Reseksjonering/hagestue

[Tor 191259]

I sameiet der vi bor har noen leilighetseiere fått tillatelse til å bygge hagestue på egen terrasse.

Årsmøte i sameiet har bestemt at de som har bygget hagestue må reseksjonere må utføre og koste reseksjonering

Sameiet vil dermed få høyere månedlig innbetaling til felleskostnader

 

Er dette vanlig å kreve dette? Kan vi protestere?

Kommunen krever ikke seksjonering

Sameiet krever ikke reseksjonering/felleskostnader for innredede/isolerte boder i garasjene

Noen måte å unngå dette?

 

[krikkert]

Årsmøtet kan ikke vedta at "de som har bygget hagestue må utføre og koste reseksjonering" uten samtykke fra den enkelte seksjonseier. Kostnader til reseksjonering er felleskostnader (eierseksjonsloven § 29), og plikten til å utføre arbeidet med reseksjonering hører under styret (eierseksjonsloven § 21). 

Et årsmøtevedtak om å kreve seksjonering vil kreve to tredjedels flertall, eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav b og c. 

Endret 8. august 2023 av krikkert

[Tor 191259]

Kan ikke styre/årsmøte kreve at eierne av hagestuene betaler for reseksjonering ettersom:

 kostnadene knytter seg til den enkelte bruksenhet,?  §29

Eller er det helt klart at kostnader til reseksjonering er felleskostnader?

[Llandari]

Sikkert dumt spørsmål, men hvorfor skal det reseksjoneres når byggingen har skjedd på areal jeg antar allerede hører til den enkelte seksjon? Ref. henvisning til "egen terrasse" i første innlegg.

[qualbeen]

Llandari skrev (18 minutter siden):

Sikkert dumt spørsmål, men hvorfor skal det reseksjoneres når byggingen har skjedd på areal jeg antar allerede hører til den enkelte seksjon? Ref. henvisning til "egen terrasse" i første innlegg.

Det virker som at felleskostnader beregnes etter antall kvadratmeter (BRA). 

Terrassen var ikke med i grunnlaget før, men hagestuen vil bli med. 

Så skal det sies at fellesskapets totale utgifter ikke endres. Så totale inntekter bør ikke endres av dette. Kun fordelingen mellom enhetene. 

Til TS: Er det forespeilet marginalt lavere felleskostnader for de som ikke har bygget seg hagestue?

Eller prøver sameiet her å øke sine totale inntekter? Det synes jeg i så fall virker uredelig. 

Strengt tatt synes jeg hele opplegget virker smålig og uredelig. Men men ... 

Kanskje på tide å engasjere seg i styret, så man unngår slike kleine greier?

Endret 9. august 2023 av qualbeen

[krikkert]

Generelt sett kan man si at reseksjonering som loven pålegger hjemmelshaver/seksjonseier å stå for (deling av seksjoner, sammenslåing av seksjoner, noen typer kommunale reseksjoneringskrav, og endring av formål fra bolig til næring eller omvendt) må hjemmelshaver også betale for, mens reseksjonering som loven pålegger sameiet/styret å stå for (alle andre reseksjoneringer) må også fellesskapet betale. 

Reseksjonering handler om organisasjon og drift av sameiet som helhet, og kostnader til dette er som hovedregel felleskostnader. For å legge felleskostnader over på den enkelte seksjonseier må "særlige grunner" tale for det. Terskelen for å legge slike kostnader over på den enkelte seksjonseier er høy uten dennes samtykke.

[Tor 191259]

Mange gode kommentarer her - tusen takk
Hagestuene står på egen terrasse og vil heller ikke gi økte vedøikeholdsutgifter for sameiet
Sameiet ønsker å øke inntektene Har ikke antydet lavere felleskostnader for de som ikke har bygget
men men det er vel det som ligger bak. De tenker på seg selv og vil ha mindre å betale månedlig selv. 😞
Og litt misunnelse...

 

 

[qualbeen]

Tor 191259 skrev (33 minutter siden):

Mange gode kommentarer her - tusen takk
Hagestuene står på egen terrasse og vil heller ikke gi økte vedøikeholdsutgifter for sameiet
Sameiet ønsker å øke inntektene Har ikke antydet lavere felleskostnader for de som ikke har bygget
men men det er vel det som ligger bak. De tenker på seg selv og vil ha mindre å betale månedlig selv. 😞
Og litt misunnelse...

 

De to setningene i rødt motsier hverandre. 

Eller; dersom du mener at "sameiet" prøver å redusere sine kostnader, så må du huske på hvem "sameiet" er. Det er deg. Og dine naboer. Ingenting annet. 

Et sameie har (normalt) ikke ansatte, ikke mulighet for å dele ut utbytte, eller på annet vis en økonomi som tilsier at det er fornuftig med overskudd. Et sameie er kun en samling av boliger. Og poenget er å samle sammen alt dere har felles interesse rundt. For eksempel er det billigere at sameiet forsikrer hele byggmassen, enn at hver og en leilighet skal ha full forsikring lokalt. Det er også mye billigere for sameiet å etablere tv, internett, +++, enn at hver og en skal ha fikse selv. Vedlikehold av tak, fasade, etc., er det også fordelaktig at sameiet tar. 

Mange sameier prøver å sette av litt penger til fremtidig vedlikehold. På den måten har de økonomi til å eksempelvis bytte taket. Eller re-asfaltere utendørs. Eller noe helt annet. Men å avsette et abnormt beløp til dette gir ikke mening. Og styret skal ikke berike seg selv på disse midlene, så jeg ser ikke noe poeng for styret å øke totale innbetalinger – med mindre sameiet har fått økte kostnader, da! (Og det er jo ikke helt urealistisk)

 

Dersom sameiet har fått økte faste utgifter, mener jeg dette skal fordeles ut på alle (eller samme fordelingsnøkkel som tidligere).

 

PS: Hvorfor ber sameiet om reseksjonering forresten? Det er vel ikke _så_ vrient å endre betalingsgrunnlaget (fordelingsnøkkelen) uten å kreve en fordyrende reseksjoneringsprosess? 

[Tor 191259]

Sameiet har bare vært interessert i å øke inntektene ved å øke eierbrøken.
Bate, som er forretningsfører, opplyste på årsmøte at stemmerett følger eierbrøk som er tinglyst
og dermed ble det foreslått  og vedtatt å kreve reseksjonering betalt av de som bygget hagestue.

Dersom det viser seg at hagestuene gir sameiet økte kostnader burde det heller blitt et
vedtak på at disse kostnadene skulle dekkes av hagestue-eierne.

[krikkert]

Man kan ikke øke inntektene ved å øke eierbrøken. Dette er en misforståelse av hvordan inntektsmodellen til et sameie fungerer.

La oss si at et sameie består av 1000 kvadratmeter fordelt på 10 leiligheter. Eierbrøken er da 100/1000 (eller 10 % på hver leilighet). Tre av leilighetene får 10 ekstra kvadratmeter, og reseksjonering skjer. 

Nevneren i eierbrøken øker nå til 1030. Eierbrøken for 3 av leilighetene vil nå være 110/1030 (10,7 %), mens de øvrige leilighetene beholder samme teller men får ny nevner. Eierbrøken deres vil være cirka 9,7 %. Summen av samlede eierbrøker er fortsatt 1030/1030, eller 100 %. 

Som man ser vil eierbrøken - og dermed felleskostnadene - øke for noen, i eksempelet vil de øke med 0,7 %. Men sameiets samlede inntekter vil ikke øke, fordi eierbrøken (og dermed felleskostnadene) blir mindre (med 0,3 %) for de øvrige sameierne. 

  

qualbeen skrev (5 timer siden):

Hvorfor ber sameiet om reseksjonering forresten? Det er vel ikke _så_ vrient å endre betalingsgrunnlaget (fordelingsnøkkelen) uten å kreve en fordyrende reseksjoneringsprosess? 

Tvert imot er det praktisk talt umulig - det krever enstemmighet. 

[Tor 191259]

Ja er med på regnestykket
Her i sameiet betaler vi 15,- pr kvm
Sameiet vil da at de som bygger hagestue på 20 kvm skal betale 300,- mer pr mnd i felleskostnad
De som ikke bygger hagestue betaler som før

 

 

 

[krikkert]

Det er ikke slik felleskostnader fungerer. Sameiet forventer å ha X i kostnader i 2024, og av dette skal hver sameier betale en viss prosent i tråd med eierbrøken. 

Årsmøtet/styret kan naturligvis vedta å sette opp àkontobeløpet som betales hver måned. Men det betyr bare at de som får lavere eierbrøk får krav på refusjon fra sameiet. Et sameie skal ikke ha overskudd, så hvis man krever inn mer penger betyr det bare at det er noen som skal ha tilbakebetalt.

[Tor 191259]

"Et sameie skal ikke ha overskudd" ??
Vårt sameie er anbefalt av forr. fører Bate å gå med overskudd (spare opp kapital)
på bankkonto for i fremtiden å kunne betale dyrere vedlikehold
F eks maling av bygninger

Er det noen regler om at dette ikke er lov?
Naturligvis ikke for stor oppsparing da selgere av leilighetene ikke får
disse pengene med seg

[Odaln]

Tor 191259 skrev (6 minutter siden):

Naturligvis ikke for stor oppsparing da selgere av leilighetene ikke får
disse pengene med seg

Verdier i sameiet på virker prisen på leiligheten på samme måte som fellesgjeld. 

[qualbeen]

Tor 191259 skrev (24 minutter siden):

"Et sameie skal ikke ha overskudd" ??
Vårt sameie er anbefalt av forr. fører Bate å gå med overskudd (spare opp kapital)
på bankkonto for i fremtiden å kunne betale dyrere vedlikehold
F eks maling av bygninger

Er det noen regler om at dette ikke er lov?
Naturligvis ikke for stor oppsparing da selgere av leilighetene ikke får
disse pengene med seg

Det er svært fornuftig å ha penger på konto, slik at vedlikehold eller andre uforutsette kostnader kan betales. 

Men med "overskudd", tenkes det ikke her på penger som er satt av til (fremtidig) nødvendig vedlikehold. 

Et sameie går ikke i overskudd på samme måte som en bedrift. De kan ikke betale ut bonuser, utbytte, etc.

De som sitter i styret har ikke i oppgave å sørge for maks profitt til sameiet. Oppgaven er i hovedsak å forvalte fellesskapes interesser på best mulig måte.

[krikkert]

Et sameie har i utgangspunktet ikke lov til å gå med overskudd, heller ikke for å "ha penger på konto" til vedlikehold eller andre uforutsette kostnader. Et sameie skal gå i null fra år til år. 

Det finnes to unntak. Det ene unntaket er felleskostnader som hører til 2023 men som ikke betales før i 2024. Disse kostnadene kan naturligvis kreves inn som àkonto felleskostnader i 2023. 

Det andre unntaket er hvis årsmøtet har vedtatt at det skal settes av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak, såkalt vedlikeholdsfond. Da kan sameiet sette av penger til dette -- men fordelingsnøkkelen skal likevel ikke være annerledes enn eierbrøken.