Spørsmål vedrørende avstemming av vedlikehold på ekstraordinær GF i borettslag

[Trulss]

styremedlemmet skrev (2 minutter siden):

Ja, vi er gul listet, så får aldri hengt opp noe varmepumper på utsiden av bygning her uansett. Vi har jo allerede et spredenett i borettslaget for fjernvarmen og dette har en del lekkasjer grunnet at det er gammelt og pga luft i anlegget grunnet lekkasjer. 

Om det er best å "fornye" dette anlegget eller gå over til bergvarme er vel det vi må velge mellom.

Et veldig godt alternativ er å skrote dette gamle "rør-rælet" og heller oppgradere el-nettet slik at alle kan bruke panelovner. Bergvarme og fjernvarme er gått ut på dato.

[styremedlemmet]

Trulss skrev (17 minutter siden):

Et veldig godt alternativ er å skrote dette gamle "rør-rælet" og heller oppgradere el-nettet slik at alle kan bruke panelovner. Bergvarme og fjernvarme er gått ut på dato.

Det vil være mer lønnsomt for hver enkelt beboer å oppgradere el-nettet til borettslaget og at alle går over til panelovn? 

[Trulss]

styremedlemmet skrev (4 minutter siden):

Det vil være mer lønnsomt for hver enkelt beboer å oppgradere el-nettet til borettslaget og at alle går over til panelovn? 

Ja, fordi investeringskostnadene for bergvarme er enorme. Man må heller ikke glemme vedlikeholdskostnadene, prosjekteringskostnader med mer. Man kan selvsagt fyre med el-patron i fyrrommet men det gir mindre gevinst enn panelovner, særlig om andelene ikke har hver sin måler.

Hos dere høres det ut som om alt i forbindelse med radiatorvarme må byttes eller renoveres, og da bør man absolutt vurdere flere alternativer. Dette argumentet vokser når man i tillegg må renovere balkonger og fasade fordi det kan gi rom for luft-luftpumper for de som velger bort panelovnen.

[Trulss]

styremedlemmet skrev (På 10.1.2024 den 6:13 PM):

Sitter i styret i et borettslag i Oslo. Vi er 260 leiligheter og borettslaget er fra 1950 ca.  Styret har i de siste to årene jobbet med å utarbeide et større prosjekt som gjelder etterisolering av fasade, bytte vinduer og nye balkonger. Prosjektet i seg selv har en pris på ca. MNOK 180 og vil følgelig ha finansieringskostnader/rentekostnader på ca. samme beløp over de neste 30 år. Fellesgjeld per leilighet vil øke med 760 000 og felleskostnader øke med ca 57% fra dagens nivå.  Av prosjektkostnader utgjør etterisoleringen 60%. 

Man har i borettslaget stemt over tilsvarende prosjekt tidligere og det har blitt stemt ned hver gang. Nå er prosjektet vesentlig dyrere grunnet renter + byggekost og man skal stemme over det samme en gang til. Jeg personlig mener at man burde droppe etter-isoleringen og gå for nye vinduer og balkonger da disse må byttes av rent vedlikeholdsmessig behov (og sikkerhetsmessig mtp balkongene). Dette er resten av de i styret/byggekomite uenig i og ønsker at man skal stemme over full pakke enda en gang.

Styreleder sier at dersom dette blir nedstemt enda en gang, så bør vi som sitter i styret trekke oss (da dette indirekte er å stille mistillit til styret). Hva tenker dere om det? Jeg selv kommer ikke til å stemme for dette prosjektet en gang - så for meg virker det da litt rart at jeg skal måtte trekke meg av den grunn. Jeg er 99% sikker på at det blir nedstemt og venter selv på at det skal bli ferdig stemt over, slik at vi kan gå videre og få skiftet vinduene (som jeg tror nesten alle er enige om at vi må bytte).

Besparelsen i kWh ved etterisolering her tilsvarer ca 1,8MNOK i året og etterisolering alene koster ca 100MNOK + renter. Rent økonomisk er det ganske dårlig. Det er dog mange blokker her og enkelte påstår at de har 17 grader inne i sin leilighet nå, mens jeg selv har 23 grader i min. Så for de som har 17 grader i leiligheten forstår jeg at man ønsker dette gjennomført rent bokomfort-messig (dog syntes jeg det er rart med så enorme forskjeller i kliss like leiligheter som er bygd i samme periode). Borettslaget har fjernvarme.

Tilsvarende leiligheter i området har felleskostnader som er ca 3 - 4 000kr lavere enn hva vi vil ende opp med dersom man vedtar fult prosjekt.

 

Jeg har liten tro på at besparelsen blir kr. 1.8 mill. Den vil trolig bli langt lavere.

Hva blir husleien for en 3-roms etter at prosjektet er avsluttet?

Vil bergvarme og rehab av fyringsanlegget komme i tillegg?

[styremedlemmet]

Trulss skrev (10 minutter siden):

Jeg har liten tro på at besparelsen blir kr. 1.8 mill. Den vil trolig bli langt lavere.

Hva blir husleien for en 3-roms etter at prosjektet er avsluttet?

Vil bergvarme og rehab av fyringsanlegget komme i tillegg?

Dagens forbruk til oppvarming er ca 2,5m kWh og de regner en besparelse på ca 34% ved full pakke. rehab/bervarme er utenom dette prosjektet ja. Er kun balkong,vindu og etterisolering som er 180MNOK.

Felleskostn vil ende på rundt 9000kr

 

Sånn her har vi fått estimert at bergvarme vil slå ut:

Endret 11. januar av styremedlemmet

[Trulss]

styremedlemmet skrev (1 minutt siden):

Dagens forbruk til oppvarming er ca 2,5m kWh og de regner en besparelse på ca 34% ved full pakke. rehab/bervarme er utenom dette prosjektet ja. Er kun balkong,vindu og etterisolering som er 180MNOK 

Jeg forstår ikke 2.5 kvadratmeter pr. kWh?

Altså 180 millioner fordelt på 260 leiligheter blir nesten kr. 700.000 pr. leilighet.
Det er drøyt.

[styremedlemmet]

Trulss skrev (2 minutter siden):

Jeg forstår ikke 2.5 kvadratmeter pr. kWh?

Altså 180 millioner fordelt på 260 leiligheter blir nesten kr. 700.000 pr. leilighet.
Det er drøyt.

2 500 000 kWh mente jeg, hehe  Alle leiligheter er 67kvm

Endret 11. januar av styremedlemmet

[Trulss]

styremedlemmet skrev (7 minutter siden):

2 500 000 kWh mente jeg, hehe  Alle leiligheter er 67kvm

Det er et helt normalt forbruk som vanskelig lar seg tjene inn på noen som helst måte.

[styremedlemmet]

Trulss skrev (6 minutter siden):

Det er et helt normalt forbruk som vanskelig lar seg tjene inn på noen som helst måte.

Ja, problemet er at alle konsulentene styret har dratt inn her bruker diverse modeller som sier alt fra 30-80% besparelse. Ikke at dette utgjør noen summer som lar seg forsvare i investeringskostnadene uansett. 

Dog er det at veggene er kalde de stadig vekk klager på (vet ikke hvorfor man skal ta så mye på veggene sine).

Og at det trekker ved vinduene, men jeg vil jo tro at dette bedrer seg om man bytter vinduer. De er fra tidlig 80-tall de vi har i dag..

Og en som sier at når han åpner skap på kjøkkenet kommer det et kuldesjokk i ansiktet hans..

Endret 11. januar av styremedlemmet

[joandreas]

Konsulenter gir det resultatet man ber om. samme gjør fjernvarmeselskap på varme. ikke finne mer enn 2 alternativ er dårlig beslutning.

xaco skrev (På 10.1.2024 den 6:42 PM):

Husk at det kommer nye krav om energieffektivitet fra EU fremover, så om dere ikke tar etterissoleringen nå så kan det fort hende dere må gjøre det om noen få år.

vi har droppet elbillading i borettslaget. ta sånne ting basert på krav om flere år bør ikke gjøres. (myndighetene har uansett forandret på det innen den tid)

Endret 11. januar av joandreas

[Trulss]

styremedlemmet skrev (2 minutter siden):

Ja, problemet er at alle konsulentene styret har dratt inn her bruker diverse modeller som sier alt fra 30-80% besparelse. Ikke at dette utgjør noen summer som lar seg forsvare i investeringskostnadene uansett. 

Dog er det at veggene er kalde de stadig vekk klager på (vet ikke hvorfor man skal ta så mye på veggene sine). Og en som sier at når han åpner skap på kjøkkenet kommer det et kuldesjokk i ansiktet hans..

Normalt å ha kalde kjøkkenskap på yttervegg. Kjekt fordi maten holder seg bedre, men middagstallerkenene blir kalde.

Det vil alltid være noen som klager på for dårlig varme. Det normale er at disse får tilleggsfyre. Når det gjelder vinduer så varer de jo ikke evig. Det er enkelt å måle temperatur på vegger for å få et sammenligningsgrunnlag, men siden fyringsutgiftene ikke er høyere bør man absolutt vurdere om isolering er nødvendig. Kan jeg spør om hva innetemperaturen ligger på midt i stuen?

[styremedlemmet]

Trulss skrev (1 minutt siden):

Normalt å ha kalde kjøkkenskap på yttervegg. Kjekt fordi maten holder seg bedre, men middagstallerkenene blir kalde.

Det vil alltid være noen som klager på for dårlig varme. Det normale er at disse får tilleggsfyre. Når det gjelder vinduer så varer de jo ikke evig. Det er enkelt å måle temperatur på vegger for å få et sammenligningsgrunnlag, men siden fyringsutgiftene ikke er høyere bør man absolutt vurdere om isolering er nødvendig. Kan jeg spør om hva innetemperaturen ligger på midt i stuen?

I min stue (jeg bor i en topp/endeleilighet, med iskaldt loft over meg) er det 23 grader midt i stuen og på kjøkkenet når det er -17 ute (forrige uke). Vinduene må byttes av rent vedlikeholdsmessig behov så det er forsåvidt greit.

[Trulss]

styremedlemmet skrev (Akkurat nå):

I min stue (jeg bor i en topp/endeleilighet, med iskaldt loft over meg) er det 23 grader midt i stuen og på kjøkkenet når det er -17 ute (forrige uke). Vinduene må byttes av rent vedlikeholdsmessig behov så det er forsåvidt greit.

Høres nesten ut som om dere bør senke temperaturen

[styremedlemmet]

Trulss skrev (Akkurat nå):

Høres nesten ut som om dere bør senke temperaturen

Ja, er jo bare når man sitter ved vinduet at man kjenner det trekker.. Godt det er beboerne som skal bestemme og ikke enkelte i styret med manglende kompetanse..

[nor.jorgen]

1 hour ago, Trulss said:

Et veldig godt alternativ er å skrote dette gamle "rør-rælet" og heller oppgradere el-nettet slik at alle kan bruke panelovner. Bergvarme og fjernvarme er gått ut på dato.

Spres veldig aktivt med farlig misinformasjon om bergvarme her. Vi har bergvarme i borettslaget har, vårt prosjekt reduserte energibehovet med nesten 2/3 og en halv million i årlig besparelse. Og det var mens strømprisene var normale.

Bergvarme i et borettslag med radiatorer er gull, man kan nesten ikke gjøre noe smartere enn. Motstykket er borettslag som har gått for fjernvarme. Fjernvarme gir ikke noe redusert energibehov, men er billig å installere. Bergvarme krever litt investeringer, men for et borettslag med et gammelt fyrrom som har behov for oppgraderingen uansett, så er ikke dette en vanskelig sak.

[styremedlemmet]

nor.jorgen skrev (4 minutter siden):

Spres veldig aktivt med farlig misinformasjon om bergvarme her. Vi har bergvarme i borettslaget har, vårt prosjekt reduserte energibehovet med nesten 2/3 og en halv million i årlig besparelse. Og det var mens strømprisene var normale.

Bergvarme i et borettslag med radiatorer er gull, man kan nesten ikke gjøre noe smartere enn. Motstykket er borettslag som har gått for fjernvarme. Fjernvarme gir ikke noe redusert energibehov, men er billig å installere. Bergvarme krever litt investeringer, men for et borettslag med et gammelt fyrrom som har behov for oppgraderingen uansett, så er ikke dette en vanskelig sak.

Kan jeg spørre hvilket selskap dere tok i bruk? Du kan evt sende det på pm.

[nor.jorgen]

7 hours ago, The Avatar said:

Burettslagslova:

Eit slikt prosjekt må ha 2/3 fleirtal både fordi det skal takast opp lån, og fordi eit slikt oppgraderingsprosjekt går langt utover det som er å rekne som vanleg vedlikehald.

Låneopptak i seg selv krever ikke 2/3 flertall, kun hvis lånet skal "gis prioritert foran innskuddene". De fleste lån har ikke det som krav, og styret kan etter vedtak i styret ta opp lån på egenhånd til egnet formål.

Vedlikehold av vinduer og balkonger er høyst nødvendig vedlikehold. Dette er ting som påvirker bomiljøet i stor grad og kan være en fare hvis det ikke blir vedlikeholdet i tide. Styret kan gjøre vedtak om vedlikehold av det, samt ta opp lån til dette etter eget vedtak i styret.

Den ekstra etterisoleringen kan derimot medføre store endringer av fasaden og dermed kreve 2/3 flertall.

[Trulss]

nor.jorgen skrev (2 minutter siden):

Spres veldig aktivt med farlig misinformasjon om bergvarme her. Vi har bergvarme i borettslaget har, vårt prosjekt reduserte energibehovet med nesten 2/3 og en halv million i årlig besparelse. Og det var mens strømprisene var normale.

Bergvarme i et borettslag med radiatorer er gull, man kan nesten ikke gjøre noe smartere enn. Motstykket er borettslag som har gått for fjernvarme. Fjernvarme gir ikke noe redusert energibehov, men er billig å installere. Bergvarme krever litt investeringer, men for et borettslag med et gammelt fyrrom som har behov for oppgraderingen uansett, så er ikke dette en vanskelig sak.

Hvor mange kroner gikk til fyring før, og hvor mye nå?

Den estimerte grafen i tidligere innlegg gir en besparelse på drøye kr. 4000 pr. år

 

styremedlemmet skrev (48 minutter siden):

Dagens forbruk til oppvarming er ca 2,5m kWh og de regner en besparelse på ca 34% ved full pakke. rehab/bervarme er utenom dette prosjektet ja. Er kun balkong,vindu og etterisolering som er 180MNOK.

Felleskostn vil ende på rundt 9000kr

 

Sånn her har vi fått estimert at bergvarme vil slå ut:

Tallene i den røde søylen stemmer ikke overrens med hva du oppga i årlige kostnader i et annet innlegg, men da har jeg ikke regnet med inflasjon. Det er vanskelig å spå energikostnader så langt frem.

[styremedlemmet]

Trulss skrev (1 minutt siden):

Hvor mange kroner gikk til fyring før, og hvor mye nå?

Den estimerte grafen i tidligere innlegg gir en besparelse på drøye kr. 4000 pr. år

 

Tallene i den røde søylen stemmer ikke overrens med hva du oppga i årlige kostnader i et annet innlegg, men da har jeg ikke regnet med inflasjon. Det er vanskelig å spå energikostnader så langt frem.

 

Tror dette skyldes at vi har ca 1mill kWh i oppvarming av varmtvann også. 

[Trulss]

styremedlemmet skrev (3 minutter siden):

 

Tror dette skyldes at vi har ca 1mill kWh i oppvarming av varmtvann også. 

Altså kr. 400 pr. mnd dersom kr. 1,25 kWh.
Dere har tydeligvis ikke vannmålere?

Men tallene er fortsatt sprikende i den grafen, og jeg får det ikke til henge på greip.