Inngå Ektepakt - Utregning og formulering av særeieformue og eierandel bolig

[Raphael88]

Kort historie og bakgrunn

1. Jeg og min ektefelle kjøpte bolig sammen i 2019 for totalt 4 400 000 NOK, hvor jeg gikk inn med 1 000 000 NOK i egenkapital. På samme tid inngikk vi en samboerkontrakt som i korte trekk sa at jeg skal eie 65% og samboer 35% da jeg gikk inn med 1MOK egenkapital. 
2. I 2022 giftet vi oss og da utgikk samboerkontrakten. 
3. I 2024 har jeg innbetalt ytterlige 700 000 NOK som ekstra avdrag på lånet/felles gjeld. 

Begge parter er enige om at det er riktig/fair at ved en eventuell skilsmisse, så skal jeg gå ut med min særeieformue på (1 700 000 NOK) som er investert i vår bolig. Vi ønsker altså å "sikre" særeieformuen min. Vi har ingen spesielle særeier i form av gjenstander (bil, gaver, møbler, kunst ect) som vi kommer på, så alt dette går under felleseie. Alle felles utgifter fordeler 50/50 basert inntekt, vi betaler altså likt ifht % på faste utgifter (boliglån, strøm, forsikringer, mat osv). Grunnen til at vi har valgt fordele kostnadene slik er fordi den ene ektefellen har dobbel inntekt. 

Spørsmålet - Utregning og formulering i en ektepakt. 

Ektepakt er en økonomisk avtale mellom ektefeller. Ektepakter inngås for å avtale en annen løsning enn ekteskapslovens regler for formuesfordeling ved skilsmisse og dødsfall.

Vi ønsker å inngå en Ektepakt, men er usikre på utregning og formulering. 

Slik har vi satt det opp og tenkt foreløpig. 

          Utregning 1

• I 2019 var 1 MNOK (Egenkapital)  av kjøpesum (ca 4 400 000 NOK) ca 23,26 %.
• 23,665 % av bolig verdi i dag er (4,9 MNOK) er kr. 1 139 000.
• Plusser vi på kr. 700 000 i 2024 er totalt innskudd i år kr. 1 839 999 NOK, som igjen er 37,55 % av dagens verdi og min særeieformue
  
  Utregning 2
• Person 1 = 1 700 000 Egenkapital
• Person 2 = 0 egenkapital
• Lån i 2019: 3 225 000 NOK 
• 3 225 000 / delt på to = 1 612 500 (andel av lånet) 
• 1 612 500 (andel av lån) + 1 700 000 (egenkapital) = 3 312 500 NOK 
• 3 312 500 NOK / delt på 4 400 000 (kjøpesum) = 0,7528 = 75% 

Denne utregninger sier at Person 1 bør da ha 75% eierandel og Person 2 ha 25% eierandel i boligen. 

Spørsmålet mitt til dere kjære lesere 

1. Ser dette fornuftig ut eller er vi på villspor? 
2. Bør vi skrive eierandel i % eller brøk i Ektepakten, eller kun formulere at jeg har en særeieformue på 1,7MNOK. 
3. Tanker, innspill, tips, diskusjoner mottas veldig gjerne! 
4. Vi har lastet ned Ektepakt skjema for utfylling fra Brønnøysundregistrene. Dette dokumentet må også signeres av 2 vitner og tinglyses etter det vi har forstått. 

Endret 12. februar av Raphael88

[panzerwolf]

Hvor kom de 700.000 i 2024 fra? Kom de fra din ordinære inntekt f.eks. så regnes det i utgangspunktet som en del av husholdningen. Er det arv, er det noe annet.

Jeg sier ikke at dere ikke kan avtale det annerledes, men er nå mitt umiddelbare innspill 🙂

[Raphael88]

Godt spørsmål @panzerwolf! De 700 000 kr har kommet fra ordinær inntekt (oppsparte midler) over lengre tid. 

Skjønner hva du skriver! Takk for innspillet. Hmm… Når det sagt så tenker jeg at eierandel bør reflektere hva du har gått inn med i boligen. 

Endret 12. februar av Raphael88

[panzerwolf]

Ja, man beregner en eierandel med utgangspunkt i opprinnelig innskudd. Når man er gift, så har alt til husholdningen grovt sett en eierandel 50/50 uavhengig av inntekt fordi man da går utifra at hver ektefelle bidrar etter evne. Men det kan avtales annerledes 🙂

Ha også litt i tankene at en ektepakt er ikke bare gjelder ved en skilsmisse, men også mtp arvinger om man ikke har felles barn.

[Zeph]

1. Korleis kom de fram til 35/65 ved kjøpetidspunkt? Var lånet skeivfordelt eller delt 50/50? Om det var delt 50/50 så skulle brøken vore 61,36/38,64. (1m+1,7m)/4,4m*100 = 61,36%.

Det var mange circatal her, så prosentane går ikkje heilt opp om me ikkje har faktiske tal. Du skriv circa her og der, men har likevel ein prosent med tre desimaler, så eg går ut frå at de har dei faktiske tala. Det blir enklare om du enten brukar riktige tal og prosentar eller circatal og prosentane dei faktisk utgjer, så får du heller ta detaljane sjølv når du har funne riktig metode.

Eg forstår ikkje heilt utrekninga di. Du kan ikkje legge inn 700k som EK og samtidig bruke halvet lånet som grunnlag for eigarbrøk. Når du betalte ned på lånet så vart ditt lån mindre, men eigarbrøken vart ikkje endra.

Det enklaste er å seie at du betalte ned 700k på ditt eige lån og eigarbrøken er uendra frå kjøpetidspunktet, så må de bli einige om korleis de fordeler lånet etterpå. Om de framleis skal betjene som før, men der du betalar mindre sidan du har betalt ned ein stor del av lånet så er brøken uendra. Om de vil endre på fordelinga av lånet så må det reknast meir på. Då må dagens estimerte verdi av bustaden tas med.

2. Alltid bruk prosenter. Den dagen du signerte på kjøpet så hadde du ikkje 1m lengre, men du hadde ein prosent eigarandel i bustaden. Frå det tidspunktet er EK-summen irrelevant sidan verdien på bustaden kan gå opp og ned. Går den ned så er den 1m blitt mindre. Går den opp er den blitt meir.

3. Eg anbefalar å spandere nokre kroner på ein advokat som kan bistå. Det er mange fallgruver å gå i på sånt. Gjerne betalt av den med mest midlar. Enkelte fagforeiningsavtalar har gratis eller rabattert advokathjelp.