Beholde hus og leie dem ut, eller selge dem?

[Gjest 8904b...6a9]

Hei,

Jeg står i en situasjon hvor om noen år vil to bolighus tilfalle meg. Det medfølger ingen gjeld på noen av disse husene. De er fra forholdsvis 60-tallet og 70-tallet, hvorpå begge er godt vedlikeholdt, men ikke kosmetisk oppgradert. Huset fra 70-tallet har baderom som er oppgradert på midten av 90/tidlig 2000-tallet. 

En rask titt på Finn viser at utleieverdien på disse husene ligger på ca 15-20k/mnd per stykk. Husene ligger hver sin sentrale by på østlandet med god prisvekst det siste tiåret. 

Jeg bor ellers i en nedbetalt bolig selv. Ønsker nok å oppgradere etter hvert, men det klarer jeg fint på egne midler. 

Jeg jobber i et yrke med liten mulighet for stor lønnsvekst (jobber i den offentlige helsesektoren), og tenker det på mange måter hadde vært kjekt å hatt en ekstra brutto inntekt på 3-400k i året. En av årsakene til at jeg ikke ønsker å selge dem er at de begge er flotte hus, og jeg fint kunne tenke meg å bo i dem selv en gang. Synes det er vanskelig å ta stilling til å selge dem, for da er de borte for "godt" (i alle fall liten mulighet for å få dem tilbake).

Er det verdt å beholde dem? Er det mye styr med utleie? Hvordan fungerer det for dere som leier ut, er det en fin inntektskilde?

Jeg ser for meg jeg kommer til å måtte legge en god del penger i dem for å få dem opp til dagens standard, både forskriftsmessig og rent kosmetisk.

Jeg har en del investert selv, så jeg har litt spredte "assets" ellers. 

Anonymous poster hash: 8904b...6a9

[Locrin]

Når jeg og kona kjøpte et hus sammen, beholdt vi leiligheten i Oslo som utleieleilighet. De første vi leide ut til var en katastrofe.  Leietaker nummer to har vi nå hatt i over et år og det har vært problemfritt. Det vil være vanskelig å vite helt sikkert hvordan leieforholdet blir før det er igang, men hvis du får tak i en god leietager som betaler i tide og det er lite styr med så ikke vær grådig med leieøkninger osv.

For vår del er det langsiktig sparing med tanke på at lånet på leiligheten i stor grad betales av leietager. Vi må selvsagt belage oss på uforutsette utgifter og oppussing på et eller annet tidspunkt. Hadde vi ikke hatt lån ville det vært en god bi-inntekt.

Det vil være mer styr med å leie ut et hus. Det er mer bygningsmasse å følge med på i forhold til en leilighet. Moren min leide ut huset sitt mens hun ventet på å få solgt det. De som leide det lot vinduene stå på gløtt i lengre tid. De svellet da opp og ble vonde å stenge. Når jeg bor i et hus selv følger jeg med på rør, vinduer, tak, vegger og mange andre vedlikeholds relaterte ting som en leietager ikke vil bry seg om. Kan derfor være lurt at leietager er inneforstått med at du kommer fast en gang i året og inspiserer tilstand, men tillit er verdt sin vekt i gull så dersom du har samme leietager en stund og får inntrykk av at ting er på stell så kan det hende det holder å ringe og spørre om alt står bra til.

Unngå folk som er hyggelige men strever med depositum, forstå enkle punkter i kontrakten eller innrømmer at de har en fortid som f.eks narkomane men er "bedre nå helt seriøst altså". Nav garanti og lignende er ikke verdt mye. Gjør deg kjent med oppsigelse av kontrakt og utkastelse av leietager, leietagers rettigheter osv FØR du begynner å leie ut.

Sett av penger til å betale skatt eller øk skatteprosenten din tidlig for å kompensere. Det er en del ting du kan få skattefradrag for hvis det er i forbindelse med utleie-enheten.

[trikola]

Gjest 8904b...6a9 skrev (3 timer siden):

Er det mye styr med utleie?

Du kan leie ut gjennom en utleiemegler. De ordner det formelle men tar noen prosenter - du får leien gjennom den, noe redusert. Hver måned.

Ditt ansvar for det tekniske i husene ligger hos deg, eventuelt hjelper de til med råd, anbefaling av håndverker o.l.

Endret 7. januar av trikola

[Sverre1969]

Husk å vurdere skattemessige konsekvenser. Er det boliger du arver, og kan selge skattefritt f.eks.

[Styrmann Smisk]

Da beskattes leien med 22 prosent skatt i skatteåret 2023. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene du har til utleie.

30.000 i mnd utgjør 23.400 etter 22% er betalt. Oppå dette kommer kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikringer. Hvis du lager et regnestykke ut av dette, hvor mye sitter du igjen med i løpet av et kalenderår når skatt og avgifter knyttet til bolig er betalt? Med to eldre eneboliger til utleie ville jeg oppspart meg en kraftig bufferkonto til disse, som innebærer at jeg ikke hadde sett så mye til leieinntektene hvertfall det første året.

Hva med å selge boligen du ikke kunne tenkt deg å flyttet inn i selv, og brukt penger på å pusse opp det andre + din nåværende? Når tiden kommer selger du din nåværende eller leier den ut.

Endret 7. januar av Sydvest

[leticia]

TS - det kan være mye styr med utleie. Du har en plikt til å vedlikeholde / oppgradere boligene slik at leietakerne ikke lever i miljøskadelige forhold f.eks. Du kan også komme borti leietakere du virkelig ikke har lyst skal være i boligene dine, og det kan i noen tilfeller være vanskelig å få disse til å flytte ut. De har rettigheter, og du må holde deg innenfor lovverket.

Det første jeg ville ha gjort er å sette meg grundig inn i husleieloven hvis jeg vurderte å leie ut. Altfor mange utleiere bryter regelverket i husleieloven. Og hvis du møter på en leietaker som er klar over sine rettigheter så kan det koste mer enn det smaker. 

I denne situasjonen med de husene - jeg hadde pusset dem opp for enten å selge dem eller for å la barna mine bo i dem hvis de hadde hatt interesse for det. Å leie dem ut tror jeg ikke jeg hadde giddet. 

[kremt]

Det er et ganske stort regnestykke. I dette tilfellet ville jeg nok vurdert om den månedlige summen er nok til å dekke kostnadene versus om du hadde husets verdier i f.eks fond. Dette blir vel to sekundærboliger og de formuesbeskattes med 100 % av verdien. Er verdien 5 mill per hus blir du plutselig formuesskattet for 10 mill ekstra i året. Kanskje jeg til og med ville satt opp alle kostnadene og inntektene og tatt en gjennomgang med regnskapsfører. 3-4 timer gjennomgang her kan virkelig være gull verdt. 

[N|troXx]

Kommunale utgifter, eiendomsskatt og alle andre utgifter til løpende vedlikehold kan trekkes fra før 22% skatt.  eneste er at en ikke kan gjøre oppgradering av boligmassen hvis en skal trekke av utgiftene på skatt.

[Hr Kotelett]

Vet heller ikke om jeg hadde orket å leie ut hus, da hadde jeg gått for å selge dem og kjøpt leilighet istedenfor, slipper utvendig vedlikehold og hage som må stelles med, samt i leilighet har en gjerne naboer tett på som kan gi en lyd om ting skjer/sklir ut.

Jeg har kjellerleilighet, leid ut i 8 år, 4 leiletagere, fornøyd med 1 av de. 

[Gjest 8904b...6a9]

Hr Kotelett skrev (På 7.1.2024 den 15.03):

Vet heller ikke om jeg hadde orket å leie ut hus, da hadde jeg gått for å selge dem og kjøpt leilighet istedenfor, slipper utvendig vedlikehold og hage som må stelles med, samt i leilighet har en gjerne naboer tett på som kan gi en lyd om ting skjer/sklir ut.

Jeg har kjellerleilighet, leid ut i 8 år, 4 leiletagere, fornøyd med 1 av de. 

Jeg bor selv i en nedbetalt leilighet, og har penger til å kjøpe meg en ny. Jeg tviler på å selge dem, ettersom jeg muligens har lyst til å bo i et av dem siden. Jeg er selv ganske ung.

TS

Anonymous poster hash: 8904b...6a9

[Gjest 8904b...6a9]

kremt skrev (På 7.1.2024 den 14.37):

Det er et ganske stort regnestykke. I dette tilfellet ville jeg nok vurdert om den månedlige summen er nok til å dekke kostnadene versus om du hadde husets verdier i f.eks fond. Dette blir vel to sekundærboliger og de formuesbeskattes med 100 % av verdien. Er verdien 5 mill per hus blir du plutselig formuesskattet for 10 mill ekstra i året. Kanskje jeg til og med ville satt opp alle kostnadene og inntektene og tatt en gjennomgang med regnskapsfører. 3-4 timer gjennomgang her kan virkelig være gull verdt. 

Det har du helt rett i at det er! 

De er vel verdt ca 5 millioner hver seg, ja. Jeg eier i tillegg en leilighet på ca 5 millioner selv, som også er nedbetalt. Dilemmaet her er jo at jeg egentlig har lyst til å beholde dem ift mulig senere bruk.

En annen tanke jeg har er at hvis jeg bare har formue som står og vokser så er det veldig sensitivt for markedets generelle svingninger. I tillegg får jeg på et tidspunkt lite likvid inntekt, dvs at jeg hadde måtte begynt å ta ut av fondene for å betale formuesskatt og daglige utgifter.

Det er litt av et regnestykke... Høres lurt ut med regnskapsfører/økonomisk rådgivning.

TS

Anonymous poster hash: 8904b...6a9

[Gjest 8904b...6a9]

leticia skrev (På 7.1.2024 den 14.07):

TS - det kan være mye styr med utleie. Du har en plikt til å vedlikeholde / oppgradere boligene slik at leietakerne ikke lever i miljøskadelige forhold f.eks. Du kan også komme borti leietakere du virkelig ikke har lyst skal være i boligene dine, og det kan i noen tilfeller være vanskelig å få disse til å flytte ut. De har rettigheter, og du må holde deg innenfor lovverket.

Det første jeg ville ha gjort er å sette meg grundig inn i husleieloven hvis jeg vurderte å leie ut. Altfor mange utleiere bryter regelverket i husleieloven. Og hvis du møter på en leietaker som er klar over sine rettigheter så kan det koste mer enn det smaker. 

I denne situasjonen med de husene - jeg hadde pusset dem opp for enten å selge dem eller for å la barna mine bo i dem hvis de hadde hatt interesse for det. Å leie dem ut tror jeg ikke jeg hadde giddet. 

Det har du rett i. Jeg måtte nok uansett oppgradert begge boligene betraktelig før utleie, for at de skal møte dagens standard. 

Jeg er under 30 år, singel og har ingen barn. Årsaken til at jeg ønsker å beholde dem er at jeg godt kunne tenk meg å bodd i en av dem når jeg stifter familie. Årsaken til at jeg ikke vil selge én av dem er at det er litt usikkert hvor jeg hadde fått en passende jobb (begge byer har muligheter innen mitt felt, vil ikke ta noen avgjørelse på det nå).

Men du har rett i at det er mange leietakere man skal passe seg for!

TS

Anonymous poster hash: 8904b...6a9

[leticia]

Gjest 8904b...6a9 skrev (3 timer siden):

Det har du rett i. Jeg måtte nok uansett oppgradert begge boligene betraktelig før utleie, for at de skal møte dagens standard. 

Jeg er under 30 år, singel og har ingen barn. Årsaken til at jeg ønsker å beholde dem er at jeg godt kunne tenk meg å bodd i en av dem når jeg stifter familie. Årsaken til at jeg ikke vil selge én av dem er at det er litt usikkert hvor jeg hadde fått en passende jobb (begge byer har muligheter innen mitt felt, vil ikke ta noen avgjørelse på det nå).

Men du har rett i at det er mange leietakere man skal passe seg for!

TS

Anonymous poster hash: 8904b...6a9

Da skjønner jeg hvorfor du er avventende

[Gjest 5fe3f...d6e]

Du har godt utgangspunkt uansett.

Det jeg ville gjort basert på min erfaring er:

Selg ene boligen as is, og puss opp den du ser for deg å bo i med en familie på fritiden..Bruk god tid og bruk tid på å lære deg hvordan alt gjøres, det er uvurderlig erfaring for deg selv uansett.

Med tanke på at du ikke vet hvor du vil bo.. Så bruk tiden frem til får disse på finne ut av det.

Og hvis du mot formodning møter ei som vil flytte til et helt annet sted, så selger du bare kåken ferdig oppusset.

Sterkt står du uansett som til syvende og sist gir deg gode økonomiske forhold med tanke på fremtiden og bekymringen det medfører.

Folk tror at økt inntekt per mnd gjør livet bedre på magisk vis, det største som skjer er at du drar på deg dyrere materialistisk atferd og sitter der å tenker " hvorfor har jeg det ikke bedre økonomisk a?" mens du sitter der og spiser en dyrere biff for andre gang den uka, og det er bare Torsdag.

Jeg vet hva jeg prater om da dette er jobben min, majoriteten ender opp slik, den siste prosenten er folk som ikke søker råd fra andre i første omgang da de har et veldig klart mål og vet hva som må til for å komme dit ( de har sine egne problemer også) 


Lykke til! Hva du gjør blir ikke feil uansett.
 

Anonymous poster hash: 5fe3f...d6e