Kjøpt småbruk, forrige eier har ikke søkt om bruksendring av låve. Råd søkes

[Gjest 65453...b81]

Hei! Vi har nettopp kjøpt et småbruk med en låve som jeg trenger litt råd om. Låven er egentlig beregnet for dyr, lager og silo osv., men den forrige eieren har bygd om en del av den til en fullverdig leilighet med stue/kjøkken, bad og soverom. Det har han gjort uten å søke om lov til å endre bruken av bygget.

Vi har ikke tenkt å bruke leiligheten til å bo i, men bare som et lager for ting (innenfor hva bygget er regulert til). Men jeg er redd for at det kan bli problemer hvis noen finner ut at det er en leilighet der. Må jeg rive ut alt som er bygd inn, eller kan jeg la det være som det er? Jeg håper at faktisk bruk er det som er avgjørende. 

Vi vurderer å søke om bruksendring, f.eks. slags grovkjøkken ("matverksted"), der vi kan foredle det vi dyrker på gården. Da trenger vi et enkelt kjøkken, men ikke så mye mer og "leiligheten" har fasilitetene vi trenger. Bør vi fortelle at det allerede er kjøkken der, eller er det bedre å holde det hemmelig?

Vi setter stor pris på om noen kan gi oss noen tips eller veiledning om disse spørsmålene:

• Hva er risikoen for at vi må fjerne den eksisterende innredningen i leiligheten hvis jeg bare bruker den som lager?
• Hva er fordeler og ulemper med å opplyse om leiligheten i søknadsprosessen?

Vi vil gjerne høre om noen har erfaring med lignende situasjoner, eller om noen har juridisk eller praktisk kunnskap om dette. Vi vil jo ikke gjøre noe ulovlig eller dumt, men bare utnytte låven på en god måte.

Takk for hjelp. 

Anonymous poster hash: 65453...b81

[kremt]

Det er bruksendring som er søknadspliktig, ikke selve ombyggingen. De fleste kommuner gir ganske f... i slike ting, sannsynligvis ville de ikke brydd seg om du leide ut en gang. Mange som leier ut ulovlig. Var det påpekt i annonsen at dette ikke var omsøkt og at ny eier tar over ansvar og risiko for dette?

[krikkert]

Det er for så vidt riktig at det er bruksendringen som er søknadspliktig, men det at låven kan brukes som fullverdig leilighet vil bli regnet som en bruksendring. Ved tilsyn fra kommunen vil man kunne bli møtt med krav om at låven må tilbakeføres til en tilstand hvor den ikke kan brukes som bolig. 

[Ståle Nordlie]

4 hours ago, krikkert said:

Det er for så vidt riktig at det er bruksendringen som er søknadspliktig, men det at låven kan brukes som fullverdig leilighet vil bli regnet som en bruksendring. Ved tilsyn fra kommunen vil man kunne bli møtt med krav om at låven må tilbakeføres til en tilstand hvor den ikke kan brukes som bolig. 

Hva er hjemmelen for dette?

[krikkert]

Det kjenner jeg ikke til, og har ikke tid til å researche akkurat nå, men kommunen jeg bor i praktiserer det med aksept fra statsforvalteren. 

[The Avatar]

Ståle Nordlie skrev (15 timer siden):

Hva er hjemmelen for dette?

SAK10

Sitat

§ 2-1.Varig og tidsbestemt bruksendring

Varig og tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig dersom

a.	byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk,

b.	endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser, eller

c.	tilleggsdel tas i bruk til hoveddel eller omvendt.

Det er tilstrekkeleg at bygget blir tilrettelagt for anna bruk for at det krevs løyve.

[Ståle Nordlie]

7 hours ago, The Avatar said:

SAK10

Det er tilstrekkeleg at bygget blir tilrettelagt for anna bruk for at det krevs løyve.

Jeg er ikke overbevist om at det er tilstrekkelig hjemmel.

Formuleringen er at "...bruksendring er søknadspliktig dersom..." . Regelen gjelder altså for "bruksendring". Paragrafen definerer ikke hva som er en bruksendring, den sier når bruksendinger er søknadspliktige. Hvis det å ikke bruke en eiendom ikke er en bruksending så er vi utenfor § 2-1.

Når det gjelder håndheving er det formodentlig pbl. § 32-3 som er hjemmelen. Etter første ledd kan plan- og bygningsmyndighetene gi "pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid". Jeg mener det "ulovlige forhold" ved en ulovlig bruksendring er den, eh ... ulovlige endringen av bruk. Ikke eventuell "tilrettelegging" som muliggjør eller letter den ulovlige bruken. Det man kan kreve etter § 32-3 i denne sammenhengen er dermed at den ulovlige bruken stanser. Dette synes da også å være utgangspunktet i forarbeidene. I Ot.prp. nr. 45 (2007-2008), er "bruk som oppholdsrom for mennesker i bygning der tillatelse ikke foreligger" gitt som eksempel på en situasjon der man kan gi pålegg om "opphør av bruk".

 

Dette blir uansett en ganske teoretisk diskusjon.

I praksis vil mange bruksendringer skje etter fysiske byggearbeider som i seg selv medfører søknadsplikt. Jeg kan for eksempel ikke tenke meg at man lovlig kan bygge en leilighet i en låve uten å søke for selve byggearbeidene. Dermed vil kommunen ha grunnlag for å kreve retting/tilbakeføring selv om bygningen ikke brukes ulovlig som bolig.

"Tilrettelegging" for en ulovlig bruk kan også indikere at det sannsynligvis skjer slik ulovlig bruk.