Utleier solgt huset to uker før vi skulle flytte inn

[leticia]

TanyaKing skrev (På 21.2.2024 den 9:48 AM):

Jeg er en enslig mor av tre. Hadde signert husleiekontrakt i Januar 2023 for å flytte inn 1.Mars.

Depositum vært forhøyet og jeg avtalt med utleier å søke depositumsgaranti gjennom Nav. Det var greit. Etter en måned fikk jeg avslag på garanti fra Nav, så kontaktet jeg utleier med en gang og forklart situasjon.

Han sa ingenting om at dette er kontraktbrudd (jeg måtte stille med depositum en måned etter signering av kontrakt), .. i stede hadde vi en prat om hvordan kan vi løse dette problemet. Han stilt med tilbud å sette pant på bilen min, og jeg ble enig.

Følgende uke ble han stille. Når jeg prøvd å kontakte han, fikk jeg beskjed at han ringer tilbake, at han er opptatt på jobb.

Akkurat to uker før vi skulle flytte sendt jeg en melding angående når kan vi ordne pant på bil også angående flytting av ting siste dag i Februar. 
Da fikk jeg svar at pga kontraktbrudd fra min side hadde han lagt huset ut på salg samme dag jeg fikk avslag fra Nav og huset ble solgt akkurat etter en uke.

Jeg har bekreftelse på sms at han sa ingenting om kontraktbrudd og om det vi snakket om pant på bil i stede for depositum.

Jeg lurer om hvem er rett i denne situasjon!

Når jeg sa til han på sms at det er grusom det han gjør, han svart :

«Om du trenger mer info så les punkt 22 i kontrakten. 

Du skylder meg for tapt leie og utgifter jeg har med dette. 

Om du trekker deg stille unna så anser jeg dette som ferdig. 
Vil du skape konflikt så får du det men vil advare deg mot ytterlig tap og unødig stress. Tror du har andre ting du bør fokusere på nå enn en juridisk kamp i denne saken.»

Slik jeg oppfatter det du har skrevet her så er det huseier som har brutt kontrakten, ettersom han har godtatt (du har det skriftlig sant?) at du kan stille med pant i bilen i stedet for depositum. Han kan ikke da bare selge huset "for å bli kvitt deg". Leiekontrakten følger med salget. Hvis du fremdeles vil leie i den boligen der, så hadde jeg tatt kontakt med ny huseier.

Det siste han skriver er ikke noe annet enn trusler for å få deg til å bakke ut fordi han vet at det er han som har brutt kontrakten og ikke du. 

Jeg forstår at dette er vanskelig for deg, og du har kanskje ikke noe annet sted å bo og det begynner å haste for å få ny leilighet? 

Du skylder ikke huseier noe som helst ettersom det er han som har brutt kontrakten her. (det er hvertfall min tolkning av de opplysninger du har skrevet). 

[The Avatar]

TanyaKing skrev (33 minutter siden):

Også siden kontrakten vært ikke avsluttet skriftlig og er egentlig fortsatt i gang han kunne fortsatt kreve leie? Eller siden bolig er solgt, det blir ikke mulig?

Det er ikkje heilt beint fram ettersom det er ueinigheit om avtalen fortsatt er gjeldande eller ikkje. Utleiger meiner at avtalen er oppheva fordi du ikkje betalt depositum. Du meiner at du fortsatt har ein leigeavtale sidan utleigar har akseptert pant i bilen som garanti.

Dersom ein legg til grunn at at utleigar har akseptert at du kan stille anna garanti tilgjengeleg på eit framtidig tidspunkt, og du har akseptert at du ikkje får flytte inn sjølv om du startar leigeperioden 1 mars så er det i utgangspunktet slik at du må betale husleige frå 1 mars.
Samtidig så er det jo utleigar som hevder at legeavtalen er oppheva, så eit eventuelt krav om husleige vil være motstridande med at det ikkje foreligg ein leigeavtale.

Det er også slik at du ikkje er pliktig til å betale husleiga om du ikkje mottek motytinga som er bruksrett på husrommet. Men strengt tatt så blir ikkje du nekta innflytting 1 mars før du har stilt garantien tilgjengeleg, for det er fyrst då du etter avtalen skal ha tilgang på husrommet som utleigar ikkje lenger er i stand til å tilby deg ettersom huset er solgt.

[HW1]

The Avatar skrev (23 timer siden):

Slik eg forstår dette punktet isolert sett så betyr det at leigeavtalen fortsatt er gyldig ettersom den ikkje har blitt sagt opp og sidan det slike eg forstår det ikkje står noko i avtalen om at leigeavtalen fell vekk dersom depositumet ikkje blir innbetalt. Slik som det står i avtalen så er konsekvensen av å ikkje betale inn depositummet seinast ved innflyttingsdato at du ikkje får adkomst til husrommet (men du er fortsatt bunden til å betale husleige frå den datoen).

Det som står under punkt 22 tilseier at det ikkje er berre vanleg depositumsinnbetaling som er gyldig depositum/garanti, så der vil utleigaren din få ei utfordring med å føre bevis for at du har mislegholdt avtalen ved å ikkje stille med reine pengar som depositum sidan punkt 22 slår fast at også andre garantiar er akseptabelt. Vilkåret er at det er avtalt å stille anna form for garanti, og der har du truleg SMSar som kan i det minste sannsynleggjere at det er gjort avtale om å stille bilen som pant i staden for å betale inn depositumskonto.

Eit oppfølgingsspørsmål; Har du og utleigar oppretta depositumskonto i ditt namn for innbetaling av depositum? Det er vanskeleg å grunngje ei annulering av leigeavtalen med at det ikkje er betalt inn depositum på særskilt depositumskonto i leigetakars namn i den banken som husleiga skal betalast inn til dersom slik konto ikkje har blitt oppretta.
Sjølv om dykk strengt tatt ikkje treng å opprette kontoen i fellesskap så er det dette som er vanleg, det er også utleigar som skal betale gebyret for oppretting av depositumskonto, så utleigar kan ikkje utan vidare forvente at du har ordna med depositumskonto på eiga hand

Hva vil du si at er naturlig konsekvens av at leietaker ikke har stilt riktig depositum til riktig tid.? 

Hvis vi ser bort ifra det trådstarter sier ble sagt av huseier når trådstarter kontaktet han og sa at hun ikke kunne stille garanti. (Jeg vet ikke nøyaktig hva huseier sa/ikke sa i den samtalen. Men utifra hans etterfølgende adferd så er det tydelig at han tenkte at leieforholdet var over)

hvis vi bare baserer oss på leieavtalen  Så er det for min del klart at huseier står fritt til å gå fra avtale hvis leietaker ikke har stilt riktig depositum innenfor fastsatt frist. 

nå er ikke tidslinjen i saken her helt nøyaktig men gitt følgende eksempel. 

Utleier og leietaker inngår avtale 01.januar om leie av husrom fra den 01.mars. 

Det avtales at depositum skal betales innen den 01. Februar. 

Leietaker betaler ikke depositum. 

Jeg mener at øyeblikkelig når leietaker har brutt dette helt grunnleggende vilkåret for leieavtalen så har huseier rett til å begynne å lete etter en annen leietaker. Det er ikke sånn at huseier må vente til leietaker en eller annen gang i fremtiden sier at han ikke skal ha huset. 

Det er implisitt at brudd på denne tidsfristen gir utleier rett til å gå fra avtalen. 

[The Avatar]

HW1 skrev (1 minutt siden):

nå er ikke tidslinjen i saken her helt nøyaktig men gitt følgende eksempel. 

Utleier og leietaker inngår avtale 01.januar om leie av husrom fra den 01.mars. 

Det avtales at depositum skal betales innen den 01. Februar. 

Leietaker betaler ikke depositum. 

Jeg mener at øyeblikkelig når leietaker har brutt dette helt grunnleggende vilkåret for leieavtalen så har huseier rett til å begynne å lete etter en annen leietaker. Det er ikke sånn at huseier må vente til leietaker en eller annen gang i fremtiden sier at han ikke skal ha huset. 

Ja, isolert sett er eg heilt einig.

Det som gjer at det ikkje blir fullt så enkelt er at det i leigeavtalen står:

 *Depositum/garanti må foreligge senest innen én måned etter kontraktsunderskrift, og under enhver omstendighet før leieforholdets startdato som nevnt i pkt. 5. Leier vil ikke få adkomst til leieobjektet eller utlevert nøkler før depositum/garanti foreligger.

Og med stjernepunktet:

*Leier skal stille garanti med samme formål som depositum, ....

Det betyr at sjølv om det er satt krav om at depositum/garanti skal betalast seinast innan ein månad, så gir neste del av setninga eit unntak frå det kravet og seier at det likevel kan betalast før startdato, og i tillegg til det igjen så opnar siste del av setninga for at ein uansett også kan betale depositum/garanti etter at leigeforholdet har starta men då med konsekvens av at ein ikkje får nøklane.

Det utleigar burde har gjort i dette tilfellet er å sette punktum etter fyrste komma slik at det var eit absolutt krav at depositum skal stillast innan ein månad etter signering, men det har ein altså ikkje gjort og ein har i staden laga unntak på unntak frå kravet.

Slik som vi har fått presentert leigeavtalen så er det i realiteten ingen absolutt frist for når depositumet må være betalt, og dermed er det heller ingen klar dato for når avtalen må ansjåast som mislegholdt slik at den kan annulerast.

 

Og til alt overformål så har utleigar i tillegg tatt inn i leigeavtalen at det aksepteres annen garanti enn depositum ved å skrive:
Dersom det er avtalt, kan utleier akseptere at leier stiller garanti i stedet for eller i tillegg til depositum, for eksempel fra NAV, arbeidsgiver eller andre.

Dermed er ikkje manglande innbetaling til depositumskonto i seg sjølv misleghald. Det er mogleg at utleigar har tenkt på garanti som i betydning som NAV-garanti eller depositumsgaranti gjennom forsikringsselskap, men i dette tilfellet så har vi fått opplyst at utleigar har akseptert pant i bil som akseptabel garanti så då har ein oppfylt vilkåret om at utleigar har akseptert garanti i staden for eller i tillegg til depositum.

[HW1]

The Avatar skrev (23 minutter siden):

Ja, isolert sett er eg heilt einig.

Det som gjer at det ikkje blir fullt så enkelt er at det i leigeavtalen står:

 *Depositum/garanti må foreligge senest innen én måned etter kontraktsunderskrift, og under enhver omstendighet før leieforholdets startdato som nevnt i pkt. 5. Leier vil ikke få adkomst til leieobjektet eller utlevert nøkler før depositum/garanti foreligger.

Og med stjernepunktet:

*Leier skal stille garanti med samme formål som depositum, ....

Det betyr at sjølv om det er satt krav om at depositum/garanti skal betalast seinast innan ein månad, så gir neste del av setninga eit unntak frå det kravet og seier at det likevel kan betalast før startdato, og i tillegg til det igjen så opnar siste del av setninga for at ein uansett også kan betale depositum/garanti etter at leigeforholdet har starta men då med konsekvens av at ein ikkje får nøklane.

Det utleigar burde har gjort i dette tilfellet er å sette punktum etter fyrste komma slik at det var eit absolutt krav at depositum skal stillast innan ein månad etter signering, men det har ein altså ikkje gjort og ein har i staden laga unntak på unntak frå kravet.

Slik som vi har fått presentert leigeavtalen så er det i realiteten ingen absolutt frist for når depositumet må være betalt, og dermed er det heller ingen klar dato for når avtalen må ansjåast som mislegholdt slik at den kan annulerast.

Jeg leser andre del av den setningen og tenker øyeblikkelig at dette er en standardkontrakt hvor den som har skrevet kontrakten muligens har vært litt upresis. Men jeg tolker uansett setningen som at fristen er det som kommer først av én måned fra kontraktskrivning, og startdato, og jeg mener det er den naturlig lesningen av den setningen. ikke at leietaker kan velge hvilken av disse to han/hun skal forholde seg til. 

Jeg ser at det svekker mitt argument at det er skrevet det at konsekvensen er at man ikke får utlevert nøkler/tilgang.  Men gitt f.eks mitt eksempel hvor man uansett skal stille sikkerhet én måned før overtakelse så er det åpenbart at den naturlig konsekvensen av å bryte fristen er at huseier står fritt til å finne en annen leietaker/gå fra avtalen. 

I saken her så mener jeg at huseier absolutt skulle vært tydelig på at han hever avtalen. men litt avhengig av hva han har sa i møte/samtalen så mener jeg han har rett til å heve avtalen helt fram til det blir stilt sikkerhet.  

The Avatar skrev (26 minutter siden):

Og til alt overformål så har utleigar i tillegg tatt inn i leigeavtalen at det aksepteres annen garanti enn depositum ved å skrive:
Dersom det er avtalt, kan utleier akseptere at leier stiller garanti i stedet for eller i tillegg til depositum, for eksempel fra NAV, arbeidsgiver eller andre.

Dermed er ikkje manglande innbetaling til depositumskonto i seg sjølv misleghald. Det er mogleg at utleigar har tenkt på garanti som i betydning som NAV-garanti eller depositumsgaranti gjennom forsikringsselskap, men i dette tilfellet så har vi fått opplyst at utleigar har akseptert pant i bil som akseptabel garanti så då har ein oppfylt vilkåret om at utleigar har akseptert garanti i staden for eller i tillegg til depositum.

Når jeg skrev depositum så tenkte jeg på dette som "stille sikkerhet"  generelt. Jeg ser at det ble litt upresist, men eksemplet var ment generelt framfor å gjelde saken her direkte. 

Angående saken her. 

Det virker som om leietaker tenker at det er huseiers plikt å "ta pant", og ikke hennes plikt å stille sikkerhet. leietaker har sagt at hun "kan" stille sikkerhet i bil, men hun har aldri faktisk stilt denne som sikkerhet. 

Jeg er av den klare oppfatning at det er umulig å verken ta eller gi pant i bil. (unntatt hvis man f.eks signerer denne over på utleier, eller leverer den som håndpant, eller på annen måte gjør en "falsk" salgsavtale for å ta salgspant).  (merk jeg lærte det lille jeg kan om pant på bil fra tråden jeg har linket til under)

 

[Zepticon]

TanyaKing skrev (2 timer siden):

Nei, står ikke noe depositumskonto i kontrakten, ikke heller han har snakket om det.

Ellers tusen takk for stor diskusjon og mye nyttige info.

Jeg tror jeg skal prøve å få kompensasjon for dette situasjon.

Også siden kontrakten vært ikke avsluttet skriftlig og er egentlig fortsatt i gang han kunne fortsatt kreve leie? Eller siden bolig er solgt, det blir ikke mulig?

Ja, det er det som er problemet.
Du skal strengt tatt betale leie fra 1. mars. Men du får ikke tilgang til boligen før du har ordnet med tilfredstillende depositum eller sikkerhet.

Slik saken står nå og hvor utydelig den er så vil jeg personlig egentlig bare latt den ligge, og ikke laget noe mer bråk. Den kan fort slå tilbake på deg.

[Zepticon]

HW1 skrev (1 time siden):

Det avtales at depositum skal betales innen den 01. Februar.

Avtalen inneholder to frister. En siste frist og en "aboslutt siste frist". Der absolutt siste frist er 1. mars

[Herr Brun]

Zepticon skrev (3 timer siden):

Huseiger kan ikke nekte dette. Men at huset har en beboer som ikke ble opplyst om er en klar mangel på boligen og grunnlag for erstattning, og kan til og med være grunnlag for heving.

Leietakere har veldig sterkt vern i Norge, og det er ikke bare å "nekte" å akseptere at de har kontrakt der.

https://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/utleie/nar-leieboer-folger-med-boligkjopet/

 

Feil. Hvis en ny eier av huset tinglyser sin rett uten å vite at det finnes en leierett, vil leieretten ekstingveres. Da kan leietaker kastes ut helt uavhengig av begrensningene i husleieloven, fordi utleier ikke er part i noen husleieavtale. For leietaker gir tvangsfullbyrdelsesloven veldig svakt vern.  

[Herr Brun]

The Avatar skrev (1 time siden):

Ja, isolert sett er eg heilt einig.

Det som gjer at det ikkje blir fullt så enkelt er at det i leigeavtalen står:

 *Depositum/garanti må foreligge senest innen én måned etter kontraktsunderskrift, og under enhver omstendighet før leieforholdets startdato som nevnt i pkt. 5. Leier vil ikke få adkomst til leieobjektet eller utlevert nøkler før depositum/garanti foreligger.

Og med stjernepunktet:

*Leier skal stille garanti med samme formål som depositum, ....

Det betyr at sjølv om det er satt krav om at depositum/garanti skal betalast seinast innan ein månad, så gir neste del av setninga eit unntak frå det kravet og seier at det likevel kan betalast før startdato, og i tillegg til det igjen så opnar siste del av setninga for at ein uansett også kan betale depositum/garanti etter at leigeforholdet har starta men då med konsekvens av at ein ikkje får nøklane.

Det utleigar burde har gjort i dette tilfellet er å sette punktum etter fyrste komma slik at det var eit absolutt krav at depositum skal stillast innan ein månad etter signering, men det har ein altså ikkje gjort og ein har i staden laga unntak på unntak frå kravet.

Slik som vi har fått presentert leigeavtalen så er det i realiteten ingen absolutt frist for når depositumet må være betalt, og dermed er det heller ingen klar dato for når avtalen må ansjåast som mislegholdt slik at den kan annulerast.

 

Og til alt overformål så har utleigar i tillegg tatt inn i leigeavtalen at det aksepteres annen garanti enn depositum ved å skrive:
Dersom det er avtalt, kan utleier akseptere at leier stiller garanti i stedet for eller i tillegg til depositum, for eksempel fra NAV, arbeidsgiver eller andre.

Dermed er ikkje manglande innbetaling til depositumskonto i seg sjølv misleghald. Det er mogleg at utleigar har tenkt på garanti som i betydning som NAV-garanti eller depositumsgaranti gjennom forsikringsselskap, men i dette tilfellet så har vi fått opplyst at utleigar har akseptert pant i bil som akseptabel garanti så då har ein oppfylt vilkåret om at utleigar har akseptert garanti i staden for eller i tillegg til depositum.

Dette blir for enkelt. Hvis ikke leietager gir bil og nøkler til utleier (eller en tredjeperson som skal sitte på bilen på begges vegne) kan ikke leietager gi huseier dette pantet. Har leietager gjort dette? 

[Zepticon]

Herr Brun skrev (Akkurat nå):

Feil. Hvis en ny eier av huset tinglyser sin rett uten å vite at det finnes en leierett, vil leieretten ekstingveres. Da kan leietaker kastes ut helt uavhengig av begrensningene i husleieloven, fordi utleier ikke er part i noen husleieavtale. For leietaker gir tvangsfullbyrdelsesloven veldig svakt vern.  

Jeg ser ikke helt at den loven skal være relevant? Det er jo ingenting i dette som er i konflikt med at kjøper mottar huset, og tinglyser eierskap. Det har ikke noe med leieavtalen å gjøre.

Det gir jo ingen mening, og er en direkte oppfordring til selger om å IKKE opplyse om at det er leiekatere i salgsobjektet.

Så dersom man har vanskelige leieboere, så er det bare å selge leiligheten til et familiemedlem, ikke opplyse om leietakeren, kaste dem ut, så kjøpe tilbake boligen fra familien. Og så er plutselig alle leietakers rettigheter pulverisert.
 

[Herr Brun]

Zepticon skrev (6 minutter siden):

Jeg ser ikke helt at den loven skal være relevant? Det er jo ingenting i dette som er i konflikt med at kjøper mottar huset, og tinglyser eierskap. Det har ikke noe med leieavtalen å gjøre.

Det gir jo ingen mening, og er en direkte oppfordring til selger om å IKKE opplyse om at det er leiekatere i salgsobjektet.

Så dersom man har vanskelige leieboere, så er det bare å selge leiligheten til et familiemedlem, ikke opplyse om leietakeren, kaste dem ut, så kjøpe tilbake boligen fra familien. Og så er plutselig alle leietakers rettigheter pulverisert.

 

Du ser ikke helt at den loven skal være relevant? Hvis noen andre bor i huset kan ikke du bo der, selvfølgelig er det en konflikt her.

At du ikke synes dette gir mening er ditt problem, det er nå en gang slik jussen er.

Resultatet her er at utleier misligholder både salgsavtalen og utleieavtalen, og ender opp med erstatningskrav fra begge parter og dyre advokatregninger. Dette er på ingen måte noen easy out for utleiere. Deres forpliktelse forsvinner ikke, de bare har fratatt seg selv muligheten til å oppfylle den. 

[Zepticon]

Herr Brun skrev (3 timer siden):

Du ser ikke helt at den loven skal være relevant? Hvis noen andre bor i huset kan ikke du bo der, selvfølgelig er det en konflikt her.

At du ikke synes dette gir mening er ditt problem, det er nå en gang slik jussen er.

Klart det er en konflikt. Kjøper har kjøpt en bolig med en mangel som ikke er opplyst av selger. Men leietakers rettigheter blir ikke pulverisert av at selger og kjøper har gjort feil med eller uten overlegg. De har en gyldig leiekontrakt for huset, og kan ikke kastes på gaten på dagen bare fordi huset er solgt.

Gjerne siter de aktuelle lovparagrafene i Tvangsfullbyrdesesloven du mener er aktuell her, for jeg kan ikke finne en eneste relevant paragraf som tilsier at denne loven omhandler en slik konflikt.

Ref lovens innledning:

Sitat

§ 1-1.Saklig virkeområde

Loven gjelder tvangsfullbyrdelse av både privatrettslige og offentligrettslige krav.

Hva er kravet som skal tvangsfullbyrdes her? Betalingen for huset? Overdragelse av eierskap av huset? Leien fra leietaker? Det eksiterer ingen krav mot leietaker, og dermed er denne loven urelevant eventuelle krav her vil være mellom kjøper og selger, og hvorvidt kjøper har et krav mot selger som erstattning for mangel ved boligen..

Hvilket krav mot leietaker er det som må tvangsfullbyrdes?
Hvilket tvangsgrunnlag er det som skal benyttes?

Kjøper har ingen krav mot leietaker. Leietaker er under kontrakt, og kjøper av huset overtar kontrakten. Med viten eller uten viten. Så lenge leietaker da forholder sin del av kontrakten er der inget tvangsgrunnlag til stede (§ 4-4).
Kjøper kan dra selger for retten for å ha solgt boligen med mangel. Da kan retten vedta et krav mot selger. Dette kravet kan inndrives ved tvangsfullbyrdelse.

Endret 22. februar av Zepticon

[OJ Doe]

Har huseier/utleier fått noen penger? Dersom tilbudet nå er at ingen er fattigere eller rikere av at kontrakten er brutt tror jeg at det beste er å la saken være. Det er fryktelig uryddig av utleier, men du kommer neppe godt ut her uansett. 

 

Ny eier kan si opp avtalen umiddelbart, og da får du ikke leid mer enn et par måneder, samt at du forplikter til denne høyst tvilsomme avtalen, det ville jeg unngått. I beste fall får du kompensasjon for ulempen med å måtte finne et nytt sted å bo, men det blir ikke så mange ti tusen. 

 

I verste fall må du ut med penger for å dekke tapet til utleier fordi du ikke kunne oppfylle kontrakten. 

 

Altså: Hvis du ikke har betalt noe depositum eller leie enda, dropp saken.

[HW1]

Zepticon skrev (19 minutter siden):

Klart det er en konflikt. Kjøper har kjøpt en bolig med en mangel som ikke er opplyst av selger. Men leietakers rettigheter blir ikke pulverisert av at selger og kjøper har gjort feil med eller uten overlegg. De har en gyldig leiekontrakt for huset, og kan ikke kastes på gaten på dagen bare fordi huset er solgt.

Gjerne siter de aktuelle lovparagrafene i Tvangsfullbyrdesesloven du mener er aktuell her, for jeg kan ikke finne en eneste relevant paragraf som tilsier at denne loven omhandler en slik konflikt.

Jeg vet ikke hvorfor Herr Brun snakket om utkastelse i sin post, men enkelt forklart er vel det Herr Brun sier at hvis noen gjør et godtroerverv av bolig så kan ikke noen andre komme å si at de har en avtale med forrige eier og påstå at denne skal gå framfor ditt faktiske eierskap til huset. 

Hvis noen bor i boligen ved overtakelse så vil det normalt sett ikke være noe godtroerverv, men dersom ny eier ikke vet at gammel eier har inngått en leieavtale som enda ikke er trått ikraft, så kan ikke noen komme til ny eier etter overtakelse å kreve å få flytte inn pga av en leieavtale de har med gammel eier.  

Hvis noen nettopp har tatt over en bolig så kan du ikke bare flytt inn og hevde at du har en avtale med en annen, selv om huset ender opp med å stå tomt i ett par dager. 

[Zepticon]

HW1 skrev (19 minutter siden):

Jeg vet ikke hvorfor Herr Brun snakket om utkastelse i sin post, men enkelt forklart er vel det Herr Brun sier at hvis noen gjør et godtroerverv av bolig så kan ikke noen andre komme å si at de har en avtale med forrige eier og påstå at denne skal gå framfor ditt faktiske eierskap til huset. 

Hvis noen bor i boligen ved overtakelse så vil det normalt sett ikke være noe godtroerverv, men dersom ny eier ikke vet at gammel eier har inngått en leieavtale som enda ikke er trått ikraft, så kan ikke noen komme til ny eier etter overtakelse å kreve å få flytte inn pga av en leieavtale de har med gammel eier.  

Hvis noen nettopp har tatt over en bolig så kan du ikke bare flytt inn og hevde at du har en avtale med en annen, selv om huset ender opp med å stå tomt i ett par dager. 

Hvorfor ikke? Hvilken lov er det dette står i?
Det er ingen som hevder at denne kontrakten går forran ditt eierskap. Huset er ditt, men det er utleid, og leietaker må sies opp etter lovens regler. Det vil si 3 måender eller ut den tidsbestemte leietiden. Da gitt at du har en gyldig grunn. At du skal bo der er ikke bestandig gyldig grunn heller.

Dersom selger har unnlatt å informere om at boligen er utleid, så er det en sak kjøper må ta med selger, ikke en uskyldig 3. part.

Leietaker hevder ingenting, hen har en underskrevet kontrakt datert før salget. Altså foreligger det et leieforhold på eiendomen, som nå er overdratt sammen med eiendomen, opplyst eller ei.

[Zepticon]

Det er nok av eksempler på at leieforhold følger med huset. Jeg kan ikke finne noen indikasjoner noen plass på at opplysnigene selger gir kjøper påvirker leietakers rettigheter i dette leieforholdet ihht husleieloven.

Det eneste jeg finner er at det er at leiefholdet følger med på salg, og at det er selgers ansvar å informere kjøper om leieforholdet.

[HW1]

Zepticon skrev (8 minutter siden):

Hvorfor ikke? Hvilken lov er det dette står i?
Det er ingen som hevder at denne kontrakten går forran ditt eierskap. Huset er ditt, men det er utleid, og leietaker må sies opp etter lovens regler. Det vil si 3 måender eller ut den tidsbestemte leietiden. Da gitt at du har en gyldig grunn. At du skal bo der er ikke bestandig gyldig grunn heller.

Dersom selger har unnlatt å informere om at boligen er utleid, så er det en sak kjøper må ta med selger, ikke en uskyldig 3. part.

Leietaker hevder ingenting, hen har en underskrevet kontrakt datert før salget. Altså foreligger det et leieforhold på eiendomen, som nå er overdratt sammen med eiendomen, opplyst eller ei.

Merk, vi er her under forutsetning "ny huseier tinglyser sin rett uten å vite at det finnes en leieavtale"  (og er i god tro, altså har gjort normale undersøkelser).  i denne saken har vel ikke overtakelsen (tinglysning) skjedd enda. 

Leieforholdet er ikke ''på eiendommen'' da det ikke er tinglyst.  Det er uviktig at det var signert før salg og overtakelse da det enda ikke satt i effekt. 

Leieforholdet er kun en avtale mellom gammel huseier og leietaker. 

Ny huseier har ikke noe med gamle huseiers avtale å gjøre, denne avtalen er gamle huseiers problem, og det vil være gamle huseier som vil måtte stå til ansvar for brudd. 

 

Hvis en useriøs bilselger har solgt samme bil to ganger, så kan han uansett bare levere bilen en gang. hvis bilkjøper 2 har hentet betalt og fått bilen registrert på seg, (og ikke viste at bilselger har vært uærlig med en annen bilkjøper) så kan ikke bilkjøper 1 komme å kreve å få bilen fra bilkjøper 2, selv om bilkjøper 1 egentlig har inngått bindende avtale før bilen ble solgt til bilkjøper 2. 

Hvis useriøs utleier har inngått avtale om utleie av samme leilighet til to forskjellige leietakere så kan ikke leietaker 1 komme å kreve av leietaker 2 at denne personen skal flytte ut fordi leietaker 1 også har en gyldig leieavtale som er datert tidligere. Leietaker 2 har en gyldig avtale.  Leietaker 1 kan kreve at huseier rydder opp/erstatter tap, men leietaker 1 kan ikke fremme noe krav om å få leiligheten fra leietaker 2.  

[Herr Brun]

Zepticon skrev (2 timer siden):

Klart det er en konflikt. Kjøper har kjøpt en bolig med en mangel som ikke er opplyst av selger. Men leietakers rettigheter blir ikke pulverisert av at selger og kjøper har gjort feil med eller uten overlegg. De har en gyldig leiekontrakt for huset, og kan ikke kastes på gaten på dagen bare fordi huset er solgt.

Gjerne siter de aktuelle lovparagrafene i Tvangsfullbyrdesesloven du mener er aktuell her, for jeg kan ikke finne en eneste relevant paragraf som tilsier at denne loven omhandler en slik konflikt.

Ref lovens innledning:

Hva er kravet som skal tvangsfullbyrdes her? Betalingen for huset? Overdragelse av eierskap av huset? Leien fra leietaker? Det eksiterer ingen krav mot leietaker, og dermed er denne loven urelevant eventuelle krav her vil være mellom kjøper og selger, og hvorvidt kjøper har et krav mot selger som erstattning for mangel ved boligen..

Hvilket krav mot leietaker er det som må tvangsfullbyrdes?
Hvilket tvangsgrunnlag er det som skal benyttes?

Kjøper har ingen krav mot leietaker. Leietaker er under kontrakt, og kjøper av huset overtar kontrakten. Med viten eller uten viten. Så lenge leietaker da forholder sin del av kontrakten er der inget tvangsgrunnlag til stede (§ 4-4).
Kjøper kan dra selger for retten for å ha solgt boligen med mangel. Da kan retten vedta et krav mot selger. Dette kravet kan inndrives ved tvangsfullbyrdelse.

Hvis du ikke kan svaret på de helt grunnleggende spørsmålene du stiller, så vet jeg ikke om det er så lurt av deg å komme med påstander om hva som er gjeldende rett og gi råd basert på dette.

Resonnementet ditt svikter når du sier at "kjøper av huset overtar kontrakten". Du har ikke noe rettslig grunnlag for dette. 

Kjøper har to alternativer: Du kan begjære tvangsfravikelse direkte og hevde at vilkårene i tvangsl. § 13-2 (e) er oppfylt (basert på ressonementet under), eller så må du få dom på kravet om at leieavtalen er opphørt og at tidligere leietaker plikter å forlate. "Åpenbart"-vilkåret kan være vanskelig om leietaker hevder at du ikke var i aktsom god tro, men trenger ikke være det. 

Det følger av tinglysingsloven § 20 at et dokument, når det er registrert, i kollisjonstilfelle går foran rettserverv som på registreringstidspunktet ikke er registrert. Det følger av § 21 at dette likevel ikke gjelder når erververen av det senere stiftede rettservervet var klar over den eksisterende rettigheten. 

Leieretten er et slikt rettserverv, som ekstingveres når en kjøper av huset tinglyser sitt eierskap til huset. Det betyr at leietakeren verken har en kontrakt med eieren, eller har en rettighet i huset. Da har du ingen rett til å oppholde deg i boligen, og du kan kastes ut. 

[Herr Brun]

HW1 skrev (1 time siden):

Jeg vet ikke hvorfor Herr Brun snakket om utkastelse i sin post, men enkelt forklart er vel det Herr Brun sier at hvis noen gjør et godtroerverv av bolig så kan ikke noen andre komme å si at de har en avtale med forrige eier og påstå at denne skal gå framfor ditt faktiske eierskap til huset. 

Hvis noen bor i boligen ved overtakelse så vil det normalt sett ikke være noe godtroerverv, men dersom ny eier ikke vet at gammel eier har inngått en leieavtale som enda ikke er trått ikraft, så kan ikke noen komme til ny eier etter overtakelse å kreve å få flytte inn pga av en leieavtale de har med gammel eier.  

Hvis noen nettopp har tatt over en bolig så kan du ikke bare flytt inn og hevde at du har en avtale med en annen, selv om huset ender opp med å stå tomt i ett par dager. 

Jeg snakket om utkastelse fordi du, for å faktisk kunne ta i bruk en bolig hvor det bor en tidligere leietaker, må kaste dem ut. Det er det tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer. Men klart, om TS ikke har flyttet inn enda og ikke har fått nøkler kan hun heller ikke flytte inn med tvang.