Plutselig støy til langt på natt fra kafé (grunnet julebord) i sameie, uten at styret er informert om denne bruksendringen.

[Gjest 3fe70...eed]

Hei

Sitter som styreleder i ett ett lite sameie som har et næringsbygg som leies ut til en  kafe med skjenkeløyve i første etasje. Denne kafeen har vært her siden bygget ble satt opp rundt 2010 og har vært en uproblematisk del av sameie hele denne tidsperioden. Det er boenheter rett over og rett under kafeen. De har siden startet operert med åpningstider fra 11-17 på hverdager og 11-18 i helger. Nå i år har eierne trolig sett seg ut en business mulighet ved å arrangere julebord hver helg store deler av november og desember som ofte holder det gående til både 2 og 3 på natta med tilhørende støy, dansing over gulv og flytting av stoler og bord hele natta, som hvertfall for de boenhetene både over og under umuliggjøre det å få sove før langt på natt. Styret har aldri blitt informert om disse endrede rutinene og har fått inn klager fra samtlige boenheter rett over og under kafeen siste ukene. Har prøvd å ta det opp med eierne av kafeen som bare blåser i hva vi måtte mene og sier de kan gjøre hva de vil såfrem de holder seg innenfor skjenketider som kommunen har satt.

Så da er spørsmålet om det han sier er korrekt eller ikke, jeg har (lite villig) blitt valgt inn til styreleder for noen få år siden så jeg vet ikke hvilken avtale som er inngått med tidligere styre på denne saken. Det er jo ikke et sted som oppererer som utested til vanlig, men en rolig kafe som tidligere kun har hatt åpningstid på dagtid. Styret i sammeiet har hatt mye konflikter med han som drifter kafeen oppigjennom på ting som omhandler søppelhåndtering, inneparkering av sameiets parkeringsplasser av gjester på kafeen, svært egoistisk bruk av sameiets fellesareal og generelt mye krangling om felleskostnader som de mener de ikke er skyldige osv. og han er svært vanskelig å ha med å gjøre på ett generelt grunnlag. Så dialog er prøvd og feilet, så da er spørsmålet om det er noe annet vi kan gjøre i denne konkrete saken med disse julebordene.

Anonymous poster hash: 3fe70...eed

[The Avatar]

Kjem veldig ann på kva avtalar og vilkår som føreligg. 

Har sameiget ordensreglar som gjeld slik aktivitet? Næringsdelen er også ein del av sameiget og dermed styrt av dei same reglane som styret sett. 

Er bruken godkjent av kommunen? Kombinasjonen av nattklubb og bustad er noko spesielt, kva slags bruk er lokalet regulert for? 

[Gjest 3fe70...eed]

The Avatar skrev (11 minutter siden):

Kjem veldig ann på kva avtalar og vilkår som føreligg. 

Har sameiget ordensreglar som gjeld slik aktivitet? Næringsdelen er også ein del av sameiget og dermed styrt av dei same reglane som styret sett. 

Er bruken godkjent av kommunen? Kombinasjonen av nattklubb og bustad er noko spesielt, kva slags bruk er lokalet regulert for? 

Sitter dessverre ikke på all informasjonen om reguleringer og avtaler, det må eventuelt bli tatt opp med utleier av næringslokalene eller kommunen om det ikke er andre måter å finne ut av det på. Sameiet har ordensregler som spesifiserer nattero mellom 23:00 og 07:00, ingenting spesifisert utover hverdager og helg.

Anonymous poster hash: 3fe70...eed

[Nukleosid]

De må vel følge Sameiets ordensregler de, som alle andre seksjoner i sameiet? Det vil si, nattero mellom 23 og 7. Skjenketider trumfer ikke disse reglene. I tillegg er det også begrenset hvor mye støy naboene skal tåle også i døgnets andre timer.

Ellers ville jeg lagt inn litt innsats i å finne ut om det er skrevet en egen kontrakt med de, der det kan stå noe om begrensninger i forhold til åpningstider eller hva slags virksomhet som skal drives i lokalet. Om du ikke finner noe i sameiets arkiver, kan du kan sikkert finne ut hvem som var styreleder da sameiet ble bygget og kontakte vedkommende.

Ellers, begynn med å skrive klager til eier av cafe'en hver gang det oppdages brudd på sameiets regler eller når de gjør noe som åpenbart ikke er greit. Etter noen tilfeller, kan dere begynne å skrive varsler og da er det mulig dere til slutt kan si opp leieforholdet til cafe'en om ting ikke bedrer seg. Her bør det nok imidlertid kontaktes en jurist så ting gjøres på rett måte og i rett rekkefølge.

Denne saken er ikke helt lik, men det står en del ting her som kan være nyttig i deres sak.

[krikkert]

En eier av en eierseksjon har enerett til å bruke sin bruksenhet. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Bruksenhetene kan bare brukes i samsvar med formålet sitt. Dette følger av eierseksjonsloven § 25 første, annet, og tredje ledd. Legg merke til at restriksjoner i bruken av en næringsseksjon krever eierens samtykke og vedtektsfesting, se § 25 fjerde ledd. 

Sameiets årsmøte kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, eierseksjonsloven § 28. Regler om nattero fastsatt i ordensreglene må respekteres av samtlige seksjonseiere, både bolig- og næringseiere. Legg imidlertid merke at årsmøtet ikke kan gå så langt i å fastsette regler om nattero at noen seksjonseiere får en "urimelig fordel" på andre seksjonseieres bekostning, se eierseksjonsloven § 40. 

Hvis en leietakers oppførsel er til "alvorlig plage eller sjenanse" for de øvrige brukerne av eiendommen kan styret kreve at leietakeren kastes ut på samme måte som seksjonseieren kan, se eierseksjonsloven § 39 første og annet ledd. Det samme gjelder naturligvis hvis eierens oppførsel er slik, og da kan seksjonen også kreves tvangssolgt etter § 38. 

Første skritt er en skriftlig advarsel hvor man gjør oppmerksom på at fortsatt oppførsel i strid med ordensregler/advarselen vil kunne føre til at sameiet krever tvangssalg eller utkastelse.