Rettslig ansvar ved grensetvist for delvis overdratt areal

[Gjest 897b1...2db]

Vi er nylig blitt eiere av en gård og i forbindelse med overtakelsen inngikk vi en skriftlig tinglyst avtale, en kjøpekontrakt, som innebar en arealavståelse til selgeren, som er en slektning av oss. Dette betyr at et bestemt hjørne av eiendommen ikke var inkludert i salget. Selv om vi er registrert som grunneiere av hele eiendommen, har vi faktisk ikke betalt for dette spesifikke arealet.

Området er markert på et kart, og både vi og slektningen har signert dokumenter som bekrefter at slektningen beholder eiendomsretten og bruksretten til dette arealet. Hensikten er at slektningen skal ha muligheten til å bygge hus der i fremtiden, dersom det er ønskelig og mulig.

Vi har imidlertid støtt på et problem. Teigen ligger i et hjørne av eiendommen, og deler av grensen er, ifølge kartverket, upresis med en margin på +/- 200 cm. Dette har ført til at en nabo har begynt å disputere om grensene, samt om noen trær som står for nærme grenselinjen.

Vårt spørsmål er som følger: I en slik situasjon, hvem vil være rettslig ansvarlig? Er det vi, som er de registrerte grunneierne, eller er det slektningen, som er oppført med eiendomsretten til det aktuelle området i den tinglyste kjøpekontrakten? Altså skal naboen rette sine krav mot oss eller skal det rettes til vår slektning? Vi ønsker å være imøtekommende overfor naboen, mens vår slektning ikke finner seg i naboens krav og ønsker... 

Vi setter stor pris på alle innspill og råd vi kan få om denne saken.

Takk på forhånd!

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Hvem som er rettslig ansvarlig avhenger av kontekst. 

I grensetvist er det grunneierne som er parter. Det vil si din slektning og naboen. Dere har ingen underliggende rett til å rå over området, fordi dere ikke eier det. 

I spørsmål som knytter seg til grunnboka, det vil si alle spørsmål som påvirker registreringer om eiendommen, så er det dere som er part. I praksis betyr det at dokumenter som angår matrikkelen og tinglysingen så er deres signatur nødvendig for at dokumentene skal matrikkelføres/tinglyses. Det betyr ikke at dere har noen rett til å bestemme noe. 

Naboen må forholde seg til eieren av området, og kan ikke forholde seg til dere før det blir snakk om å rekvirere oppmålingsforretning, ta ut stevning, eller tinglyse endringer. 

 

Legg merke til at å dele en eiendom ofte er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Overfor kommunen vil både selger og kjøper kunne være ansvarlige. 

[Gjest 897b1...2db]

Takk for svaret! Det hjelper oss i å forstå situasjonen bedre. Jeg ønsker å klargjøre noen ytterligere poeng og forstå konsekvensene bedre.

Vi er i matrikkelen oppført som eiere av hele eiendommen, mens slektningens eiendomsrett til den aktuelle teigen fremgår av den tinglyste kjøpekontrakten. Jeg antar at matrikkelen vil bli oppdatert når slektningen søker kommunen om at arealet avstås fra vår eiendom. Da vil teigen bli registrert under en ny matrikkel med slektningen som grunneier. Inntil det skjer, har slektningen eiendomsrett og bærer rettslig ansvar ved en grensetvist med naboer for den berørte teigen.

Uenighet om grenser:
Hvis nabo og slektning ikke blir enige om grensene, og saken går til jordskifteretten, blir vi som formelle grunneiere da involvert i prosessen, selv om vi ikke har eiendomsrett til den aktuelle teigen?

Ansvar for skade:
Videre lurer vi på ansvarsspørsmålet i tilfelle trær fra den aktuelle skogteigen faller ned på naboeiendommen. Vil det være vi eller slektningen med eiendomsrett som blir holdt ansvarlig?

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Går saken til jordskifteretten vil den formelle grunneieren bli involvert i prosessen, fordi en dom må være bindende for den som har grunnbokshjemmel for å kunne tinglyses på eiendommen (tinglysingsloven § 13 fjerde ledd). Hvor involvert man blir avhenger av hvilket standpunkt man tar til saken. 

Erstatningsansvar følger faktisk eierskap, ikke hva som er registrert i grunnboka. 

[Gjest 897b1...2db]

krikkert skrev (1 time siden):

Går saken til jordskifteretten vil den formelle grunneieren bli involvert i prosessen, fordi en dom må være bindende for den som har grunnbokshjemmel for å kunne tinglyses på eiendommen (tinglysingsloven § 13 fjerde ledd). Hvor involvert man blir avhenger av hvilket standpunkt man tar til saken. 

Erstatningsansvar følger faktisk eierskap, ikke hva som er registrert i grunnboka. 

Takk for svaret. Jeg vil gjerne forsikre meg om at jeg har forstått dette korrekt, så jeg prøver meg på en oppsummering.

Det ser ut til at eventuelle endringer i grensen, eller andre krav fra naboen, ikke vil ha betydelig innvirkning på oss som nåværende formelle grunneiere. Vår slektning, som er tidligere grunneier og har eierskap til det omstridte arealet, har befunnet seg i en langvarig konflikt med naboen. Som nye grunneiere foretrekker vi å ikke bli involvert i denne eksisterende striden, i håp om at slektningen og naboen selv kan komme til en løsning. Vi har ingen direkte interesse i utfallet og ønsker ikke at denne nabokonflikten skal bli videreført til oss, samtidig som vi ønsker å opprettholde et godt forhold til vår slektning.

Er det da korrekt forstått at vi kan vedlikeholde en nøytral posisjon og avvente en eventuell tinglysing, for deretter eventuelt å signere? Med andre ord, er det mulig for oss å "sitte på gjerdet" og kun forholde oss til det som endelig blir tinglyst, dersom det skulle bli aktuelt? Ved å tilnærme oss situasjonen på denne måten, håper vi å unngå unødvendige konflikter, samtidig som vi respekterer juridisk bindende avgjørelser.

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Mer eller mindre, ja. 

[Gjest 897b1...2db]

Dette er en oppfølgelse på tråden. Nå er vi i en situasjon hvor vår nabo ønsker at vi fjerner noen trær på en del av eiendommen som vi tidligere har avstått til en slektning. Selv om vi formelt står som eiere i matrikkelen, er det slektningen som reelt sett eier denne delen, noe som er bekreftet med dokumentasjon (signert, inntegnet på kart og tinglyst).

Noen av disse trærne henger over naboens eiendom, og det kan argumenteres for at de burde fjernes. Vi har informert naboen om at han må rette sitt krav om fjerning av trærne direkte til vår slektning, men naboen nekter å akseptere dette og har truet med å ta saken til forliksrådet. Han fortsetter å kontakte oss angående saken og ser ut til å overse det faktiske eierskapet til slektningen vår. Selv står jeg nøytral til om trærne skal fjernes eller ikke, men vår slektning ønsker ikke å fjerne dem.

Hovedspørsmålet er: Er det vi som må stevnes i en eventuell rettssak, gitt at vi er oppført som eiere i matrikkelen, selv om vi ikke har eierskap eller kontroll over den aktuelle delen av eiendommen? Hvordan bør vi juridisk håndtere denne situasjonen for å unngå unødvendige juridiske forviklinger?

Takker på forhånd for all hjelp og veiledning.

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[nor.jorgen]

Naboen står fritt til å stevne hvem de måtte ønske, men hvis han har stevnet feil så kan kanskje advokaten deres få få retten til å avvise saken relativt tidlig under rettsforhandlinger.

Men hvorfor ikke ta initiativ til å få rettet opp matrikkelen? Så lenge dere er i grunnbok vil dere være et mål for naboen. Naboen kommer ikke noen vei med deres slektning fordi deres slektning er sær, gammel, liker krangelen eller et eller annet. Og naboen går bare etter svakeste ledd, dere. Er det virkelig verdt å stå i dette? Dere kan holde på med dette i mange år, naboen kommer jo ikke til å gi seg.

[Gjest 897b1...2db]

nor.jorgen skrev (6 timer siden):

Naboen står fritt til å stevne hvem de måtte ønske, men hvis han har stevnet feil så kan kanskje advokaten deres få få retten til å avvise saken relativt tidlig under rettsforhandlinger.

Men hvorfor ikke ta initiativ til å få rettet opp matrikkelen? Så lenge dere er i grunnbok vil dere være et mål for naboen. Naboen kommer ikke noen vei med deres slektning fordi deres slektning er sær, gammel, liker krangelen eller et eller annet. Og naboen går bare etter svakeste ledd, dere. Er det virkelig verdt å stå i dette? Dere kan holde på med dette i mange år, naboen kommer jo ikke til å gi seg.

Ok, skjønner. Da vil jeg i hvert fall være 100 % sikker på at det å saksøke oss vil være feil. Ja, naboen har gitt klart uttrykk for at han hadde håpet å få ordnet opp da vi ble de nye eierne.

Jeg har også tenkt at det vil være en fordel å rydde opp i matrikkelen. Men avtalen er slik at selgeren, som er en slektning, er selv ansvarlig for å søke kommunen om at arealet overdras til ham. Hvis han ikke gjør dette i løpet av sin levetid, så tilfaller arealet oss som kjøpere; eiendomsretten går ikke i arv. Dessuten er arealet i et LNF-område, og jeg tror ikke kommunen vil godkjenne dette med det første. Huset med hage, der slektningen bor, er allerede skilt ut og fremgår i matrikkelen, mens det er et tilleggsareal som i dag er skog (ca. 5 mål) det dreier seg om.

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Gjest 897b1...2db skrev (1 time siden):

Men avtalen er slik at selgeren, som er en slektning, er selv ansvarlig for å søke kommunen om at arealet overdras til ham. Hvis han ikke gjør dette i løpet av sin levetid, så tilfaller arealet oss som kjøpere; eiendomsretten går ikke i arv.

Dette fremstår som en forvirrende avtale. Det er nå uklart om eiendomsretten til området fulgte med til dere, men at selger har en personlig rett til å få eiendomsretten tilbake mot å oppfylle visse kriterier i løpet av sin levetid (i så fall er dere faktisk eiere av eiendommen) eller om eiendomsretten forble hos selger men at dere blir eiere hvis selger ikke foretar seg noe mer. Det at det tydeligvis gjelder en eiendom som er underlagt delingsforbud etter jordlova, og hvor det derfor ikke er lovlig å selge bare deler av eiendommen, gjør det mer komplisert. 

Jo mer forvirrende den rettslige situasjonen er, jo større er sjansen for at naboens advokat vil rådgi ham om å saksøke begge for å være sikker på å få rettslig avklaring.

[Gjest 897b1...2db]

krikkert skrev (2 timer siden):

Jo mer forvirrende den rettslige situasjonen er, jo større er sjansen for at naboens advokat vil rådgi ham om å saksøke begge for å være sikker på å få rettslig avklaring.

Jeg ser det står følgende i kontrakten: Selger beholder eiendoms- og bruksretten til arealet dersom kommunen avviser en avståelse. Selger har også muligheten til å sende inn en søknad på et senere tidspunkt. Imidlertid vil rettighetene til arealet og avståelsen opphøre hvis de ikke er utøvd i løpet av selgers levetid. Håper det gjør saken mindre forvirrende...?

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Nei, ikke egentlig. Det teksten indikerer er at utgangspunktet er at eiendomsretten til "arealet" (altså disse 5 målene, antar jeg) følger resten av eiendommen, men at selger skal beholde eiendomsretten til arealet "dersom kommunen avviser en avståelse" (altså en delingssøknad?), og at selger også senere skal kunne sende inn en søknad (delingssøknad?) innen sin levetid. 

Dette gir i utgangspunktet ikke mening. Hvis kommunen avslår en delingssøknad så er den rettslige effekten at man ikke kan dele eiendommen, og hvis man ikke kan dele eiendommen så kan man ikke dele opp eierskapet til den på den måten kontraktsteksten tilsynelatende angir (å dele opp eierskapet må da skje i form av å dele ut ideelle andeler, ikke som fysisk oppdeling). 

Ble kontrakten skrevet i samarbeid med profesjonelle aktører, som en megler eller advokat?

[Gjest 897b1...2db]

krikkert skrev (1 time siden):

Ble kontrakten skrevet i samarbeid med profesjonelle aktører, som en megler eller advokat?

Ja, det ble skrevet av advokat. I den tinglyste kontrakten er det et eget punkt for arealavståelse ved kjøp: "Salget inkluderer ikke en skogteig på omtrent 5 mål, som vist på et vedlagt kartet som er signert av alle parter. Det søkes om å overføre denne teigen til selgers eiendom, og begge parter har undertegnet en erklæring om dette." Kommentar: Selger har imidlertid ikke sendt inn søknaden ennå. "Hvis kommunen avslår forespørselen, beholder selger fortsatt eiendomsretten og bruksretten til området, og kan sende inn søknaden på et senere tidspunkt. Imidlertid vil retten til området og overføringen av området bortfalle hvis den ikke er gjennomført i løpet av selgers levetid."  For meg så virker dette som at vår slektning (selger) har eiendomsretten til området i hans levetid, uavhengig om kommunene godkjenner en arealavståelse. 

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Med konteksten at "salget inkluderer ikke en skogteig" etc. blir løsningen at selger har beholdt eiendomsretten til dette området, som du sier. Da er selger eier av dette området, og dere er eier av resten. 

Utgangspunktet er at brudd på delingsforbudet i jordlova § 12 ikke har direkte privatrettslig virkning (avtalen står seg selv om resultatet blir lovstridig). Selger er altså eier av eiendommen selv om kommunen avslår å gi delingstillatelse. Man er imidlertid på et risikabelt område her, fordi brudd på delingsforbudet kan føre til at partene (både kjøper og selger) blir ilagt en løpende tvangsmulkt av statsforvalteren etter jordlova § 19 frem til forholdet er rettet (det vil si at eiendommen eies av samme eier). 

 

I relasjon til naboen vil det essensielle være å fremheve at du ikke har noen rett til å disponere over den delen av eiendommen all den tid selger ikke har gitt avkall på sin i alle fall livsvarige enerett til området, og at naboen hverken har noen rettslig interesse i å anlegge sak mot deg eller noe krav mot deg. 

[Gjest 897b1...2db]

Ok, takk for svar. Det var lettende å høre. 

Vil det først være brudd på delingsforbudet hvis vi får avslag på søknaden om deling, og vår slektning fortsatt betraktes som eier av det aktuelle området?

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Dere har delt eiendommen, så det er allerede brudd på delingsforbudet. Men tvangsmulkt er vanligvis bare aktuelt hvis man unnlater å sende inn søknad i det hele tatt, eller ikke respekterer et avslag. 

[Gjest 897b1...2db]

krikkert skrev (4 timer siden):

Dere har delt eiendommen, så det er allerede brudd på delingsforbudet. Men tvangsmulkt er vanligvis bare aktuelt hvis man unnlater å sende inn søknad i det hele tatt, eller ikke respekterer et avslag. 

Ok, jeg skjønner. Vi har ikke sendt inn noen søknad. Vil det da kunne påløpe dagbøter fra og med datoen kontrakten ble skrevet? La oss si at naboen tar oss til jordskifteretten, og vi ber ham om å henvende seg til vår slektning. Følgelig kommer for en dag at vi har delt eiendommen, og kommunen får vite om dette, vil vi da risikere bøter?

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Det er ikke snakk om dagbøter, men om en tvangsmulkt. Tvangsmulkt kan tidligst gis virkning fra den dagen det treffes vedtak om tvangsmulkt. 

[Gjest 897b1...2db]

krikkert skrev (9 timer siden):

Dere har delt eiendommen, så det er allerede brudd på delingsforbudet. Men tvangsmulkt er vanligvis bare aktuelt hvis man unnlater å sende inn søknad i det hele tatt, eller ikke respekterer et avslag. 

Ok, skjønner. Nå har det gått 5 år uten at det er søkt, men skogen er uendret og har ikke blitt utbygd, det er status quo. Så da er det vel ikke noen risiko for tvangsmulkt? 

Ifølge kontrakten beholder slektningen eierskapet selv ved et avslag. Dette betyr at han fortsatt har rett til området som beskrevet i kontrakten, selv om kommunen avslår søknaden om deling. Betyr det at vi etter avslag får tvangsmulkt inntil slektning avstår arealet?

Anonymous poster hash: 897b1...2db

[krikkert]

Selvsagt er det risiko for tvangsmulkt, det er den samme risikoen som for å bli tatt for nasking i butikken (dvs. oppdagelsesrisikoen). Det er ingen foreldelsesfrist for slike forhold. Trygg er man ikke før (i dette tilfellet) selger er død. 

Hvordan statsforvalteren legger opp tvangsmulkten er opp til statsforvalteren. Formålet med tvangsmulkt er ikke straff, men å tvinge partene til å rette opp i forholdene slik at de blir lovlige. Det naturlige vil da ofte være å ilegge begge parter tvangsmulkt helt til forholdene er rettet - enten i form av at det foreligger et positivt delingsvedtak, eller i form av at hele eiendommen samles på én hånd (selgers eller kjøpers). 

Hvis det bare er én av partene som er motvillig kan det være naturlig å kun ilegge denne parten tvangsmulkt. Men dette er prinsipielt problematisk fordi det raskt vil fremstå som om statsforvalteren tar side mellom kjøper og selger.