Selge utleie leilighet til AS

[Olav55]

Jeg har en leilighet som jeg leier ut, og ikke har lån på og ingen heftelser.
Jeg har lyst til å starte et AS også selge min utleie leilighet til AS. Også drive utleie via AS. 

1) Det jeg ønsker er at AS tar opp lån i banken også betaler for leiligheten til meg. Akkurat størrelsen på lånen vil bli definert av hvor mye banken gir i lån, og resten må jeg selv inn med som egenkapital i AS. Men slik jeg forstår det så gjelder ikke 5 ganger inntekt på næring, og da kan vel nesten hele prisen tas som lån?

Jeg synes dette høres ganske rett frem ut, og må vel være noe tusenvis av nordmenn har tenkt på, og gjort før meg. 

2) Siden jeg går med overskudd på denne leiligheten privat (en av grunnene til jeg ikke har lån på den lenger), så burde det samme kunne gjøres som næring?

3) Jeg har prøvd å finne konkret informasjon om dette på google, youtube, skatteetaten, DNB etc.. Om hva jeg kan forvente å få i lån og om prosessen.

Men finner svært lite. Det er en hel haug med influensere som har videoer om tema men all informasjon er kun generell og med slag ord som sier «slik gikk jeg fra 1 til 10 utleie boliger» men ingen praktisk info.

4) Er det noen som har tips om hvor jeg finner noe mer håndfast om dette? 
 

Jeg sitter nå og skal sette samme et prosjekt som jeg skal «selge» til banken og hvorfor de bør satse på min bedrift. 
 

 

Forbehold: 

Ønsker ikke å diskutere hvorfor jeg gjør dette.

 

[Janak]

Hei!

Du har kun en leilighet som skal leies ut eller flere? Jeg vil anbefale deg å sette deg inn i reglene som gjelder næringsvirksomhet, men som en tommelfingerregel kan du bruke at mindre enn fem boliger for utleie så er det skattemessig mest gunstig å leie ut som privatperson. 

Netto leieinntekter i et aksjeselskap beskattes som alminnelig inntekt, altså 22 prosent i 2023. Tar du utbytte fra selskapet betaler du 37,8 % på dette. Du har da en effektiv skattesats som er over 50 % på midlene du tar ut fra selskapet. Du vil altså sitte igjen med betydelig mindre i kroner og øre.

Videre må du påregne kostnader til regnskapsførsel, selv om dette som utgangspunkt kan gjøres enkelt og greit selv.

Jeg ville ikke brukt ett AS for utleie hvis det kun var snakk om en enhet, snakker vi flere enn fire (altså 5 og opp) vil det uansett regnes som næring. Da ville jeg nok uansett hatt ett AS for å begrense privat risiko. 

-J

Endret 26. juli 2023 av Janak
Tekstredigering

[Trene Arnholdt]

Det er vel også dyrere lån for et AS enn for private.

[HW1]

Olav55 skrev (12 timer siden):

Jeg har en leilighet som jeg leier ut, og ikke har lån på og ingen heftelser.
Jeg har lyst til å starte et AS også selge min utleie leilighet til AS. Også drive utleie via AS. 

1) Det jeg ønsker er at AS tar opp lån i banken også betaler for leiligheten til meg. Akkurat størrelsen på lånen vil bli definert av hvor mye banken gir i lån, og resten må jeg selv inn med som egenkapital i AS. Men slik jeg forstår det så gjelder ikke 5 ganger inntekt på næring, og da kan vel nesten hele prisen tas som lån?

Jeg synes dette høres ganske rett frem ut, og må vel være noe tusenvis av nordmenn har tenkt på, og gjort før meg. 

2) Siden jeg går med overskudd på denne leiligheten privat (en av grunnene til jeg ikke har lån på den lenger), så burde det samme kunne gjøres som næring?

3) Jeg har prøvd å finne konkret informasjon om dette på google, youtube, skatteetaten, DNB etc.. Om hva jeg kan forvente å få i lån og om prosessen.

Men finner svært lite. Det er en hel haug med influensere som har videoer om tema men all informasjon er kun generell og med slag ord som sier «slik gikk jeg fra 1 til 10 utleie boliger» men ingen praktisk info.

4) Er det noen som har tips om hvor jeg finner noe mer håndfast om dette? 
 

Jeg sitter nå og skal sette samme et prosjekt som jeg skal «selge» til banken og hvorfor de bør satse på min bedrift. 
 

 

Forbehold: 

Ønsker ikke å diskutere hvorfor jeg gjør dette.

 

Merk, du vil få skatt på gevinsten av salget av leiligheten til AS-et.  (med mindre du har bodd der ett av de siste 2 årene). Leiligheten må så vidt jeg vet selges til markedspris. 

Måten å gjøre dette uten gevinst skatt på er enten å bo der selv, eller gå over grensen til å drive som næring og omdannet næringen til AS. (hvis du eier og leier ut 5 eller flere leiligheter så vil dette være næring, og du kan omdanne deler av enkeltpersonnæringen til AS). 

Hvis du selv har behov for legliheten og den står i ett AS så kan du ikke si opp leietaker med den begrunnelse at du skal bruke leiligheten selv

Merk at så lenge du har leiligheten privat så kan du alltid velge å flytte inn selv for så å selge etter ett år skattefritt, den muligheten er borte når du har omdannet til AS. 

Jeg tror ikke banken vil gi noe mer i totallån fordi du har delt ansvaret for lån mellom deg og et aksjeselskap, men banker kan noen ganger være litt irrasjonelle. Mitt råd er å snakke med flere banker om det du ønsker å oppnå totalt sett. 

 

[Dapp47]

Hvorfor ønsker du å gjøre det på denne måte? Mener å ha regnet på dette tidligere, og du skal treffe 3-4 utleieboliger før dette blir lønnsomt, uten at jeg har regnestykket tilgjenglig lenger. 

Et boliglån til et AS kommer nok til å ligge på rundt 50% av boligens verdi. Du må dermed inn med ca 50% EK. Du må også forvente høyere rente enn privat. Realskatten på leieinntektene ender vel på litt over 50% hvis du ønsker å ta ut leieinntekter privat.

Kalkuler også inn skatt på gevinsten du har på boligen du selger til AS'et. Dette høres ut som en dårlig idè på alle punkter. 

 

[nor.jorgen]

Gjeldende tips mener jeg er at man skal ha minst fire leiligheter før man vurderer å opprette AS. Men det er mange som kan mye om dette som frivillig deler tips på Twitter. Pål Restad er av de mest kjente, les hans bøker som adresserer akkurat det du spør om eller noen andre bøker:

Noen kjente Twitter-profiler:

https://twitter.com/MortenMosvold

https://twitter.com/palrestad

https://www.palrestad.no/utleieguiden

 

[Revie]

Litt seint til emnet, men de fleste påpeker jo - som korrekt er - at det som regel vil være mest gunstig å eie fire enheter privat. Inntil det regnes det ikke som næring og du skatter som kapitalinntekt (inntekter minus fradragsberettigede kostnader x 22%). 

Tar du det inn i et firma, vil du også skatte 22% av dette. Problemet er at du får utbytteskatt på toppen, dersom du skal ta ut pengene i privat hånd. Så skattesatsen øker opp mot 50% fra omsetning til du har pengene i hånda. Så vil du først kunne få tilbakebetalt lånet ditt uten å skatte av dette som utbytte, da. 

Likevel, du får jo skattegevinst på salget som det påpekes her. 

Lurer derfor på om du har tenkt på følgende: Hvis det er slik at du uansett vil ha eiendommen inn i et AS og vi ser bort fra hva som lønner seg sånn umiddelbart; har du vurdert å stifte ASet med eiendommen? Hvis du tar en skikkelig takst på den og si den er verdt 2,5 mNOK (hypotetisk) kan du da stifte AS med tingsinnskudd. Aksjekapital er da 2,5 millioner og du har ikke noe lån eller heftelser tilknyttet denne. 

Jeg vil derfor tro at du i ASet kan låne opp til flere enheter med pant i denne og eventuelt ny enhet. Jeg har pratet om en lånerådgiver om dette tidligere og han sier at i banken er det mer en forretningsplan du legger fram, enn disse tommelfingerreglene man har som privat. Så det blir mer forhandling, men lånet koster gjerne mer og noen ganger kan det være at du må ha høyere EK-andel i næringen enn privat. Ikke veldig bevandret her, da jeg har mine to utleieenheter på privat hånd. 

En fordel med å ha det i AS, er at du kan selge ASet (inkludert eiendommene) og dermed benytte fritaksmetoden til å slippe å betale skatt (med en gang). Om du gjør det slik, ville jeg hatt et holdingselskap som du eier privat på toppen og at dette ASet igjen eier enten ett eiendomsselskap eller flere "singel purpose"-selskap for hver eventuelt nye eiendom. Hvis du da selger Eiendom 2 AS til noen, blir dette salg av aksjer innenfor fritaksmetoden og ikke salg av eiendommen. Du slipper dermed å betale gevinstskatt på dette, uavhengig om du har bodd i minst 12 av de siste 24 mnd. Dette er gjeldende rettspraksis og ikke omgåelse av skattereglene. 

Merk at det selvsagt blir utbytteskatt igjen før du får pengene i dine private hender. Og at det ikke er spesielt vanlig at folk kjøper et AS som eier en eiendom, fremfor å kjøpe bolig på privat hånd. Så du snevrer veldig inn potensielle kjøpere, så tenk på det eller at du eksempelvis går for næringseiendom. Da kan det være mer aktuelt å finne kjøpere som driver med slik i andre foretak. Fordelen er altså spart/utsatt skatt, som da kan reinvesteres umiddelbart. Slik kan du bygge opp til flere eiendommer på kortere tid enn om du løser inn skatten hver gang. 

Blir ganske generelt, men som nevnt ville jeg heller stiftet et AS med eiendommen som innskudd fremfor å selge til et AS og dermed få regning på skatten året etter. Da med den nevnte muligheten av å selge AS fremfor eiendom senere. Men selvsagt: Sett deg godt inn i dette og prat med rådgivere og folk som har gjort dette i praksis.

Ser at du spør om hvor man kan få mer informasjon. Jeg tror rett og slett jeg ville begynt med kunderådgiveren din og eventuelt i flere banker, men @nor.jorgen linker jo eks til Pål Restad som tilbyr en privattime. Selv om slikt kan koste litt, vil det potensielt spare/tjene deg mange kroner i fremtida. 
 

Endret 7. september 2023 av Revie

[arne22]

On 7/27/2023 at 2:51 PM, Dapp47 said:

Hvorfor ønsker du å gjøre det på denne måte? Mener å ha regnet på dette tidligere, og du skal treffe 3-4 utleieboliger før dette blir lønnsomt, uten at jeg har regnestykket tilgjenglig lenger.

Men hvis du eventuelt kan selge boligen skattefritt til aksjeselskapet, aksjeselskapet har begrenset kapital og må ta opp lån i banken .. Vil man ikke da kunne trekke rentene på lånet i sin helhet som driftsutgift, slik at AS'et slipper å betale skatt på den delen av driftsinntektene som tilsvarer rentene? Er det slik, og i så fall, blir ikke det lett lønnsomt? 

Endret 7. september 2023 av arne22

[Herr Brun]

arne22 skrev (2 timer siden):

Men hvis du eventuelt kan selge boligen skattefritt til aksjeselskapet, aksjeselskapet har begrenset kapital og må ta opp lån i banken .. Vil man ikke da kunne trekke rentene på lånet i sin helhet som driftsutgift, slik at AS'et slipper å betale skatt på den delen av driftsinntektene som tilsvarer rentene? Er det slik, og i så fall, blir ikke det lett lønnsomt? 

De samme rentene gir nøyaktig det samme fradraget om du tar opp lånet og eier boligen privat. 

[Revie]

arne22 skrev (2 timer siden):

Men hvis du eventuelt kan selge boligen skattefritt til aksjeselskapet, aksjeselskapet har begrenset kapital og må ta opp lån i banken .. Vil man ikke da kunne trekke rentene på lånet i sin helhet som driftsutgift, slik at AS'et slipper å betale skatt på den delen av driftsinntektene som tilsvarer rentene? Er det slik, og i så fall, blir ikke det lett lønnsomt? 

Man får trukket lånerenter, men samtidig sier man fra seg eventuell gevinst. Dette er problematisk av flere grunner. 

Om boligen teoretisk er verdt 3 mNOK med en kjøpspris på 2 mNOK og TS skal selge boligen skattefritt til ASet, må boligen realiseres til kjøpspris. Da blir det ikke gevinstskatt, men samtidig har da TS ikke en fordring på ASet som kan tilbakebetales (uten skatt) som tilsvarer det boligen var verdt på det åpne markedet. 

Da må man i praksis betale 1 mNOK i utbytter (gitt overskudd) for å i det hele tatt ha tatt igjen denne gevinsten. Først skal overskuddet (etter driftskostnader og finanskostnader som renter) skattelegges 22% og dermed over 30% på utbytte. Med andre ord en lang omvei for å faktisk betale denne skatten likevel... 

Dette blir en bjørnetjeneste av tre grunner:
- Nevnte gevinstbeløp som TS ville sagt fra seg uten reell grunn til det. 
- Bokført beløp i ASet tilsvarer kostpris. Dermed vil eiendelen til ASet være bokført til 2 mNOK og ikke 3, som vil se bedre ut for banken. Reell verdi vil selvsagt være 3, men NGAP (norsk regnskapsspråk) baserer seg på historisk kost. Det er ikke anledning å verdivurdere og så oppskrive verdien i regnskapet. Jo høyere verdi, enten i form av eiendeler og/eller egenkapital, så kan dette gi større låneramme. Virkelig verdi på boligen vil ha effekt, men jeg ser ikke helt grunnen til å gi fra seg gevinsten.
- Siste punkt og kanskje det viktigste: Dette er også før eventuelt skattemyndighetene ville kontrollert for omgåelse. Selv om dette blir "feil vei" eller en ulempe for TS, heter det seg at transaksjoner mellom nærstående parter skal skje på markedsmessige vilkår. Disse transaksjonene skal meldes til Foretakstregisteret som en såkalt § 3-8-transaksjon. 

Med andre ord ikke umiddelbart sikkert at det ikke kunne blitt reaksjoner fra det offentlige på dette. Vil anta det fort kunne blitt en gjennomskjæring her om "fravalgt" gevinst hadde blitt for stor. Skattemyndighetene ønsker jo å få inn skatten sin, noe som betyr at de fort kunne sett litt ekstra på denne transaksjonen. Tro meg, skattemyndighetene er utrolig firkantet og skattelovens § 13-1 om omgåelse er et trumfkort som brukes der hvor det fremstår som om skatteobjektet har mer enn 50% motivasjon for å spare skatt. Dette ville jo umiddelbart vært det.

. @Herr Brun har også et veldig godt poeng angående fradrag for renter. Samtidig vil man ikke her bli belastet med utbytteskatt som gjør at en større del av pengene havner i det offentliges hender. Det er derfor alle sier at det lønner seg å beholde inntil fire enheter på privat hånd, før det blir næring. 

TS skriver derimot at det ikke ønskes diskusjon rundt grunnen til dette, så jeg kan si følgende. 

Fordeler med eierskap i AS:
- Man kan selge hele ASet (med holdingselskap på toppen) uten å realisere skatt, fordi man benytter seg av nevnte fritaksmetode og ikke gevinstskatt på eiendom. Dette er vanlig praksis og man kan da reinvestere hele beløpet i en dyrere eller flere enheter på sikt. Merk at det her altså må være et AS som eier det ASet som selges, slik at pengene fortsatt ligger i et aksjeselskap og ikke på privat hånd. Når det tas utbytte herfra, kommer nevnt utbytteskatt. 
- Man har større beskyttelse om ting går på trynet, men man kan likevel bli privat ansvarlig i noen tilfeller. 
- Banken har kanskje mer forhandlingsvilje rundt å låne opp (utover 5xeren), men samtidig vil lånet koste mer i renter og jeg har i alle fall hørt at EK-andel er høyere. Derfor er det også fryktelig dumt å si fra seg gevinst og dermed en del bokført verdi på eiendom ved å selge langt til underpris fra privat til AS. Men ser man på eiendomsselskaper, er ofte lån ganske tett opp mot bokførte verdier. Så man bindes ikke av inntjening på samme måte som privat. 

Fordeler med privat eie:
- Lavere skattesats
- Enklere å omsette boligen enn om den ligger i et AS. 

Er ønsket uansett å ha det i et AS, ville jeg ha stiftet ASet med boligen. Da vil det ikke bli gevinstskatt og man får aksjekapital som tilsvarer den virkelige verdien til takst. Er denne 3 mnok vil aksjekapital være 3 mnok og eiendeler 3 mnok. Når selskapet med tiden opparbeider seg egenkapital og likvider og blir både solid og suffisient, kan aksjekapitalen settes helt ned til 30 tusen (minstesum) og det blir tilbakebetaling av innbetalt kapital, som i utgangspunktet ikke er skattepliktig*

Jeg vil derimot tro at det sistnevnte vil kunne utløse skatt via omgåelses-regelen, fordi dette i praksis vil være en måte å hente ut gevinsten på boligen uten å skatte av den. Så jeg vil anta at det vil kunne gi en gevinstskatt. Fordelen da, er at i et slikt tilfelle vil bedriften ha tjent opp kapital og man har i praksis utsatt denne skatten i en lengre periode. Hundre kroner om ti år er verdt langt mindre enn hundre kroner i dag. 

Nok en gang, gå gjennom dette med profesjonelle rådgivere før du velger en løsning. 
 

Endret 7. september 2023 av Revie

[HW1]

@Revie er du sikker på at du kan ta en eiendom du eier privat (og du eier under 5 utleieenheter så du er ikke næringsdrivende)  å skyte den inn som tingsinnskudd uten at det utløser skatt?

Jeg ville tenke at tingsinnskudd av boligeiendom utenfor næring skal utløse skatt. 

 

 

[Revie]

HW1 skrev (4 timer siden):

@Revie er du sikker på at du kan ta en eiendom du eier privat (og du eier under 5 utleieenheter så du er ikke næringsdrivende)  å skyte den inn som tingsinnskudd uten at det utløser skatt?

Jeg ville tenke at tingsinnskudd av boligeiendom utenfor næring skal utløse skatt. 

Jeg skal innrømme at jeg aldri har bistått eller vært borte i tingsinnkludd med privateid eiendom selv. Som regel har det vært tingsinnskudd gjennom anleggsmaskiner, men jeg ser ikke helt hvorfor det skulle utløse skatt? Man har ikke realisert noe?

Om det gjør det, så hadde det vært interessant å vite om det skulle være sånn. Kan også forhøre meg med kollegaer som er mer bevandret på området.

Endret 7. september 2023 av Revie

[Herr Brun]

Revie skrev (5 timer siden):

Jeg skal innrømme at jeg aldri har bistått eller vært borte i tingsinnkludd med privateid eiendom selv. Som regel har det vært tingsinnskudd gjennom anleggsmaskiner, men jeg ser ikke helt hvorfor det skulle utløse skatt? Man har ikke realisert noe?

Om det gjør det, så hadde det vært interessant å vite om det skulle være sånn. Kan også forhøre meg med kollegaer som er mer bevandret på området.

selvfølgelig har du realisert noe. Du har gitt fra deg boligen og fått aksjer i retur. Utgangspunktet er derfor, naturligvis, at innskudd innebærer realisasjon. Det er et unntak når man ved tingsinnskuddet omdanner virksomhet i enk til virksomhet i as, men da må det du skyter inn nettopp være virksomhet. 

[Revie]

Herr Brun skrev (1 time siden):

selvfølgelig har du realisert noe. Du har gitt fra deg boligen og fått aksjer i retur. Utgangspunktet er derfor, naturligvis, at innskudd innebærer realisasjon. Det er et unntak når man ved tingsinnskuddet omdanner virksomhet i enk til virksomhet i as, men da må det du skyter inn nettopp være virksomhet. 

Ja, klar over skattefri omdannelse. Han driver ikke EPF her, så vidt jeg forstår.

Realisert? Har bistått med dannelse av aksjeselskap i et tiår, men aldri har vi klassifisert noe som realisert ved stiftelse. Det er riktignok i all hovedsak kontantinnskudd, men det hender at det stiftes med anleggsmaskiner feks.

Har derimot ikke selv vært borte i akkurat tingsinnskudd med eiendom fra privat hånd. VV minus kost og så svare skatt av dette for stifter på neste skatteoppgjør? Opplysningsplikten vil TS bære selv via aksjonæreg og skattemelding?

Poenget mitt er fortsatt uansett at TS bør gå rette kanaler om det er planen.

[Sverre1969]

1 hour ago, Revie said:

Ja, klar over skattefri omdannelse. Han driver ikke EPF her, så vidt jeg forstår.

Realisert? Har bistått med dannelse av aksjeselskap i et tiår, men aldri har vi klassifisert noe som realisert ved stiftelse. Det er riktignok i all hovedsak kontantinnskudd, men det hender at det stiftes med anleggsmaskiner feks.

Har derimot ikke selv vært borte i akkurat tingsinnskudd med eiendom fra privat hånd. VV minus kost og så svare skatt av dette for stifter på neste skatteoppgjør? Opplysningsplikten vil TS bære selv via aksjonæreg og skattemelding?

Poenget mitt er fortsatt uansett at TS bør gå rette kanaler om det er planen.

Selvsagt er overføring fra privat hånd til AS skattemessig realisasjon. Hadde det ikke vært det ville det ikke vært behov for regelverket knyttet til skattefri omdannelse fra ENK til AS.

Endret 8. september 2023 av Sverre1969

[Revie]

Sverre1969 skrev (1 time siden):

Selvsagt er overføring fra privat hånd til AS skattemessig realisasjon. Hadde det ikke vært det ville det ikke vært behov for regelverket knyttet til skattefri omdannelse fra ENK til AS.

Realisasjon fra privat til AS er jeg selvsagt klar over. Om han skulle selge eiendommen til ASet, slik først stipulert. 

At skatten knyttet til eventuell gevinst på realisasjon av eiendom ville kommet på ett eller annet tidspunkt, det er jo klart. Ved stiftelse har jeg derimot ikke vært borte i tingsinnskudd med privat eiendom i arbeidet. Så at det utløser skatt er nytt for meg, men man lærer stadig noe nytt. 

Endret 8. september 2023 av Revie

[Sverre1969]

1 hour ago, Revie said:

Ved stiftelse har jeg derimot ikke vært borte i tingsinnskudd med privat eiendom i arbeidet. Så at det utløser skatt er nytt for meg, men man lærer stadig noe nytt. 

Hør med en eldre kollega om de husker "overgangsregel E". Den ble innført fordi hovedregelen er at overføring av eiendeler fra privat til AS som tingsinnskudd er å regne som realisasjon på privat hånd.

[Revie]

Sverre1969 skrev (1 time siden):

Hør med en eldre kollega om de husker "overgangsregel E". Den ble innført fordi hovedregelen er at overføring av eiendeler fra privat til AS som tingsinnskudd er å regne som realisasjon på privat hånd.

Sendte en mail til en skatteadvokat tidligere i dag. Det stemmer helt sikkert det du sier, jeg var ikke klar over at tingsinnskudd med eiendom fra privat ble behandlet slik. Det gir utvilsomt mening at skatten må svares på et tidspunkt, men man sitter etterpå med aksjer som man potensielt vil få gevinstskatt på om man selger disse privat en gang i fremtiden. Samtidig får man vel inngangsverdi tilsvarende vv av eiendom, så på den måten unngås dobbeltbeskatningen. 

Spennende tema også i privat sammenheng. Eier noe eiendom, men det har aldri vært aktuelt å putte noe i firma enda. 

Oppdatert: Som du påpeker, det blir å regne som realisasjon har jeg fått svar fra skatteekspertene her. Så jeg står korrigert, som de sier på nynorsk. Med de kriteriene som må foreligge for unntak/omdannelse. 

Da kan jeg huke av for noe nytt lært i dag. 

Endret 8. september 2023 av Revie