Eierandel mellom samboere

[perper]

Hei. 

Min samboer og jeg kjøpte bolig sammen hvor vi gikk inn med ulik egenkapital. Da vi kjøpte var salgsummen 5.200.000 kr. Part 1 gikk inn med 274.950 og part 2 gikk inn med 1.945.551. Vi har et lån vi betjener felles på 3.000.000. Dette resulterer i en eierandel på 66% og 34% for hhv. part 2 og 1. 

Vi har i ettertid pusset opp for ca 700.000kr i henhold til eierandelen. Og fått ny verdivurdering på 6.200.000. Hvordan blir da eierandelen (si at vi fortsatt har 3m i lån som deles likt)? Blir den hhv 66 og 34% av 6,2m? 

Punkt to er at partene har litt ekstra EK som vi har lyst til å spytte inn i leiliegheten ved å betale ned lånet. Part 1 har 150.000kr og part 2 har 300.000kr. Hvordan blir ny eierandel regnet ut med ny verdi på leiligheten? 

Takk på forhånd

[HW1]

perper skrev (1 time siden):

Hei. 

Min samboer og jeg kjøpte bolig sammen hvor vi gikk inn med ulik egenkapital. Da vi kjøpte var salgsummen 5.200.000 kr. Part 1 gikk inn med 274.950 og part 2 gikk inn med 1.945.551. Vi har et lån vi betjener felles på 3.000.000. Dette resulterer i en eierandel på 66% og 34% for hhv. part 2 og 1. 

Vi har i ettertid pusset opp for ca 700.000kr i henhold til eierandelen. Og fått ny verdivurdering på 6.200.000. Hvordan blir da eierandelen (si at vi fortsatt har 3m i lån som deles likt)? Blir den hhv 66 og 34% av 6,2m? 

Punkt to er at partene har litt ekstra EK som vi har lyst til å spytte inn i leiliegheten ved å betale ned lånet. Part 1 har 150.000kr og part 2 har 300.000kr. Hvordan blir ny eierandel regnet ut med ny verdi på leiligheten? 

Takk på forhånd

Hvis dere har pusset opp i henhold til eierandelen så er det vel ganske klart at dere fremdeles har samme eierandel. 

jeg går utifra at lånet er ett 50/50 lån, det er mer naturlig å tenke på en skjevinnbetaling som noe som påvirker eierandelen av lånet, enn noe som påvirker eierandelen på boligen.   (jeg ville ikke anbefalt å betale inn ulikt på ett felleslån, det er mer styr en det er verdt å holde styr på noe sånt (og hvertfall når det bare er snakk om 150 000, hadde heller satt pengene i fond, eventuelt vurdert høyrentekonto)

[Snikpellik]

Vi gikk inn med henholdsvis 4.5 og 4 millioner egenandel hver i ny bolig, men holdt boliglånet 50/50 og spesifiserte heller de ulike innskuddene i en samboerkontrakt, da dette først blir veldig aktuelt dersom vi en gang skulle gå hvert til vårt. Som HW1 blir det bare veldig styrete å skulle betale ulikt inn på et felles lån, spesielt om lånet er lavt.

[nor.jorgen]

Enig med HW1, eierandelene forblir den etter oppussingen hvis dere har fordelt oppussings-kostnadene etter de opprinnelige eierandelene på 66% og 34%.

On 8/16/2023 at 11:49 AM, perper said:

Punkt to er at partene har litt ekstra EK som vi har lyst til å spytte inn i leiliegheten ved å betale ned lånet. Part 1 har 150.000kr og part 2 har 300.000kr. Hvordan blir ny eierandel regnet ut med ny verdi på leiligheten?

Det er bare å sette opp regnestykket på nytt igjen: Opprinnelig innskutt egenkapital + innskudd for oppussing + ekstra nedbetaling av lån + lån som part X skal håndtere i forhold til verdien på 6.2 mill.

Men herregud ikke gjør dette uten at du har snakket med advokat, fått tegnet ned en samboeravtale osv. Dere gjøre det veldig komplisert.

For andre som står i startgropen av slike ting, syns dette var en opplysende artikkel: https://nef.no/fagstoff/viktig-a-avklare-eierbroken-for-ektefeller-og-samboere/

 

[qualbeen]

Hvor viktig er det at eierandel stemmer 100%? Hvor grusomt er det for den økonomisk sterkeste part, om hen taper noen kroner ved et evnt brudd?

Jeg hadde rett og slett ikke orket å fin-regne på dette.

Dette hadde svært ulik egenkapital ved kjøp. Dersom boligen selges i morgen, må dere selvfølgelig få tilbake hver deres egenkapital. Og her kan dere gjerne inflasjonsjustere ihht generell boligprisutvikling. Et alternativ er å kun ta høyde for prisvekst — eller midt i mellom. 

EK var 275.000 og 1,9 mill. Dersom boligprisene har doblet seg, bør dere først hente ut hhv 450.000 og 3,8 mill. Resten av verdiene deles 50/50.

Er det ikke nok penger i boet til å fordele slik, så får dere justere nedover..

Selv orker jeg ikke slik finregning. Jeg gikk inn med noe mer EK enn fruen, og bidrar også litt mer pr mnd til felleskassen. Men i det lange løp er jeg fornøyd med å dele 50/50 dersom vi måtte. (Også er ikke forskjellene hos oss såpass store som de var her - for all del!)

You win some, you lose some.

[qualbeen]

nor.jorgen skrev (27 minutter siden):

eierandelene forblir den etter oppussingen hvis dere har fordelt oppussings-kostnadene etter de opprinnelige eierandelene på 66% og 34%.

Dette tviler jeg på at de har gjort. De fleste med ulik eierbrøk, glemmer at den som eier mest, også er "pliktig" til å betale mest. 

Dersom man har eierbrøk på 66%, betyr det implisitt:

• 66% av all fremtidig oppussing og vedlikehold må bekostes
• 66% av hus og innbo-forsikring tilfaller deg
• 66% av lånekostnader skal nedbetales
• 66% av eiendomsskatten er din
• 66% av kommunale avgifter får du også.

...etc.

 

Dersom begge er i jobb, er det ofte enklere å dele eierbrøk og kommende utgifter tilnærmet likt.

Men så får dere heller ta en avregning mtp opprinnelig innskudd ved behov. 

Hvorvidt man ønsker å bruke konsumprisindeksen, verdistigning eller gj.snittet av de to, burde dere kanskje ha avtalt - skriftlig. 

[HW1]

qualbeen skrev (9 timer siden):

Dette tviler jeg på at de har gjort. De fleste med ulik eierbrøk, glemmer at den som eier mest, også er "pliktig" til å betale mest. 

Dersom man har eierbrøk på 66%, betyr det implisitt:

• 66% av all fremtidig oppussing og vedlikehold må bekostes
• 66% av hus og innbo-forsikring tilfaller deg
• 66% av lånekostnader skal nedbetales
• 66% av eiendomsskatten er din
• 66% av kommunale avgifter får du også.

...etc.

 

Dersom begge er i jobb, er det ofte enklere å dele eierbrøk og kommende utgifter tilnærmet likt.

Men så får dere heller ta en avregning mtp opprinnelig innskudd ved behov. 

Hvorvidt man ønsker å bruke konsumprisindeksen, verdistigning eller gj.snittet av de to, burde dere kanskje ha avtalt - skriftlig. 

Jeg tror i det fleste tilfeller hvor man har ulik eierandel så tenker man på f.eks kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, og normalt vedlikehold (ikke påkostning) som en brukskostnad av huset, og fordi man bor i huset sammen så går dette på fellesøkonomien.  (og hvis man har fordelt eierandel etter å ha delt lånet 50/50, så er lånet også en del av fellesøkonomien)

Hvis man da har fordelt eierandel etter egenkapital så ender man opp i en situasjon som tilsvarer det du beskriver over, man tar den ekstra egenkapitalen en part har skutt inn, multipliserer dette med prisutviklingen på huset, og man får da verdien som skal forfordeles før man deler resten 50/50,