Er vedtaket fa generalforsamlingen ulovlig?

[Wiktory8]

I innkallingen til borettslagets ordinære generalforsamling 2022 var følgende forslag satt opp som sak:

7.5. En garasje per andelseier
Forslagsstiller: Andel 259

Forslagsstillers saksfremstilling:

Borettslaget har 400 leiligheter og 162 garasjer.
I dag er det noen leiligheter som sitter med flere garasjer. Noen har på toppen av dette også bil oppstillingsplass.
Noen familier har flere biler, men jeg mener reglene for kjøp av leierett til garasje burde endres slik at det blir mer rettferdig. Man kan jo bare eie en leilighet også ifølge borettslagets vedtekter.

Forslagsstillers forslag til vedtak:
En leilighet kan kun eie en leierett til garasje.

Styrets innstilling:
Styret stiller seg bak forslaget til vedtak, men ønsker å påpeke at det ikke kan ha tilbakevirkende kraft.

I protokollen står nøyaktig samme tekst, med en tilføyelse; Vedtak: Godkjent.

Verken i innkallingen eller protokollen står det skrevet noen ting om at dette skal være et forslag til vedtektsendring for/i borettslagets vedtekter. Som i så fall skulle kreve 2/3 flertall.
Heller ikke på generalforsamlingen, som ble avholdt som fysisk møte, ble det nevnt eller foreslått noen ting i så måte. Ei heller da protokollvitnene skulle godkjenne/signere protokollen.

Ved en ren tilfeldighet ser jeg så at styret faktisk har lagt til følgende helt nye tekst i borettslagets vedtekter: "(3) En andelseier kan kun eie en leierett til en garasje."
Uten noen som helst informasjon til andelseierne, har altså styret "snikinnført" en helt ny tekst i borettslagets vedtekter. Det er jo ikke engang samme teksten som ble vedtatt!

SPØRSMÅL:

·       Kan bare styret implementere sin "nye" tekst som en ny vedtekt i borettslagets vedtekter, da dette ikke har blitt opplyst om noen steder?

 

Så til neste sak (i samme sak!).

Hver garasje har hver sin andelsobligasjon med tilhørende leierett til en garasje. Utsteder av obligasjonene er Borettslaget.

I borettslagets vedtekter står det bl.a.: "bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget".

Generalforsamlingen vedtok følgende forslag: "En leilighet kan kun eie en leierett til garasje.".

Min mening blir da at generalforsamlingen vedtok en tekst som ikke kan være lovlig iht. vedtektene! I tillegg stilte styret seg bak forslaget! Og ja, jeg forstår at styret bare er privatpersoner som kanskje ikke har den kompetansen som kreves. Men.., borettslaget har et stort selskap (eiendomsforvaltning med juridisk avdeling) som forretningsfører.

Men styret oppdager kanskje det "ulovlige" forslaget og bare forandrer det til sin egen tekst, som de til overmål implementerer inn i borettslagets vedtekter. De regner antakeligvis med at ingen kommer til å følge med eller bry seg.

SPØRSMÅL:

·       Kan det være mulig at generalforsamlingens "godkjente vedtak" bare må forkastes, siden det ble vedtatt "en leilighet" istedenfor "en andelseier"?

·       Hvis så er tilfelle, hvordan går man fram med noe slikt?

[Big_JT]

Selv om det sikkert kan diskuteres upresis språk vil ofte leilighet og andel sidestilles.

Dett er reist sak til årsmøtet om at leiligheter kun kan ha en parkeringsplass og det er gjort et vedtak på dette med en presisering fra styret om at dette vedtaket ikke kan få tilbakevirkende kraft. (Man kan ikke inndra eksisterende tillatelser.)

Styret har dermed fått en marsordre fra årsmøtet og utfører denne ved en vedtektsendring som speiler formålet med årsmøtevedtaket.

[bzzlink]

Jeg tror denne endringen krever 2/3 flertall

[Gjest 78e2d...ec4]

Hva vil du opnå?

Ekstraordiner GF?

Anonymous poster hash: 78e2d...ec4

[*F*]

Wiktory8 skrev (På 16.2.2024 den 11:03 AM):

Verken i innkallingen eller protokollen står det skrevet noen ting om at dette skal være et forslag til vedtektsendring for/i borettslagets vedtekter

Jo, du skrev da akkurat at dette sto i innkallingen til borettslagets ordinære generalforsamling 2022. Ettersom vedtaket er godkjent må man anta at det ble stemt for med 2/3 dels flertall. Jeg syns vedtaket "(3) En andelseier kan kun eie en leierett til en garasje." virker å gjenspeile akkurat hva som ble vedtatt i generalforsamling.
Vedtaket må ikke forkastes, og det kan ikke forkastes uten at det stemmes med 2/3 dels flertall for å forkaste dette. Du kan ved neste generalforsamling fremme forslag om å fjerne punkt 3 fra vedtektene.

Det eneste du potensielt kan prøve å få endret uten ekstraordinær generalforsamling er en reformulering nærmere original vedtak. I praksis så står det akkurat det samme og du vil ikke oppnå noen ting.

 

 

 

 

[The Avatar]

Eg er einig i at det er uryddig å ikkje la det framgå i klartekst at forslaget om å endre leigeretten til fellesgarasjer er ei vedtaksendring, men det går likevel klart fram av sjølve forslaget at dette vil være ei vedtaksendring.

Einaste grunnlaget eg kan sjå til å forkaste vedtaket er dersom det er tvil om det vart oppnådd 2/3 fleirtal for saka. Men dersom det hadde vært votering med eit stort mindretal så er det vanleg å skrive dette i protokollen. Når det ikkje står noko om stemmetelling så er det nok mest rimeleg å anta at forslaget enten vart vedtatt ved akklamasjon eller med eit så betydeleg fleirtal at det ikkje var hensiktsmessig å fintelle stemmetalet.

Om forslaget berre fekk mellom 50 og 66% av stemmene så er vedtaket fortsatt gyldig, men då ikkje som vedtektsendring. Det vedtaket då betyr er at styret har fått i oppdrag å iverksette dette ved å få det inn i vedtektene, til dømes ved å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling.

[Wiktory8]

Big_JT skrev (22 timer siden):

Selv om det sikkert kan diskuteres upresis språk vil ofte leilighet og andel sidestilles.

Dett er reist sak til årsmøtet om at leiligheter kun kan ha en parkeringsplass og det er gjort et vedtak på dette med en presisering fra styret om at dette vedtaket ikke kan få tilbakevirkende kraft. (Man kan ikke inndra eksisterende tillatelser.)

Styret har dermed fått en marsordre fra årsmøtet og utfører denne ved en vedtektsendring som speiler formålet med årsmøtevedtaket.

Takker for innspill.

Vedrørende at man ikke kan inndra eksisterende tillatelser (tilbakevirkende kraft).

Siden garasjene ikke har sine egne vedtekter (bare ordensregler) antar jeg at borettslagets vedtekter gjelder.
Her står det bl.a.: "Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel, unntatt i en overgangsperiode."
Denne "overgangsperioden" har nå vart i ca. 50 år.
Hvorfor kan det ikke ha tilbakevirkende kraft når det står så i vedtektene?

 

[Wiktory8]

Gjest 78e2d...ec4 skrev (23 timer siden):

Hva vil du opnå?

Ekstraordiner GF?

Anonymous poster hash: 78e2d...ec4

Informasjon og forberedelse til neste generalforsamling.

[The Avatar]

Wiktory8 skrev (15 timer siden):

Takker for innspill.

Vedrørende at man ikke kan inndra eksisterende tillatelser (tilbakevirkende kraft).

Siden garasjene ikke har sine egne vedtekter (bare ordensregler) antar jeg at borettslagets vedtekter gjelder.
Her står det bl.a.: "Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel, unntatt i en overgangsperiode."
Denne "overgangsperioden" har nå vart i ca. 50 år.
Hvorfor kan det ikke ha tilbakevirkende kraft når det står så i vedtektene?

 

I dette tilfeller er det leilegheitene som er andelar. Garasjene er fellesareal som etter avtale gir ein bestemt bebuar einerett til bruken så lenge vedkommande er bebuar i burettslaget.
Regelen om at ein person berre kan eige to andelsleilegheiter i ei overgansperiode er fordi bebuarane i burettslag skal kunne bytte medlemsfordelen sin med forkjøpsrett til eit betre leilegheit i same burettslag. I dei fleste tilfelle så vil ein då få ei overgangsperiode dei ein person både eig sin gamle andel som dei ikkje har fått solgt, og den nyanskaffa andelen som ein skal flytte inn i.

Grunnen til at det ikkje har tilbakevirkande kraft er at det er foreligg ein gyldig avtale mellom burettslaget og den aktuelle andelseigaren. Begge partar må då avslutte den avtalen etter dei vilkåra som er avtalte. Generalforsamlinga kan ikkje erklære dei game avtalane om å leige garasjer som ugyldige.

[krikkert]

Generalforsamlingen har truffet vedtak om at en leilighet kun kan eie én garasje. Det er det forslag til vedtak går ut på, og det er det som kan gjøres i medhold av vedtaket. 

Styret kan ikke redigere vedtektene uten at det faktisk treffes et vedtak om at vedtektene skal endres. Det er ikke nok at et forslag forutsetter vedtektsendring - generalforsamlingen kan ikke overlate redigeringen til styret like lite som Stortinget kan overlate til regjeringen å endre lovtekstene.