Vanlige folk har ikke råd til bolig i Oslo

[frohmage]

DIYDari skrev (På 16.5.2024 den 2:54 PM):

akkurat den boligen der er priset lavt pga mange utenlandske familier er bosatt i området

Var dette området høyere priset tidligere, eller kan det tenkes at innvandrere samler seg i områder med billige boliger?

[onkel_jon]

1 hour ago, frohmage said:

Var dette området høyere priset tidligere, eller kan det tenkes at innvandrere samler seg i områder med billige boliger?

Har vel alltid vært rimeligere men belastede områder øker mindre i pris som regel, unntaket er kanskje Grønland hvor mange innvandrere har flyttet ut mens flere etniske nordmenn har flyttet til.

Endret 18. mai av onkel_jon

[Simen1]

Camlon skrev (15 timer siden):

Boligprisene har gått opp i hele Norge. Det er årsaken til at vanlige folk ikke har råd til å kjøpe bolig I Oslo. Men det var ikke slik før, så hva har skjedd?

Hva som har skjedd har vært forklart et utall ganger i tråden. Pris, tilbud og etterspørsel har en helt enkel sammenheng. Når gapet mellom tilbud og etterspørsel øker, så øker prisen. Tilbudet har ikke økt like mye som etterspørselen og da øker naturlig nok prisene. For å være mer spesifikk så har de inflasjonsjusterte prisene økt. En mindre andel av befolkninga har nå råd til bolig i Oslo, eller må nøye seg med noe mindre, dårligere, mindre sentralt etc.

[Camlon]

6 hours ago, Simen1 said:

Hva som har skjedd har vært forklart et utall ganger i tråden. Pris, tilbud og etterspørsel har en helt enkel sammenheng. Når gapet mellom tilbud og etterspørsel øker, så øker prisen. Tilbudet har ikke økt like mye som etterspørselen og da øker naturlig nok prisene. For å være mer spesifikk så har de inflasjonsjusterte prisene økt. En mindre andel av befolkninga har nå råd til bolig i Oslo, eller må nøye seg med noe mindre, dårligere, mindre sentralt etc.

Å bare si at tilbudet har ikke økt like mye som etterspørselen er litt mangelfult.

Hvorfor har tilbudet ikke fulgt etterspørselen? Er det fordi vi har bygget for lite over hele Norge. Hvis det er tilfellet så må vi ha gjort noe galt på nasjonalt nivå. Så hva er problemet?

[Camlon]

21 hours ago, tigerdyr said:

Jeg så i 2002 etter en 3-roms, ~75 m2 med et max budget fra banken på 1,2M (~200K var oppstarte midler som jeg hadde spart opp fra 0 på de 5 år etter jeg kom til Norge og jeg tjente 320K den gangen (startet på 220K første året), så levde veldig spartansk). 

Jeg så på flere boliger på østkanten, herunder særlig Oppsal og omkringliggende områder, men salgsprisen endte altid opp ~200K over prisantydningen og var således utenfor rekkevidde.  Jeg endte opp med å sjekke langs jernbanen og fant etterhvert en bolig i Kløfta istedet til 1,175M.

Jeg synes du har fått en rimelig god deal. Du fikk kjøpe en bolig som ikke kostet mye, renten gikk ned 2 år senere til et lavere nivå enn idag og boligen har nå økt med 250%, mens lønningene har bare økt med 100% de ekstra 150% har gitt deg mulighet til å bruke pengene du "tjente" til å kjøpe en fin villa i ditt nærområde.

De som kjøper bolig idag må betale mye mer, vil garantert ikke få 250% vekst som du opplevde og kan i verste fall se boligprisene falle og havne enda lenger unna drømmen om en bolig med hage.

[sedsberg]

Boligprisene vil jo aldri falle. Annet enn noen promille én og annen måned.

[tigerdyr]

53 minutes ago, Camlon said:

Jeg synes du har fått en rimelig god deal. Du fikk kjøpe en bolig som ikke kostet mye, renten gikk ned 2 år senere til et lavere nivå enn idag og boligen har nå økt med 250%, mens lønningene har bare økt med 100% de ekstra 150% har gitt deg mulighet til å bruke pengene du "tjente" til å kjøpe en fin villa i ditt nærområde.

Den økte ikke med 250%, langt fra.  Den økte med 116% over en periode på godt 14 år.  Omregnet til årlig avkastning endte det på +5,6% årlig - men det er før rentekostnader er trukket fra.  Det var imidlertid billigere enn å fortsatt leie en bolig i Oslo, så sådan sett sparte jeg nogen penger der, men til gjengeld ble transportkostnader høyere.  Isolert sett tjente jeg litt på å ha bolig, ikke minst pga et boligkjøp med boliglån kan sis å være en investering med "giring" som jeg ikke uten videre kunne ha gjort i andre aktiver.  Gevinsten på å ha eiet boligen er dog langt fra det Oslo-folk har tjent. 

Poenget var egentlig også bare at til tross for at jeg hadde spart opp rundt 20% og til tross for at jeg hadde en lønn litt over gjennomsnittet (og dermed en del over medianen) var det umulig for meg å gå fra å være leieboer til å eie en bolig i Oslo.

Faktisk ser det ut å være relativt likt i dag.  Snittlønnen i dag er ~670K på landsbasis, så la oss si den er ~710K i Oslo siden jeg ikke finner det tallet i farten.  Sjekket litt på finn og ser at ~75 m2 andelsleiligheter går for 4,3M på Oppsal som var et område jeg så meget på den gangen.  20% eienkapital er 840K og lånerammen er 5 x 710K = 3,55M, så hvis man i dag brukte samme krav for egenkapital, ville boligen faktisk være akkurat innenfor hva som er mulig å få kjøpe med den en gjennomsnitlig inntekt i Oslo. 

Så "takket være" utvidelsen av lånerammen ville den vært mulig å kjøpe i dag selv om den totalt sett formentlig blir betydelig dyrere å eier pga det mye større lånet om renterne ble værende der de er.  På den andre siden vil man pga større giring få avkastning på et høyere beløp, selv om avkastning per kr formentlig/forhåpentlig ikke blir like stor fremover for Oslo sin del. 

Dette er jo bare ett eksempel og jeg er helt enig i at priserne virker hensides i dag men det gjorde de også den gangen.  Jeg kjøper altså ikke uten videre påstanden om at det er så mye vanskeligere å kjøpe en bolig i dag end for 20 år siden. 

Endret 19. mai av tigerdyr

[Camlon]

1 hour ago, tigerdyr said:

Den økte ikke med 250%, langt fra.  Den økte med 116% over en periode på godt 14 år.  Omregnet til årlig avkastning endte det på +5,6% årlig - men det er før rentekostnader er trukket fra.  Det var imidlertid billigere enn å fortsatt leie en bolig i Oslo, så sådan sett sparte jeg nogen penger der, men til gjengeld ble transportkostnader høyere.  Isolert sett tjente jeg litt på å ha bolig, ikke minst pga et boligkjøp med boliglån kan sis å være en investering med "giring" som jeg ikke uten videre kunne ha gjort i andre aktiver.  Gevinsten på å ha eiet boligen er dog langt fra det Oslo-folk har tjent. 

Poenget var egentlig også bare at til tross for at jeg hadde spart opp rundt 20% og til tross for at jeg hadde en lønn litt over gjennomsnittet (og dermed en del over medianen) var det umulig for meg å gå fra å være leieboer til å eie en bolig i Oslo.

Faktisk ser det ut å være relativt likt i dag.  Snittlønnen i dag er ~670K på landsbasis, så la oss si den er ~710K i Oslo siden jeg ikke finner det tallet i farten.  Sjekket litt på finn og ser at ~75 m2 andelsleiligheter går for 4,3M på Oppsal som var et område jeg så meget på den gangen.  20% eienkapital er 840K og lånerammen er 5 x 710K = 3,55M, så hvis man i dag brukte samme krav for egenkapital, ville boligen faktisk være akkurat innenfor hva som er mulig å få kjøpe med den en gjennomsnitlig inntekt i Oslo. 

Så "takket være" utvidelsen av lånerammen ville den vært mulig å kjøpe i dag selv om den totalt sett formentlig blir betydelig dyrere å eier pga det mye større lånet om renterne ble værende der de er.  På den andre siden vil man pga større giring få avkastning på et høyere beløp, selv om avkastning per kr formentlig/forhåpentlig ikke blir like stor fremover for Oslo sin del. 

Dette er jo bare ett eksempel og jeg er helt enig i at priserne virker hensides i dag men det gjorde de også den gangen.  Jeg kjøper altså ikke uten videre påstanden om at det er så mye vanskeligere å kjøpe en bolig i dag end for 20 år siden. 

Jeg sa den økte med 250% til idag. Det er faktisk mindre enn gjennomsnittet som er på 290%.

Om du solgte den tidligere så økte den mindre, men da fikk du også en låneramme på 5x og kunne bruke verdistigningen til å oppgradere.

Det vil ikke de som kommer etter deg få muligheten til.

Og lånerammen forandrer ikke hvor mye lån du faktisk kan betjene og mange får ikke 5x inntekt idag heller, så det er bare tull å bruke det som en faktor.

Endret 19. mai av Camlon

[tigerdyr]

6 minutes ago, Camlon said:

mange får ikke 5x inntekt idag heller

Prøvde lånekalkulatoren til sb1 og den gir 5x med en lønn på 710K.  Faktisk skal du under 600K i årslønn for å få mindre enn 5x ifølge den banken. 

[Camlon]

1 minute ago, tigerdyr said:

Prøvde lånekalkulatoren til sb1 og den gir 5x med en lønn på 710K.  Faktisk skal du under 600K i årslønn for å få mindre enn 5x ifølge den banken. 

Det er fortsatt ikke en faktor. Om du fikk bare låne 3x inntekt, men kunne betjene 5x inntekt, så fikk du mulighet til å spare 10-15% av din inntekt som ga deg mulighet til å kjøpe en større bolig senere.

[sedsberg]

Grunnen til at man bare får f.eks. 3x inntekten er jo nettopp fordi man ikke kan betjene mer enn det.

[Camlon]

28 minutes ago, sedsberg said:

Grunnen til at man bare får f.eks. 3x inntekten er jo nettopp fordi man ikke kan betjene mer enn det.

Det er i mange tilfeller riktig, og derfor får ikke alle 5x inntekt idag heller.

Endret 19. mai av Camlon

[tigerdyr]

24 minutes ago, sedsberg said:

Grunnen til at man bare får f.eks. 3x inntekten er jo nettopp fordi man ikke kan betjene mer enn det.

I dag, men den gangen var taket 3x selv om du kunne betjene mere.  Det var først mange år senere med en ny "rentevirkelighet" med veldig lave renter som bidro til at taket ble hevet til 5x. 

[Simen1]

Camlon skrev (1 time siden):

Å bare si at tilbudet har ikke økt like mye som etterspørselen er litt mangelfult.

Jeg synes ikke det. Det er vel noe av det mest presise man kan si om årsaken til boligprisene.

Camlon skrev (1 time siden):

Hvorfor har tilbudet ikke fulgt etterspørselen? Er det fordi vi har bygget for lite over hele Norge. Hvis det er tilfellet så må vi ha gjort noe galt på nasjonalt nivå. Så hva er problemet?

Bakenforliggende årsaker til at tilbudet ikke har klart å følge etterspørselen er ganske komplekst. Det er mange årsaker til det. Ja, vi har bygget for lite i store deler av landet. Men det er også bare et rundt samlebegrep på flere underliggende årsaker. Så må vi også se på årsaker til økt etterspørsel, som folkevekst, innvandring, flere som bor alene, økende levealder etc. Videre er det viktig å ikke slå hele landet over samme kam. Det varierer med hvilke krav man setter til bostandard, beliggenhet etc.

[Simen1]

Camlon skrev (46 minutter siden):

Jeg sa den økte med 250% til idag. Det er faktisk mindre enn gjennomsnittet som er på 350%.

Indeksen starter på 100 i 2003. Toppen er på ca 390 i 2023. Det er en økning på 290%.

Utgangspris + økning = totalpris

100 + 290 = 390

[Camlon]

12 minutes ago, Simen1 said:

Indeksen starter på 100 i 2003. Toppen er på ca 390 i 2023. Det er en økning på 290%.

Utgangspris + økning = totalpris

100 + 290 = 390

Takk for rettelsen. Så litt for fort på grafen. Jeg har korrigert det nå.

 

16 minutes ago, Simen1 said:

Jeg synes ikke det. Det er vel noe av det mest presise man kan si om årsaken til boligprisene.

Bakenforliggende årsaker til at tilbudet ikke har klart å følge etterspørselen er ganske komplekst. Det er mange årsaker til det. Ja, vi har bygget for lite i store deler av landet. Men det er også bare et rundt samlebegrep på flere underliggende årsaker. Så må vi også se på årsaker til økt etterspørsel, som folkevekst, innvandring, flere som bor alene, økende levealder etc. Videre er det viktig å ikke slå hele landet over samme kam. Det varierer med hvilke krav man setter til bostandard, beliggenhet etc.

Jeg forstår at det er komplisert. Det er årsaken til at jeg vil snakke om det. 

Det er byer som har hatt enorm vekst og bygget nok, så befolkningsvekst er ikke årsaken. Det er noe vi har gjort galt som har hindret oss fra å bygge boligene vi trenger, og siden det er et nasjonalt problem så er det trolig noe vi har gjort galt nasjonalt.

Så hva er det?

Endret 19. mai av Camlon

[tigerdyr]

2 hours ago, Camlon said:

Hvorfor har tilbudet ikke fulgt etterspørselen? Er det fordi vi har bygget for lite over hele Norge. Hvis det er tilfellet så må vi ha gjort noe galt på nasjonalt nivå. Så hva er problemet?

Der er mange årsaker som spiller inn, men fra mitt perspektiv er det særlig to årsaker som skiller seg ut:

1.  Foreldre som hjelper ungerne med boligkjøp så de får kjøpt noe de ikke hadde hatt mulighet til på egen hånd.  Det presser priserne kunstig opp på inngangsbilletten til boligmarkedet og det var noe jeg merket godt allerede tilbake i 2002 da jeg selv som innvandrer uten foreldrehjelp skulle inn på markedet for første gang.  Dette problemet har bare økt i takt med friverdien i foreldrenes bolig på papiret har økt.  Al snakk om "like vilkår" osv. går rett ut vinduet når det er ens egne barn man ser muligheten for å få frem i køen på bekostning av andre.  

2. Alt for lite boligbygging ifht befolkningsveksten/innvandringen.  Det politikkerne som setter premisserne for både boligbygging og innvandring. 
 

[rv87]

11 minutes ago, Camlon said:

Det er byer som har hatt enorm vekst og bygget nok, så befolkningsvekst er ikke årsaken.

Har du eksempler på hvilke byer dette har skjedd i? Å bygge tar jo litt tid så det er jo raskere å øke befolkningen enn antall boliger.

[Camlon]

10 minutes ago, tigerdyr said:

2. Alt for lite boligbygging ifht befolkningsveksten/innvandringen.  Det politikkerne som setter premisserne for både boligbygging og innvandring. 

Ja, men hvorfor bygges det så lite nå? Ser jeg på Kløfta så ser jeg 8 boliger fra 1950 til 1970, men bare 2 fra 2000 til 2023 og bare 4 nye eneboliger og 4 nye rekkehus?

Er det ikke plass til flere eneboliger på Kløfta?

[Camlon]

21 minutes ago, rv87 said:

Har du eksempler på hvilke byer dette har skjedd i? Å bygge tar jo litt tid så det er jo raskere å øke befolkningen enn antall boliger.

Jeg tenkte på byer som Houston og Dallas.

Endret 19. mai av Camlon