Når leietaker aldri betaler

[Gjest 63fdc...04d]

Leietaker har ikke betalt husleie på 8 mnd, og sier at han ikke er økonomisk stabil nok til å kunne betale hverken gjelden eller fremtidig leie. Da endret jeg koden til internettet mitt, slik at han ikke har tilgang på det mer. Er det noen lover/paragrafer som tilsier at dette er ulovlig for meg å gjøre? Leietaker har tar ikke hensyn til leieavtalen i det hele tatt, og det er et evig mas. 

Anonymous poster hash: 63fdc...04d

[Sjørøver]

Du burde ha snakket med namsmannen for lengesiden. 

[no u]

Jeg vet ikke om det lovlig eller ulovlig å endre koden til internettet ditt for å stenge han ute fra internettet, men det kan hende han kan søke om bostøtte fra husbanken? Det kan kanskje hjelpe han med å få betalt deg litt husleie i det minste.

[MrL]

I verste fall blir det trukket fra totalbeløpet han aldri uansett kommer til å klare å betale tilbake. 

Det er vel den minste bekymringen i denne saken..

[RRhoads]

Du må være verdens mest tålmodige utleier. Jeg ville ha startet utkastelsesprosessen for lenge siden. 

[freedomseeker]

Om det er unger der så må du regne med at utkastelsesprosess kan ta ekstremt lang tid, da namsmannen ikke vil sende noen ut på gata og det er stor mangel på kommunale boliger.

[Gjest ca438...9f7]

freedomseeker skrev (47 minutter siden):

Om det er unger der så må du regne med at utkastelsesprosess kan ta ekstremt lang tid, da namsmannen ikke vil sende noen ut på gata og det er stor mangel på kommunale boliger.

Feil. Det er uten betydning for prosessen om det er barn der. Prosessen tar like,lang tid, og fravikelsen (utkastelsen) skjer uansett om det er barn der eller ikke. 
 

Info og hvordan gå frem:

https://www.politiet.no/tjenester/namsmann-og-forliksrad/utkastelse/

Anonymous poster hash: ca438...9f7

[freedomseeker]

Gjest ca438...9f7 skrev (2 timer siden):

Feil. Det er uten betydning for prosessen om det er barn der. Prosessen tar like,lang tid, og fravikelsen (utkastelsen) skjer uansett om det er barn der eller ikke. 
 

Info og hvordan gå frem:

https://www.politiet.no/tjenester/namsmann-og-forliksrad/utkastelse/

Anonymous poster hash: ca438...9f7

Hva er det som er feil?

Har hørt at det kan ta opptil ett år å få folk kastet ut nå.

 

Edit, og vedr leietager med barn:

"Midlertidig botilbud (nødssituasjon) 

• Botilbudet skal være forsvarlig. Kravet til forsvarlig botilbud er strengere for barnefamilier og ungdom."

Dvs at kommunen må ha en egnet bolig tilgjengelig, de har ikke lov til å kaste ut noen uten at de har et annet sted å bo. Og dette kravet er strengere for folk med barn.

Endret 17. februar av freedomseeker

[Gjest ca438...9f7]

freedomseeker skrev (1 time siden):

Hva er det som er feil?

Har hørt at det kan ta opptil ett år å få folk kastet ut nå.

 

Edit, og vedr leietager med barn:

"Midlertidig botilbud (nødssituasjon) 

• Botilbudet skal være forsvarlig. Kravet til forsvarlig botilbud er strengere for barnefamilier og ungdom."

Dvs at kommunen må ha en egnet bolig tilgjengelig, de har ikke lov til å kaste ut noen uten at de har et annet sted å bo. Og dette kravet er strengere for folk med barn.

Det tar så langt fra opp til ett år.
 

Vanligste grunn til fravikelse, som i denne saken, er ubetalt husleie. Prosessen er da omtrent slik:

- send varsel om tvangsfullbyrdelse (mal ligger på politiets sider)

- når fristen i varselet er oversittet kan begjæring sendes namsmannen. Skjema ligger på politiets sider, legg ved kopi av avsendt varsel og tvangsgrunnlaget (leiekontrakt med vedtakelse om at fravikelse kan begjæres ved ubetalt husleie)

- namsmannen registrerer begjæringen og forelegger denne for saksøkte (leietaker) med 14 dagers frist for å uttale seg. Nav varsles rutinemessig om mottatt begjæring.

- etter 14 dager berammes gjennomføring. Dette er gjerne ca 14 dager frem i tid. Nav varsles om berammet gjennomføring

- fravikelse gjennomføres, lås byttes, leietaker fjernes fra boligen og har noen frister (2x14 dager) på seg til å avhente sitt løsøre. Leietaker kan oppsøke nav for bistand/søke om nødbolig. 

Hva for nødbolig leietaker da eventuelt tilbys er opp til nav å vurdere/avgjøre, og vil avhenge av situasjonen (antall i husstanden, barn, sykdom…osv..). 
Men leietakers situasjon hindrer altså ikke utkastelsen (unntatt i særskilte tilfeller, som f.eks hvor leietaker ikke er i stand til å ivareta sine interesser og det må opprettes verge først)

 

Anonymous poster hash: ca438...9f7

[geir__hk]

15 hours ago, freedomseeker said:

Har hørt at det kan ta opptil ett år å få folk kastet ut nå.

Og folk lurer på hva som driver leieprisene opp til himmels ?

Vil tro at de fleste utleiere har dette i bakhodet når månedsprisen bestemmes.

[The Avatar]

Gjest 63fdc...04d skrev (På 17.2.2024 den 6:39 PM):

Da endret jeg koden til internettet mitt, slik at han ikke har tilgang på det mer. Er det noen lover/paragrafer som tilsier at dette er ulovlig for meg å gjøre?

Dersom tilgang til internett er inkludert i leiga (som det tyder på at det er) så vil du du svare på misleghald av leigeavtalen (manglande betaling) med at du også mislegheld din del av avtalen ved å ikkje levere det som er avtalt.

Å skifte passord på wifi-nettet er eit relativt mildt misleghald, men i prinsippet så blir det som om du hadde bytta lås i leilegheita.

Leigetakaren kan påberope seg dette som ein mangel og halde tilbake på husleiga tilsvarande verdien av den tenesta du ikkje lenger leverer. Men den summen er uansett berre småtteri i forhold til å være skuldig 8 månadars husleige og seie rett ut at det kjem til å bli fleire månadar utan betaling.

 

Her må du nesten starte prosessen med tvangsinndriving og utkasting.

[RRhoads]

Leietakeren burde å sjekke om han er kvalifisert til å få husleia dekka gjennom NAV. Siden han sier at han ikke har mulighet til å betale husleie, verken nå eller i fremtiden, burde jo det være mulig.

[DrAlban3000]

geir__hk skrev (20 timer siden):

Og folk lurer på hva som driver leieprisene opp til himmels ?

Vil tro at de fleste utleiere har dette i bakhodet når månedsprisen bestemmes.

Det man bør tenke på er å ha dette i kontrakten, jeg har aldri tegnet kontrakt uten utkastelsesklausul. 14 dager over tiden så kan prosessene starte - dette anbefales på det sterkeste.

Mer om dette her:

https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/utkastelse/

 

[The Avatar]

Her har utleigar/trådstarter vært alt for snill alt for lenge.

Det som kanskje er det aller viktigaste som trådstarter må gjere er å avslutte leigeforholdet.
Det er absolutt verdt å prøve seg på ei heving av leigeavtalen på bakgrunn av husleieloven § 9-9 punkt a og e, der punkt e er på grunn av det varsla framtidige misleghaldet.

Dersom du er heldig så kan det være at du får leigetakaren med på å flytte ut frivillig, då får du muligheita til å få inn ein ny leigetakar og du kan fokusere på å kreve inn gjelda utan å også måtte jobbe med utkasting og frykta for korleis bustaden vil sjå ut etter utkastinga.

Leigetakaren vil mest truleg motsette seg ei frivillig utflytting, men det er verdt forsøket. Utan frivillig flytting så kan det fort ta opp mot eit halvt år før du får Namsmannen til å gjennomføre utkastinga.

 

Sitat

§ 9-9.Utleierens hevingsrett

Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:

a.	leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

b.	leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

c.	leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

d.	leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller

e.	leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

 

 

Sidan det tek tid med utkastingsprosessen, og sidan leigetakar gjennom den tida vil opparbeide seg meir gjeld til deg som vedkommande ikkje har økonomi til å betale, så kan det være hensiktsmessig å vurdere andre framgangsmåter i tillegg.

Det pågåande og framtidige misleghaldet har nok fått pågå for lenge til at det er hensiktsmessig å reforhandle leigeavtalen, men på eit tidlegare tidspunkt så kunne det vært aktuelt å forhandle om å endre leigeavtalen til å til dømes ikkje inkludere Internett, til å blir gjort om til kollektiv med fleire bebuarar, redusere det tilgjengelege arealet, eller andre tiltak som gjer at ein kunne blitt einige om ei redusert husleige som leigetakaren har råd til å betale.
For det virker veldig som at trådstarter gjerne vil fortsette å leige ut til vedkommande, for å la det gå 8 månadar utan husleige og attpåtil utan tomme lovnadar om at pengane kjem snart utan å ein gong seie opp leigeavtalen er særdeles passivt.

 

Det kan også være hensiktmessig å forhandle med leigetakaren der du tilbyr å stryke heile eller delar av gjelda dersom leigetakaren flyttar ut frivillig innan ein bestemt dato.
Det vil koste deg mykje pengar å gi slepp på 8 månadar med husleige, men du bør vurdere om det er verdt det for deg å akseptere eit tap på 8 månadar med husleige i staden for å la tapet blir eit heilt år med husleige utan nokon garanti for at gjelden blir betalt. Det hjelp ikkje at du får Namsmannen til å foreta trekk i lønn/trygd, eller til og med å selge eigedelar om denne leigetakaren ikkje noko av verdi å ta beslag i.

 

Andre alternative framgangsmåter er å hjelpe leigetakaren til å skaffe seg pengane i form av bustøtte via NAV som omtalt, hjelpe vedkommande til å finne seg jobb, skaffe seg økonomisk verge, eller liknande. Men strengt tatt vil det være langt meir enn kva ein kan forvente av ein utleigar, og berre fordi leigetakaren har pengar til å betale husleige så treng ikkje det å bety at leigetakaren ikkje brukar opp pengane på heilt andre ting.

[freedomseeker]

Gjest ca438...9f7 skrev (På 18.2.2024 den 0.41):

Det tar så langt fra opp til ett år.
 

Vanligste grunn til fravikelse, som i denne saken, er ubetalt husleie. Prosessen er da omtrent slik:

- send varsel om tvangsfullbyrdelse (mal ligger på politiets sider)

- når fristen i varselet er oversittet kan begjæring sendes namsmannen. Skjema ligger på politiets sider, legg ved kopi av avsendt varsel og tvangsgrunnlaget (leiekontrakt med vedtakelse om at fravikelse kan begjæres ved ubetalt husleie)

- namsmannen registrerer begjæringen og forelegger denne for saksøkte (leietaker) med 14 dagers frist for å uttale seg. Nav varsles rutinemessig om mottatt begjæring.

- etter 14 dager berammes gjennomføring. Dette er gjerne ca 14 dager frem i tid. Nav varsles om berammet gjennomføring

- fravikelse gjennomføres, lås byttes, leietaker fjernes fra boligen og har noen frister (2x14 dager) på seg til å avhente sitt løsøre. Leietaker kan oppsøke nav for bistand/søke om nødbolig. 

Hva for nødbolig leietaker da eventuelt tilbys er opp til nav å vurdere/avgjøre, og vil avhenge av situasjonen (antall i husstanden, barn, sykdom…osv..). 
Men leietakers situasjon hindrer altså ikke utkastelsen (unntatt i særskilte tilfeller, som f.eks hvor leietaker ikke er i stand til å ivareta sine interesser og det må opprettes verge først)

 

Anonymous poster hash: ca438...9f7

Jeg kjenner ikke nøyaktig hvor lang tid det tok, men det tok ivhertfall et halvt år før noen jeg kjenner fikk kastet ut noen gjennom namsmannen som ikke betalte leien og ramponerte leiligheten. Disse fant også på egenhånd en ny bolig, hvis kommunen måtte ha funnet en bolig så hadde det garantert tatt lengre tid.

[freedomseeker]

geir__hk skrev (På 18.2.2024 den 13.46):

Og folk lurer på hva som driver leieprisene opp til himmels ?

Vil tro at de fleste utleiere har dette i bakhodet når månedsprisen bestemmes.

Leieprisene går til himmels da det ikke er nok boliger, det gis bort 75 000 oppholdstillatelser i året gjennom verdens mest liberale innvandringspolitikk. Dvs at man har eksplosivaktig befolkningsvekst, samtidig som at folk ikke har råd til å bygge nye boliger.

[geir__hk]

12 minutes ago, freedomseeker said:

Leieprisene går til himmels da det ikke er nok boliger, det gis bort 75 000 oppholdstillatelser i året gjennom verdens mest liberale innvandringspolitikk. Dvs at man har eksplosivaktig befolkningsvekst, samtidig som at folk ikke har råd til å bygge nye boliger.

Helt enig der, men samtidig er det naturlig å anta at det finnes et antall boliger med potensiale for utleier der eier velger å ikke leie ut, og at antallet boliger i denne kategorien vil påvirkes av reglene som utleiere må forholde seg til.

[The Avatar]

geir__hk skrev (12 timer siden):

Helt enig der, men samtidig er det naturlig å anta at det finnes et antall boliger med potensiale for utleier der eier velger å ikke leie ut, og at antallet boliger i denne kategorien vil påvirkes av reglene som utleiere må forholde seg til.

Eg trur nok at det er mangelen på utleigebustadar som blir gjort tilgjengeleg som er den viktigaste prisdrivaren.

Rein off-topic:

Spoiler

Den jamne utleigar er nok ikkje framtenkte nok til å kalkulere inn risikoen for å få ein leigetakar som ikkje kan/vil betale og som medfører 6-12 månadar med tapte leigeinntekter. Dei aller fleste setter leigeprisen utifrå kva dei minst må ha i leigeinntekter og utifrå kva dei tenker er den lokale betalingsviljen, og ikkje utifrå eit "worst case" tilfelle der ein mister store delar av leigeinntektene på grunn av dårleg betalar. Dei aller fleste tenker at dette skjer ikkje meg, og gløymer denne risikoen.
Hadde dei fleste utleigarar kalkulert inn at eit 3 års leigeforhold berre gir 2,5 år med husleige fordi det siste halvåret går med i manglande betaling og tomgang så hadde det ikkje vært ei stort problem med leigetakarar som ikkje betalar. Hadde alle kalkulert husleiga si slik så hadde jo den manglande husleiga vært forskuddsbetalt og dermed ikkje noko stort problem utanom at profitten ikkje blir fullt så stor som den kunne bli.

Største problemet er at mange av dei som eig store hus med utleigedel har såpass god og stabil økonomi at dei prioriterer å ha eit heilt hus (og hage) som dei kan bruke akkurat slik som dei vil utan å måtte forholde seg til ein leigetakar framfor å ta den ekstra inntekta det er å ha ein leigetakar. Slike skrekkhistorier som trådstarter legg fram hjelp heller ikkje til å motivere potensielle utleigarar som er litt bekymra for at det kan medføre arbeid og mas å ha ein leigetakar.

 

Og for å dra tråden litt tilbake til temaet så er det ei utfordring at det sterke vernet som leigetakarar har natuleg nok gir huseigar/utleigar mindre rettigheiter.

Det er svært lite ein utleigar kan legge inn i leigeavtalen for å betre sin posisjon utan at det kjem i konflikt med husleigeloven og dermed blir eit ugyldig avtalevilkår.
Ein av dei få tinga som ein kan gjere er som @DrAlban3000 viser til, å avtalefeste at manglande betaling av husleige er grunnlag for tvangsfravikelse slik at ein på førhand har innhenta leigetarens samtykke til å gå rett til Namsmannen når husleiga uteblir. Om ein ikkje har gjort slik avtale i leigeavtalen så må ein gå vegen om å sende leigetakaren ei purring og eit skriftleg varsel om utkasting med tilhørande fristar før ein kan ta saka til Namsmannen (som vurderer om utleigar har god nok dokumentasjon på både betalingskravet og purre-prosessen). Skal ein gå den formelle saksgangen så skal det ikkje mykje til før ein har gått langt utover det som eit eventuelt depositum kan dekke sidan dei fleste tek "standard" depositum på tre månedsleiger.
Det er lov å avtale eit depositum på opptil seks månedsleiger, då vil ein ha eit depositum som gir grei sikkerheit for manglande betaling og utkasting ved hjelp av Namsmann. Men problemet er at det fort blir vanskeleg å finne leigetakarar som har råd til å stille ein så stor sum tilgjengeleg for depositum. 

 

[DrAlban3000]

Er det mulig å tegne en slik utkastelsesklausul med en eksisterende leieboer som har gyldig  leiekontrakt? Jeg tenker at om det er mulig er det noe dere som leser dette og leier ut bolig bør gjøre.

Endret 20. februar av DrAlban3000

[The Avatar]

DrAlban3000 skrev (2 timer siden):

Er det mulig å tegne en slik utkastelsesklausul med en eksisterende leieboer som har gyldig  leiekontrakt? Jeg tenker at om det er mulig er det noe dere som leser dette og leier ut bolig bør gjøre.

Alt er sjølvsagt mogleg, men det krever at begge partane er einige i å endre leigeavtalen. Utleigar kan ikkje einsidig endre på den inngåtte avtalen. For ein leigetakar vil det ikkje være nokon grunn til å akseptere ei slik endring utan å få noko av tilsvarande verdi i retur, så skal ein endre på leigeavtalen så må ein enten til med å forhandle avtalen på nytt, eller så må ein seie opp leigeavtalen (om det finnes grunnlag for det) og så sette ein slik klausul som krav for å inngå ny leigeavtale.

Kva ein utleigar må tilby for at utleigaren skal akseptere å få eit dårlegare vern ved manglande betaling blir ei forhandlingssak, men eg tenker umiddelbart at dersom utlegar skal få styrka sin sikkerheit ved å få inn ein avtale om tvangsfravikelse ved manglande betaling så bør også leigetakar få auka sin sikkerheit i tilsvarande grad, til dømes ved at ein reduserer depositumets størrelse slik at leigetakaren ikkje risikerer at ein fullt like stor sum blir bunde opp dersom det skulle oppstå konflikt om tilbakelevering av bustaden. Men dette blir ei rein forhandlingssak.