Boliglån - En part betaler mer for å øke sin andel

[steinrawr]

Heisann! Mulig dette spørsmålet har blitt stilt før, men jeg er litt lost, og trenger tilbakemelding på om jeg tenker riktig.

Kort forhistorie og noen tall: Jeg og samboer flytter inn i bolig des.2020. Jeg eier 60%, hun 40%. Kjøpesum er 2 679 170, jeg går inn med 461 670 i egenkapital, hun 0. Lånebeløp: 2 235 500. Lånet er fordelt 50/50. Avtalen vår er at hun skal dekke mest mulig av begge våres kostnader, for å utligne eierbrøken raskest mulig. Vi har bare en muntlig avtale foreløpig, og planen er å få alt på papir i en samboerkontrakt nå. 

Nå er lånet redusert med avdrag på kr 151 986 til kr 2 083 514. Og vi har betalt kr 210 587 i renter.

Hun har betalt egne avdrag (75 993) og egne renter (105 294), i tillegg til mine avdrag (75 993) og ca. halvparten av mine renter(55 432). De siste 49 862 kronene av mine renter har jeg selv dekket. 

Avdragene er greie, hun får jo verdien av både mine og hennes avdrag som egenkapital. Men blir det da riktig at jeg reduserer min egenkapital med det hun har betalt av mine renter? Siden jeg "skylder" henne disse pengene? Eller tenker jeg helt feil?

Hvis jeg tenker rett, så skal egenkapitalen vår nå være fordelt slik: 

Meg: 461 670 - 55 432 (renter hun har betalt for meg) = 406 238

Henne: 0 + 151986 (begges avdrag) + 55432 (Renter hun har betalt for meg) = 207 418

Som gi eierbrøk per nå:

Meg: (406 238 + 1 041 757) / 2 697 170 = 53,69%

Henne: (207 418  + 1 041 757) / 2 697 170 = 46,31%

Jeg tenker på rentene hun betaler for meg, som at hun "kjøper" min egenkapital. Roter jeg veldig her nå, eller gir dette mening?

[Zeph]

De har gjort det unødvendig komplisert. Hadde de rekna på det i starten så ho betjente meir av lånet tilsvarande det du hadde i eigenkapital (EK) så hadde de oppnådd 50/50 eigarbrøk med ei gang. Så fort bustaden er kjøpt må du ikkje tenke på eigenkapital, men kor stor del av bustaden den enkelte eig, i prosent.

Det er ikkje noko poeng i at begge skal ha lik eigenkapital, som for øvrig ikkje er relevant lengre etter at bustaden er kjøpt.

Du eig den delen du gjekk inn med som EK pluss andelen av lånet du har betjent. Ho eig den delen av lånet som ho har betjent.

Eg får ikkje tala til å bli 60/40 og dei går heller ikkje opp med kjøpesummen. Kan du dobbelsjekke dei og ev. korrigere?

Måten de har skeivdelt betaling av terminbeløp er òg unødvendig komplisert. Sidan dette har pågått over fleire år ville eg tenkt at de slår alt saman og ser kor stor del av lånet den enkelte har betjent, som vil reflektere kva den enkelte har av eigarbrøk.

Problemet med måten de har gjort det på er at lånebeløpet ikkje reflekterer verdien etter kjøpet er gjennomført. I utgangspunktet var lånet på 2.235.500, som var 82.88% av bustaden (2.235.500/2.697.170). I dei åra etter desember 2020 har sannsynlegvis verdien til bustaden endra seg heile tida og lånebeløpet i kroner og øre ikkje lengre representativt for kor stor del av eigarbrøken lånet representerer.

Når ho betalar dine avdrag så er ikkje kjøpesummen den gang relevant lengre, men verdien akkurat der og då, som kan endre seg frå månad til månad. Går verdien opp så vil kvar krone på lånet utgjere ein større eigarandel av bustaden enn ved kjøpetidspunktet. Går verdien ned så er det omvendt.

I praksis har ho betalt 86,25% av alle terminbeløp, som normalt ville bety at ho eig ein andel av bustaden tilsvarande 86,25% av lånedelen, som er 71,48% av bustaden.

[steinrawr]

Zeph skrev (4 timer siden):

De har gjort det unødvendig komplisert. Hadde de rekna på det i starten så ho betjente meir av lånet tilsvarande det du hadde i eigenkapital (EK) så hadde de oppnådd 50/50 eigarbrøk med ei gang. Så fort bustaden er kjøpt må du ikkje tenke på eigenkapital, men kor stor del av bustaden den enkelte eig, i prosent.

Det er ikkje noko poeng i at begge skal ha lik eigenkapital, som for øvrig ikkje er relevant lengre etter at bustaden er kjøpt.

Du eig den delen du gjekk inn med som EK pluss andelen av lånet du har betjent. Ho eig den delen av lånet som ho har betjent.

Eg får ikkje tala til å bli 60/40 og dei går heller ikkje opp med kjøpesummen. Kan du dobbelsjekke dei og ev. korrigere?

Måten de har skeivdelt betaling av terminbeløp er òg unødvendig komplisert. Sidan dette har pågått over fleire år ville eg tenkt at de slår alt saman og ser kor stor del av lånet den enkelte har betjent, som vil reflektere kva den enkelte har av eigarbrøk.

Problemet med måten de har gjort det på er at lånebeløpet ikkje reflekterer verdien etter kjøpet er gjennomført. I utgangspunktet var lånet på 2.235.500, som var 82.88% av bustaden (2.235.500/2.697.170). I dei åra etter desember 2020 har sannsynlegvis verdien til bustaden endra seg heile tida og lånebeløpet i kroner og øre ikkje lengre representativt for kor stor del av eigarbrøken lånet representerer.

Når ho betalar dine avdrag så er ikkje kjøpesummen den gang relevant lengre, men verdien akkurat der og då, som kan endre seg frå månad til månad. Går verdien opp så vil kvar krone på lånet utgjere ein større eigarandel av bustaden enn ved kjøpetidspunktet. Går verdien ned så er det omvendt.

I praksis har ho betalt 86,25% av alle terminbeløp, som normalt ville bety at ho eig ein andel av bustaden tilsvarande 86,25% av lånedelen, som er 71,48% av bustaden.

Det du skriver i første avsnitt var ikke mulig for oss fra starten av, derfor gikk vi for en løsning som tok utgangspunkt i å betale etter evne, og at hun dekket det hun kunne for meg. 

Jeg skjønner poenget med at eierbrøken kan variere med hvor mye av lånet man betjener og den aktuelle verdien, men det gir ikke helt mening å dele det slik i vår situasjon hvor jeg helt klart "eier mer" (les: gikk inn med mer egenkapital). Ikke er det særlig praktisk gjennomførbart heller. 

Boligen kan ha steget noe i verdi, men tvilsomt mer enn hundre, kanskje to hundre tusen. 

Tilnærmingen min var å gå fram som om at hun kjøper seg litt og litt inn mot 50/50, måned for måned i stedet for en gang i framtiden eller med en gang. 

Vi skal få en verdivurdering om ikke så lenge, men jeg er veldig sikker på at den ikke er vesentlig høyere enn nevnt. 

Ideelt sett skulle vi som du foreslått hatt ett felles lån, og hun lånt opp tilsvarende EK, men det hadde vi ganske enkelt ikke mulighet til. Et alternativ ville vært at hun "lånte" halvparten av min EK av meg fra start, men det er lettere å være etterpåklok når man vet det man vet tre år senere. 

 

Edit: eierandelene våre var 42 og 58 % da vi kjøpte boligen, husker ikke helt hvorfor det ble tinglyst 40/60, men trolig bare fordi det var enklere/foreslått fra bank/megler. Det spiller forøvrig liten rolle når vi skulle "avregne" andelen om noen år uansett. 

Endret 31. mars av steinrawr

[Zeph]

Det er jo den løysinga de har praktisert ved at ho har betalt 82.88% av låneutgiftene. Som sagt har ho i praksis eigd meir enn deg av bustaden ved å betjene ein større del av lånet. Eigenkapitalen er ikkje noko meir verd enn lånet. 500k i EK er likestilt med 500k i lån.

Hadde det blitt samlivsbrot etter tre år så kunne ho argumentert for at ho har betjent ein så stor del av lånet at ho eig meir av bustaden enn deg og fått 70% sv salgssummen, men det kunne blitt ein konflikt der. De burde sjølvsagt hatt ein skriftleg avtale på dette før, men betre seint enn aldri.

Det er på ingen måte klart at du eig meir når ho har betjent ein del av lånet som er større enn din EK pluss delen av lånet du har betjent.

Sånn kunne det blitt løyst for å få 50/50 frå start:

Du hadde ansvar for 39,67% av lånet og betalte tilsvarande terminbeløp.

Ho hadde ansvar for 60,33% av lånet og betalte tilsvarande terminbeløp.

Sånn kunne de hatt det i evigheita, aldri måtte justere noko som helst igjen. Brøken ville aldri endra seg.

Når du skriv at ho har dekka det ho kunne av dine utgifter så forstår eg ikkje kvifor dette ikkje ville fungert frå starten av. Forskjellen hadde vore at ho betalte mindre på lånet og du meir.

Ein person kan ha 0 i EK og likevel eige ein større del av bustaden enn den som stiller med EK.

———-

Om verdien på bustaden ikkje har endra seg stort så treng det ikkje bety så mykje og de kan kome i mål med ei 50/50-fordeling ved å rekne på det. Uansett ville eg fordelt resten av lånet sånn at de får 50/50 i dag.

De kan ev. få verdivurdering av 2-4 meklarar og bestemme ein verdi ut frå det.

Endret 1. april av Zeph

[steinrawr]

Ja, men det var aldri noen garanti for at hun kunne dekke min del, og tidvis ikke sin egen del heller.

Livet er ikke alltid slik det bør være på papiret. Men jeg tror fortsatt det skal være innafor å gjøre det slik jeg tenkte i første post. 

[Zeph]

steinrawr skrev (På 31.3.2024 den 5:36 PM):

Hvis jeg tenker rett, så skal egenkapitalen vår nå være fordelt slik: 

Meg: 461 670 - 55 432 (renter hun har betalt for meg) = 406 238

Henne: 0 + 151986 (begges avdrag) + 55432 (Renter hun har betalt for meg) = 207 418

Som gi eierbrøk per nå:

Meg: (406 238 + 1 041 757) / 2 697 170 = 53,69%

Henne: (207 418  + 1 041 757) / 2 697 170 = 46,31%

Jeg tenker på rentene hun betaler for meg, som at hun "kjøper" min egenkapital. Roter jeg veldig her nå, eller gir dette mening?

De kunne løyst det ved at ho hadde så stor del av lånet som ho kunne betjene og betalte ekstra ned på sin del samtidig som du betalte på din del. Ingenting å gjere med det no, men andre som les denne tråden kan kanskje ta lærdom av det.

Reknestykket ser ut som det gjev meining for meg så lenge begge er inneforstått med konsekvensane av ev. ny verdi på bustaden. Eg ville frå no av anbefalt at de deler lånet sånn at eigarbrøken blir 50/50 og den enkelte betalar sin del av lånet. Om ho vil ha meir EK/mindre lån kan ho betale inn ekstra.

[steinrawr]

Zeph skrev (13 timer siden):

De kunne løyst det ved at ho hadde så stor del av lånet som ho kunne betjene og betalte ekstra ned på sin del samtidig som du betalte på din del. Ingenting å gjere med det no, men andre som les denne tråden kan kanskje ta lærdom av det.

Reknestykket ser ut som det gjev meining for meg så lenge begge er inneforstått med konsekvensane av ev. ny verdi på bustaden. Eg ville frå no av anbefalt at de deler lånet sånn at eigarbrøken blir 50/50 og den enkelte betalar sin del av lånet. Om ho vil ha meir EK/mindre lån kan ho betale inn ekstra.

Ja! 

Tok litt tid i hodet før jeg fikk alle dine gode tilbakemeldinger til å gi mening, men jeg tror vi ender opp på å forenkle det fra nå av, slik ditt forslag er: Betale lånet etter eierbrøk, også justerer vi eierbrøken etter hva vi begge har betalt til nå først. . Det er heller ikke helt utenkelig at vi skal selge og kjøpe ny bolig i løpet av et år eller to, så vi skal i alle fall gjøre det riktig fra starten av da.