Spørsmål vedrørende avstemming på ekstraordinær GF i borettslag

[Pære-]

Sitter per nå i et styre i et borettslag hvor vi per nå er i et forprosjekt vedrørende skifte av balkong, etterisolering og skifte av vinduer. Det er ganske stort etterslep på vedlikeholdet i borettslaget og prosjektet vil koste opp mot MNOK 180 + renter. 

Det er 260 enheter, så det er da snakk om en økning i fellesgjelden på 700 000.

Dette er et prosjekt som det vil være avstemming over om vi skal sette i gang på en ekstraordinær GF. Ekstern styreleder mener vi kan legge opp avstemmingen slik at man ikke kan stemme for om man ønsker å sette i gang prosjektet, men om man ønsker det ene eller andre alternativet. Dvs. At man har små forskjeller på de to alternativene, men begge vil bli svært dyre.

 

Kan man gjøre det på denne måten? Mange beboere vil nærmest bli tvunget til å flytte.

Han mener vi kan dekke oss inn med at styret da gjør nødvendig vedlikehold - men etterisoleringen er bl.a. ikke å anse som nødvendig utover at man eventuelt vil kunne redusere energikostnadene - samt dekke seg inn ved krav om å bedre energigraden til bygningsmassen ved senere tidspunkt. 

Etterisoleringen utgjør ca 50% av kostnaden til prosjektet.

Vil man kunne dekke seg inn ved å heller bytte vinduer løpende og fikse eventuelle sprekker og male fasaden? Da vil man i større grad slippe å ta opp lån og samtidig bytte vinduer der det er behov over tid. 

Lurer rett og slett på om man kan "tvinge" gjennom et slikt prosjekt uten at det er strengt nødvendig?

Jeg bor selv i borettslaget og tenker at en økning i fellesgjeld på 700 000 er svært inngripende i folk sin økonomi. Styreleder bor da ikke her.

 

Endret 17. august 2023 av Pære-
anonym

[krikkert]

Det er ikke i tråd med god organisasjonsskikk å "bondefange" forsamlingen ved å formulere avstemningen slik at man må stemme over om man vil bruke X kr eller Y kr, men ikke andre alternativer. Det er ikke eksplisitt forbudt, men et vedtak som er blitt til på denne måten vil ha svakheter hvis noen skulle gå til søksmål. 

God organisasjonsskikk tilsier at man setter opp avstemningene slik at man stemmer for eller mot konkrete forslag. Hvis forslaget er komplisert kan man måtte ha delavstemninger. Dette tar møteleder stilling til. 

Slik du presenterer situasjonen er det snakk om et ganske stort prosjekt med flere delkomponenter som i og for seg kan gjennomføres uavhengig av hverandre. Å sette opp en avstemning på for eller mot "hele prosjektet" vil da være uansvarlig i mine øyne. 

Man bør da dekomponere prosjektet i naturlige komponenter, anslå for hvert av dem, og ha avstemning per naturlige komponent. 

Det er en klassisk taktikk blant svake styrer at man søker å slå upopulære eller unødvendige vedtak sammen med nødvendige grep. Men du kan ikke si at hele prosjektet er "nødvendig vedlikehold" hvis ikke alle komponentene er det. 

[Pære-]

krikkert skrev (33 minutter siden):

Det er ikke i tråd med god organisasjonsskikk å "bondefange" forsamlingen ved å formulere avstemningen slik at man må stemme over om man vil bruke X kr eller Y kr, men ikke andre alternativer. Det er ikke eksplisitt forbudt, men et vedtak som er blitt til på denne måten vil ha svakheter hvis noen skulle gå til søksmål. 

God organisasjonsskikk tilsier at man setter opp avstemningene slik at man stemmer for eller mot konkrete forslag. Hvis forslaget er komplisert kan man måtte ha delavstemninger. Dette tar møteleder stilling til. 

Slik du presenterer situasjonen er det snakk om et ganske stort prosjekt med flere delkomponenter som i og for seg kan gjennomføres uavhengig av hverandre. Å sette opp en avstemning på for eller mot "hele prosjektet" vil da være uansvarlig i mine øyne. 

Man bør da dekomponere prosjektet i naturlige komponenter, anslå for hvert av dem, og ha avstemning per naturlige komponent. 

Det er en klassisk taktikk blant svake styrer at man søker å slå upopulære eller unødvendige vedtak sammen med nødvendige grep. Men du kan ikke si at hele prosjektet er "nødvendig vedlikehold" hvis ikke alle komponentene er det. 

Det som gjør dette caset litt "komplisert" er følgende:

 

Per nå er det vinduer og eventuelt balkong som er mest prekært rent vedlikeholdsmessig. Bygningsmassen for øvrig er i grei stand utover noen sprekker og sliten maling (men dette kan lett fikses). Problemet her sånn som vi får det presentert av OBOS er at det vil komme krav fra EU ila 10-15 år om energigrad på bygningsmassen. Velger vi nå å feks bare bytte vindu og balkong vil det være svært mye ekstrakostnader å etterisolere senere dersom disse kravene fremtvinger dette. Bygningsmassen er også på gul liste, så byantikvar gjør alt betydelig dyrere enn det hadde trengt å være. Bytter vi feks vindu nå må disse igjen flyttes ut ved et senere tidspunkt. Dog er det i grunn bare vinduene som strengt talt trenger å tas nå - men da har man på en måte låst seg litt mtp å gjøre ytterligere ting senere. 

Sånn rent økonomisk sett er det mest forsvarlige å bare bytte vinduer løpende og unngå å ta opp noe særlig lån og leie inn noen til å fikse vegger og male bygningsmassen. Nedbetalingstiden på etterisoleringen er så lang at den rent økonomisk ikke lar seg forsvare.. Tenker jo da at man i så tilfelle også dekker inn vedlikeholdsplikten?

 

Med renter så vil jo et prosjekt til 150-170mill koste det dobbelte over 30 år med renter.. Og kanskje man sparer 2-3mill i året på oppvarmingen..

[TAC-2]

Jeg ville ikke prøvd å forutsi EU-direktiver som ikke er vedtatt eller er endelig utarbeidet. Hva hvis man koster på mye nå men det endelige direktivet får en innretning som gir andre krav enn det man tror, og man får en ny runde med andre oppgraderinger innen noen år?

Ett av alternativene som det stemmes over burde være man gjør det aller mest nødvendige og ikke mer. En avstemming over to alternativer hvor alternativene er omtrent de samme og begge innebærer store kostnader som ikke er nødvendige i dag fører vel bare til søksmål hvis noen i borettslaget er uenig, forøvrig et søksmål som styret fort kan tape selv hvis det egentlig er et flertall for å gjennomføre arbeidet.

Hvis man prøver seg på dette fordi man tror at flertallet egentlig ikke ønsker det så bør styret spørre seg hvem de representerer.

[krikkert]

Det er snakk om Bygningsenergidirektivet, som bestemmer at alle eksisterende boligbygg skal være revidert til minimum energiklasse D innen 2033, og hele bygningsmassen skal være renovert til nullutslipp innen 2050. 

Worst-case-scenario er en ren overføring av EU-kravene, det vil si energiklasse D innen 2033 og nullutslipp innen 2050. For en boligblokk vil energiklasse D bety at energibehovet er mindre enn 135 kWh per m^2 (med arealtillegg på 2200/A), eller mellom 179 kWh/m^2 (50 m^2 leilighet) og 148 kWh/m^2 (160 m^2 leilighet). Leiligheter bygget etter TEK10-standarden skal i utgangspunktet tilfredsstille C-kravene. 

Det du presenterer her høres ut som noe generalforsamlingen må få ta stilling til på fritt grunnlag.

Her skal det også nevnes at hvis flertallskravene er forskjellige, så må det splittes i flere avstemninger. 

Vanlig forvaltning og vedlikehold kan styret (og generalforsamlingen) bestemme med simpelt flertall. "Ombygging, påbygging, eller andre endringer ... som etter tilhøva i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold" og "tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene" er to av tingene som krever kvalifisert flertall på minst to tredjedeler av generalforsamlingen. 

Tilpasninger til fremtidige EU-krav kan argumenteres for at går ut over vanlig vedlikehold og forvaltning. Da må det gjennomføres to avstemninger. 

[Medlem]

Pære- skrev (5 timer siden):

Kan man gjøre det på denne måten? Mange beboere vil nærmest bli tvunget til å flytte

Får man flertall så har man mandat.
I vårt borettslag har vi hatt en større oppgradering. EL, Dører og vinduer, og balkonger. På de minste boenhetene var det ikke balkonger. Da hele borettslaget ville få hevet felleskostnadene ble det flertall på å ta litt mer i lån for at alle skulle få balkong. At noen ikke kom til å få råd ble tatt opp, men det ble ikke tatt til følge da det uansett måtte gjøres noe med de eksisterende balkongene 

[Pære-]

Hm, ja, slik jeg ser det er disse EU kravene det OBOS bruker som hovedargument for at vi skal etterisolere. Rent økonomisk er vi tjent med å ha noe høyere energikostnader og droppe etterisoleringen. Bygget er fra 1950 og har ikke vært etterisolert siden den gang. Er vel type lekablokker i veggene - så at det bør gjøres noe er det liten tvil om. Dog er jeg med rimelig stor sikkerhet ganske sikker på at det eneste de fleste beboerne faktisk er villige til å betale for er nye vinduer og eventuelt balkonger. Da blir det igjen et spørsmål om at hvis man bytter vinduer nå - så vil man "låse" seg til å ikke etterisolere i vinduenes levetid - evt gjøre en betydelig dyrere etterisolering senere dersom EU kravene kommer ila 10 år. Blir jo en del synsing dette her, så i mitt hode er vel det mest forsvarlige å bytte vinduer der det er behov og ha noe økte strømkostnader i noen år til(?).

[The Avatar]

Sjølv om EU krava blir innført i 2033 og 2050 så vil det heilt sikkert følge med støtteordningar som ein kan søke om. Dette er også krav som vil være vanskeleg å få realisert, for det er tvilsomt at eit slikt energikrav blir fulgt opp med dagsmulkt eller liknande reaksjon. 

Eg trur nok at den mest realistiske konsekvensen av å ikkje oppfylle energikrav er ein noko redusert bustadverdi, litt på same måte som når ein skal selge bustadar med mangelfull tilstandsvurdering. 

[krikkert]

Det bør kanskje også nevnes at OBOS også driver med byggledelse, prosjektering, mv. Det er litt som å gi rørleggeren i oppdrag å vurdere om du trenger rørlegger. 

[nor.jorgen]

Disse EU-kravene som kanskje kommer om 10 år, og som man kanskje vil ha en omstillingsperiode på 10-15 år kan man jo umulig forholde seg til. Og en ting er det er blir dyrt for oss i Norge som tross alt har god råd, hvordan tror du at det vil være for den vanlig europeer?

Jeg ville gjennomført det som man vet man har behov for etter de krav som faktisk finnes, ikke etter fantasi.

On 8/17/2023 at 4:06 PM, Pære- said:

Vil man kunne dekke seg inn ved å heller bytte vinduer løpende og fikse eventuelle sprekker og male fasaden? Da vil man i større grad slippe å ta opp lån og samtidig bytte vinduer der det er behov over tid.

Å bytte ut et vindu nå og da høres forferdelig ut. Da får man en veldig rotete vedlikeholdshistorikk og uklarheter rundt hvor gamle vinduene er, og styret vil aldri bli ferdig med saken. Vurdering, bestilling, levering, oppfølging, faktura-kontroll osv alt dette tar mye tid og hvis styret skal skifte ut vinduer hele tiden så kommer dere ikke til å gå gjort mye samtidig.

Jeg ville prioritert det som er mest kritisk, kjenner ikke til tilstanden men vinduer blir fort kritisk. Vinduer kan falle ut og løsne hvis de er skikkelig gamle og råtne, men det er vanskelig å vurdere før det skjer noe. Balkonger er litt lettere å vurdere, hvis det er noen løse deler etc så kan man gå over balkongene og få hakket vekk det mest prekære og vente noen år med å vedlikehold de til økonomien bedres.

Det kan også være mye å spare i gamle borettslag, hente inn nye avtaler for forsikring, for vaktmester, innføring av bergvarme osv. Men har man en ekstern styrelder så er ofte engasjement litt lavt og styreleder har lite insentiv til å jobbe så iherdig for å finne de beste løsningene.

 

[The Avatar]

nor.jorgen skrev (7 timer siden):

Disse EU-kravene som kanskje kommer om 10 år, og som man kanskje vil ha en omstillingsperiode på 10-15 år kan man jo umulig forholde seg til.

Det er heller ikkje umogleg at ein kan nå disse krava på andre måtar.
Energiklasse D kravet på 135 kWh per m² oppvarma BRA, treng ikkje nødvendigvis å bli oppfylt gjennom etterisolering, ein kan også redusere energibruken på andre måtar. Å bytte ut dårlege vindauger kjem dykk kanskje ikkje unna uansett sidan det er vanskeleg å redusere oppvarmingsbehovet om varmen får gå nesten uhindra gjennom vindauge/karm og ut, men etterisolering av veggar kan ein kanskje sleppe ved å gjere andre tiltak.
Vel så viktig som å isolere er det å gå over til meir effektive oppvarmingskjelder; varmepumpe, solfangar, sentralevarme, og liknande kan bidra til å redusere energibehovet ved å bruke varmeenergien meir effektivt.

[ABC@123]

Obos ja, historiene gjentar seg: 
“– På det verste har vi 10–12 forespørsler i uken fra folk som har fått dommedagsprofetier fra selskaper som Norconsult og Obos Prosjekt. Det er veldig tendensiøst blant noen av konsulentselskapene, og de to er blant verstingene.”   
https://www.finansavisen.no/bygg-og-anlegg/2023/03/17/7980774/tvilte-pa-norconsult-slapp-a-rive-503-bad