Vanlige folk har ikke råd til bolig i Oslo

[Simen1]

Gavekort skrev (18 minutter siden):

Kjøpermarkedet og leiemarkedet er funksjonelt to forskjellige marked. Ja, man dekker etterspørsel i leiemarkedet, men man risikerer å ta boliger ut av det enda mer trengende kjøpemarked, som skviser folk over til å leie. Det er en ødeleggende spiral.

Jeg er ikke enig i at det er en spiral. Det er en balanse-vippe.

Spoiler

Når det blir mindre attraktivt å leie så vil flere kjøpe. Når det blir mindre attraktivt å eie så vil flere leie. Attraktivitet handler om balansen mellom prisnivåene i de to markedene. Markedene griper altså inn i hverandre. Balansen er til og med betydelig politisk forskjøvet. Formueskatten på egen bolig inklusive utleieenhet etter visse kriterier skal regnes som 1/4 av reell formue, og er unntatt skatt på leieinntekter, mens sekundærboliger for utleie regnes som 100% formue og må skattes av. Staten har altså en betydelig vekt på den ene siden av balansevippa. Her kommer sekundærboligeiere betydelig dårligere ut enn primærboligeiere. Sekundræboligbeskatningen gir også noen ringvirkninger som forsøkes tas inn via leieprisene, men siden disse konkurrerer mot utleieenheter i primærboliger er det begrenset hvor mye de kan ta tilbake på den måten. Primærboligeiere favoriseres altså på bekostning av sekundærboligeiere og til en viss grad, leietakere.

Hadde spiral-analogien vært riktig så ville vi fått eksponentiell vekst i oppkjøp av utleieboliger. Store utleiebedrifter ville spist små utleiebedrifter til vi sto igjen med noen få gigantiske utleiefirma som ikke får fusjonert på grunn av antimonopol-lover. Men det skjer jo åpenbart ikke så spiral-analogien havarerer på en eller annen måte. Det er en vippe og ikke en spiral.

[mandodiao]

Simen1 skrev (19 minutter siden):

Hadde spiral-analogien vært riktig så ville vi fått eksponentiell vekst i oppkjøp av utleieboliger. Store utleiebedrifter ville spist små utleiebedrifter til vi sto igjen med noen få gigantiske utleiefirma som ikke får fusjonert på grunn av antimonopol-lover. Men det skjer jo åpenbart ikke så spiral-analogien havarerer på en eller annen måte. Det er en vippe og ikke en spiral.

Ivar Tollefsen has left the chat

[Gouldfan]

Svaret er å bygge fler boliger, og Staten må hjelpe til med dette i større grad, for private har ikke klart dette.

[Simen1]

Gouldfan skrev (38 minutter siden):

Svaret er å bygge fler boliger, og Staten må hjelpe til med dette i større grad, for private har ikke klart dette.

Nettopp! Og hvordan kommer vi dit? Utbyggere er ikke interessert i å bygge så raskt at verdien på det de bygger faller, samt at de ikke vil risikere å sitte igjen med usolgte boliger dersom prisene skulle falle. Bankene er ikke interessert i å gi lån til utbyggere uten at de har solgt en stor andel av boligene, fordi bankene vil ikke risikere å sitte med råtne lån (til selskaper som sitter med usolgte boliger dermed og risikerer likviditetsproblemer. Boliger som bygges før de selges betales med selskapets penger og blir deres risiko inntil de er solgt videre.). Politikerne vil ikke regulere flere boligområder fordi det krever ressurser i bygg-etaten og fordi det truer verdien på deres egne eide boliger. Noe som igjen skaper problemer dersom de vil selge. Beboere flest, både de som eier sin egen bolig og de som leier ut primær eller sekundærbolig er ikke interessert i at det bygges for mye for det vil redusere verdien på deres boliger. Det skaper trøbbel med belåningsgrad og salg. Eldre som skal selge seg ned i boligstørrelse, gi forskudd på arv eller forlate verden snart er heller ikke interessert i lavere boligpriser fordi det vil gi mindre arv til arvingene. Selv om arvingene nødvendigvis må kjøpe i samme marked.

Så.. veldig få har egentlig incentiver til å øke boligmassen. Nesten alle har incentiver til at boligprisene øker / holdes høye. Ingen gjør noe aktivt for å redusere verdien på egen formue eller øke risikoen for råtne lån. Førstegangskjøperne står ganske alene. Men før eller siden så arver mange seg inn på boligmarkedet.

Kanskje gjeninnføring av arveskatt er løsningen på problemet?

[Gouldfan]

Simen1 skrev (16 minutter siden):

Nettopp! Og hvordan kommer vi dit? Utbyggere er ikke interessert i å bygge så raskt at verdien på det de bygger faller, samt at de ikke vil risikere å sitte igjen med usolgte boliger dersom prisene skulle falle. Bankene er ikke interessert i å gi lån til utbyggere uten at de har solgt en stor andel av boligene, fordi bankene vil ikke risikere å sitte med råtne lån (til selskaper som sitter med usolgte boliger dermed og risikerer likviditetsproblemer. Boliger som bygges før de selges betales med selskapets penger og blir deres risiko inntil de er solgt videre.). Politikerne vil ikke regulere flere boligområder fordi det krever ressurser i bygg-etaten og fordi det truer verdien på deres egne eide boliger. Noe som igjen skaper problemer dersom de vil selge. Beboere flest, både de som eier sin egen bolig og de som leier ut primær eller sekundærbolig er ikke interessert i at det bygges for mye for det vil redusere verdien på deres boliger. Det skaper trøbbel med belåningsgrad og salg. Eldre som skal selge seg ned i boligstørrelse, gi forskudd på arv eller forlate verden snart er heller ikke interessert i lavere boligpriser fordi det vil gi mindre arv til arvingene. Selv om arvingene nødvendigvis må kjøpe i samme marked.

Så.. veldig få har egentlig incentiver til å øke boligmassen. Nesten alle har incentiver til at boligprisene øker / holdes høye. Ingen gjør noe aktivt for å redusere verdien på egen formue eller øke risikoen for råtne lån. Førstegangskjøperne står ganske alene. Men før eller siden så arver mange seg inn på boligmarkedet.

Kanskje gjeninnføring av arveskatt er løsningen på problemet?

En stor del av det kunne blitt leid ut Statlig/ Kommunalt slik som i Sverige. Stat og kommune får inn igjen via leier.

Idag i Norge så leies slike leiligheter ut bare i små størrelser og til trygdede og alderspensjonister.. mulig statlig motivasjon er litt lavt siden trygdede får penger av staten og betaler tilbake....

Om de tar litt mer i satser mer og får opp ryktet sitt. Så er jeg sikker på at vanlige folk i bolignød med inntekt, familier osv ville takket ja til en fin treroms med fin beliggenhet og veranda.

Om Sverige uten olja klarer det, så klarer Norge det også, og Stat og kommune tjener på det om vanlige folk med arbeidsinntekt betaler leie til Staten.

Endret 3. september 2023 av Gouldfan

[Gouldfan]

En stor del kunne selvsagt også blitt solgt av staten til familier i boliglag leiligheter med Husbank lån og lån/innskudd.

Norge har vært for opptatt av at "folk skal eie selv". Det er en bra tanke, men med dagens boligmarked høye priser, og så vanskelig det er å få lån, så må staten ta på seg oppgaven å satse.

Problem er at det er for få boliger, og for hett marked.

 

Endret 3. september 2023 av Gouldfan

[Simen1]

Å skifte eier øker ikke antall boliger.

Jeg tviler også på at det offentlige som eier vil ta lavere leie enn en privat utleier. De har stort sett de samme utgiftspostene som private i forbindelse med leien, men har ingen incentiv til å legge egeninnsats i å heve standarden eller ta ansvar for investeringen som om det var deres egne penger. Kommunalt ansatte er bare ansatte. Går investeringen dårlig så skifter de bare jobb - null konsekvenser for arbeidstakeren som ga grønt lys til investeringen eller har vanstyrt vedlikehold, kjøpt inn håndtverkertjenester ukritisk eller andre feil. Private eiere vokter disse eiendommene som om de var deres egne, legger inn egeninnsats, er påpasselig med å tidsbruken til håndtverkere, reklamerer på dårlig arbeid, overfakturering osv. Ansvarsfølelsen er noe helt annet og det gir resultater gjennom mer effektiv drift. Det er et systematisk trekk i kommunale tjenester som konkurrerer mot tilsvarende private. Noen tjenester finnes ikke i privat regi så der mangler vi sammenligningsgrunnlag. Andre tjenester finnes ikke i det kommunale, så der får vi heller ikke jamført. Men der det går an, så viser det seg at det offentlige er gjennomgående mindre effektive enn private - til tross for at private tar ut profitt, tar ut høyere lønninger til eventuelt lønnet driftspersonell og klarer å levere en bedre tjeneste til forbrukerne, fordi de ser at gode tjenester gir bedre betaling. Leiemarkedet er konkurranseutsatt. Dersom en kommunal leietaker ser at man kan leie bedre og billigere privat, så flytter de om de kan.

Tilbud - etterspørsel - pris.

[Gouldfan]

Simen1 skrev (42 minutter siden):

Å skifte eier øker ikke antall boliger.

Jeg tviler også på at det offentlige som eier vil ta lavere leie enn en privat utleier. De har stort sett de samme utgiftspostene som private i forbindelse med leien, men har ingen incentiv til å legge egeninnsats i å heve standarden eller ta ansvar for investeringen som om det var deres egne penger. Kommunalt ansatte er bare ansatte. Går investeringen dårlig så skifter de bare jobb - null konsekvenser for arbeidstakeren som ga grønt lys til investeringen eller har vanstyrt vedlikehold, kjøpt inn håndtverkertjenester ukritisk eller andre feil. Private eiere vokter disse eiendommene som om de var deres egne, legger inn egeninnsats, er påpasselig med å tidsbruken til håndtverkere, reklamerer på dårlig arbeid, overfakturering osv. Ansvarsfølelsen er noe helt annet og det gir resultater gjennom mer effektiv drift. Det er et systematisk trekk i kommunale tjenester som konkurrerer mot tilsvarende private. Noen tjenester finnes ikke i privat regi så der mangler vi sammenligningsgrunnlag. Andre tjenester finnes ikke i det kommunale, så der får vi heller ikke jamført. Men der det går an, så viser det seg at det offentlige er gjennomgående mindre effektive enn private - til tross for at private tar ut profitt, tar ut høyere lønninger til eventuelt lønnet driftspersonell og klarer å levere en bedre tjeneste til forbrukerne, fordi de ser at gode tjenester gir bedre betaling. Leiemarkedet er konkurranseutsatt. Dersom en kommunal leietaker ser at man kan leie bedre og billigere privat, så flytter de om de kan.

Tilbud - etterspørsel - pris.

Om vi dvs Staten virkelig satser så øker boligmengden, tilbud mettes og prisene går ned.

Det har ikke vært politisk vilje til dette, Sverige valgte dette "Folkehemmet" istedenfor Norges Husbanken.

I Sverige er det mer vanlig å leie, i Norge er leiligheter til leie mest i byene av folk med mindre penger osv, mens utenfor byen og på landet er det mer vanlig å eie.

Alle nordmenn skal jo ha bolig, det er ikke rakett forskning det, om ikke noen gjør noe drastisk så kommer prisene bare til å fortsette stige...

Endret 3. september 2023 av Gouldfan

[sedsberg]

Hvorfor i alle verdens dager skulle staten jobbe for å få prisene ned?? De satser jo så godt de kan på å få de opp. Det er jo det de tjener på.

[Simen1]

Gouldfan skrev (3 timer siden):

Om vi dvs Staten virkelig satser så øker boligmengden, tilbud mettes og prisene går ned.

Mulig jeg misforsto deg. Jeg trodde du mente at kommunene skulle kjøpe opp boliger som nå er private for så å leie de ut billigere enn det de private gjorde.

Men du mente kanskje at stat og kommune skulle satse hardt på å bygge helt nye boliger? I så fall er jeg enig under forutsetning av at ikke privat nybygging faller tilsvarende. Noe det fort kan gjøre om folk skjønner konsekvensene av en sånn statlig satsing. Dvs. de direkte konsekvensene ville jo vært at boligprisene falt, og da sitter jo folk stille i båten og venter med bygging til det snur. Det samme gjelder leiemarkedet. Kjøper man i et synkende marked så renner jo verdiene ut og man risikerer å sitte igjen med mer lån enn det man man har lov til i låneforskriften - i verste fall mer lån enn huset er verdt.

Egentlig spiller det ingen rolle for prisene i markedet hvem som bygger de nye boligene. Enn så lenge markedet er konkurranseutsatt, ikke planøkonomisk styrt, så vil nybygging bremse boligprisveksten. Men jeg har forstått at stagnering av prisene (utflating) er en slags nedre grense for hva som er sunt i markedet.

[lada1]

11 hours ago, Gouldfan said:

Om vi dvs Staten virkelig satser så øker boligmengden, tilbud mettes og prisene går ned.

Er dette en ubetinget sannhet?

Dersom et sted bli mer attraktivt dess flere som bor der - så kan kanskje bygging av flere boliger øke prisene? Eller motsatt: fjern de fleste boligene i Oslo - og prisene går ned 🙂  Gjør stedet mindre attraktivt så blir det billigere å bo der. Kanskje er dette eneste realistiske vei til billigere boliger? Eller gjør det mer attraktivt å bo andre steder? Ekstra skatt på arbeidsplasser i Oslo?

Bare måtte så tvil 🙂

Endret 4. september 2023 av lada1

[Gouldfan]

Simen1 skrev (7 timer siden):

Mulig jeg misforsto deg. Jeg trodde du mente at kommunene skulle kjøpe opp boliger som nå er private for så å leie de ut billigere enn det de private gjorde.

Men du mente kanskje at stat og kommune skulle satse hardt på å bygge helt nye boliger? I så fall er jeg enig under forutsetning av at ikke privat nybygging faller tilsvarende. Noe det fort kan gjøre om folk skjønner konsekvensene av en sånn statlig satsing. Dvs. de direkte konsekvensene ville jo vært at boligprisene falt, og da sitter jo folk stille i båten og venter med bygging til det snur. Det samme gjelder leiemarkedet. Kjøper man i et synkende marked så renner jo verdiene ut og man risikerer å sitte igjen med mer lån enn det man man har lov til i låneforskriften - i verste fall mer lån enn huset er verdt.

Egentlig spiller det ingen rolle for prisene i markedet hvem som bygger de nye boligene. Enn så lenge markedet er konkurranseutsatt, ikke planøkonomisk styrt, så vil nybygging bremse boligprisveksten. Men jeg har forstått at stagnering av prisene (utflating) er en slags nedre grense for hva som er sunt i markedet.

Folk vil alltid bygge hus selvom prisene går ned. Det er ikke sånn at folk bestemmer seg for å bo under en sten fordi hus blir billigere. Vi er tvertimot omtrent der nå.

De private vil fortsatt bygge hus, nå er hus unormalt dyre, men det ser ikke ut til å få private til å ville bygge nok.

Det er derfor Staten må bygge, og gå inn. Fordi nå er det helt sykt..

Boliger vil fortsatt være lønnsomt selvom prisene går ned.

Endret 4. september 2023 av Gouldfan

[Gouldfan]

Jeg sier ikke at Statlig/Kommune nødvendigvis skal leie ut selge billigere enn private. Det må fortsatt være lønnsomt også for de å bygge...

Jeg sier at prisene må ned, en måte å gjøre dette på er å øke tilbudet. 

Endret 4. september 2023 av Gouldfan

[Gouldfan]

Den kommunale leiligheten vi prøvde å få her i Strømstad var helt sykt bra. Vi står i kø, kom på 4 plass, vi bor en fin villa nå som er privat. Men vi trenger mer plass pga en bonus sønn skal flytte inn.

Den leiligheten var tror over 100 kvadrat, hadde tre store soverom, stor gang, to bad og toalett, stor spisestue, kjøkken, stor stue stor veranda med to innganger og utsikt mot elva, kort vei til Eurocash, Willys og skoler og et stort lager rom/bod.

Det så helt rått ut, pris 10000 kr I mnd.

Jo det er nok litt rimeligere enn private, men tror fortsatt stat og kommune går i pluss.

Endret 4. september 2023 av Gouldfan

[Snikpellik]

sedsberg skrev (14 timer siden):

Hvorfor i alle verdens dager skulle staten jobbe for å få prisene ned?? 

Fordi et fungerende boligmarked er svært viktig. Det er et statlig og kommunalt ansvar å være med å regulere dette fordi det massivt påvirker alle deler av samfunnet, sosialt og økonomisk.

Endret 4. september 2023 av Snikpellik

[sedsberg]

De bryr seg jo ikke om slikt. De skal jo ha maks profitt for Norge AS. Og holder de prisene høye holder de majoriteten av borgerne sine fornøyde. Vinn-vinn!

[Snikpellik]

sedsberg skrev (9 minutter siden):

De bryr seg jo ikke om slikt. De skal jo ha maks profitt for Norge AS. Og holder de prisene høye holder de majoriteten av borgerne sine fornøyde. Vinn-vinn!

Skal man ha maks profitt for Norge AS, eller Tilfeldig Kommune AS er det tvert imot slik at et velfungerende boligmarked er helt nødvendig.

[uname -i]

Boligprisene er i ferd med å falle. Det vinduet man hadde til å regulere tilstrekkelig med nye boliger er lukket. Får håpe det tas noe lærdom av dette før renta går ned og markedet tar seg opp igjen.

[onkel_jon]

Kan bli gode tider hvis man er villig til å flytte til nabo kommunene https://borsen.dagbladet.no/nyheter/bor-vaere-saerlig-pa-vakt/80137930

Follo bla har altfor mange boliger forhold til etterspørsel

Endret 4. september 2023 av onkel_jon

[sedsberg]

Her nede ser jeg også at det begynner å tikke inn flere rimeligere boliger for tvangssalg.

Edit: Rimelig startpris. Hva budkrigene faktisk ender på er jo en annen ting.

Endret 4. september 2023 av sedsberg