Ansvar, frister og foreldelse ved reklamasjon rettet mot garantist buofl

[Stender]

Hei,

Jeg har kjøpt nybygg som er omfattet av bustadoppføringslova. I dette tilfellet stilles det en garanti av en garantist inntil 5 år etter overtakelse.

Jeg har funnet ut at foreldelsesfristen til garantisten regnes etter de samme regler som hovedfordringen. Dvs. tre år etter overtakelse foreldes det som du burde sett ved overtakelse og firstavbrytende skritt må evt. rettes mot garantist i tilleggg til entreprenør for at ansvaret til garantist ikke skal foreldes.

Det er likevel litt merkelig, da jeg ikke kan kreve oppfyllelse fra garantisten før utbedring forgjeves er søkt hos entreprenør? Det er ikke garantist sitt ansvar hvis entreprenør fremdeles opererer og har all mulighet til å bli etterprøvd i rettsvesenet. Innen den tid de benytter lang tid med underleverandører osv, og man utfører fristavbrytende skritt, så kan jeg risikere at kravet er foreldet mot garantist hvis man ikke utfører fristavbrytelse ovenfor dem også?

Jeg er også usikker på hvordan man skal reklamere innen rimelig tid mot garantist. Holder det å kun reklamere mot entreprenør eller er det en intensjon at man skal reklamere ovenfor garantist også? For det du kan ende opp med er at din reklamasjon da ikke var meldt inn innen rimelig tid mot garantist, og at krav heller ikke kan rettes mot garantist senere etter at man har forsøkt å få utbedring fra entreprenør - da krav ikke ble meldt innen rimelig tid ovenfor garantist og potensielt er foreldet mot garantist rent juridisk.

Sånn som jeg ser det nå, så er denne garantien etter buofl helt ubrukelig med mindre entreprenør har gått konkurs tidlig, da en ikke melder inn reklamasjoner mot dem fortløpende og deres ansvar foreldes uten at man er klar over det? Eller forstår jeg noe feil?

Tusen takk for svar.

[Stender]

Det ble kanskje litt for mye og for avansert.

i praksis er spørsmålet om det er tilstrekkelig at reklamasjon må stilles innen rimelig tid mot enreprenør for å kunne kreve denne fra «kausjon eller tilsvarende garanti» eller om det også må stilles innen rimelig tid eksplisitt ovenfor garantist?

For hvis man må det, da er jo kravet trolig foreldet ovenfor garantist i de fleste tilfeller med mindre man fortløpende reklamerer mot dem, som man trolig kun gjør hvis entreprenør/selger ikke er operativ. Da vil det være irrelevant å dra inn garantist.

Dette er i praksis en kausjon og foreldes selvstendig som jeg har etablert i det jeg skrev over.

[krikkert]

Spørsmålet om foreldelse i garantiforhold ble utredet av Justisdepartementet i 2018 (JDLOV-2018-6420). Utgangspunktet er at foreldelse må avbrytes selvstendig overfor garantisten. Vanlig praksis er at man ber garantisten om å avklare om og når garantisten vil påberope seg foreldelse. Man kan nemlig avtale å forlenge foreldelsesfristen, og dette er veldig praktisk. For garantiordninger som også er forsikringsordninger gjelder reglene i forsikringsavtaleloven § 8-6, som bestemmer at et krav som er meldt før foreldelsesfristen er utløpt, foreldes tidligst seks måneder etter at forsikringsselskapet informerer om at det vil påberope seg foreldelse. Et praktisk større problem er at hvis entreprenøren vedkjenner feilen og begynner å rette den, så avbryter han foreldelse for seg selv (foreldelsesloven § 14), men fristen løper videre for garantisten. I slike tilfeller må man se til reglene i foreldelsesloven § 10 for fristforlengelse overfor garantisten. 

Om reklamasjon til garantisten gjelder bustadoppføringslova § 12 sjette ledd. Denne bestemmelsen sier at garantisten ikke kan kreve noen andre frister enn den reklamasjonsfristen som følger av loven, og kan heller ikke kreve å få reklamasjon i tillegg til entreprenøren. Er det reklamert i tide overfor entreprenør, så er det også reklamert i tide overfor garantist.