Varsel om tvangssalg

[FuzzyLogic]

Har en utleiebolig (selveier) hvor det har oppstått store muggskader

- Styret hevder dette har oppstått ifm. dårlig ventilasjon over tid.
-Jeg hevder dette har oppstått som følge av massiv vannlekkasje på taket i blokka i januar 2023. (styrets område)

Styret igangsatte i sommer utbedring av muggsoppskadene uten min tillatelse, og uten at jeg fikk taksert skadene selv først, med grunn i at muggsoppen kunne spre seg til andre seksjoner og at det hastet. Utbedring kostet 400.000 kroner og ble fullført i september. De har nå i desember gitt meg 2 ukers frist på å betale 400.000, ellers vil de begjære tvangsfullbyrdelse (tvangssalg) via tingretten.

Styrets side av saken:
- De var inne i leilighet i 2021 og fant tildekt kjøkkenvifte. Jeg utbedret umiddelbart.
- De var inne i leilighet i 2022 og fant at ventil på stuevindu ikke fungerte.
  - Dette er de to besøkene de legger til grunn for at leiligheten har vært "dårlig ventilert over tid og det derfor har oppstått muggsopp over tid".
- De var igjen inne i leilighet i mars 2023 ifm. at takreperatører etter vannlekkasjen hadde fjernet all isolasjon på taket i blokka (jeg har toppleilighet), og det da hadde oppstått masse kondens / vanndråper i taket mitt. Det var da -10C ute når de fjernet isolasjonen i mars.
Under ingen av besøkene nevnte de noe om tegn til muggsopp.
 

Min side av saken:
- Jeg mener muggsoppskadene har oppstått etter mars 2023 ifm. reparasjon av taket, spesifikt etter at de fjernet all isolasjon på taket i mars og det ble masse kondens som varte i flere dager her.
- Jeg har en rapport fra Mycoteam som viser at muggsoppen er ny og har oppstått etter at takreparatørene fjernet all isolasjon i mars.
- Jeg har bilder og videoer fra leietakere (Med EXIF-data) som viser at leiligheten var i god stand før mars 2023 når takreperatørene fjernet all isolasjon.
- Styret har vært inne i leiligheten flere ganger og har aldri nevnt at det var muggsopp der:
  - De var i leiligheten i både 2021, 2022, og 2023, og nevnte aldri noe om muggsopp.
  - De var senest inne i leiligheten i mars da kondensen oppsto. De nevnte da som sagt ingenting om muggsoppskader.
- Bilder fra leietaker i mars 2023 viser ingen muggsoppskader i leiligheten.
- Recover og If var inne i leiligheten rett etter at vannskaden oppsto på taket i januar, og de nevnte aldri noe om muggsopp i sine rapporter fra den tid.

Jeg har i første omgang sendt en mail til styrets advokater og bestridt kravet basert på ovenstående grunner.

Hvordan vil prosessen bli videre her? Hva er sannsynligheten for at tingretten godkjenner begjæringen og leiligheten min tvangsselges? Hvordan går jeg frem for å fremlegge dokumentasjon for tingretten?

Endret 8. desember 2023 av FuzzyLogic

[panzerwolf]

Før et tvangssalg kan begjæres, så må kravet mot deg være rettmessig. Ved en såpass stor sum, så må de først og fremst gå til sak mot deg når du nå har bestridt det. 

Vær forberedt på at du selv også bør skaffe advokat.

[FuzzyLogic]

Burde jeg bestride kravet ovenfor noen andre parter enn styrets advokater?

Burde jeg bestride det skriftlig, eller holder det med e-mail?

[panzerwolf]

Du bestrider til avsender av kravet du mottar. Altså er det styret som har sendt kravet, bestrider du til styret på oppgitt adresse i kravet. Er det advokatene som har sendt kravet, bestrider du til dem. Du blir også varslet om en evt begjæring om tvangssalg, så da er det den parten (namsfogden) du skal forholde deg til når den tid kommer. 

E-post regnes som skriftlig, men pass på at du bruker en offisiell adresse som er definert som kontaktpunkt utad, enten i kravet eller på nettsider f.eks. 

[FuzzyLogic]

Skjønner. Men før de kan sende begjæring om tvangssalg til namsfogden, må de ha et tvangsgrunnlag / dom fra tingretten, skjønner jeg det riktig?

[panzerwolf]

Normalt vil gangen være krav, innkassokrav, innkasso og tvangssalg, men er litt usikker om de kan hoppe over inkasso-delen. Uansett, så må det være et tvangsgrunnlag her. Når det er såpass store summer, så tipper jeg de kommer til å saksøke deg først for å få en rettskraftig dom og som dermed er et grunnlag for tvangssalg om du ikke betaler. 

Antageligvis prøver de seg via advokater som nevner tvangssalg allerede nå for å stresse deg fram til en løsning (for dem), men det er enda en ganske lang vei til tvangssalg, og så lenge du er forberedt og har dokumentasjon tilgjengelig, så stiller du også mye sterkere 🙂

[FuzzyLogic]

Nøyaktig ordlyd i brevet er:

Sitat

 

"Du var kjent med at oppussingen av seksjonen ble gjennomført, og det var viktig at den ble gjennomført for å unngå at soppen spredte seg til andre seksjoner eller inn i bygningsmassen. Styret anser at det foreligger brudd på dine forpliktelser som seksjonseier i Sameiet, herunder brudd på din vedlikeholdsplikt, ved at det danner seg muggsopp inne i leiligheten din.

Det bes om at kr. 400.000 innbetales til Sameiets kontonummer xxxx.xx.xxxxx innen 2 – to – uker fra dette brevs dato. Benytt følgende KID ved innbetaling: xxx. I henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 meldes det om at krav knyttet til ditt eierskap i sameiet må betales innen den overfor nevnte fristen på 2 uker fra dette brevs dato. Unnlatelse av å betale krav som relaterer seg til ditt sameieforhold i sameiet, inkl. renter og omkostninger, innen fristen over, gir fordringshaver rett til å kreve tvangsfullbyrdelse (tvangssalg) i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2. Hvis innbetaling ikke er foretatt innen fristen, vil fullbyrdelse (tvangssalg) bli begjært uten ytterligere varsel. Ved begjæring om tvangssalg, og eventuelt beslutning om tvangssalg i tingretten, påløper ytterligere kostnader."

 

Føles ut som de hopper over noen steg her i siste paragraf. Krav som relaterer seg til sameieforhold i sameiet kan vel ikke gå rett til tvangsfullbyrdelse hos namsmannen dersom de er bestridt?

Slik du forklarer det @panzerwolf så er korrekt gange at bestridt krav først går til søksmål i tingretten, deretter kommer det en dom, og deretter kan dette evt. benyttes som tvangsgrunnlag hos namsmann. Forstår jeg riktig?

Endret 7. desember 2023 av FuzzyLogic

[mobile999]

FuzzyLogic skrev (2 timer siden):

Føles ut som de hopper over noen steg her i siste paragraf.

Dette høres ut som surr og tull fra styret og advokatene.

Kan du forklare:

Styret har satt igang med å pusse opp leiligheten du eier uten at du er informert?

[FuzzyLogic]

mobile999 skrev (På 7.12.2023 den 8:33 PM):

Dette høres ut som surr og tull fra styret og advokatene.

Kan du forklare:

Styret har satt igang med å pusse opp leiligheten du eier uten at du er informert?

- Vannlekkasje fra taket i blokka i des 22 / jan 23.

- Styret fjerner all isolasjon på taket ifm. utbedring av vannlekkasje i mars 2023.

- Dette fører til kondens/vanndråper innvendig i taket i min leilighet (toppetasje) i mars 2023.

- Styret igangsetter oppussing av bad sommer 2023 ifm. at badene i toppleilighetene ble vannskadet.

- Finner masse muggsopp i hele leiligheten, utvendig og innvendig på tak/vegger etc. Mener jeg har skylden grunnet dårlig ventilasjon over tid.

- Jeg mener muggsoppen oppsto som følge av kondensskadene mars 2023.

- Styret sier de må pusse opp hele leiligheten min for å unngå smitte til andre seksjoner, prislapp 400.000. Gir meg tilbud om å splitte 50/50 med akseptfrist 14.07.

- Igangsetter oppussing 12.07 før akseptfrist og uten min tillatelse, og før jeg får sjansen til å innhente egen entrepenør/takst for å taksere skadene.

- Arbeid ferdig september 2023.

- Mottar brev med varsel om tvangssalg i desember 2023 for å innhente 400.000 kr som oppussingen kostet.

Endret 8. desember 2023 av FuzzyLogic

[mobile999]

Jeg tror vi får håpe at @krikkert gir sin vurdering av dette.

[Stender]

De må jo ha tvangsgrunnlag før de kan tvangsselge boligen. Kreditor må ha lovbestemte krav mot deg, krav fra domstol eller krav fra avtale/gjeldsbrev. Seriøse aktører begjærer ikke tvangssalg uten videre?

Hvis du er redd for å tape saken så kan du forsøke å innfri kravet, hvis du er uenig må du bestride kravet. Så enkelt er det.

Dette må uansett gjennom tingretten. Det du er nødt til å gjøre er å bestride kravet og skaffe advokat som vil jobbe på din side for å stoppe begjæring om tvangssalg.  Meld fra til ditt forsikringsselskap om at du blir part i en sak hvis du har forsikring som dekker ansvar. Hvis dere er uenig så kan det kreves en dom fra tingretten, men de vil da se på dette objektivt basert på fakta.

Endret 9. desember 2023 av Stender

[PgUp]

Er ikke muggsopp sånn man har forsikring for? Uansett hørtes helt sykt ut at slik skade skal oppstå pga. dårlig ventilering.  

Endret 9. desember 2023 av PgUp

[RRhoads]

PgUp skrev (22 minutter siden):

Er ikke muggsopp sånn man har forsikring for? Uansett hørtes helt sykt ut at slik skade skal oppstå pga. dårlig ventilering.  

Dårlig ventilering er ofte grunnen

[krikkert]

Det følger av eierseksjonsloven § 31 at de øvrige seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, oppad begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Styret kan gjøre panteretten gjeldende. Panteretten er lovbestemt og er grunnlag for tvangssalg uten søksmål og dom, se tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. Det er altså skyldner som må reise søksmål for å forhindre tvangssalg (eller kreve at tingretten i tvangssaken overfører saken til hovedforhandling). 

Hvem som har ansvar for vedlikehold av hva følger av eierseksjonsloven §§ 32 og 33. Generelt har seksjonseier plikt til å vedlikeholde sin bruksenhet, og sameiet har plikt til å vedlikeholde bygningskropp og fellesarealer. Seksjonseierens erstatningsansvar reguleres av § 34. 

 

Styret har ikke rett til å "pusse opp din leilighet" fordi du ikke har vedlikeholdt den selv. Dette er ingen rettighet som tilkommer sameiet etter eierseksjonsloven § 32. Seksjonseiere har rett til å "nødvedlikeholde" fellesarealer på sameiets bekostning etter § 33 fjerde ledd, men noen tilsvarende rettighet har ikke sameiet til å vedlikeholde den enkeltes bruksenhet. 

Skal en seksjonseier bli erstatningsansvarlig blir dette i så fall en følge av eierseksjonsloven § 34 første eller femte ledd.  Det er også noen tilleggsregler i § 36. Første ledd fastslår at en seksjonseier som ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt skal erstatte det tapet dette påfører andre seksjonseiere. Legg merke til at dette gjelder skade på andre bruksenheter. Femte ledd forplikter seksjonseieren til å erstatte skade på fellesarealer. Skade seksjonseieren påfører sin egen bruksenhet er seksjonseiers eget problem - dette kan man ikke bli erstatningsansvarlig overfor sameiet for. 

Det første vilkåret for erstatningsansvar er at vedlikeholdsplikten er brutt. Det er sameiet som har bevisbyrden for dette. 

Det andre vilkåret er at det er årsakssammenheng mellom brudd på vedlikeholdsplikten og tapet. Hvis lufting mv. ikke har hatt noen betydning for utviklingen av muggsopp, så kan det ikke kreves erstatning. Det kreves at manglende vedlikehold må være hovedårsaken til skaden. 

Det tredje vilkåret er at det er en "rimelig" sammenheng mellom skade og tap, se eierseksjonsloven § 36 annet ledd.

I tillegg kreves det at skadelidte begrenser utgiftene sine, eierseksjonsloven § 36 tredje ledd, og det skal også gjøres en rimelighetsvurdering etter § 36 fjerde ledd. 

 

Du bør søke advokatbistand. 

Endret 9. desember 2023 av krikkert

[FuzzyLogic]

Takk for svar @krikkert