Spørsmål vedrørende avstemming av vedlikehold på ekstraordinær GF i borettslag

[Rune_says]

Har erfart et par forskjellige styrer.

Høres ut som dette er den frykt-baserte typen hvis hele styret skal være samstemt eller trekke seg. Her er også veien kort til at Styret kommer med halvsannheter for å drive igjennom sitt syn.  En mer fornuftig modell er at uenighet i Styret også er OK og transparent, og det spilles med åpne kort.   Innstillingen til Styrets flertall vil uansett vektlegges av beboerne.

2/3 regelen for flertall (blant de oppmøtte og fullmakter som ofte kan være mindre enn 30% av beboerne) gjelder ved tiltak som går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold  (f.eks. påbygg/ombygging/endringer). 

En skal være litt forsiktig med å tro at bergvarme er mirakelmedisin.  Mener å ha lest fra svenske prosjekt at et problem over tid kan være at berggrunnen kjøles ned hvis det bores for grunt.  Samtidig bør ikke bedre isolering og nye vinduer/dører undervurderes.  Det vil i seg selv være et veldig godt tiltak som får ned strømkostnadene i hver leilighet.

Her fant jeg litt info fra Sverige, dvs reklamen sier varmefaktor på 4, mens mer realistisk er 2,5 pga at borehullet kjøles ned https://second-opinion.se/bervarme-ofta-mindre-effektivt-kalkylen-visar/

I tettbygd strøk der nabo-borettslaget får samme gode idé så blir følgende et varsku

Sitat

I Stockholm och andra tätorter med många bergvärmepumpar tätt samlade är det vanligt att borrhålen blir nerkylda efter några år. Livslängden för ett borrhål är då kanske bara 10 år innan det blir ekonomiskt obrukbart.

 

Endret 11. januar av Rune_says

[Trulss]

Min innstilling er å utføre balkonger og vinduer. Jeg regner med balkongene da blir innglasset og dette vil alene isolere noe. Det er mulig fasaden på innsiden av balkongene vil trenge rehab og man kan vurdere etterisolering der i samme slengen.

Etterisoleringen virker i overkant kostbart, og jeg ville ventet å sett hva fyringsutgiftene blir etter vindusbytte.

Bakdelen er at man må i gang igjen om man ikke blir fornøyd, men slik jeg leser tallene er ikke fyringsutgiftene spesielt høye pr. i dag.

Bergvarmeprosjektet ville jeg satt på vent inntil resultatet av overnevnte foreligger. Jeg ville vurdert andre løsninger enn bergvarmeprosjekt, som å gå over panelovner eller få montert målere på radiator og varmtvann samt kaldtvann. Målere har en enorm virkning som kutter kostnadene betraktelig. 

Bergvarmeprosjektet trenger ikke heve de månedlige kostnadene men gjelden øker og leilighetene synker i verdi. Husk service og vedlikeholdskostnader.

Det jeg peronlig brenner for er effekten av luft-luftvarmepumper og at det tilrettelegges for dette på balkongene. Det å ha AC på sommeren vil heve prisene på leilighetene mye, samt at de kan brukes til oppvarming om vinteren. På denne måten kan man kanskje skrote hele "sentralfyren" til fordel for en latterlig lav kostnad sett i forhold til alt annet. I det minste kan de som ønsker kunne montere varmepumpe i tillegg til radiatorene for egen regning.
 

[styremedlemmet]

Trulss skrev (8 timer siden):

Min innstilling er å utføre balkonger og vinduer. Jeg regner med balkongene da blir innglasset og dette vil alene isolere noe. Det er mulig fasaden på innsiden av balkongene vil trenge rehab og man kan vurdere etterisolering der i samme slengen.

Etterisoleringen virker i overkant kostbart, og jeg ville ventet å sett hva fyringsutgiftene blir etter vindusbytte.

Bakdelen er at man må i gang igjen om man ikke blir fornøyd, men slik jeg leser tallene er ikke fyringsutgiftene spesielt høye pr. i dag.

Bergvarmeprosjektet ville jeg satt på vent inntil resultatet av overnevnte foreligger. Jeg ville vurdert andre løsninger enn bergvarmeprosjekt, som å gå over panelovner eller få montert målere på radiator og varmtvann samt kaldtvann. Målere har en enorm virkning som kutter kostnadene betraktelig. 

Bergvarmeprosjektet trenger ikke heve de månedlige kostnadene men gjelden øker og leilighetene synker i verdi. Husk service og vedlikeholdskostnader.

Det jeg peronlig brenner for er effekten av luft-luftvarmepumper og at det tilrettelegges for dette på balkongene. Det å ha AC på sommeren vil heve prisene på leilighetene mye, samt at de kan brukes til oppvarming om vinteren. På denne måten kan man kanskje skrote hele "sentralfyren" til fordel for en latterlig lav kostnad sett i forhold til alt annet. I det minste kan de som ønsker kunne montere varmepumpe i tillegg til radiatorene for egen regning.
 

 

Problemet her er at borettslaget er på gul liste hos byantikvaren. Dvs. at balkongene skal være kliss like hva de er nå når vi bytter de ut. Dette er sikkert også noe av årsaken til at etterisoleringen er såpass dyr - da det skal gjøre pussarbeider her for at også fasaden skal ha helt likt utseende som den har i dag (bare at den er tykkere). Etterisolerer man senere vil man måtte flytte de nye vinduene ut i fasaden for å opprettholde dagens "smyg" og da vil man vel igjen nærmest måtte bytte ut vinduene også. Balkongene er også små, noe som også begrenser litt hva man kan ha av evt. varmepunmper der. 

Men ja, det er jo ikke tvil om at en økning i fellesgjeld på 700' fra dagens ca 60' og en økning i felleskostnader til et nivå på opp mot 9000kr (som jeg knapt vet om andre borettslag som har - utenom Romsås) vil redusere verdien på boligene betydelig. Dette i seg selv er nok det som gjør at det stemmes ned. 

 

Rune_says skrev (8 timer siden):

Har erfart et par forskjellige styrer.

Høres ut som dette er den frykt-baserte typen hvis hele styret skal være samstemt eller trekke seg. Her er også veien kort til at Styret kommer med halvsannheter for å drive igjennom sitt syn.  En mer fornuftig modell er at uenighet i Styret også er OK og transparent, og det spilles med åpne kort.   Innstillingen til Styrets flertall vil uansett vektlegges av beboerne.

2/3 regelen for flertall (blant de oppmøtte og fullmakter som ofte kan være mindre enn 30% av beboerne) gjelder ved tiltak som går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold  (f.eks. påbygg/ombygging/endringer). 

En skal være litt forsiktig med å tro at bergvarme er mirakelmedisin.  Mener å ha lest fra svenske prosjekt at et problem over tid kan være at berggrunnen kjøles ned hvis det bores for grunt.  Samtidig bør ikke bedre isolering og nye vinduer/dører undervurderes.  Det vil i seg selv være et veldig godt tiltak som får ned strømkostnadene i hver leilighet.

Her fant jeg litt info fra Sverige, dvs reklamen sier varmefaktor på 4, mens mer realistisk er 2,5 pga at borehullet kjøles ned https://second-opinion.se/bervarme-ofta-mindre-effektivt-kalkylen-visar/

I tettbygd strøk der nabo-borettslaget får samme gode idé så blir følgende et varsku

 

Nå holder vi til litt utenfor sentrum og er stort sett eneboliger rundt vårt borettslag, så mulig dette ikke ville blitt et like stort problem her? Nye vinduer skal vi uansett ha, men hva effekten av det på energibesparing er vel noe vanskelig å anslå - men at det trekker mye kald luft gjennom vinduene her er det liten tvil om.

Styret vil jo fremheve at hvis vi ikke gjør dette prosjektet nå, så vil vi ikke kunne etterisolere før om 50 år pga. merkostnadene ved at man da må flytte nye vinduer ut i fasaden osv. Balkongene vil også bli noe mindre hvis man etterisolerer i etterkant da man også må ta feltet bak balkong...

Men jeg tenker jo at dersom beboerne rett og slett ikke har råd til å etterisolere så får man bare innse at det uansett ikke vil skje hverken nå eller ila 50 år. 

[Trulss]

Godtar byantikvaren at vinduene flyttes ut bør de også godta andre ting/endringer. Dette er energieffektiviserende tiltak så kan man få inntrykk at alt er lov og at man får støtte.

Jeg ser at slike store borettslag må ha tilrettelagt alt for "dummies" jeg tror ikke varmepumper vil fungere pga. manglende teknisk kompetanse hos andelseierne. Mange andelseiere klarer heller ikke vri på en knott på radiatoren, uten at jeg vil sette folk i bås med den kommentaren.

Personlig ville jeg kjent kraftig på lommeboken og om det er verdt å bo der. Jeg ville vurdert å selge før noe som helst vedtatt blir gjort.

Etterisolering er uforsvarlig pengebruk.

[Trulss]

Jeg ser at i mange prosjekt hvor bergvarme er installert så byttes vinduer og dører i samme slengen. Trolig for å tåkelegge hvilke tiltak som fører til besparelsen man oppnår i energibruken.

[Rune_says]

Trulss skrev (10 timer siden):

...

Det jeg peronlig brenner for er effekten av luft-luftvarmepumper og at det tilrettelegges for dette på balkongene. Det å ha AC på sommeren vil heve prisene på leilighetene mye, samt at de kan brukes til oppvarming om vinteren. På denne måten kan man kanskje skrote hele "sentralfyren" til fordel for en latterlig lav kostnad sett i forhold til alt annet. I det minste kan de som ønsker kunne montere varmepumpe i tillegg til radiatorene for egen regning.
 

Innedelene på luft-til-luft er blitt støysvake  (finnes til 18dB +/-) mens utedelene fortsatt passer bedre til eneboliger enn blokker og rekkehus.   Ute-enheten ligger ofte i området 40-50 dB som absolutt er hørbart og i tillegg er det vibrasjoner som lett vil kunne overføres til betongen i en 50-talls blokk.   Med kjøling om sommeren også så blir det støy/vibrasjoner året rundt og i perioder de fleste også setter pris på åpne soveromsvindu.

Med en varmepumpe pr leilighet er sjansen også stor for at det vil kunne bli resonanser (=forsterkning) av vibrasjoner/støy.

Ville ikke anbefalt det.

Endret 12. januar av Rune_says

[Uderzo]

Jeg har tilgode å ha sett noen blokker som har brukt luft-til-luft varmepumper. Ikke bare har det tekniske utfordringer(støy og vibrasjoner etc.), men det er også stygt og er ikke noen visuell perle på fasaden.
Det kan godt hende at byantikvaren setter ned foten også når det gjelder gamle bygg. Jeg bodde i en blokk i Oslo som var på den gule listen og noe slikt var helt uaktuelt.

I varme land så er det omtrent av ren nødvendighet, men her til lands så vil det være vanskelig å få gjennomslag for noe slikt som dette.
 

Det sagt så ville jeg ha forkastet alle planer utenom nye vinduer og balkonger, som er en ren nødvendighet. Nye vinduer vil også være den eneste økonomiske forsvarlige tingen å gjøre med tanke på energieffektivisering.
Kanskje på lang sikt vurdere andre tiltak.

Tidligere nevnte blokk jeg bodde i før, ble bygget i 1912, kalde vegger, sånn er det bare. Vinduene var i fra slutten av 70-tallet og var så trekkfulle at du kunne tørke håret ved å stå ved vinduet. Noe styret var smertelig klar over og det var planer om å bytte de ut, men siden fasaden og taket måtte tas først(ikke etterisolering, grunnet dårlig arbeid gjort på 70-80 tallet), så ble det satt på vent.

Hvis styremedlemmene har problemer med kalde vegger så har de for store forventninger til et gammelt bygg. De må gjerne trekke seg, men jeg hadde ikke trukket meg om jeg var deg.
Sett i såfall sammen et nytt styre og få gjennomført nødvendige tiltak, med tanke på kost og nytte, og ikke minst liv og helse når det kommer til balkongene.

[Trulss]

Rune_says skrev (1 time siden):

Innedelene på luft-til-luft er blitt støysvake  (finnes til 18dB +/-) mens utedelene fortsatt passer bedre til eneboliger enn blokker og rekkehus.   Ute-enheten ligger ofte i området 40-50 dB som absolutt er hørbart og i tillegg er det vibrasjoner som lett vil kunne overføres til betongen i en 50-talls blokk.   Med kjøling om sommeren også så blir det støy/vibrasjoner året rundt og i perioder de fleste også setter pris på åpne soveromsvindu.

Med en varmepumpe pr leilighet er sjansen også stor for at det vil kunne bli resonanser (=forsterkning) av vibrasjoner/støy.

Ville ikke anbefalt det.

Men om man har mulighet for tilrettelegging for varmepumper vil mye av bakdelene du nevner fjernes/reduseres. Man kan bygge nisjer med drenering og støyskjerming egnet til formålet og de blir de knapt synlige. Det samme om de monteres inne på hver balkong om det er plass til dette. Det finnes et hav av løsninger. Det er likvel andre årsaker til at luft varmepumper ikke passer for folk i større borettslag. En problemstilling kan være å forstå hvordan de skal brukes, renhold av filter er et annet, og skal ansvaret for drift/vedlikehold/reparasjoner ligge på borettslaget eller hos den enkelte andelseier.

Det å ha åpne soverommsvinduer trenger man ikke dersom man kan kjøle ned med AC. Videre slipper man pollen, insekter osv. Trafikkstøy og annen støy reduseres om man kan ha vinduet lukket.

I borettslag bor det svært spesielle mennesker. De fleste av disse ønsker intet ansvar og vil heller betale "det hvite ut av øyet" for slippe å forholde seg til noe som helst. Selv det å justere temperaturen på radiatoren har mange vanskeligheter med. Det samme kan sies om få TV-boksen til å virke. For mange mennesker er ALT veldig komplisert. Dette fører til svært høye fellesutgifter fordi man må ha løsninger som passer for alle.

[kremt]

Varmepumper er vel dessverre forbudt mange steder pga kommune/stat har monopol på å levere varme via statkraft fjernvarme. Dyr varme sådan.

[Trulss]

kremt skrev (5 minutter siden):

Varmepumper er vel dessverre forbudt mange steder pga kommune/stat har monopol på å levere varme via statkraft fjernvarme. Dyr varme sådan.

Har man fjernvarme får man heller ikke Enova-støtte til ymse prosjekt som etterisolering, men dette er ikke tilfelle her.

Det er grunn til å tro at støtte vil bli bedre i fremtiden, særlig om disse tåpelige EU-kravene blir vedtatt.

[Rune_says]

Trulss skrev (35 minutter siden):

Men om man har mulighet for tilrettelegging for varmepumper vil mye av bakdelene du nevner fjernes/reduseres. Man kan bygge nisjer med drenering og støyskjerming egnet til formålet og de blir de knapt synlige. Det samme om de monteres inne på hver balkong om det er plass til dette. Det finnes et hav av løsninger. Det er likvel andre årsaker til at luft varmepumper ikke passer for folk i større borettslag. En problemstilling kan være å forstå hvordan de skal brukes, renhold av filter er et annet, og skal ansvaret for drift/vedlikehold/reparasjoner ligge på borettslaget eller hos den enkelte andelseier.

Det å ha åpne soverommsvinduer trenger man ikke dersom man kan kjøle ned med AC. Videre slipper man pollen, insekter osv. Trafikkstøy og annen støy reduseres om man kan ha vinduet lukket.

I borettslag bor det svært spesielle mennesker. De fleste av disse ønsker intet ansvar og vil heller betale "det hvite ut av øyet" for slippe å forholde seg til noe som helst. Selv det å justere temperaturen på radiatoren har mange vanskeligheter med. Det samme kan sies om få TV-boksen til å virke. For mange mennesker er ALT veldig komplisert. Dette fører til svært høye fellesutgifter fordi man må ha løsninger som passer for alle.

Litt ensidig fordeler til varmepumpe.  Med ny etterisolering og nye vinduer, innglasset balkong blir leilighetene potte-tette og da bør i så fall ventilasjonen oppgraderes også til balansert ventilasjon (varm utgående luft varmer opp innkommende via ventilasjonsanlegg i hver leilighet).  Hvordan er utskifting av luft i leilighetene tenkt løst?

Ellers vil en fort få leiligheter som er for tette og hvor det bl.a. kan bli kondens => fukt => råte & mugg

18db på innedelen representerer det støynivået som folk aksepterer inne hos seg selv, men det koster å lage stillegående løsninger og så langt er ikke etterspørselen stor nok til at bransjen har kommet med like støysvake ute-enheter, så dermed er de fortsatt ganske støyende og passer best for enebolig (der besparelsen også er stor nok).

 

[styremedlemmet]

Tenker bergvarme og evt fornyelse av dagens fjernvarmenett er de to mest aktuelle alternativene her. Dersom vi går for bergvarme vil Elvia oppgradere det elektriske nettet i hele borettslaget og øke kapasiteten betydelig med en svært lav egenandel for oss. 

Men da tenker jeg hvert fall at jeg får sitte der gjennom denne prosessen frem til dette dårlige forslaget blir stemt ned, også kan jeg jo eventuelt be en beboer komme med et forslag under informasjonsmøtet som jeg selv mener er betydelig bedre (kun vindu og balkong). 

[Trulss]

styremedlemmet skrev (1 time siden):

Tenker bergvarme og evt fornyelse av dagens fjernvarmenett er de to mest aktuelle alternativene her. Dersom vi går for bergvarme vil Elvia oppgradere det elektriske nettet i hele borettslaget og øke kapasiteten betydelig med en svært lav egenandel for oss. 

Men da tenker jeg hvert fall at jeg får sitte der gjennom denne prosessen frem til dette dårlige forslaget blir stemt ned, også kan jeg jo eventuelt be en beboer komme med et forslag under informasjonsmøtet som jeg selv mener er betydelig bedre (kun vindu og balkong). 

Bergvarme er vel det dårligste forslaget av dem alle!

[Drogin]

Du nevner at det uansett skal gjøres arbeider på å

• Bytte ut balkongene
• Bytte ut vinduer
• Gjøre en del fasade-fixer(puss? bytte kledning eller mur?)

Bygget er fra 1950.
Gjør man sånne endringer på fasaden og bygget er fra 1950 synes jeg det er på sin plass å etterisolere også.
Spesielt på det siste punktet høres det ut som at fasaden uansett snart begynner å aldres godt og må flikkes på.
Hvis etterisoleringen også innebærer å få flunkende ny flush fasade så er det verdt det. Få gjort alt vedlikehold på en gang istedenfor å måtte gjøre det på nytt om 10 år.

Det vil også bli mye bedre komfort inne.

Men det er derfor jeg eier enebolig. Da kan jeg holde huset oppdatert og istand uten å bli nedstemt av gjerrige folk som ikke ser lenger frem enn nesetippen

Endret 12. januar av Drogin

[MegaMann2]

3 hours ago, kremt said:

Varmepumper er vel dessverre forbudt mange steder pga kommune/stat har monopol på å levere varme via statkraft fjernvarme. Dyr varme sådan.

Kun leveringsplikt, ingen kjøpsplikt.

Man kan altså fint være tilkoblet fjernvarme uten å bruke det.

[bzzlink]

40 minutes ago, Drogin said:

Du nevner at det uansett skal gjøres arbeider på å

• Bytte ut balkongene
• Bytte ut vinduer
• Gjøre en del fasade-fixer(puss? bytte kledning eller mur?)

Bygget er fra 1950.
Gjør man sånne endringer på fasaden og bygget er fra 1950 synes jeg det er på sin plass å etterisolere også.
Spesielt på det siste punktet høres det ut som at fasaden uansett snart begynner å aldres godt og må flikkes på.
Hvis etterisoleringen også innebærer å få flunkende ny flush fasade så er det verdt det. Få gjort alt vedlikehold på en gang istedenfor å måtte gjøre det på nytt om 10 år.

Det vil også bli mye bedre komfort inne.

Men det er derfor jeg eier enebolig. Da kan jeg holde huset oppdatert og istand uten å bli nedstemt av gjerrige folk som ikke ser lenger frem enn nesetippen

Men 9000,- i mnd i fellesutgifter for 67kvm leilighet….

Hvis man stemmer for det, så må det være fordi man tenker å bo der til man blir båret ut tildekket.

[Drogin]

bzzlink skrev (1 time siden):

Men 9000,- i mnd i fellesutgifter for 67kvm leilighet….

Hvis man stemmer for det, så må det være fordi man tenker å bo der til man blir båret ut tildekket.

Om min antakelse av at fasaden uansett er gammel og må gjøres kostbare oppgraderinger på for å tåle være og vind i fremtiden, så er det uansett et spørsmål om tid, og da blir det billigere å ta det nå.

Tidshorisonten er kanskje sånn at de som bor der i dag tenker at om 3-10 år har jeg flytta uansett, og vil utsette problemene til neste mann. Det er et problem med forvaltning av boligblokker.

[Svein M]

Jeg har inntrykk av at mange borettslag bytter fasaden, men isolasjonen får en ikke gjort noe med. Er vel for dyrt.

Endret 12. januar av Svein M

[Trulss]

Jeg ville flyttet ut av dette borettslaget relativt fort. Uansett hvordan man vrir og vender på det forblir det en gammel blokk med de ulempene det medfører, og med svært høye felleskostnader. Leilighetenes verdi vil nok opprettholdes bedre med et mer moderat syn på ting hvor felleskostnadene holdes så lave som mulig, og som gir folk valgfrihet hvor man ikke blir påtvunget varme, varmtvann, Tv og nett med mer.

[Gjest b4b5d...fa0]

Trulss skrev (2 timer siden):

Jeg ville flyttet ut av dette borettslaget relativt fort. Uansett hvordan man vrir og vender på det forblir det en gammel blokk med de ulempene det medfører, og med svært høye felleskostnader. Leilighetenes verdi vil nok opprettholdes bedre med et mer moderat syn på ting hvor felleskostnadene holdes så lave som mulig, og som gir folk valgfrihet hvor man ikke blir påtvunget varme, varmtvann, Tv og nett med mer.

Så du vil bo en plass uten varme , varmtvann og nett? Da ville jeg heller bod i dette borettslaget.

Anonymous poster hash: b4b5d...fa0