Uenighet om utleie og oppsigelsestid

[General Sniff]

Jeg har et hus med to enheter, kjellerleilighet og hoveddel, hvor begge har vært utleid. Kjellerleiligheten er utleid til et firma som lar ulike ansatte (gjerne fra utlandet) som jobber skift bo der i perioder. De som har leid hoveddelen har nylig flyttet, og jeg har ikke fått inn nye leietakere der ennå.

Nå har firmaet sagt opp leieavtalen med begrunnelse i dårlig inneklima. De mener de skal slippe å forholde seg til oppsigelsestiden på 3 måneder.

Etter en rask befaring er jeg enig i at inneklimaet p.t. er for dårlig, uten at jeg har rukket å sjekke f.eks radonnivå. Jeg mistenker at det faktum at leietaker har stengt flere ventilasjonsluker (for å spare strøm?) kan ha betydning, og ellers dårlig lufting og at varmepumpe i store perioder har vært avslått. Før ansatte fra firmaet bodde der, var en kvinne leietaker i mange år, uten at problemer ble påpekt.

Poenget er uansett at jeg alt har vært i kontakt med fagfolk om å iverksette flere tiltak for å få i stand inneklimaet, og i mellomtiden tilbys firmaet å disponere husets hoveddel (som det ikke er noen problemer med) til samme pris. Jeg mener jeg må få tid på meg å rette opp.

Om firmaet likevel holder fast ved at de sier opp, kan jeg da kreve at de betaler ut oppsigelsestiden, samme om de aksepterer å benytte hoveddelen eller ikke?

 

Endret 23. desember 2023 av General Sniff

[SnusBoks]

Sålenge du tilbyr de en tilsvarende løsning, så må de forholde seg til oppsigelsestiden, ja. 

[Darkbill]

Ja, de må betale med mindre forholdene er uholdbare og du ikke fikser en annen løsning.

Du har både påpekt at det er holdbart, samt tilbydd annen løsning. De har ikke et gyldig krav.

'Hei, kravet deres avvises. Jeg har etter inspeksjon kommet fram til at det kan gjøres forbedringer. Samt at problemet tidligere ikke har vært til stede, og kan skyldes leietakere på grunn av x og y. Det er også blitt tilbudt en alternativ boplass. Dere må således betale ut og fullt hele oppsigelsestiden.'

[General Sniff]

Takk for svar. Antar jeg har loven på min side, så får vi se hvordan det går.

[krikkert]

Ved utleie av husrom til bolig gjelder husleieloven. Loven er ufravikelig ved utleie av bolig, selv om leietaker er et firma. 

Utleieren plikter å stille husrommet til leietakers disposisjon i hele leietiden, og plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på etter leieavtalen og husleieloven kapittel 2, se husleieloven §§ 5-1 og 5-3. Dette gjelder frem til oppsigelsestidens siste dag. 

Leietakeren har nå sagt opp leieavtalen med krav om nedsettelse av oppsigelsestiden. Dette kan leietakeren gjøre etter husleieloven § 5-7 hvis vilkårene for å heve leieavtalen (som står i husleieloven § 2-12) er oppfylt. 

For å heve leieavtalen må det være snakk om at utleieren ikke har oppfylt sine plikter. Hvis det er leietakeren som er ansvarlig for den mangelfulle tilstanden, så har leietaker hverken rett til å heve eller rett til avslag i leien etter husleieloven § 5-7 første ledd - da har leietaker kun rett til å kreve at utleier retter mangelen etter § 5-7 annet ledd. 

 

Et naturlig svar vil kunne være "Ut fra mine undersøkelser synes dette å være en mangel som har oppstått som følge av forhold på leietakers side. Slike gir ikke grunnlag for å heve eller modifisere leieavtalen etter husleieloven § 5-7 første ledd, men utleier har plikt til å rette dem etter annet ledd. Det er etter min oppfatning ikke grunnlag for å heve eller modifisere leieavtalen for å avslutte den på et tidligere tidspunkt enn ved slutten av den regulære oppsigelsestid, <dato>."

[General Sniff]

krikkert skrev (På 24.12.2023 den 12:22 PM):

Ved utleie av husrom til bolig gjelder husleieloven. Loven er ufravikelig ved utleie av bolig, selv om leietaker er et firma. 

Utleieren plikter å stille husrommet til leietakers disposisjon i hele leietiden, og plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på etter leieavtalen og husleieloven kapittel 2, se husleieloven §§ 5-1 og 5-3. Dette gjelder frem til oppsigelsestidens siste dag. 

Leietakeren har nå sagt opp leieavtalen med krav om nedsettelse av oppsigelsestiden. Dette kan leietakeren gjøre etter husleieloven § 5-7 hvis vilkårene for å heve leieavtalen (som står i husleieloven § 2-12) er oppfylt. 

For å heve leieavtalen må det være snakk om at utleieren ikke har oppfylt sine plikter. Hvis det er leietakeren som er ansvarlig for den mangelfulle tilstanden, så har leietaker hverken rett til å heve eller rett til avslag i leien etter husleieloven § 5-7 første ledd - da har leietaker kun rett til å kreve at utleier retter mangelen etter § 5-7 annet ledd. 

 

Et naturlig svar vil kunne være "Ut fra mine undersøkelser synes dette å være en mangel som har oppstått som følge av forhold på leietakers side. Slike gir ikke grunnlag for å heve eller modifisere leieavtalen etter husleieloven § 5-7 første ledd, men utleier har plikt til å rette dem etter annet ledd. Det er etter min oppfatning ikke grunnlag for å heve eller modifisere leieavtalen for å avslutte den på et tidligere tidspunkt enn ved slutten av den regulære oppsigelsestid, <dato>."

Takk for svar. Det er vel vanskelig å bevise at tilstanden var vesentlig bedre fra før av. Forstår jeg det riktig at det ikke har betydning om jeg tilbyr et alternativ bosted samme sted? Og spiller det noen rolle at leietaker har visst om utfordringen i lang tid, men unnlat å gi beskjed?

[krikkert]

Vel, en leietaker har etter husleieloven § 5-5 plikt til å melde fra straks hvis det gjelder skader som må utbedres med én gang, og innen rimelig tid for andre skader leietakeren oppdager. Det er derfor normalt å anta at denne mangelen ikke er veldig gammel, siden leietakeren ikke har meldt fra før nå. 

Det du som utleier har krav på er å få rette mangelen (dvs. fikse inneklimaet, når det er enighet om at det er en mangel). Dette har du plikt til å gjøre selv om det er leietakerens feil at mangelen har oppstått, men leietaker vil kunne bli erstatningsansvarlig hvis det er hans feil. 

Tilbud om annet bosted vil kunne være relevant for spørsmålet om retting, heving, og også eventuelt erstatning. Det vil normalt telle i utleiers favør (ved at heving nektes og erstatning blir lavere eller faller bort). Hvis leietakeren har visst om utfordringene i lang tid uten å melde fra er dette et brudd på leietakers plikter etter husleieloven, og dette kan gjøre leietaker erstatningsansvarlig (hvis skaden er blitt større pga. bruddet) og kan frata leietaker rettigheter han ellers har (hvis mangelen er blitt større eller vanskeligere på grunn av leietakers egne forhold, selv om mangelen opprinnelig var utleiers ansvar).