Leie ut eller selge sekundærbolig?

[Gunnarsen]

Hva ville dere gjort i denne situasjonen. Jeg og min samboer eier to leiligheter i en horisontal tomannsbolig. Disse to leilighetene har hver sin hybel, så altså fire utleieenheter som får inn ca. 50k. i mnd. før skatt. Verditakst er 4.mill. for enhet A og 4,5. mill for enhet B. Beliggenheten er relativt sentral i Bergen, men bor selv et stykke unna så det kan tidvis være litt strevsomt ift. å tilgjengelighet om/når det skjer ting som må fikses etc. Vi bor selv i en enebolig med verdi på ca. 6.mill. Til sammen har vi lønnsinntekt på ca. 1,1 mill. uten leieinntektene. Totalt lån på 5.mill. og nedbetalingstid på 27 år. Betaler ca. 30k. i mnd. på huslånet. Vi vurderer å selge den ene, eller begge enhetene for å betale ned lån og re-investerer verdiene i f.eks. fond. Høres det fornuftig ut, eller ville dere sittet stille i båten og fått inn leieinntekter og ikke minst verdiøkningen på eiendommen? Usikker på hva som er lurt. Ønsker naturligvis best mulig avkastning på verdiene. 

[andg]

Sånn umiddelbart så vil jeg tro at det lønner seg å beholde leilighetene. Med en relativt konservativ verdistigning på 2% i året, og 50.000kr satt av til vedlikehold i året så nærmer det seg 10% avkastning på egenkapital. Det er ikke noe man skal regne med å få i ett globalt indeksfond over tid. Når det i tillegg er 22% skatt på utleie mot 38% for aksjer så blir det vel bare enda mer fordelaktig. 

Så spørs det jo selvfølgelig hvor mye du verdsetter å ikke skulle styre med all jobben med utleie da. Alternativet med å være gjeldfri og kanskje ha en 2,5-3mill på bok er jo ikke dårlig det heller. 

Vet ikke om det finnes noen økonomiske rådgivere som kan sette opp noen regnestykker for deg hvis du betaler litt. 

[Cyrio]

Jeg ville definitivt beholdt de om dere ser at dere klarer dere helt greit akkurat nå. 
Med helt greit mener jeg at dersom det ryker en vaskemaskin eller varmtvannsbereder så kommer dere fremdeles gjennom måneden uten å ligge våkne med økonomisk angst frem til neste feriepengeutbetaling. 

Nå er vi i en periode med høye renter og høy inflasjon. 
Det vil si at umiddelbart er det litt utfordrende å selge ordinære boliger til en ok pris, og de boligene som ligger ute nå er gjerne de som "må" selges. 

Nå la oss lage en liten best case scenario: 
Inflasjonen tar tak og vi får en generell lønnsøkning på 4-6% både neste år og året etter. Etter disse to årene kommer det en rentenedgang. samtidig har vi på dette tidspunktet fått et gedigent underskudd/etterslep på nybygg ettersom det har vært lite lønnsomt å holde på med. Disse faktorene fører til at prisøkningen kommer til å bli relativt heftig, spesielt om du er i nærheten av store byer. 

Worst case scenario:
Ingenting av det ovenfor skjer og vi får kanskje en enda større prisnedgang i boligmarkedet.
Denne er kun midlertidig og ikke reell for deg som boligeier før du selger, altså må du vente et par år til. 
Mulig dere må hanskes med enda litt høyere renter. 

 

I begge tilfeller har du hatt noen som har betalt ned deres lån kontinuerlig, og så lenge dere har muligheten til å selge når dere selv ønsker er det jo bare å eventuelt vente til markedet blir bra igjen. La oss si at du drøyer noen år, har hatt 15% avkastning på selve boligprisene + ekstra kapital som er nedbetalt på lån av noen andre.. Det er bedre enn ganske mange fond jeg har sett.

Dersom du nå ser at det er "for mye måned igjen på slutten av lønningene" blir situasjonen litt annerledes, det kan raskt bli værre før det blir bedre. Men til syvende og sist er vel inflasjon det nærmeste man kommer en "økonomisk venn" om man sitter med en del lån. 5 millioner i dag kommer til å være verdt 270 000,- mindre neste år med 5,4% inflasjon. La oss nå si at vi får samme inflasjon også året derpå. da er dine 5 mill med neste års verdi på 4 730 000,- verdt 4 474 580,- altså har du reelt sett litt over 525 000,- mindre gjeld om 2 år enn i dag. (fordi inflasjonen har gjort pengene mindre verdt) 
I tillegg kommer selvsagt alt dere betaler ned på lånet og rentefradrag på 22% som faktisk kan bli en del med dagens renter når dere har såpass med lån.

Jeg på min side ville bare fokusert på å beholde alt sammen og la det rusle å gå. 
Dere får jo inn 20k ekstra per måned, sett av disse pengene 3 måneder på rad så bør det holde til både ett par varmtvannsberedere og en god del elektriker/rørleggertimer dersom noe skulle skje. 
 

Til slutt kan jeg jo nevne at hele dette innlegget er kun meninger til en helt anonym person på internett. 
Absolutt alt kan være helt feil da jeg aldri har arbeidet med hverken finans eller boligsalg/kjøp.