quote

Kravet til spesifikasjon er imidlertid ikke absolutt. Er det ikke mulig å gi en snever og presis angivelse, er det tilstrekkelig å angi hvordan avtalebruddet arter seg, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) s. 117 og Hagstrøm s. 346. Som et første varsel om mangel tilfredsstiller det lovens krav å gi selger melding om at det er «fukt i boligen», jf. Rt-2006-1076 («Boetablerings-dommen») avsnitt 59. I et slikt tilfelle må kjøper innen rimelig tid etter at han får større innsikt i hva mangelen går ut på, følge opp med videre underretning til selger. Gjør han ikke det, vil reklamasjonen kunne være for sen."

-- Benestad Anderssen, «Avhendingsloven med kommentarer», 1. utgave 2008, s. 344 [via LA-2010-30618]

 

Gitt at kjøper ikke har gitt en tilstrekkelig spesifisert reklamasjon må de altså følge opp innen "rimelig tid".

I en sak i Agder Lagmannsrett, LA-2010-30618 [Lovdata Pro] hadde kjøperen reklamert for sent til tross for nøytral reklamasjon fordi de ikke hadde fulgt opp reklamasjonen.

Quote

 

Etter § 4-19 er det nok at kjøperen gir en nøytral reklamasjon, men kjøperen plikter i slike tilfeller å sende en spesifisert reklamasjon innen rimelig tid. Berges nøytrale reklamasjon 12. juli 2007 og bebudede ettersendelse av en mer detaljert skaderapport, ble ikke fulgt opp før nærmere 13 måneder etter at skaderapporten forelå i oktober 2007, og over to år etter overtakelsen av boligen. Dette er åpenbart for sent i forhold til kravet om oppfølging «innen rimelig tid» og den relative reklamasjonsfristen i avhendingsloven § 4-19 første ledd.

-- LA-2010-30618 [Lovdata Pro]

 

Legg merke til at retten er opptatt av tiden som har gått etter at "skaderapporten forelå", og kjøper altså hadde den nødvendige informasjonen. 13 måneder etter var "åpenbart for sent". 

I en annen sak, i LA-2010-81021 [Lovdata Pro] hadde det gått 16 måneder fra den opprinnelige reklamasjonen og det var "åpenbart for sent". I LG-2016-81263 [Lovdata Pro] hadde det gått 18 måneder siden siste kontakt etter opprinnelig reklamasjon. Det var "klart utanfor det som kan reknast for å følgja opp innan rimeleg tid" og dermed var "[r]eklamasjonsfristen i avhendingslova § 4-19 første ledd er ikkje oppfylt".

På den annen side, i LB-2011-170228 [Lovdata Pro]  hadde det gått tre år og syv måneder (!) siden den første henvendelsen til et forsikringsselskap. Kravet var ikke bortfalt på grunn av passivitet. Retten la blant annet vekt på at forsikringsselskapet ikke hadde gjort noe for å avklare saken, og det hadde angivelig vært en pågående prosess hos kjøper i hele perioden. Men retten fremhevet også hensynene bak de lovfestede reglene som gjelder for foreldelse av krav mot forsikringsselskaper. Så jeg ville ikke lagt for mye vekt på denne saken i en tvist mellom to privatpersoner. 

 

Rent juridisk virker det ikke helt klart for meg om dette skal være vurderinger etter "alminnelige, ulovfestede passivitetsbetraktninger"/"ulovfestede passivitetsprinsippe[r]" (jf. LA-2010-81021 og LB-2011-170228) eller om det handler om tolkning av den spesifikke regelen i avhendingslova § 4-19 (jf. LG-2016-81263 ?) eller eventuelt om dette er alternative grunnlag (jf. LA-2010-30618 ?) .

 

Uansett, inntrykket mitt er at "rimelig tid" vil være svært avhengig av den konkrete situasjonen. Så lenge kjøper har en forståelig grunn til å ikke gi opplysninger, for eksempel fordi de venter på en rapport fra fagmann eller har en prosess på gang med kommunen, vil kravet/reklamasjonen ikke gå tapt. Selger kan ikke føle seg trygg før den ordinære foreldelsesfristen (med mulige tillegg) har gått ut.

[Gjest a1fca...59c]

TS her. Mange takk for svar. Det var jo høyst relevant for det jeg etterspurte. 

Jeg har jo forståelse for at de kanskje trenger tid til å gjøre undersøkelser, evt sakkyndig rapport. Men etter min mening burde det i så fall være krav om at dette opplyses om?

Vi har bedt om enkel tilbakemelding på plassering av skaden, og et bilde, og har fått null svar. Ikke noen bekreftelse på at eposten er mottatt heller. 

Jeg mener  det ikke burde holde å komme tilbake om et år og si at det tok tid å få total oversikt over skaden. I et slikt tilfelle burde en kunne kreve at de svarer med bilde, og sier at "vi holder fortsatt på å skaffe oversikt over mangelen, dette kan ta noe tid."

Uansett, det kan vel høres ut som vår beste fremgangsmåte vil være å ikke si eller gjøre noe som helst mer, og håper dette drar ut i lang tid. Dvs, vi må ikke sende noen purring og advare om at vi kan avvise reklamasjonen om vi ikke får tilbakemelding. 

 

Anonymous poster hash: a1fca...59c

[Eskove]

Gjest a1fca...59c skrev (13 minutter siden):

Dvs, vi må ikke sende noen purring og advare om at vi kan avvise reklamasjonen om vi ikke får tilbakemelding. 

Det skader ikke å purre.
Men ikke si at dere kommer til å avvise reklamasjonen om dere ikke får tilbakemelding.

At dere har purret viser at dere ønsket å løse saken.
Men kjøper fulgte ikke opp.
Men trenger ikke å purre ofte.
Og har dere allerede purret en gang eller 2 er det bare å sitte stille og vente.
Dere har bedt om tilbakemelding hva som ønsker reklamert på.

Så bare pust med magen å slapp av  

[mobile999]

Gjest a1fca...59c skrev (48 minutter siden):

Dvs, vi må ikke sende noen purring og advare om at vi kan avvise reklamasjonen om vi ikke får tilbakemelding. 

Riktig. Det kan skade saken din dersom du purrer og advarer.