Hvordan realitisk anskaffe bolig nr.2/starte utleie i vår situasjon?

[Gjest 4f5e0...12f]

Hei!

Sender over info om vår situasjon for å høre ulike synspunkt om hvordan å anskaffe bolig nr. 2 (evt. selge nåværende bolig for å kjøpe ny med utleiedel, målet er å starte med utleie av noen form). Skjønner at med våre mål er det nok noen år forjobb før vi når det. 😊

 

Samlet inntekt: 1.1 mil (forventer minimum 3% økning hvert år framover)

Samlet gjeld: 3.9 mil

Boligverdi: 3.7 mil (3 år gammel selveier, 15 min utenfor oslo)

Samlet klarer vi å spare ca. 200k i året fra inntekten vår.

 

Ønsker så langt det lar seg å gjøre å beholde nåværende bolig ved anskaffelsen av bolig nr. 2 (lån med sikkerthet i bolig?), da jeg tror det er en solid langtidsinvestering med en bolig i pendleravstand til Oslo.

Hva er en realitisk plan og tidsramme for å oppnå dette? Bør vi heller vurdere andre ruter til målet (aka selge boligen forhåpentligvis i pluss for å skaffe bolig med hybeldel)?

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

[Loko]

Vi må vite hva som er studiegjeld vs boliggjeld. Har dere barn og biler?

Generelt er det mest økonomisk lønnsomme å ha en bolig med utleiedel da det er skattefritt.

[Sjørøver]

Du vil ikke klare det med mindre får komme i bankens unntakskvote. Du bør selge boligen din å skaffe en ny så du kan skalere raskere. Det beste er om du klarer å tjene en solid slant på boligen du eier nå. 

[Gjest 4f5e0...12f]

Loko skrev (2 timer siden):

Vi må vite hva som er studiegjeld vs boliggjeld. Har dere barn og biler?

Generelt er det mest økonomisk lønnsomme å ha en bolig med utleiedel da det er skattefritt.

Boliglån: 3.200.000

Studiegjeld: 700.000

Ingen barn og det kommer ikke med det første, 1 bil uten lån til verdi 60k.

Sjørøver skrev (2 timer siden):

Du vil ikke klare det med mindre får komme i bankens unntakskvote. Du bør selge boligen din å skaffe en ny så du kan skalere raskere. Det beste er om du klarer å tjene en solid slant på boligen du eier nå. 

Tenker at å bruke denne boligen som et springbrett for neste skal funke fint - nettopp kjøpt så blir nok isåfall å holde på den en stund.

Tenker at det fortsatt kan være oppnåelig å beholde denne boligen ved neste kjøp om vi har (1) spart opp nok egenkapital i bolig og kan låne med pant i boligen + spart ved siden (2) betalt såppas ned på dette lånet til at vi ved neste kjøp fortsatt kommer innom grensene til banken (5 ganger inntekt minus eksisterende gjeld) 

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

[Salvesen.]

Dere er jo nesten på max lån allerede, så det blir vanskelig å finne en ny bolig innenfor 5x inntekt.

[Gjest 4f5e0...12f]

Salvesen. skrev (13 minutter siden):

Dere er jo nesten på max lån allerede, så det blir vanskelig å finne en ny bolig innenfor 5x inntekt.

Stemmer, blir ikke med det første - er innstilt på flere år med jobb for å komme dit - postet her for å høre ulike ruter og synspunkt for å komme til målet 😊

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

[Salvesen.]

Gjest 4f5e0...12f skrev (Akkurat nå):

Stemmer, blir ikke med det første - er innstilt på flere år med jobb for å komme dit - postet her for å høre ulike ruter og synspunkt for å komme til målet 😊

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

Med 3% forventet økning i lønn kommer dere nok aldri til målet om det fortsetter med vekst i boligprisene.

Jeg ville vurdert å kvitte meg med den dyre boligen dere har om målet er flere boliger.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Loko skrev (3 timer siden):

Generelt er det mest økonomisk lønnsomme å ha en bolig med utleiedel da det er skattefritt.

Med dagens skatteregler er dette noe man må ta med i regnestykket. Dersom du kjøper en ekstra bolig for utleie, vil denne formuesbeskattes som sekundærbolig, og du må skatte av leieinntektene. Hvis du leier ut en del av din egen bolig, slipper du (med dagens regler) både formueskatt utover boligens verdi og skatt på inntekt. Ulempen er at det ikke er like aktuelt å ha "fremmede" boende i eget hus (selv om det er en egen utleiedel).

[Gjest 4f5e0...12f]

Salvesen. skrev (7 minutter siden):

Med 3% forventet økning i lønn kommer dere nok aldri til målet om det fortsetter med vekst i boligprisene.

Jeg ville vurdert å kvitte meg med den dyre boligen dere har om målet er flere boliger.

Skjønner, det skal nok vurderes ved neste kjøp. Har også brukt pessimistiske tall her da jeg ønsker å rekne med det.
 

Jeg har kommet frem til følgende, om jeg planlegger 5 år frem i tid, sett at forventet vekst på alle området faktisk skjer:

 

1. Boligverdi (dersom 3% årlig vekst): 4.3 mil

2. Restgjeld (dersom normal nedbetaling):

Boliglån: 2.9 mil

Studiegjeld: 650k

Samlet: 3.5 mil

3. Egenkapital spart ved siden av: 1 mil

4. Samlet lønn: (dersom 3% årlig vekst): 1.28 mil

 

Tall vi da bruker for å kjøpe ny bolig blir:
- Lån dersom vi makser ut grensen: (5 x inntekt) minus (gjeld) = 2.9 mil

- Egenkapital (i bolig og ved siden): 2.4 mil

I mine øyne er det oppnåelig å kjøpe bolig nr. 2 uten å selge nr. 1 med disse tallene en eller annen plass i Norge, selv med 3% stigning. Eller er jeg helt på bærtur?

Verdt å nevne at neste boligkjøp ikke nødvendigvis må være i oslområdet - vi er fleksible og villige til å kjøpe der i Norge våre tall tilsier at vi kan kjøpe. 😊

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

[Nedward]

Salvesen. skrev (1 time siden):

Dere er jo nesten på max lån allerede, så det blir vanskelig å finne en ny bolig innenfor 5x inntekt.

Bruker ikke banken leieinntekter som inntektsgrunnlag?

[Gjest 4f5e0...12f]

Nedward skrev (6 minutter siden):

Bruker ikke banken leieinntekter som inntektsgrunnlag?

Det stemmer. De regner ofte med 10 måneder istedenfor 12 også for litt slingringsmonn. Jeg ser jeg ikke tok dette med i beregningene mine i siste post - men dette er noe vi også ville ha gjort, skaffet bevis på leieinntekt vi vil få ved utflytting av bolig nr.1. 😊

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

[Salvesen.]

Nedward skrev (13 minutter siden):

Bruker ikke banken leieinntekter som inntektsgrunnlag?

Jo men det blir ikke rare greiene 

[logaritmemannen]

Loko skrev (5 timer siden):

Vi må vite hva som er studiegjeld vs boliggjeld. Har dere barn og biler?

Generelt er det mest økonomisk lønnsomme å ha en bolig med utleiedel da det er skattefritt.

Er det virkelig mest økonomisk lønnsomt å ha en bolig med utleiedel? Vil ikke prisen på en slik bolig gjenspeile skattefrie leieinntekter og redusert verdsettelse av formue?

[Sjørøver]

Det er nok likegreit å sette pengene i fond. Det er mye styr med utleie, du blir lei i lengden. Har holdt på med det i ti år nå, er enten der at eg må ta det ett hakk opp eller gi opp. Det er mulig å låne ganske mye penger om du får med banken på laget. Har selv hatt over ti ganger inntekt i lån i perioder. 

[Nedward]

logaritmemannen skrev (8 timer siden):

Er det virkelig mest økonomisk lønnsomt å ha en bolig med utleiedel? Vil ikke prisen på en slik bolig gjenspeile skattefrie leieinntekter og redusert verdsettelse av formue?

Kommer vel an på. Hvis du kjøper en bolig med utleiedel kan du regne med at den koster mer enn tilsvarende bolig uten utleiedel. Å kategorisk si at det er 100% priset inn tror jeg blir feil. Det avhenger av så meget. Men du kan jo snu på det: Hvis du finner en bolig som det er mulig å etablere utleiedel i etter kjøp, så har du plutselig en mulighet. Men også det avhenger av flere faktorer. Det er jo ikke bare å smelle opp en lettvegg og kalle det for en leilighet liksom.

 

[Nedward]

Salvesen. skrev (9 timer siden):

Jo men det blir ikke rare greiene 

Janei, jeg vet ikke. Har bare noen kolleger og bekjente som har kjøpt flere eiendommer med sikkerhet i annen eiendom, som de leier ut. Har forstått det slik på dem at du kommer langt med å kunne vise til leieinntekter. Men det kommer vel an på banken man har og sted osv. Sikkert ikke så rett fram som dem får det til å høres ut. Som sagt, jeg vet ikke nøyaktig hvordan det henger sammen, utover at de har lånt langt over begrensningene utfra egen lønn.

[KVTL]

Gjest 4f5e0...12f skrev (10 timer siden):

Skjønner, det skal nok vurderes ved neste kjøp. Har også brukt pessimistiske tall her da jeg ønsker å rekne med det.
 

Jeg har kommet frem til følgende, om jeg planlegger 5 år frem i tid, sett at forventet vekst på alle området faktisk skjer:

 

1. Boligverdi (dersom 3% årlig vekst): 4.3 mil

2. Restgjeld (dersom normal nedbetaling):

Boliglån: 2.9 mil

Studiegjeld: 650k

Samlet: 3.5 mil

3. Egenkapital spart ved siden av: 1 mil

4. Samlet lønn: (dersom 3% årlig vekst): 1.28 mil

 

Tall vi da bruker for å kjøpe ny bolig blir:
- Lån dersom vi makser ut grensen: (5 x inntekt) minus (gjeld) = 2.9 mil

- Egenkapital (i bolig og ved siden): 2.4 mil

I mine øyne er det oppnåelig å kjøpe bolig nr. 2 uten å selge nr. 1 med disse tallene en eller annen plass i Norge, selv med 3% stigning. Eller er jeg helt på bærtur?

Verdt å nevne at neste boligkjøp ikke nødvendigvis må være i oslområdet - vi er fleksible og villige til å kjøpe der i Norge våre tall tilsier at vi kan kjøpe. 😊

Anonymous poster hash: 4f5e0...12f

Du må også beregne inn prisvekst på utgiftene i hverdagen. Dessuten har det vært reallønnsnedgang de siste årene.

[Salvesen.]

Nedward skrev (8 timer siden):

Janei, jeg vet ikke. Har bare noen kolleger og bekjente som har kjøpt flere eiendommer med sikkerhet i annen eiendom, som de leier ut. Har forstått det slik på dem at du kommer langt med å kunne vise til leieinntekter. Men det kommer vel an på banken man har og sted osv. Sikkert ikke så rett fram som dem får det til å høres ut. Som sagt, jeg vet ikke nøyaktig hvordan det henger sammen, utover at de har lånt langt over begrensningene utfra egen lønn.

Som ett eksempel leide jeg ut en leilighet jeg eide tidligere. 10k per måned og de fleste banker gir deg bare 10 måneder. Altså 100k i inntekter eller 500k i lån. Leiligheten kostet 2,3.

[Sjørøver]

Nedward skrev (8 timer siden):

Kommer vel an på. Hvis du kjøper en bolig med utleiedel kan du regne med at den koster mer enn tilsvarende bolig uten utleiedel.

Jeg bygde ny bolig med utleiedel. Tar 9-12 år før jeg går i pluss på den avgjørelsen. Når lånet er nedbetalt så vil leieinntektene dekke alt vedlikehold på boligen.

 

Nedward skrev (8 timer siden):

Hvis du finner en bolig som det er mulig å etablere utleiedel i etter kjøp, så har du plutselig en mulighet.

Uten tvil den beste løsningen. Gjerne hybel og leilighet.

 

Nedward skrev (8 timer siden):

Har forstått det slik på dem at du kommer langt med å kunne vise til leieinntekter.

De fleste boliger er ikke gode utleieobjekter. Å kjøpe en leilighet som man har 5% yield på er alt for stor risiko i forhold til avkastning. Det må være noe som kan fungere som en hybel eller ett bygg med flere leiligheter for at en skal ha sjans til å skalere. Uansett best å ta det i AS om du skal skalere opp stort/fort.