Spørsmål vedrørende avstemming av vedlikehold på ekstraordinær GF i borettslag

[styremedlemmet]

.

 

Endret 24. januar av styremedlemmet

[xaco]

Husk at det kommer nye krav om energieffektivitet fra EU fremover, så om dere ikke tar etterissoleringen nå så kan det fort hende dere må gjøre det om noen få år.

Men ellers så er det ingen som kan kreve at du trekker deg fra styret.

[Myriad]

xaco skrev (13 minutter siden):

Husk at det kommer nye krav om energieffektivitet fra EU fremover, så om dere ikke tar etterissoleringen nå så kan det fort hende dere må gjøre det om noen få år.

Det er snakk om langt frem i tid (2050 for de strengeste reglene. Det er på et veldig teoretisk nivå, og ikke gjennomførbart på mange områder.

Det kommer til å bli masse fritak fra regelverket og det vil sannsynligvis komme mange støtteordninger (momsfritak, skattefradrag og Enova-støtte)

[Loko]

La generalforsamlingen kaste styret så stiller du selv som leder.

[Barny Aråstad]

Eller kom med ett benkeforslag om å gjennomføre det uten etterisolering.

[Svein M]

Det er vel mulig om det blir nedstemt at en kan sikte seg inn på et prosjekt uten ny isolering. Jeg ser ikke noe grunn til å trekke deg når du ikke er for prosjektet slik det er. Jeg kjenner ikke reglene rundt dette, og går styret så må det vel velges et nytt.

[styremedlemmet]

Myriad skrev (På 10.1.2024 den 18.58):

Det er snakk om langt frem i tid (2050 for de strengeste reglene. Det er på et veldig teoretisk nivå, og ikke gjennomførbart på mange områder.

Det kommer til å bli masse fritak fra regelverket og det vil sannsynligvis komme mange støtteordninger (momsfritak, skattefradrag og Enova-støtte)

.

Endret 24. januar av styremedlemmet

[The Avatar]

styremedlemmet skrev (14 timer siden):

Et slikt benkeforslag - burde det komme fra en beboer, eller er det innafor at en i styret kommer med det? Jeg har jo selv jobbet med dette prosjektet, mest fordi øvrige i styret ikke besitter noen form for økonomisk forståelse eller kompetanse, så jeg har bidratt mest på den biten (bare for å være sikker på at ting er nogen lunde riktig).

Eit slikt forslag bør kome frå ein bebuar.
Styrets forslag er det som er blir lagt fram som forslag til vedtak.
Sjølv om det det går ann så vil det sjå rart ut om styret kjem med eit anna benkeforslag enn det styret alt har foreslått som forslag til vedtak.

Det er likevel ikkje heilt uhøyrt at dette skjer, men då kallar ein det vanlegvis ikkje eit benkeforslag. Dette skjer vanlegvis dersom ein etter diskusjonen hos GF har blitt einige om å formulere forslaget om vedtak på ein litt anna måte og deretter stemmer på det justerte vedtaksforslaget.

Merk likevel at det er eit tiltak som krev 2/3 fleirtal, og i slike saker så er det også eit krav om at sakas hovudinnhald skal framgå av sakspapira som er sendt ut. Så sjølv om det viktigaste kravet er at dette prosjektet må stå i sakspapira, så er det også ei avgrensing på kor mykje av innhaldet som kan endrast på møtet utan at det må sendast ut nye sakspapir.
Ei endring til å berre gjennomføre delar av forslaget vil likevel ikkje endre hovudinnhaldet i forslaget.

 

styremedlemmet skrev (16 timer siden):

Styreleder sier at dersom dette blir nedstemt enda en gang, så bør vi som sitter i styret trekke oss (da dette indirekte er å stille mistillit til styret). Hva tenker dere om det? Jeg selv kommer ikke til å stemme for dette prosjektet en gang - så for meg virker det da litt rart at jeg skal måtte trekke meg av den grunn. Jeg er 99% sikker på at det blir nedstemt og venter selv på at det skal bli ferdig stemt over, slik at vi kan gå videre og få skiftet vinduene (som jeg tror nesten alle er enige om at vi må bytte).

Du vil ikkje måtte trekke deg frå styret, men samtidig så forstår eg forståing for styreleiaren sitt syn. 
Styret i burettslaget har plikt til halde bygget i forsvarleg stand, denne plikta er det vanskeleg å oppfylle dersom ein meinar at bebuarane er til hinder for å gjere den jobben. Får ikkje styret tillit til å gjere jobben sin på ein skikkeleg måte så er det sjølvsagt berre dumt å sitte som styremedlem og ha ansvar for noko som ein ikkje får gjort noko med.

Hadde eg vært styreleiar, og eg hadde meint at eit slikt prosjekt var heilt nødvendig å gjennomføre for å ikkje bli sittande med ansvaret for at bygningsmassen ikkje får det vedlikehaldet som er nødvendig, så hadde eg trukket meg om eg ikkje fekk gjort jobben min. Då kan heller nokon andre få ta på seg vervet og stå ansvarelg.

Eg vil også kommentere at det vil være ein litt merkeleg situasjon dersom generalforsamlinga går imot det som det valde styret foreslår, og deretter gir dei same personane fornya tillit til å fortsette å sitte i styret.
Om ein meiner at styret ikkje er i stand til å styre burettslaget på ein fornuftig måte så må ein sjølvsagt finne eit nytt styre.

 

 

Når det gjeld sjølve prosjektet så vil eg også påpeike at argumentet om at ein må etterisolere er fyrst og fremst i OBOS sin interesse for å kunne selge inn slike prosjekt, og at dette EU-kravet med all sansynlegheit er heilt urealistisk å tenke seg at er mogleg å oppfylle innan tidsfristen.
Og sjølv om EU skulle stå veldig sterkt på at vedtaket må oppfyllast, kva trur du skjer i 2050 når til dømes ditt burettslag ikkje har etterisolert? Det er ikkje som at det kjem nokon frå Brussel for å kaste dykk ut av leilegheitene. I verste fall så kan det ha betydning for leilegheitsverdien når ein etter 2050 skal selge, men det er tvilsomt at det kjem til å lønne seg å ta opp så mykje gjeld for å gjennomføre jobben. Folk flest kjøper tross alt bustad basert på lokasjon, størrelse og generell standard.

Det dykk som generalforsamling likevel bør vurdere er i kva grad det lønner seg å ta ei kjempestor oppgradering no der ein gjer "alt", kontra å sette opp stillas for å berre bytte vindauga i år, for så å sette opp stillas ein gong til om nokre år for å ta balkongane, og ein tredje gong nokre år etter det igjen for å etterisolere.

[styremedlemmet]

The Avatar skrev (2 timer siden):

Eit slikt forslag bør kome frå ein bebuar.
Styrets forslag er det som er blir lagt fram som forslag til vedtak.
Sjølv om det det går ann så vil det sjå rart ut om styret kjem med eit anna benkeforslag enn det styret alt har foreslått som forslag til vedtak.

Det er likevel ikkje heilt uhøyrt at dette skjer, men då kallar ein det vanlegvis ikkje eit benkeforslag. Dette skjer vanlegvis dersom ein etter diskusjonen hos GF har blitt einige om å formulere forslaget om vedtak på ein litt anna måte og deretter stemmer på det justerte vedtaksforslaget.

Merk likevel at det er eit tiltak som krev 2/3 fleirtal, og i slike saker så er det også eit krav om at sakas hovudinnhald skal framgå av sakspapira som er sendt ut. Så sjølv om det viktigaste kravet er at dette prosjektet må stå i sakspapira, så er det også ei avgrensing på kor mykje av innhaldet som kan endrast på møtet utan at det må sendast ut nye sakspapir.
Ei endring til å berre gjennomføre delar av forslaget vil likevel ikkje endre hovudinnhaldet i forslaget.

 

Du vil ikkje måtte trekke deg frå styret, men samtidig så forstår eg forståing for styreleiaren sitt syn. 
Styret i burettslaget har plikt til halde bygget i forsvarleg stand, denne plikta er det vanskeleg å oppfylle dersom ein meinar at bebuarane er til hinder for å gjere den jobben. Får ikkje styret tillit til å gjere jobben sin på ein skikkeleg måte så er det sjølvsagt berre dumt å sitte som styremedlem og ha ansvar for noko som ein ikkje får gjort noko med.

Hadde eg vært styreleiar, og eg hadde meint at eit slikt prosjekt var heilt nødvendig å gjennomføre for å ikkje bli sittande med ansvaret for at bygningsmassen ikkje får det vedlikehaldet som er nødvendig, så hadde eg trukket meg om eg ikkje fekk gjort jobben min. Då kan heller nokon andre få ta på seg vervet og stå ansvarelg.

Eg vil også kommentere at det vil være ein litt merkeleg situasjon dersom generalforsamlinga går imot det som det valde styret foreslår, og deretter gir dei same personane fornya tillit til å fortsette å sitte i styret.
Om ein meiner at styret ikkje er i stand til å styre burettslaget på ein fornuftig måte så må ein sjølvsagt finne eit nytt styre.

 

 

Når det gjeld sjølve prosjektet så vil eg også påpeike at argumentet om at ein må etterisolere er fyrst og fremst i OBOS sin interesse for å kunne selge inn slike prosjekt, og at dette EU-kravet med all sansynlegheit er heilt urealistisk å tenke seg at er mogleg å oppfylle innan tidsfristen.
Og sjølv om EU skulle stå veldig sterkt på at vedtaket må oppfyllast, kva trur du skjer i 2050 når til dømes ditt burettslag ikkje har etterisolert? Det er ikkje som at det kjem nokon frå Brussel for å kaste dykk ut av leilegheitene. I verste fall så kan det ha betydning for leilegheitsverdien når ein etter 2050 skal selge, men det er tvilsomt at det kjem til å lønne seg å ta opp så mykje gjeld for å gjennomføre jobben. Folk flest kjøper tross alt bustad basert på lokasjon, størrelse og generell standard.

Det dykk som generalforsamling likevel bør vurdere er i kva grad det lønner seg å ta ei kjempestor oppgradering no der ein gjer "alt", kontra å sette opp stillas for å berre bytte vindauga i år, for så å sette opp stillas ein gong til om nokre år for å ta balkongane, og ein tredje gong nokre år etter det igjen for å etterisolere.

Rent vedlikeholdsmessig så er det etter min og Mulitconsult sitt syn tilstrekkelig vedlikehold å skifte vinduer, balkonger og gjøre mindre overflatearbeider på fasaden der det er behov. De stipulerte kotnader til fasadearbeider til rundt 10mill (Multiconsult var inne før OBOS). Dvs 90 mill mindre enn full etterisolering. Således mener jeg at man ved å gå for et mindre prosjekt i større grad hensyntar økonomien til beboerne samtidig som man gjør nødvendig vedlikehold. Rent energimessig så mener OBOS at reelle tall på energibesparelse ved full pakke er 34%. Hvor mye det utgjør med kun vinduer er vanskelig å si, men jeg kjenner jo at det er ved vinduene det trekker betydelig.

Vi har også et fjernvarmeanlegg hvor det er lekkasjer i rør og andre ting som etter min mening bør fikses og at man i større grad burde prioritere dette og evt bergvarme. 

De har stemt i mot forslaget tidligere og resultatet av å igjen og igjen skulle stemme over et prosjekt som de færreste av beboerne har råd til gjør at nødvendig vedlikehold bare utsettes og utsettes. Etter min mening bør man innse realiteten og begynne å gjøre noe, enn å stadig vekk bruke penger på nye konsulenter som skal selge inn sine prosjekter, mens folk har råtne vinduer og balkonger som absolutt bør skiftes ut.

Man kunne vel kanskje heller ikke funnet et dårligere tidspunkt å prakke på folk 3 - 4 000 ekstra i månedlige kostnader tenker nå jeg.

 

Dog usikker på om benkeforslag er beste løsning eller om man heller skal foreslå at man utarbeider et nytt prosjekt hvor man tar vindu+balkong da dette er prekært og at man ser på hvordan man skal gjøre pussarbeider og maling på fasade på et senere tidspunkt. Vinduer tar de fra innsiden her, så således har ikke stilaser så stor betydning for den delen. 

Et slikt nytt prosjekt vil jo da igjen måtte stemmes over, f.eks. på ordinær GF til våren. 

 

 

Et spørsmål; Hvor fremgår det at man skal ha 2/3 flertall? Ser det står at man skal ha det ved endring av vedtektene.

er det denne?: 

4.	å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

Endret 11. januar av styremedlemmet

[Svein M]

Ut fra dine tall så virker det veldig lite økonomisk å etterisolere for 90 millioner for å spare 1.8 mill. per år. Så det virker det fornuftig å droppe. Nye vindu vil jo også gi en god forbedring fra slik det er.

[The Avatar]

styremedlemmet skrev (2 timer siden):

Et spørsmål; Hvor fremgår det at man skal ha 2/3 flertall? Ser det står at man skal ha det ved endring av vedtektene.

er det denne?: 

4.	å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

Burettslagslova:

Sitat

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1.	ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

2.	å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

3.	sal eller kjøp av fast eigedom,

4.	å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

5.	andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

6.	tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

Eit slikt prosjekt må ha 2/3 fleirtal både fordi det skal takast opp lån, og fordi eit slikt oppgraderingsprosjekt går langt utover det som er å rekne som vanleg vedlikehald.

[Trulss]

Høres ut som galskap alt sammen.

Bytte vinduer og evt. balkonger må muligens til. I stedet for etterisolering kan man sette inn luft-luft varmepumper, noe langt flere vil ha glede av.

Hvor mye får dere i støtte (Enova) med flere? 

[Trulss]

Det koster jo ikke kr. 760.000 pr. lellighet å bytte noen vinduer, balkong og etterisolere? 
Alle ser galskapen i dette så det blir garantert nedstemt.

[styremedlemmet]

Trulss skrev (16 minutter siden):

Høres ut som galskap alt sammen.

Bytte vinduer og evt. balkonger må muligens til. I stedet for etterisolering kan man sette inn luft-luft varmepumper, noe langt flere vil ha glede av.

Hvor mye får dere i støtte (Enova) med flere? 

Får 10MNOK i støtte. Kan få 1,8 hvis vi bare bytter vinduer. 

Bergvarme er estimert å koste MNOK 40 (uten evt støtte - her kan man også få opp til 10mill) og gir betydelig større besparelse i energikostnader, samt at man da får byttet ut et råttent rørnett mellom blokkene.

Argumentasjonen til øvrige i styret for etterisolering er at veggen deres er kald å ta på.. (er betongblokk)

Endret 11. januar av styremedlemmet

[Trulss]

styremedlemmet skrev (2 timer siden):

Får 10MNOK i støtte. Kan få 1,8 hvis vi bare bytter vinduer. 

Bergvarme er estimert å koste MNOK 40 (uten evt støtte - her kan man også få opp til 10mill) og gir betydelig større besparelse i energikostnader, samt at man da får byttet ut et råttent rørnett mellom blokkene.

Argumentasjonen til øvrige i styret for etterisolering er at veggen deres er kald å ta på.. (er betongblokk)

Bergvarme er også veldig bortkastet. Det eneste som lønner seg er faktisk luft-luftvarmepumper. Alt annet fremstår som svindel i de fleste tilfeller.

Nye vinduer og balkonger får klare seg sett med mine øyne, og dette kan byttes fra innsiden slik at man slipper stilas med mer.

Det å presentere så dårlige tall kan selvsagt sees på som dårlig dømmekraft, men det er lov å presentere tallene da det uansett aldri vil bli vedtatt.

Personlig ville jeg fremmet forslag om å sette inn målere på fyring og vannforbruk i kommunal regi om dere ikke har dette fra før. Det vil si at kommunen fakturerer vannforbruk direkte fra sin etat til hver andelseier. Fyring og varming av varmtvann bør belastes a-konto.

[styremedlemmet]

Trulss skrev (2 timer siden):

Bergvarme er også veldig bortkastet. Det eneste som lønner seg er faktisk luft-luftvarmepumper. Alt annet fremstår som svindel i de fleste tilfeller.

Nye vinduer og balkonger får klare seg sett med mine øyne, og dette kan byttes fra innsiden slik at man slipper stilas med mer.

Det å presentere så dårlige tall kan selvsagt sees på som dårlig dømmekraft, men det er lov å presentere tallene da det uansett aldri vil bli vedtatt.

Personlig ville jeg fremmet forslag om å sette inn målere på fyring og vannforbruk i kommunal regi om dere ikke har dette fra før. Det vil si at kommunen fakturerer vannforbruk direkte fra sin etat til hver andelseier. Fyring og varming av varmtvann bør belastes a-konto.

 

Kjenner jeg blir flau over å skulle presentere dette, men som sagt så er jeg uenig, men flertall i styret mener dette er et kjempegodt prosjekt, så da får det bare være. 

Luft til luft vil si den type varmepumpe som man pleier å ha i hus? Altså med en boks ute og en inne som går på strøm?

[HW1]

Trulss skrev (2 timer siden):

Bergvarme er også veldig bortkastet. Det eneste som lønner seg er faktisk luft-luftvarmepumper. Alt annet fremstår som svindel i de fleste tilfeller.

Er du sikker på at dette er riktig ved ett prosjekt i denne størrelsesorden. 

Jeg er enig i påstanden om at man aldri vil klare å få bergvarme til å nå samme lønnsomhets grad som luft til luft for en normal enebolig. Men dette er tross alt ett mye større prosjekt. 

Det ser også ut som om de har didtrubusjonssystem for bergvarme allerede da de har rørsystem for fjernvarme. 

Luft til luft varmepumper tar også opp plass inne i hver leilighet bergvarme er usynlig hvis det kan legges i eksisterende rør.

Ikke minst luft til luft varmepumper lager bråk/støy. Jeg har selv skrud av/ned luft/luft varmepumper for å få sove pga av sjenerende støy. 

Jeg mener at bergvarme er en mye bedre løsning for en stor boligblokk en luft/luft. 

 

 

[Trulss]

HW1 skrev (3 minutter siden):

Er du sikker på at dette er riktig ved ett prosjekt i denne størrelsesorden. 

Jeg er enig i påstanden om at man aldri vil klare å få bergvarme til å nå samme lønnsomhets grad som luft til luft for en normal enebolig. Men dette er tross alt ett mye større prosjekt. 

Det ser også ut som om de har didtrubusjonssystem for bergvarme allerede da de har rørsystem for fjernvarme. 

Luft til luft varmepumper tar også opp plass inne i hver leilighet bergvarme er usynlig hvis det kan legges i eksisterende rør.

Ikke minst luft til luft varmepumper lager bråk/støy. Jeg har selv skrud av/ned luft/luft varmepumper for å få sove pga av sjenerende støy. 

Jeg mener at bergvarme er en mye bedre løsning for en stor boligblokk en luft/luft. 

 

 

Jeg har kikket litt på boligkompeks som har vært gjennom bergvarmeprosjekter, og tallene er ikke særlig bra. Det man sparer strømregningen forsvinner i investeringskostnader. Slike investeringer er heller ikke vedlikeholdsfrie.

Det finnes en del info på nett om dette, men spalteplassen er kjøpt og betalt, hvor rådgivende enhet også selger disse løsningene. Tallene de presenterer er produsert for salg og har ingenting med realiteten å gjøre. Enkelte borettslag har også fremsnakket løsningene men det er en del av avtalen.

Ordet fjernvarme blir misbrukt og brukes i stadig større grad dersom man fyrer med el-patron i kjelleren og har radiatorer i leilighetene. 

Luft-luftpumper kan oftes settes/bygges inn i nisje på vegg med felles avløpsstruktur og vil ikke ta mer plass en pumpen man har på veggen inne. Et annet aspekt er global oppvarming og behovet for kjøling i fremtiden. Bakdelen er støy, men å finne noe annet som gir mer verdi for pengene skal man lete lenge etter.

[styremedlemmet]

HW1 skrev (13 minutter siden):

Er du sikker på at dette er riktig ved ett prosjekt i denne størrelsesorden. 

Jeg er enig i påstanden om at man aldri vil klare å få bergvarme til å nå samme lønnsomhets grad som luft til luft for en normal enebolig. Men dette er tross alt ett mye større prosjekt. 

Det ser også ut som om de har didtrubusjonssystem for bergvarme allerede da de har rørsystem for fjernvarme. 

Luft til luft varmepumper tar også opp plass inne i hver leilighet bergvarme er usynlig hvis det kan legges i eksisterende rør.

Ikke minst luft til luft varmepumper lager bråk/støy. Jeg har selv skrud av/ned luft/luft varmepumper for å få sove pga av sjenerende støy. 

Jeg mener at bergvarme er en mye bedre løsning for en stor boligblokk en luft/luft. 

 

 

Ja, vi er gul listet, så får aldri hengt opp noe varmepumper på utsiden av bygning her uansett. Vi har jo allerede et spredenett i borettslaget for fjernvarmen og dette har en del lekkasjer grunnet at det er gammelt og pga luft i anlegget grunnet lekkasjer. 

Om det er best å "fornye" dette anlegget eller gå over til bergvarme er vel det vi må velge mellom.

[Trulss]

styremedlemmet skrev (33 minutter siden):

 

Kjenner jeg blir flau over å skulle presentere dette, men som sagt så er jeg uenig, men flertall i styret mener dette er et kjempegodt prosjekt, så da får det bare være. 

Luft til luft vil si den type varmepumpe som man pleier å ha i hus? Altså med en boks ute og en inne som går på strøm?

Jeg finner det merkelig at resten av styret synes en slik investering er en god deal, den er helt horribel.

Ja, varmepumpene som man bruker i eneboliger er enestående i sitt slag. Om dette monteres betaler også hver enkelt enhet for sitt bruk, og det er denne løsningen man bør trakte etter. Om balkongene skal rehabiliters bør det absolutt integreres løsninger for montering av slike på balkongene.