Mulig ulovlige næringsseksjoner i kjeller i et eierseksjonssameie

[Gjest 6d58a...dd0]

Hei,

Jeg klarer ikke å forstå at nåværende parkeringsløsning, som er levert av utbygger, er lovlig. Det er levert færre P-plasser enn det som står i reguleringsplanen og det er levert næringsseksjoner der et parkeringsfirma X AS eier og leier ut hele parkeringskjelleren til sameiet,  og det er oppført egne næringsseksjon-boder inni blokka. Begge typer næringgseksjoner er uten tinglyste rettigheter for sameiet/bruksenheter i sameiet og derfor av tvilsom lovlighet.

Jeg forstår at ferdigattest stort sett baserer meg på tillit og jeg lurer på om jeg burde melde inn ulovligheter? Kommunen er kun pliktig til å følge opp ulovligheter som bryter med reguleringsplan og tillatelse som er gitt for tiltaket og ikke privatrettslige forhold.

I reguleringsplanen står det at i boligfeltet tillates det leilighetsbygg. Eiendommen er vist som boligbegyggelse og er regulert til henholdsvis boligformål. I tillegg "Parkering":

Quote

Parkering skal dekkes på egen tomt etter gjeldende parkeringsnorm. For boliger med P-rom under 40 m2 kan det regnes 0,3 P-plass/boenhet. Innenfor området tillates ikke parkering over bakken med unntak av HC-parkering.

I parkeringsnorm veileder står det at det skal det være minimum 1,2 P-plasser per bolig i dette området. I tillegg "Regulering og utforming av parkeringsplasser":

Quote

Reguleringsformål

Parkeringsplasser kan enten reguleres i reguleringsplan som del av byggetomta, dvs innenfor nærings- eller boligformålet, som fellesområde for flere eiendommer, som egen næringseiendom eller som et offentlig parkeringsanlegg. Det er svært viktig at rettighet til boligparkering sikres juridisk i saker med kombinerte arealbruksformål.

Parkeringsanlegg regulert som egen næringseiendom.

Parkeringsanlegg som er regulert som egen næringseiendom gir mulighet for fradeling og salg. Dersom parkeringsanlegget skal betjene bestemte boliger og næringsbygg, er det viktig at det I fradelingsaken sikres at parkeringsrettigheten for boligene ivaretas slik minimumskravet opprettholdes.

Bruken av parkeringsplassene

Hvordan plassene i et privat parkeringsanlegg brukes og forvaltes, er privatrettslige forhold som er kommunen uvedkommende. Storstilt utleie av parkeringsplasser kan defineres som næringsvirksomhet som er søknadspliktig bruksendring. Kommunen anbefaler at parkeringsanlegg i tett bebyggelse eies av boligsameier og borettslag og brukes i fellesskap, uten øremerkede plasser, da dette gir mest fleksibel bruk av plassene.

Jeg har oppdaget to problemer med dette:

I tiltaket/tillatelsen har utbygger informert om at leilighetene utelukkende er bygget under 40m P-rom og at de derfor kun trenger å levere 0,3 P-plass/boenhet. Men leilighetene ble solgt som "ca. 40 kvm P-rom" i salgsprospektet/kjøpekontrakten med 40 kvm P-rom i annonsen til megler, og i senere tid har det vist seg at boenheter har blitt levert med henholdsvis 41 og 42 kvm P-rom etter målinger utført av autoriserte takstmenn i tilstandsrapport ved salg av boenheter.

Jeg forstår at dette betyr at tiltaket ikke er lovlig da det bryter med plangrunnlaget da det er lagt feil informasjon til grunn for byggetilatelsen, men jeg er ikke sikker. Jeg kan ikke se at det er gitt noen dispensasjoner for KPA - parkeringsnorm i tiltaket utover en henvisning til at det gis færre parkeringsplasser på grunn av reguleringsplanens bestemmelser.

Det andre er at boligfeltene er regulert til boligformål, men det er oppført næringsseksjoner på eiendommen som eies av andre enn de som bor på eiendommen i matrikkelen. Parkeringskjeller har utbygger solgt til et eget firma X AS for 0 kr som driver innen bransjen parkeringsanlegg. NACE-bransje: 52.212 Drift av parkeringsplasser og parkeringshus.  Det er også etter min forståelse slik at en næringsseksjon må ha egen inngang. Inngang til næringsskesjon er fra kun fra boligblokkene og krever disse dørene krever nøkkel fra en som bor i en av boenhetene, forutenom disse dørene eksisterer det en port for biler og ingen nødutgang (som i seg selv nok er ulovlig?).

Øvrige næringsseksjoner som i tillatelsen er tegnet inn som "bod" i annen sokkeletasje med egen lås/inngang, og er solgt til en privatperson som ikke bor på eiendommen ifølge matrikkelen. Dette virker som en gammel oppføring fra når eiendommen før fradeling da den ble omsatt en gang før år 2000. Jeg har fått informasjon om at de per nå er solgt utenfor tinglysning av bruksrett i matrikkelen til andre privatpersoner som disponerer næringsseksjonene. Hvordan kan dette være lovlig?

I vedtektene står det:

Quote

BOD: Sameiet har 5 boder seksjonert som fellesareal. Disse har seksjonsnummer X-X. Bruksretter til bodene ble kjøpt da sameiet ble registrert. Bruksrett til disse bodene håndteres av styret

Fra det jeg forstår er det i matrikkelen registrert som næring og i vedtektene står det at det er fellesareal. Dette fremstår som feilaktig og derfor ulovlig så lenge dette faktisk ikke er fellesareal eller juridisk sikret eierskap til sameiet.

For parkeringen, så står dette i vedtektene:

Quote

PARKERING: Kjelleren består av totalt 41 parkeringsplasser som er seksjonert som 1 næringsseksjon eid av et eksternt aksjeselskap, p.t. X AS. Sameiet har inngått leiekontrakt med X AS for alle p-plassene der sameiet er leietaker. Sameiet tildeler faste p-plasser blant seksjonseiere/beboere i sameiet, og kan også leie ut til andre som bor innenfor reguleringsplanen dersom det ikke er nok interessenter innad i sameiet. Leie av p-plass er en tildelt rettighet som følger personen, ikke seksjonen. Det vil si at ved salg av boligseksjonen så faller retten til å leie p-plass bort og styret kan tildele p-plassen til den neste på ventelista.

Jeg forstår at det eksisterer en avtale om at sameiet skal leie parkeringskjelleren fra parkeringsfirmaet X AS i tretti år. Bruksrett er ikke tinglyst i matrikkelen og det kommer ikke klart frem andre steder enn i vedtektene til sameiet at dette eksister rent juridisk. Det er vanskelig å tolke å tolke slik at dette følger eierseksjonsloven § 25 sjette ledd da leieavtalen er mellom parkeringsfirma og sameiet. Fra det jeg kan se er det også en fare for at en vilkårlig person kan kjøpe næringsseksjonene ved en senere anledning, f.eks. etter tretti år, og gjøre hva de vil med næringsseksjonen? Er dette en tilstrekkelig sikring av juridiske rettigheter til boligparkering selv om det er basert på en avtale med utløpsdato og ihht kommunens parkeringsnorm? Da etter eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav d.

Det er vanskelig å være helt sikker på hva som er rett når det gjelder slik parkering. Det eksisterer en tolkningsuttalelse § 7 - Organisering av parkeringsplasser som næringsseksjoner når reguleringsformålet for eiendommen er bolig:

Quote

Eierseksjonsloven § 7 oppstiller vilkårene for seksjonering. Bestemmelsens første ledd bokstav g stiller krav om at «… bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til». Opprettelse av næringsseksjoner vil i utgangspunktet ikke være «i samsvar med» reguleringsformålet bolig.

Med ny eierseksjonslov har imidlertid lovgiver ønsket å legge til rette for mer fleksible løsninger hva gjelder parkering. I § 7 første ledd bokstav d er det inntatt en ny regel om at det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Regelen innebærer at kommunen i seksjoneringssaken kun skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. For øvrig skal det nå som den store hovedregel være opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.

En næringsseksjon skal brukes til «annet enn bolig», jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav g. Det er fremhevet i forarbeidene til eierseksjonsloven at det at man kun har to seksjoneringsformål, vil medføre at også seksjoner som ikke har med tradisjonell næringsdrift å gjøre, og i stedet har rene «støttefunksjoner» til boligseksjoner, som parkeringsplasser, vil kunne være seksjonert til næringsformål. Er dette tilfellet, kan man reelt sett stå overfor et rent boligsameie, selv om sameiet formelt er et kombinert sameie, jf. Prop. 39 L (2016-2017) s. 168.

Departementet mener etter dette at eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav g som et utgangspunkt ikke er til hinder for at parkeringsplasser organiseres som næringsseksjoner selv om reguleringsformålet er bolig. Forutsetningen må imidlertid være at kommunen mener at parkeringsplassene i realiteten bare har støttefunksjoner for boligseksjonene, slik at sameiet i realiteten er et rent boligsameie. En slik fortolkning vil harmonere med lovgiverviljen om å gi utbygger mer fleksibilitet når han skal organisere sitt parkeringsareal.

Salg eller utleie av parkeringsplasser
Du opplyser at kommunen har fått signaler fra utbygger om at enkelte av parkeringsplassene vil bli solgt eller leid ut til «eksterne» (andre enn de som eier boligseksjoner i sameiet). Du spør hvordan kommunen kan hindre dette.

Utbygger står fritt til å leie ut eller selge parkeringsplasser til andre enn de som har kjøpt boligseksjoner i sameiet. Dersom utbygger skal selge parkeringsplassene til «eksterne», så må imidlertid parkeringsplassene være organisert som næringsseksjoner.

Kommunens oppgave i seksjoneringssaken er som nevnt kun å kontrollere at sameiet har så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, herunder at sameiet har så mange tilrettelagte plasser for forflytningshemmede som kommunen har stilt krav om.
 

Anonymous poster hash: 6d58a...dd0

[Rune_says]

Teknisk sett er mye av det du skriver riktig men vanskelig å vinne fram med.

1) Ferdigattest er gitt av kommunen basert på tillit til utbygger.  Evt avvik bør/må tas innen garantitiden ellers har sameiet ingen pressmiddel mot utbygger.    Dvs klage til kommunen - hvis kommunen er enig i at det er alvorlig nok avvik så kan ferdigattest oppheves.  MEN da blir med ett slag leilighetene teknisk set ubeboelige til ny ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er på plass igjen.  Kommunen på sin side har ingen incentiv for å jobbe raskt i sin saksbehandling.

2) Reguleringsplaner ift faktisk overlevert fra utbygger har ofte avvik mhp p-plasser.  Kan evt veies opp mot nye kommunale reguleringsplaner (som også kan være gjeldende ved motstrid).  Et avvik på 2/40kvm = 5% er under minstemål ift om en kjøper leilighet, spesielt om en tenker på at innvendige vegger (10% trekkes fra P-rom)  Tror ikke du vinner fram der.  

3) Endel P-plasser blir ofte beholdt/forvaltet av utbygger som næringseiendom, og ikke så mye en kan gjøre med.  Utbyggere er også notorisk trege til å tinglyse evt salg/eierforhold.  Bodde tidligere i sameie der noen P-plasser var næringseiendom (Trysilhus) men i praksis solgt til div beboere etter førstemann til mølla prinsippet.  Merkelig nok til styremedlemmer fra dengang sameiet var nytt (10+ år siden), som nok fikk vite dette tidligere enn andre beboere og kunne sikre seg en P-plass nr 2.

Min lille konklusjon er at P-plasser må en undersøke nøye før en kjøper da dette er blitt et knapphetsgode for omtrent alle nyere boliger.  Hvis du kjøper stor nok leilighet så kan du få lov til å kjøpe/leie en P-plass når den er ny. Benytter du deg ikke av det så har "toget gått"  - det er på det nivået.

Endret 13. februar av Rune_says