Unngå forkjøpsrett ved salg av OBOS-leilighet til bekjent

[Petter_1989]

Hei!

Jeg og kjæresten er i en litt intrikat situasjon hva gjelder kjøp av en leilighet. Min kjæreste leier leiligheten vi har lyst til å kjøpe av en bekjent. Utleier har sagt at hun har veldig lyst til å selge til oss fremfor noen andre, så fremt vi kan bli enige om en pris (oppegående person; vi forsøker ikke å lure oss til noe). Problemet er at dette er en OBOS-leilighet, og vi har veldig lav ansiennitet (vi snakker uker). Finnes det noen måte vi kan få dette til, uten at noen kan komme å "kuppe" avtalen vår gjennom forkjøpsretten? 

Jeg vet man kan overføre OBOS-leiligheter hvis man kan dokumentere samboerskap i over 2 år. Utleier har hatt bostedsadresse i leiligheten i over 2 år mens min kjæreste har bodd der; finnes det et smutthull her? 

Hva med om selger innlemmer min kjæreste som medeier, og at man gjør salget i 2 omganger?

Ellers har jeg blitt fortalt at det er noe som heter "forhåndsavtale" (eller noe lignende), der man kan utlyse boligen til en gitt pris hos OBOS, og hvis ingen melder interesse kan boligen selges til oss uten at noen blander seg inn med forkjøpsrett. Slik jeg har forstått det, må prisen være forhåndsbestemt (og da antar jeg vi ikke kan forhåndsutlyse for en pris høyere enn den vi til slutt kjøper for). En slik forhåndsavtale kostet visst rundt 10.000 kr. Her kan jo evt. selger trekke seg hvis andre melder interesse; da taper man 10.000, men selger får sjekket interessen, og vi kan "prøve på nytt". I en slik situasjon -- hva stopper selger fra å si til potensielle interessenter at vedkommende ønsker å selge internt og at utlysningen trekkes hvis noen melder interesse? 

Det enkleste er jo å bare bli enige om en pris, sette så lav overtagelsestid som mulig (5 dager), og satse på at ingen melder interesse, med den risikoen at vi mister kjøpet. 

Håper det er her som kan hjelpe! 

Endret 17. august 2023 av Petter_1989

[krikkert]

Forkjøpsrett kan ikke brukes på følgende salg: 
 - salg mellom ektefeller, barn og foreldre (eller foreldre og barn), fosterbarn, søsken, eller til noen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som eieren. 
 - når andelen skifter eier som følge av separasjon, skilsmisse, eller samlivsbrudd etter husstandsfellesskapsloven. 
 - når andelen selges til en leietaker fra eier som er en del av stat, fylkeskommune, kommune, selskap eller stiftelse som er eid/opprettet av en av disse, eller en annen eier som har samarbeidsavtale om å skaffe boliger til vanskeligstilte. 

Forkjøpsretten er en rett til å tre inn i en avtale på de vilkår som følger av avtalen (§ 4-17 første ledd), men det er noen modifikasjoner. Forkjøpsrettshaver trenger for eksempel ikke respektere en overtakelsesdato langt inn i fremtiden, men kan kreve å få overta etter "rimelig tid". 

For å unngå utøvelse av forkjøpsrett bør man derfor avtale vilkår som de fleste forkjøpsrettshavere ikke vil ønske seg. For eksempel en påheftet uoppsigelig tidsbestemt leieavtale. 

[Trulss]

krikkert skrev (18 timer siden):

Forkjøpsretten er en rett til å tre inn i en avtale på de vilkår som følger av avtalen (§ 4-17 første ledd), men det er noen modifikasjoner. Forkjøpsrettshaver trenger for eksempel ikke respektere en overtakelsesdato langt inn i fremtiden, men kan kreve å få overta etter "rimelig tid".  

Hva vil rimelig tid bety? Det normale er vel tre måneder, så hva kan man strekke strikken til å bli?

[Mr.M]

krikkert skrev (18 timer siden):

For å unngå utøvelse av forkjøpsrett bør man derfor avtale vilkår som de fleste forkjøpsrettshavere ikke vil ønske seg. For eksempel en påheftet uoppsigelig tidsbestemt leieavtale. 

litt vanskelig å skjønne hva du sikter til her?

En andelshaver i OBOS som melder sin leilighet for salg, har da ingenting med å bestemme/fastsette vilkår i leieavtale med OBOS/borettslaget.

[RookieNO]

Dette er jo helt på kanten av hva som er moralsk riktig, mtp grunnen til at OBOS i det hele tatt finnes. Meningen er jo at man skal ha fordeler ved å ha vært medlem i lang tid, ikke at folk skal kunne lure seg til leiligheter som ellers andre hadde hatt råd til.

Men er det noe som forhindrer at man selger til en pris som er langt over markedsprisen og har en "privat" overføring i etterkant? F.eks: verdien er 5 mill, man selger for 7 mill og overfører 2 mill privat i etterkant. Moralsk forkastelig selvfølgelig!

[The Avatar]

Mr.M skrev (5 timer siden):

litt vanskelig å skjønne hva du sikter til her?

En andelshaver i OBOS som melder sin leilighet for salg, har da ingenting med å bestemme/fastsette vilkår i leieavtale med OBOS/borettslaget.

Selgar og eigar av andelen kan inngå ein leigeavtale med dei som bur der og som vil kjøpe som ein 3 årig tidsbestemt leigeavtale som er det maksimale ein kan leige ut ei burettslagleilegheit. Slik utleige krev samtykke frå styret, og sjølv om styret berre kan avslå om det føreligg sakleg grunn så må ein nok her føre styret bak lyset. Om ein informerer styret om at ein vil leige ut og deretter selge så vil styret ha sakleg grunn til å nekte utleige. 

I burettslag er det generelt dårleg adgang til å være så veldig kreativ sidan heile formålet med burettslag er nettopp det at andelen ikkje kan selgast til kven som helst. 

Det einaste vilkåret som vil være nokonlunde innafor er dersom ein i kjøpsavtalen avtalar umiddelbar overtaking, det vil være uproblematisk for dei som alt bur der (om ingen likevel tek leilegheita på forkjøpsrett), og det vil nok skremme unna enkelte OBOS medlemmar som då fort ender opp med to bustadar i ei periode. Dei fleste vil helst kjøpe bustad med såpass lang overtakingstid at dei kan seie opp tidlegare leigeavtale eller starte prosessen med salg for å ha kortast mogleg periode med to bustadar å betale på. 

RookieNO skrev (4 timer siden):

Men er det noe som forhindrer at man selger til en pris som er langt over markedsprisen og har en "privat" overføring i etterkant? F.eks: verdien er 5 mill, man selger for 7 mill og overfører 2 mill privat i etterkant. Moralsk forkastelig selvfølgelig!

Dette vil vel være uloveg om det ikkje blir opplyst om. For den heile kjøpsavtalen er då å betale 7 mill og få 2 mill tilbake, ikkje å kjøpe for 7 mill. Den som brukar kjøpsretten skal gå inn som ny part i avtalen. 

Ein anna ting er at ei slik løysing vil ofte være upraktisk ettersom dette venneparet som vil kjøpe må klare å skaffe 7 mill i finansiering, om ei for berre ei kort periode. 

[krikkert]

Trulss skrev (11 timer siden):

Hva vil rimelig tid bety? Det normale er vel tre måneder, så hva kan man strekke strikken til å bli?

"Rimelig tid" vil vanligvis være den tiden som er vanlig ellers i markedet når tilsvarende boliger omsettes. Tre måneder er avhendingslovens norm. 

Mr.M skrev (10 timer siden):

litt vanskelig å skjønne hva du sikter til her?

En andelshaver i OBOS som melder sin leilighet for salg, har da ingenting med å bestemme/fastsette vilkår i leieavtale med OBOS/borettslaget.

En andelshaver i borettslaget plikter å sende skriftlig melding til borettslaget om at andelen har skiftet eier, "med opplysning om pris og andre vilkår". Herunder vilkår om at nåværende leietaker skal fortsette å bo i boligen. 

RookieNO skrev (9 timer siden):

Dette er jo helt på kanten av hva som er moralsk riktig, mtp grunnen til at OBOS i det hele tatt finnes. Meningen er jo at man skal ha fordeler ved å ha vært medlem i lang tid, ikke at folk skal kunne lure seg til leiligheter som ellers andre hadde hatt råd til.

Men er det noe som forhindrer at man selger til en pris som er langt over markedsprisen og har en "privat" overføring i etterkant? F.eks: verdien er 5 mill, man selger for 7 mill og overfører 2 mill privat i etterkant. Moralsk forkastelig selvfølgelig!

Straffelovens forbud mot bedrageri forhindrer dette. 

The Avatar skrev (4 timer siden):

Selgar og eigar av andelen kan inngå ein leigeavtale med dei som bur der og som vil kjøpe som ein 3 årig tidsbestemt leigeavtale som er det maksimale ein kan leige ut ei burettslagleilegheit. Slik utleige krev samtykke frå styret, og sjølv om styret berre kan avslå om det føreligg sakleg grunn så må ein nok her føre styret bak lyset. Om ein informerer styret om at ein vil leige ut og deretter selge så vil styret ha sakleg grunn til å nekte utleige. 

Godkjenning kan bare nektes dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. At eieren planlegger å selge er ikke et forhold ved brukeren, og kan ikke brukes som grunnlag for å nekte leie. I tillegg er leiligheten her allerede utleid, og det er da ikke nødvendig å søke om godkjenning av samme utleieforhold. 

Sitat

Det einaste vilkåret som vil være nokonlunde innafor er dersom ein i kjøpsavtalen avtalar umiddelbar overtaking, det vil være uproblematisk for dei som alt bur der (om ingen likevel tek leilegheita på forkjøpsrett), og det vil nok skremme unna enkelte OBOS medlemmar som då fort ender opp med to bustadar i ei periode. Dei fleste vil helst kjøpe bustad med såpass lang overtakingstid at dei kan seie opp tidlegare leigeavtale eller starte prosessen med salg for å ha kortast mogleg periode med to bustadar å betale på. 

Frister for overtakelse ("innen rimelig tid") og betaling ("14 dager etter at forkjøpsrettskravet er satt frem og forkjøpsrettssummen er rettskraftig fastsatt") er regulert i burettslagslova § 4-17. 

[Mr.M]

krikkert skrev (1 time siden):

En andelshaver i borettslaget plikter å sende skriftlig melding til borettslaget om at andelen har skiftet eier, "med opplysning om pris og andre vilkår". Herunder vilkår om at nåværende leietaker skal fortsette å bo i boligen. 

jeg ser ingen steder i Lov om borettslag at en andel som er utleid til en person på fremleie, angivelig medfører generell rett til å overta andelen og dermed forhindre utløsning av forkjøpsrett-mekanismen? Eneste unntaket jeg kan se vedr. dette, omhandler leieforhold der kommune/fylke/stat evt. står som eier av andelen. Og, leieforhold i et arbeidsgiver/arbeidstaker forhold.

Men hvis jeg har oversett noe, så pek gjerne til kilde.

[Herr Brun]

Mr.M skrev (9 timer siden):

jeg ser ingen steder i Lov om borettslag at en andel som er utleid til en person på fremleie, angivelig medfører generell rett til å overta andelen og dermed forhindre utløsning av forkjøpsrett-mekanismen? Eneste unntaket jeg kan se vedr. dette, omhandler leieforhold der kommune/fylke/stat evt. står som eier av andelen. Og, leieforhold i et arbeidsgiver/arbeidstaker forhold.

Men hvis jeg har oversett noe, så pek gjerne til kilde.

Der er da heller ikke det krikkert sier. Hvis du faktisk leser innlegget, vil du se at dette er et forslag til hvordan å gjøre eiendommen mindre attraktiv for eventuelle brukere av fortrinnsrett, ikke en måte å garantere at fortrinnsrett ikke vil bli brukt. 

[Mr.M]

Herr Brun skrev (26 minutter siden):

Der er da heller ikke det krikkert sier. Hvis du faktisk leser innlegget, vil du se at dette er et forslag til hvordan å gjøre eiendommen mindre attraktiv for eventuelle brukere av fortrinnsrett, ikke en måte å garantere at fortrinnsrett ikke vil bli brukt. 

hvorfor skulle leiligheten bli mindre attraktiv for andre?

La oss si du eller jeg bodde i borettslaget, og ønsket å benytte intern forkjøpsrett når vi ble informert om at andelen skulle selges, hva vedkommer det da oss hva slags leiebetingelser person X frem til da har hatt med andelseieren/selger?

det eneste evt. smutthullet jeg kan se i din skisse, er hvis det er slik at leietaker "følger med på lasset" ved salg og at man sjøl dermed ikke kan ta ibruk boligen før leietiden er utløpt? På den annen side spør jeg meg da om ikke salget i seg sjøl utløser oppsigelse av leieforhold med vanlige tidsfrister?

[HW1]

Mr.M skrev (2 timer siden):

hvorfor skulle leiligheten bli mindre attraktiv for andre?

La oss si du eller jeg bodde i borettslaget, og ønsket å benytte intern forkjøpsrett når vi ble informert om at andelen skulle selges, hva vedkommer det da oss hva slags leiebetingelser person X frem til da har hatt med andelseieren/selger?

det eneste evt. smutthullet jeg kan se i din skisse, er hvis det er slik at leietaker "følger med på lasset" ved salg og at man sjøl dermed ikke kan ta ibruk boligen før leietiden er utløpt? På den annen side spør jeg meg da om ikke salget i seg sjøl utløser oppsigelse av leieforhold med vanlige tidsfrister?

Det er fult mulig, og ganske vanlig å inngå leieavtale som er uoppsigelig på 1 år. så vidt jeg vet så er mange 3 årskontrakter ikke oppsigelige for utleier.  

Endret 21. august 2023 av HW1

[Herr Brun]

Mr.M skrev (1 time siden):

det eneste evt. smutthullet jeg kan se i din skisse, er hvis det er slik at leietaker "følger med på lasset" ved salg og at man sjøl dermed ikke kan ta ibruk boligen før leietiden er utløpt? På den annen side spør jeg meg da om ikke salget i seg sjøl utløser oppsigelse av leieforhold med vanlige tidsfrister?

Og dette er altså hele poenget. Salget utløser (i denne hypotetiske situasjonen) ikke oppsigelse av leieforhold med vanlige tidsfrister, for utleier (altså selger) kan fraskrive seg retten til å gjøre det, og har (i denne hypotetiske situasjonen) gjort nettopp det. Så man må i dette tilfellet eie to boliger i ~tre år før man kan selge sin gamle bolig (eller leie en tredje bolig for ~tre år). Det gjør kjøpet vesentlig mindre attraktivt. 

[Mr.M]

Herr Brun skrev (59 minutter siden):

Det gjør kjøpet vesentlig mindre attraktivt.

åpenbart, men det hjelper på annen side ikke trådstarter og andre i samme situasjon å kjøpe leilighet foran nesa på andre, som var intensjonen. Når deres leietid omsider er over, stiller de bakerst i køen på nytt, bak alle med lang ansiennitet/forkjøpsrett. Dermed kan man lure på om denne fremgangsmåten er noe annet enn teoretisk øvelse, men få som gidder styre med i praksis.

[Marzo]

28 minutes ago, Mr.M said:

åpenbart, men det hjelper på annen side ikke trådstarter og andre i samme situasjon å kjøpe leilighet foran nesa på andre, som var intensjonen. Når deres leietid omsider er over, stiller de bakerst i køen på nytt, bak alle med lang ansiennitet/forkjøpsrett. Dermed kan man lure på om denne fremgangsmåten er noe annet enn teoretisk øvelse, men få som gidder styre med i praksis.

Det hjelper jo trådstarter med å kjøpe leiligheten han selv har forpliktet seg til å leie i forbindelse med vilkåret gitt i budet...

[Herr Brun]

Mr.M skrev (1 time siden):

åpenbart, men det hjelper på annen side ikke trådstarter og andre i samme situasjon å kjøpe leilighet foran nesa på andre, som var intensjonen. Når deres leietid omsider er over, stiller de bakerst i køen på nytt, bak alle med lang ansiennitet/forkjøpsrett. Dermed kan man lure på om denne fremgangsmåten er noe annet enn teoretisk øvelse, men få som gidder styre med i praksis.

Det hjelper jo masse. Det du gjør er at du på dag 1 inngår (og får godkjent av styret) leieavtale mellom A (dagens eier) og B (den som A ønsker å selge til). Så, på dag 2, selger du leiligheten fra A til B. Da kan C (forkjøpsrettshaver, kan være hur mange som helst) velge mellom å kjøpe leiligheten med en treårig leieavtale, eller å ikke kjøpe. Dersom alle C takker nei, så er jo B eier, helt uten at B i fremtiden trenger å kjøpe på nytt. 

Når det er sagt tror jeg det er få som gidder gjøre dette i praksis som du sier. Det betyr ikke at det ikke funker. 

[MegaMann2]

En annen mulig løsning er å legge boligen ut for forhåndsavklaring.

Ingen finn annonse, ingen bilder, ingen megler, ingen pris. Man trenger ikke spesifisere så mye for å gjøre dette. Deg selv som kontaktperson.

Får du noen hendvendelser så kan du la være å svare.

Når fristen har løpt ut (og forhåpentligvis ingen har meldt forkjøp) så kan du selge andelen til hvem du vil og ingen kan kuppe den. Om noen melder forkjøp så kan du bare velge å ikke selge, og vente og prøve igjen.

[sk0yern]

Mr.M skrev (På 21.8.2023 den 8.16):

hvorfor skulle leiligheten bli mindre attraktiv for andre?

La oss si du eller jeg bodde i borettslaget, og ønsket å benytte intern forkjøpsrett når vi ble informert om at andelen skulle selges, hva vedkommer det da oss hva slags leiebetingelser person X frem til da har hatt med andelseieren/selger?

det eneste evt. smutthullet jeg kan se i din skisse, er hvis det er slik at leietaker "følger med på lasset" ved salg og at man sjøl dermed ikke kan ta ibruk boligen før leietiden er utløpt? På den annen side spør jeg meg da om ikke salget i seg sjøl utløser oppsigelse av leieforhold med vanlige tidsfrister?

Hvis i tillegg avtalt leie er satt lavt, blir den jo definitivt lite attraktiv.
Så er spørsmålet om det å sette leien kunstig lavt er "innafor".

[X10anT]

sk0yern skrev (1 time siden):

Hvis i tillegg avtalt leie er satt lavt, blir den jo definitivt lite attraktiv.
Så er spørsmålet om det å sette leien kunstig lavt er "innafor".

Etter at leietaker har bodd i boligen i 2,5 år kan det forhåndsvarsles at leien justeres til gjengs leie om 6 måneder. Leietaker har allerede bodd i denne leiligheten i minst to+ år i følge første innlegg, slik at leien kan justeres opp 6 måneder senere av ny eier.

Men med et nytt leieforhold kan det fungere.

Endret 22. august 2023 av X10anT

[nor.jorgen]

On 8/19/2023 at 2:33 PM, krikkert said:

Forkjøpsretten er en rett til å tre inn i en avtale på de vilkår som følger av avtalen (§ 4-17 første ledd), men det er noen modifikasjoner. Forkjøpsrettshaver trenger for eksempel ikke respektere en overtakelsesdato langt inn i fremtiden, men kan kreve å få overta etter "rimelig tid". 

For å unngå utøvelse av forkjøpsrett bør man derfor avtale vilkår som de fleste forkjøpsrettshavere ikke vil ønske seg. For eksempel en påheftet uoppsigelig tidsbestemt leieavtale. 

Dette er nok i overkant kreativt. En andelseier trenger godkjenning fra styret for å kunne leie ut, og den nye andelseieren vil mangle slik godkjenning. Borettslaget forholder seg alltid til nåværende andelseier, og hvis andelseier har et utleieforhold kan styret opplyse om at det har han ikke fått noen godkjenning fra styret om og at utleie må opphøre hvis forholdet ikke kan godkjennes av styret. Andelseier må ha bodd i leiligheten minst et av de to siste år for å kunne få godkjent utleie, så styret vil ikke kunne godkjenne utleie på nytt.

En annen innfallsvinkel er borettslagsloven §5-10 om bortfall av bruksrett. Når andelsleiligheten skifter eier så bortfaller også bruksretten. Dette inkluderer også en leietagers bruksrett, ref 3. punkt og leietageren kan ha krav på erstatning fra selger. I borettslovkommentaren påpekes det at dette ble vurdert også av et NOU-utvalg og at "utvalget konkluderte deretter med at alle bruksretter burde falle bort ved eierskifte selv om det fører til at en leier av en borettsbolig får et dårligere vern."