Husleieloven og visning før flytting

[Gjest 3f4fb...8be]

Hei!

Jeg har et spørsmål knyttet til husleielovens paragraf 10-1 om visning før flytting.

Jeg har sagt opp mitt leieforhold, som utgår 31.12.23. I dag fikk jeg melding fra utleier: «det blir visning av leiligheten i morgen kl 13.»

Jeg synes dette er ganske kort varsel, i tillegg til at jeg er på jobb i dette tidsrommet. Jeg har også husdyr hjemme.

Er det urimelig av meg å kreve at visning foregår utenom normal arbeidstid slik at jeg kan være til stede mens visning pågår? Kan jeg eventuelt nekte utleier å låse seg inn for å ha visning akkurat i denne situasjonen?

På forhånd takk!

Anonymous poster hash: 3f4fb...8be

[leticia]

Gjest 3f4fb...8be skrev (18 minutter siden):

Hei!

Jeg har et spørsmål knyttet til husleielovens paragraf 10-1 om visning før flytting.

Jeg har sagt opp mitt leieforhold, som utgår 31.12.23. I dag fikk jeg melding fra utleier: «det blir visning av leiligheten i morgen kl 13.»

Jeg synes dette er ganske kort varsel, i tillegg til at jeg er på jobb i dette tidsrommet. Jeg har også husdyr hjemme.

Er det urimelig av meg å kreve at visning foregår utenom normal arbeidstid slik at jeg kan være til stede mens visning pågår? Kan jeg eventuelt nekte utleier å låse seg inn for å ha visning akkurat i denne situasjonen?

På forhånd takk!

Anonymous poster hash: 3f4fb...8be

Det er normalt å spørre leietaker om hvilke (t) tidspunkt som kan passe for at det blir holdt visning. Ikke bare "det blir visning i morgen klokka 13.00" . 

Jeg syns ikke det er urimelig at visning skal foregå utenom normal arbeidstid. Om utleier har egen nøkkel til leiligheten, altså har mulighet til å låse seg inn, så er dette ikke lovlig dersom du ikke selv har godtatt i kontrakt at huseier skal ha egen nøkkel. 

Likevel, erfaringsmessig så er ikke husleieloven verdt noe særlig, fordi utleiere ofte gjør som de vil uansett... - (Jeg regner med at kontrakten gir deg lov til å ha dyr, siden du nevner at du har dyr hjemme). Jeg hadde hvertfall ikke godtatt at utleier (og fremmede folk ) får låse seg inn når ikke jeg var tilstede. 

Det er ikke en egen spesifisering av hva som ligger innenfor rimelighetens grenser i paragraf 10-1, så akkurat det blir egentlig et skjønnsspørsmål. 

[The Avatar]

Sitat

§ 10-1.Visning før flytting

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

Avgrensinga er kva som er rimeleg utstrekking, kva som er rimeleg blir ei vurderingssak men merk at med rimeleg utstrekking så er det fyrst og fremst med tanke på tidsbruken og kor ofte, ikkje nødvendigvis når på dagen.
Jo nærmare utflyttingstidspunkt ein kjem, jo meir må du tole av visningar.

I dette tilfellet så kan du seie nei til vising på grunn av kort tidsfrist utan at utleigar kan hevde at du ikkje gir tilgang for visning i rimeleg utstrekking. For sjølv om du pliktar å gi tilgang så gir ikkje § 10-1 rett for utleigar å kreve adgang, adgang til utleigeobjektet som du disponerer skal fortsatt følge prinsippet om at du skal ha varsel i rimeleg tid jamfør:

Sitat

§ 5-6.Utleierens adgang til husrommet

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

Normalt sett så vil det også være i utleigars interesse å gjere skikkelege avtalar litt fram i tid. For sjølv om kravet til at du skal gi leigesøkande (ikkje nødvendigvis utleiger) adgang til bustaden så mefører ikkje dette eit krav om rydding og reingjering. Dei aller fleste ønsker likevel å ha tid til å rydde og vaske litt før det kjem framandfolk innom, og utleigar vil ha ein eigeninteresse av at du som leigetakar framstiller bustaden frå sin beste side.

[krikkert]

Leietaker plikter etter husleieloven § 10-1 å gi adgang til leiesøkende for å se på husrommet. Denne plikten er begrenset på to måter. Den første begrensningen er at den gjelder "i tiden før fraflytting", og den andre er at den gjelder "i rimelig utstrekning". 

Utgangspunktet for hva som er "i rimelig utstrekning" er hva som er vanlig ved salg og utleie av tilsvarende boliger. Leietaker må tåle mer jo nærmere utflytting man kommer. Dette kan innebære at mens man tidlig i oppsigelsesperioden kan kreve at visninger legges til ettermiddager/kvelder/helger vil man i større grad måtte akseptere at visninger foregår på utleiers og de leiesøkendes premisser senere i oppsigelsesperioden. Normalt vil leietaker kunne kreve at vedkommende selv eller noen vedkommende har utpekt er til stede under visningen. 

To dagers varsel må uansett regnes som et minimum når det ikke er vært noen forhåndsdialog, i alle fall når det fortsatt er nesten syv uker igjen av oppsigelsestiden. 

[Gjest 3f4fb...8be]

Takk for svar alle sammen!

Jeg leste litt om det på husleietvistutvalget sine sider, samt eiendomsrett.no, men det stod ikke så mye om akkurat disse tingene.

Jeg har selvfølgelig svart at det ikke passer, og fikk til svar at utleier da ville låse seg inn i boligen. Jeg ønsker selvfølgelig å legge til rette for visning, men jeg trenger litt mer enn 24 timers varsel, samt at jeg jo har husdyr slik at jeg selv må være til stede ved visning. Utleier er naturligvis klar over dette, så hvorfor hen tenkte at det var ok å bare låse seg inn i boligen, er ikke helt åpenbart for meg 🤷‍♂️ Jeg håper uansett at vi finner en løsning, og jeg vil stille meg så tilgjengelig som mulig for å legge til rette for visning av boligen - dog utenfor den normerte kjernetiden majoriteten av arbeidstakere i dag må forholde seg til 🙂

Anonymous poster hash: 3f4fb...8be

[The Avatar]

Gjest 3f4fb...8be skrev (1 minutt siden):

Jeg har selvfølgelig svart at det ikke passer, og fikk til svar at utleier da ville låse seg inn i boligen. Jeg ønsker selvfølgelig å legge til rette for visning, men jeg trenger litt mer enn 24 timers varsel, samt at jeg jo har husdyr slik at jeg selv må være til stede ved visning. Utleier er naturligvis klar over dette, så hvorfor hen tenkte at det var ok å bare låse seg inn i boligen, er ikke helt åpenbart for meg 🤷‍♂️ Jeg håper uansett at vi finner en løsning, og jeg vil stille meg så tilgjengelig som mulig for å legge til rette for visning av boligen - dog utenfor den normerte kjernetiden majoriteten av arbeidstakere i dag må forholde seg til 🙂

Utan at eg vil anbefale at du går rett i strupen på utleigar som du også har interesse av å ha eit godt forhold til heilt til etter overleveringa, så er det heilt klart at utleigar ikkje har rett til å låse seg inn. Utleigar kan berre låse seg inn dersom det er for å hindre skade og det i tillegg ikkje er mogleg å varsle leigetakaren.

Strengt tatt kan du bytte lås og trekke frå kostnaden av låsbyttet på neste husleige, men du bør sjølvsagt unngå å måtte gå så langt no like før du uansett skal flytte ut.

Om utleiger låser seg inn eller gjer det klart at han/ho akter å låse seg inn i strid med huseleiloven § 5-6 så opner det for at du kan kreve avslag i leiga og til og med heve leigeavtalen.
Det sagt så vil sjølvsagt faren være stor for at utleigar meiner å ha retten på sin side i samsvar med § 10-1 slik at dersom du påfører utleiger kostnadar ved å bytte lås eller holde tilbake husleige så er det stor fare for at dette kan ende opp i retten. Samtidig så kan du nesten ikkje stille deg sjølv på sidelinja og akseptere at utleigar berre låser seg inn utan avtale.

[leticia]

Gjest 3f4fb...8be skrev (3 timer siden):

at utleier da ville låse seg inn i boligen.

Som sagt så har han ikke lov til å gjøre dette. 

Jeg har faktisk opplevd utleier som har låst seg inn i boligen uten at jeg visste om det, hun påstod hun ikke hadde egen nøkkel til boenheten, men det var tydelige fysiske spor av at hun hadde vært innom. (Dette var heller ikke i forbindelse med visning). Men siste utleier jeg hadde, han hadde ikke egen nøkkel, og avtalte alltid i god tid at han kom. 

Jeg tror bare jeg hadde henvist til husleieloven om at utleier ikke bare kan låse seg inn uten avtale med deg. Lykke til

[panzerwolf]

Det er jo heller ingenting i veien for at du lar noe "uvanlig" ligge framme som du ikke "rakk" å rydde vekk pga den korte fristen så lærer kanskje husverten hvorfor man har et lovverk 

[mobile999]

krikkert skrev (8 timer siden):

Leietaker plikter etter husleieloven § 10-1 å gi adgang til leiesøkende for å se på husrommet.

Hva sier forarbeidene om dette? For meg så betyr formuleringen at leier må vise leiligheten  til leiesøkende, ikke at utleier har rett til å ta seg inn i leiligheten for å vise den til leiesøkende.

[Gjest 3f4fb...8be]

TS her. Jeg fikk etterhvert svar, og det løste seg heldigvis (denne gangen). Ga også tydelig beskjed om hva jeg forventet ved eventuelle kommende visninger. Men greit å ha sjekket opp litt rundt hva som faktisk er lov og ikke, så takk for svar alle sammen

Anonymous poster hash: 3f4fb...8be

[krikkert]

mobile999 skrev (På 14.11.2023 den 20.06):

Hva sier forarbeidene om dette? For meg så betyr formuleringen at leier må vise leiligheten  til leiesøkende, ikke at utleier har rett til å ta seg inn i leiligheten for å vise den til leiesøkende.

Bestemmelsen er en videreføring med noen endringer av husleieloven 1939 § 25, særlig annet og tredje ledd: 

Sitat

 

Når forholdene krever at utleieren eller noen på hans vegne får eller skaffer sig adgang til leid leilighet eller rum, må leieren finne sig i dette

Skal leiligheten eller rummet fraflyttes efter opsigelse eller av annen grunn, er leieren pliktig til å gi leiesøkende adgang til besiktelse. Er det ikke sagt i leieavtalen eller senere avtalt når forevisning skal finne sted, kan leieren fastsette tiden, men slik at denne ikke må være ubekvem for leiesøkende og den må være minst en time hver virkedag.

Er ikke leieren til stede og heller ikke noen som hører til hans husstand eller er ansatt hos ham, kan forevisning for leiesøkende uten samtykke av leieren ikke finne sted, med mindre utleieren selv er med eller en som han har gitt fullmakt til det.

 

Etter den gamle loven er utgangspunktet at leietaker plikter å holde visningen og fastsette visningstider, dog slik at visningstider må være innenfor det som er vanlig (altså ikke "ubekvem for leiesøkende"), og leietaker må holde visninger i minst én time mandag til fredag. Leietaker hadde etter gammel lov krav på at enten leietaker selv, noen i leietakers husstand/tjeneste, eller utleier var til stede ved visningen. Utleier hadde krav på adgang i forbindelse med visning etter § 25 første ledd (det vil normalt være slik at "forholdene krever at" utleieren får adgang til leiligheten under visning for å kunne svare på spørsmål fra leiesøkere). 

Da 1999-loven ble vedtatt skilte § 25 første ledd lag med annet og tredje ledd. Første ledd ble flyttet til husleieloven § 5-6 ("Leieren plikter å nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn") mens annet og tredje ledd ble til husleieloven § 10-1. Forarbeidene sier at husleieloven § 11-1 (vedtatt som § 10-1) er en videreføring av § 25 annet ledd (men videreføring av tredje ledd er ikke nevnt). 

Departementet skriver i lovproposisjonen (Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 113) litt om hva som skal ligge i regelen: 

Sitat

 

Departementet vil foreslå at leieren blir pålagt å gi leiesøkende adgang til husrommet i tiden før fraflytting. Bestemmelsen skal ha som formål å redusere faren for at utleieren får leietap fordi han ikke får vist husrommet til nye leiesøkende før leieren har flyttet ut. Etter at leieforholdet er opphørt, har ikke leieren lenger plikt til å betale husleie.

Departementet mener at leieren bare i rimelig utstrekning skal være forpliktet til å gi leiesøkende tilgang. Mange leiere vil gjøre bruk av husrommet helt fram til opphørstidspunktet. Respekten for privatlivets fred tilsier at visningen begrenses så mye som mulig. Derimot er departementet av den oppfatning at det ikke skulle være nødvendig å regulere adgangen til visning i detalj, da partene bør stå mest mulig fritt til å komme fram til en ordning som passer best for alle. En del leiere kan for eksempel ønske at visningen finner sted i helgen, mens andre vil være mer disponible i ukedagene. Ved vurderingen av hva som skal regnes som rimelig utstrekning, må en ta utgangspunkt i det som ellers er vanlig ved utleie eller salg av tilsvarende husrom.

Nekter leieren å medvirke til at utleieren får vist fram husrommet, vil dette være mislighold av leieavtalen. Leieren kan da bli erstatningsansvarlig for det tapet som utleieren får på grunn av nektelsen. Departementet er enig med utvalget i at utleieren i et slikt tilfelle ikke bør ha rett til selv ta seg inn i husrommet med egen nøkkel, eventuelt bryte seg inn. En slik regel ville være i strid med alminnelige rettsgrunnsetninger og ville kunne føre til misbruk. Utleieren kan imidlertid oppnå adgang til husrommet gjennom en kjennelse fra namsmyndighetene om midlertidig forføyning over husrommet. Namsmyndighetene vil da sørge for at utleieren får adgang til husrommet på lovlig måte.

 

Departementet skriver at selv om utleieren har egen nøkkel (etter alminnelig avtale), så gir ikke denne nøkkelen utleier rett til å drive selvtekt med visning mot leietakers vilje. Men forutsetningen her er også at normalt vil utleier i alle fall være til stede ved visningen. 

En leietaker kan nok etter § 10-1 kreve å få organisere og holde visninger selv, men dette er ganske upraktisk. Gis det feil opplysninger til leiesøkere vil man potensielt havne i en trepartskonflikt hvor leiesøker, leietaker, og utleier krangler om hvem som skal bære dette ansvaret - se husleieloven § 2-3, som bestemmer at opplysninger som er gitt på utleiers vegne regnes som gitt av utleier selv. Leiesøker vil anføre at leietaker opptrer på utleiers vegne, utleier vil anføre at det gjør leietaker ikke og ellers at leietaker er ansvarlig for konsekvensene av feil opplysninger, og leietaker vil bare bli ferdig med leieforholdet.