Vanlige folk har ikke råd til bolig i Oslo

[wampster]

Simen1 skrev (7 minutter siden):

Ok, så den samlede forbruksgjelden i Norge er på 173,6 milliarder i følge den første linken din (norsk gjeldsinformasjon), mens tidligere i år hadde aldersgruppen 18-24 år en samlet forbruksgjeld på 2,5 milliarder (den andre linken, til NTB). Altså 1,44% av alle aldersgrupper(18-ca100). Regnet per årskull så utgjør dette 0,206%. Det viser først og fremst at aldersgruppen 18-24 har mye lavere forbruksgjeld enn aldersgruppen 25+.

No fucking shit? Har folk som har hatt muligheten til å ta opp lån i 0 - 5 år i snitt mindre lån enn folk som har hatt muligheten til å ta opp lån i 7-12 år? Color me very surprised. Den så jeg ikke komme....

Det neste sjokkerende er vel at folk i 30 årene har mer boliglån i snitt enn folk som er 18-24? Like sjokkerende

Du kan jo finne frem lønnstallene for 18-24 og sammenligne dem med lønnstallene fra f.eks 30+.
Det er også sært å dra årskull opp til 100, men whatever floats your boat

Å ha forbruksgjeld i en alder av 18-24 er spinnvilt (Nominell rente "Forbrukslån" - Gjennomsnitt, 13,79 %)
Du glanset helt over at forbruksgjelden for alderen 18-24 har økt med 500mrd på et år, dvs en økning på 25% på et år

Dette er sjokkerende tall for alle som forstår gjeld/renter

[Simen1]

Jeg så økningen og ser det er stor prosentvis økning, men fra hvilket nivå? Fra et lavt nivå til et ikke fullt så lavt. Tallene er veldig tydelige på at forbruksgjeld er et mye større problem i andre aldersgrupper.

Det har lite å gjøre med hvor lang tid de har hatt mulighet til å ta opp lån. Forbruksgjeld er i hovedsak kortsiktige lån.

Aldersgruppen 18-24 kan heller ikke knyttes direkte til studier, da mange ikke studerer. Det blir bare spekulasjoner å antyde at forbrukslån i den aldersgruppa er spesielt knyttet til studenter.

[North Pole]

Simen1 skrev (På 13.12.2024 den 8:49 PM):

EK er normalt ikke noe man legger opp i studietiden, men i tiden etter man får sin første skikkelige jobb. Med 1,1 mill i inntekt burde dette paret klare EK-kravet allerede etter 1 år jobb. Med leiebolig og normale utgifter ellers.

Mulig jeg misforstår deg nå, men mener du at et par som tjener 1,1 millioner i året (før skatt) skal klare å bygge en egenkapital på 675 000 kroner på ett år? Det er i så fall en helt sinnssyk påstand. 

[Simen1]

North Pole skrev (13 timer siden):

Mulig jeg misforstår deg nå, men mener du at et par som tjener 1,1 millioner i året (før skatt) skal klare å bygge en egenkapital på 675 000 kroner på ett år? Det er i så fall en helt sinnssyk påstand. 

Du misforstår. EK-kravet er 10%. 10% av 4 mill er 400 000 kr. Det var dette scenariet du skisserte, som jeg svarte på.

SIFO referansebudsjett for et nylig ferdigstudert par mellom 20 og 30 år som bor sammen, er ugifte, uten graviditet, barn og bil er 20674 kr/mnd, samlet. Pr år blir det 248k, til sammen. Når de tjener til sammen 1,1 mill (likt fordelt), så vil de betale ca 266k i skatt, og ikke minst 59k i avdrag og renter på studielånet (antatt Lånekasse-medianen på 350k hver). Det vil bety at de sitter igjen med et overskudd på 526k per år.

Nå kan man selvsagt legge til grunn verre forutsetninger enn SIFO med de tallene jeg brukte, men på den andre siden kan man selvsagt også legge til bedre forutsetninger enn SFIO med de tallene jeg brukte. SIFO er median tall for hva folk faktisk bruker.

[ParadiseCity]

Simen1 skrev (2 timer siden):

Du misforstår. EK-kravet er 10%. 10% av 4 mill er 400 000 kr. Det var dette scenariet du skisserte, som jeg svarte på.

SIFO referansebudsjett for et nylig ferdigstudert par mellom 20 og 30 år som bor sammen, er ugifte, uten graviditet, barn og bil er 20674 kr/mnd, samlet. Pr år blir det 248k, til sammen. Når de tjener til sammen 1,1 mill (likt fordelt), så vil de betale ca 266k i skatt, og ikke minst 59k i avdrag og renter på studielånet (antatt Lånekasse-medianen på 350k hver). Det vil bety at de sitter igjen med et overskudd på 526k per år.

Nå kan man selvsagt legge til grunn verre forutsetninger enn SIFO med de tallene jeg brukte, men på den andre siden kan man selvsagt også legge til bedre forutsetninger enn SFIO med de tallene jeg brukte. SIFO er median tall for hva folk faktisk bruker.

Det budsjettet der hørtes jævlig rart ut og helt urealistisk. Tar det der i betraktning leie? Leie alene blir jo fort 20k i måneden hvis man er to, og skal leie et sted som er sentralt nok til at man ikke trenger bil OG er nærme nok en arbeidsplass der man får brukt utdannelsen sin. 

[Simen1]

Beklager, min blunder der. Boutgifter kommer i tillegg, men utgifter til kollektivtransport er inkludert. Hvis paret leier bolig for 20k/mnd så må vi trekke fra 240k på sluttsummen så det blir 526 - 240 = 286k overskudd som kan brukes til sparing. Dvs. det tar 1 år og 5 mnd å spare opp 400k.

SIFO er statens institutt for forbruksforskning og beregner ikke et "sært" budsjett, men et helt normalt et, som gir normale levekår og aktivitetsnivå. Dette er nærmere spesifisert i linken jeg ga. SIFO brukes forresten også av bankene som rettesnor for normale utgifter når man skal søke lån. Man skal altså ha kapasitet til å leve med normalt SIFO-budsjett på siden av det å betale ned lån.

I en etableringsfase der man kjøper møbler etc så vil utgiftene være noe høyere, men på den andre siden, hvis man vil holde kostnadene nede for å øke EK raskere enn budsjettet legger til så fortsetter man bare et studentøkonomisk levesett til man oppnår EK eller har kjøpt bolig. Det kan frigi ganske mye mer enn det normale SIFO budsjettet legger opp til.

[ParadiseCity]

Jeg vet hva sifo er, synes bare det er jævlig rart å ekskludere boutgifter i et budsjett, som sifo gjør her. Gir absolutt ingen mening og gjør hele budsjettet fullstendig meningsløst.

[Camlon]

1 hour ago, ParadiseCity said:

Jeg vet hva sifo er, synes bare det er jævlig rart å ekskludere boutgifter i et budsjett, som sifo gjør her. Gir absolutt ingen mening og gjør hele budsjettet fullstendig meningsløst.

SIFO brukes til å beregne hvor mye man kan betale for bolig, og derfor er boutgifter ikke en del av regnestykket. Men det er riktig at hvis man skal bruke SIFO til å finne de totale kostnadene, må man inkludere boutgifter.

Simen1 anslo at et par uten barn kan spare 526 000 kroner i året uten boutgifter. Hvis vi antar at de har boutgifter på 200 000 kroner i året, vil de kunne spare 326 000 kroner årlig. Det betyr at det vil ta dem ca to år å spare opp 675 000 kroner.

[MrL]

Sifo budsjettet er for de som vil eksistere, ikke leve.

Mitt matbudsjett er fint det dobbelte, og de påløper masse ekstra kostnader i et normalt liv for folk flest.

Det er nok fint mulig å spare egenkapital for par som vil leve på sparebluss i noen år, men det er langt, langt verre for de som er alene som ikke kan dele utgiftene på to. 

Endret 18. desember av MrL

[Camlon]

38 minutes ago, MrL said:

Sifo budsjettet er for de som vil eksistere, ikke leve.

Mitt matbudsjett er fint det dobbelte, og de påløper masse ekstra kostnader i et normalt liv for folk flest.

Det er nok fint mulig å spare egenkapital for par som vil leve på sparebluss i noen år, men det er langt, langt verre for de som er alene som ikke kan dele utgiftene på to. 

Når jeg bodde sammen med min partner og hadde ingen barn så brukte vi mindre enn SIFOs referansebudsjett.

Og hvis du er alene så har man mulighet til å dele en bolig med en venn eller bo hjemme.

[Orion666]

JornHansen skrev (På 12.12.2024 den 1:16 AM):

Noen av oss har vokst opp i Oslo og føler stor tilhørighet her. 

Oh, the entitlement! 
 

[Orion666]

Camlon skrev (På 12.12.2024 den 11:54 AM):

Boligprisene falt på 90-tallet i Norge, i USA og Danmark under finanskrisen og i Hong Kong i 2022 - 2024. Det er en myte at boligprisene alltid stiger.

Dersom du bor i en by vil boligprisene alltid stige. Ja, det kan komme justeringer, men over tid vil de alltid stige. Årsaken er så enkel som at grunn er en knapphetsfaktor. De lager ikke mer areal. I Norge kan du legge til at egenkapital som ligger i egen bolig stort sett er skattefri, noe som bidrar til at bolig er et yndet investeringsobjekt.

[Camlon]

1 hour ago, Orion666 said:

Dersom du bor i en by vil boligprisene alltid stige. Ja, det kan komme justeringer, men over tid vil de alltid stige. Årsaken er så enkel som at grunn er en knapphetsfaktor. De lager ikke mer areal. I Norge kan du legge til at egenkapital som ligger i egen bolig stort sett er skattefri, noe som bidrar til at bolig er et yndet investeringsobjekt.

Ifølge din logikk er ikke Hong Kong en by. Dette er heller ikke første gang, boligprisene i Hong Kong falt med nesten 70 % mellom 1997 og 2003.

I Oslo har vi gått fra å være en by med nok plass til en by med stor knapphet, på grunn av dårlig boligpolitikk. Dette har bidratt til å presse boligprisene kraftig oppover. Men som vi kan se i Hong Kong, så fører ikke det til at boligprisene aldri faller igjen, når folk satser alt fordi de tror at prisene bare kan gå opp, møter de til slutt bristepunktet.

Om renten faller, noe som er sannsynlig, så kommer det til å bli mye press på å myke opp utlånsforskriften, fordi man har råd til mer enn 5x inntekt hvis renten er lav. Det er allerede medier som snakker om det idag og det vil naturligvis bli mye flere om lånekostnadene blir halvert på grunn av lavere rente, spesielt siden utbyggerene sitter med en masse boliger de ikke får solgt. Da øker boligprisene ytterligere, og vi kan få en siste boligfest før markedet snur. Da faller boligprisene i Norge, akkurat som i Danmark og USA under finanskrisen og Hong Kong idag.

Endret 18. desember av Camlon

[Orion666]

Camlon skrev (1 time siden):

Ifølge din logikk er ikke Hong Kong en by. Dette er heller ikke første gang, boligprisene i Hong Kong falt med nesten 70 % mellom 1997 og 2003.

I Oslo har vi gått fra å være en by med god plass til en by med stor knapphet, på grunn av dårlig boligpolitikk. Dette har bidratt til å presse boligprisene kraftig oppover. Når investorer satser alt fordi de tror at prisene bare kan gå opp, møter de til slutt bristepunktet.

Om renten faller, noe som er sannsynlig, så kommer det til å bli mye press på å myke opp utlånsforskriften, fordi man har råd til mer enn 5x inntekt hvis renten er lav. Det er allerede medier som snakker om det idag og det vil naturligvis bli mye flere om lånekostnadene blir halvert på grunn av lavere rente. Da stiger boligprisene ytterligere, og vi kan få en siste boligfest før markedet snur. Da faller boligprisene i Norge, akkurat som i Danmark og USA under finanskrisen og Hong Kong idag.

Jeg skriver jo ikke at boligmarkedet er uten risiko. Det er betegnende at du må til Hong Kong -som hadde et helt annet regime- for å finne eksempel på tap. (Det er forøvrig unødvendig).

Poenget mitt er at over tid finner du ikke eksempler for nordmenn på investeringer som har kombinasjon høy avkastning, lav risiko og høy gearing som eiendom. La meg ta et eksempel:

Sykepleier Trond kjøper en leilighet i Oslo til fire millioner med 85% belåning. På tre år har verdien på leiligheten økt med 10%. Tronds egenkapital på 600k har nå blitt til 1000k, altså har den økt med 67%. La oss for enkelhets skyld si at renteutgiften er lik hva det ville kostet å leie tilsvarende leilighet, det er en rimelig antakelse, og bo skal man jo. Dette er jo et veldig fordelaktig regnestykke! Til sammenligning har hovedindeksen på Oslo børs økt med 21,4% siste tre år, og gevinsten herfra skal beskattes med 22%.

Selvsagt KAN man tape i boligmarkedet. Boligmarkedet er kapitalistisk, og kapitalisme virker ikke uten at det er en sammenheng mellom risiko og gevinst. Uten risiko ville boligmarkedet være som å plukke penger fra trærne og penger ville mistet sin verdi.

Boligmarkedet i Oslo fikk en kraftig korreksjon under oljeprisa i 2015, men allrede året etter var tapene mer enn innhentet. Over langen kan man altså si at boligmarkedet er en langt sikrere investering enn aksjer, fond, krypto, kunst eller gull. I tilleg kan man gå inn med ekstremt høy gearing noe som gjør boligmarkedet ekstra attraktivt for de som ikke allerede har mye kapital.

Du er vel enig i disse resonnementene?

Endret 18. desember av Orion666

[Camlon]

13 minutes ago, Orion666 said:

Jeg skriver jo ikke at boligmarkedet er uten risiko. Det er betegnende at du må til Hong Kong -som hadde et helt annet regime- for å finne eksempel på tap. (Det er forøvrig unødvendig).

Jeg må ikke til Hong Kong. Jeg kan ta hvilken som helst by og vi vil se et tap om vi går langt nok tilbake. Oslos siste korreksjon var på 90-tallet og Danmark og USA var under finanskrisen.

Grunnen til at jeg brukte Hong Kong er fordi de nylig har sett et kraftig fall og det er en by med svært begrenset med plass. Det viser at din påstand "Dersom du bor i en by vil boligprisene alltid stige." er feil.

 

Quote

Poenget mitt er at over tid finner du ikke eksempler for nordmenn på investeringer som har kombinasjon høy avkastning, lav risiko og høy gearing som eiendom.

Sykepleier Trond kjøper en leilighet i Oslo til fire millioner med 85% belåning. På tre år har verdien på leiligheten økt med 10%. Tronds egenkapital på 600k har nå blitt til 1000k, altså har den økt med 67%. La oss for enkelhets skyld si at renteutgiften er lik hva det ville kostet å leie tilsvarende leilighet, det er en rimelig antakelse, og bo skal man jo. Dette er jo et veldig fordelaktig regnestykke! Til sammenligning har hovedindeksen på Oslo børs økt med 21,4% siste tre år, og gevinsten herfra skal beskattes med 22%.

Det er ikke en rimelig antagelse i dagens marked. Boligprisene har økt mye mer enn leieprisene og i Oslo koster det nå mye mer å kjøpe enn å leie. Og tar du med at folk pleier å leie en dårligere bolig enn de kjøper så blir forskjellen enda større.

La oss fortsette med ditt eksempel, men jeg øker prisen til 6 millioner fordi du får ikke mye for 4 millioner i Oslo, han er ikke en sykepleier lenger (fordi de har ikke råd til bolig i Oslo) og han utnytter de nye reglene for egenkapital på 10%. Han låner derfor 5.4 millioner kroner som koster 35000 i måneden. Felleskostnader er på 4000 og ekstra vedlikeholdskostnader er på 8000 kroner i måneden. Med rentefradrag så koster boligen 45,000 kroner i måneden.

Hvis han leier en bolig, så kan han finne en bolig for seg selv for 15,000. Den er ikke samme standard, men når man leier så er det vanlig å godta litt lavere standard. Han kan da investere 30,000 kroner mer i måneden sammenlignet med å kjøpe. Du må derfor forvente veldig høy boligprisvekst før han tjener på å kjøpe.

[Orion666]

Camlon skrev (1 minutt siden):

Jeg må ikke til Hong Kong. Jeg kan ta hvilken som helst by og vi vil se et tap om vi går langt nok tilbake. Oslos siste korreksjon var på 90-tallet og Danmark og USA var under finanskrisen.

Grunnen til at jeg brukte Hong Kong er fordi de nylig har sett et kraftig fall og det er en by med svært begrenset med plass. Det viser at din påstand "Dersom du bor i en by vil boligprisene alltid stige." er feil.

 

Det er ikke en rimelig antagelse i dagens marked. Boligprisene har økt mye mer enn leieprisene og i Oslo koster det nå mye mer å kjøpe enn å leie. Og tar du med at folk pleier å leie en dårligere bolig enn de kjøper så blir forskjellen enda større.

La oss fortsette med ditt eksempel, men jeg øker prisen til 6 millioner fordi du får ikke mye for 4 millioner i Oslo, han er ikke en sykepleier lenger (fordi de har ikke råd til bolig i Oslo) og han utnytter de nye reglene for egenkapital på 10%. Han låner derfor 5.4 millioner kroner som koster 35000 i måneden. Felleskostnader er på 4000 og ekstra vedlikeholdskostnader er på 8000 kroner i måneden. Med rentefradrag så koster boligen 45,000 kroner i måneden.

Hvis han leier en bolig, så kan han finne en bolig for seg selv for 15,000. Den er ikke samme standard, men når man leier så er det vanlig å godta litt lavere standard. Han kan da investere 30,000 kroner mer i måneden sammenlignet med å kjøpe. Du må derfor forvente veldig høy boligprisvekst før han tjener på å kjøpe.

Veeeeel…..altså i mitt eksempel kjøper Trond den boligen han trenger OG har råd til. Å leien en mye billiger bolig blir jo Trond gjerne gjorde mens han sparte EK.

Du må gjerne sette opp tenkte eksempler, mitt poeng er også en sammenligning som viser at bolig er både trygt og profitabelt sammenlignet med andre investeringsmetoder.

Du må gjerne være uenig, og du må gjerne bo i kollektiv og sette pengene dine i krypto. Det er en mulighet for at du er steinrik om tre måneder, men det er også en (for mange) uakseptabelt høy risiko for at kryptoen kollapser. Ditt valg. Dersom du velger å ikke investere i bolig letter du noe av presset for andre, og således tar du en for laget. 

[Camlon]

4 minutes ago, Orion666 said:

Veeeeel…..altså i mitt eksempel kjøper Trond den boligen han trenger OG har råd til. Å leien en mye billiger bolig blir jo Trond gjerne gjorde mens han sparte EK.

Du må gjerne sette opp tenkte eksempler, mitt poeng er også en sammenligning som viser at bolig er både trygt og profitabelt sammenlignet med andre investeringsmetoder.

Du må gjerne være uenig, og du må gjerne bo i kollektiv og sette pengene dine i krypto. Det er en mulighet for at du er steinrik om tre måneder, men det er også en (for mange) uakseptabelt høy risiko for at kryptoen kollapser. Ditt valg. Dersom du velger å ikke investere i bolig letter du noe av presset for andre, og således tar du en for laget. 

Jeg eier bolig i Danmark, så dette handler ikke om meg. Jeg er enig at å kjøpe en bolig er en god investering, så lenge du kjøper en bolig som koster like mye eller mindre enn hva du ville leid for. Det er også hva jeg gjorde. 

Problemene kommer når folk kjøper en mye dyrere bolig enn hva de ville betalt i leie, fordi de tror boligprisene går alltid opp.

[Orion666]

Camlon skrev (5 minutter siden):

Jeg eier bolig i Danmark, så dette handler ikke om meg. Jeg er enig at å kjøpe en bolig er en god investering, så lenge du kjøper en bolig som koster like mye eller mindre enn hva du ville leid for. Det er også hva jeg gjorde. 

Problemene kommer når folk kjøper en mye dyrere bolig enn hva de ville betalt i leie, fordi de tror boligprisene går alltid opp.

Boligprisene går jo opp. Ikke lineært år for år, men de går jo opp. Det er ikke brennsikkert, men historisk sett sikrere enn andre investeringer.

Dette er jo ikke en diskusjon jeg har behov for å vinne. Du er i din fulle rett til å gjøre din vurdering, og dersom du er fornøyd, er du en vinner.🏆 

[Camlon]

1 minute ago, Orion666 said:

Boligprisene går jo opp. Ikke lineært år for år, men de går jo opp. Det er ikke brennsikkert, men historisk sett sikrere enn andre investeringer.

Dette er jo ikke en diskusjon jeg har behov for å vinne. Du er i din fulle rett til å gjøre din vurdering, og dersom du er fornøyd, er du en vinner.🏆 

Aksjeprisene går også opp, ikke lineært år for år, men de går jo opp. Det hjelper lite at boligprisene går garantert opp iløpet av en 10 års periode, hvis man kjøpte en bolig for 5 år siden som koster 20K mer enn å leie og som ikke har økt i pris. Da har man tapt over en million kroner.

Og hvor større forskjell det er mellom leieprisene og boligprisene, hvor mer må boligprisene gå opp før man kan tjene penger.

[Orion666]

Camlon skrev (2 minutter siden):

Aksjeprisene går også opp, ikke lineært år for år, men de går jo opp.

Børsondelsene går også opp, år for år. Enkeltaksker er vesentlig mer usikkert.

You do you. Som jeg skrev over: Dersom du tar sjansen, kan du treffe jackpot.

Men dersom du blir steinrik på krypto har du lite troverdighet for å hevde at boliginvesteringer er risikofylt.