Grunneier eller de med bruksrett som er ansvarlig ved utleie?

[Gjest f0ba8...be4]

Hei,

Når vi overtok gården inngikk vi en skriftlig avtale på at slektning fikk livsvarig bruksrett på låven og evt. leieinntekter fra låven. Slektning må selv påse at ansvaret for at utleien er lovlig. Dette var et tillegg til kjøpekontrakt, og singert av alle parter. Til nå har vi betalt forsikring på låven siden vi er grunneiere. 

Låven er oppført som driftsbygning "241 - Hus for dyr/landbr.lager/silo". Men slektning bruker deler av låven til boformål (utleie). 

Hva hvis dette blir oppdaget, eller i verste fall det skjer en brann og de som leier blir skadet? Vil vi kunne få problemer, eller vil slektning måtte stå ansvarlig for dette alene, siden det står i kontrakten at "Slektning XXX må selv påse at ansvaret for at utleien er lovlig"?

Anonymous poster hash: f0ba8...be4

[3l33t3]

Det sier seg jo selv at dette ikke er lovlig og bruke som utleieformål til folk når det er registrert som Hus for dyr/landbr.lager/silo.

 

Da må det søkes om bruksendring.

[Gjest f0ba8...be4]

Ja, jeg forstår det er ulovlig, men jeg lurer på hvem som er ansvarlig hvis det skjer noe? Hvis det er slektning som står ansvarlig så legger jeg meg ikke oppi det. 

Anonymous poster hash: f0ba8...be4

[krikkert]

Eier av byggverk plikter å sørge for nødvendige sikringstiltak for å forebygge og begrense brann, se brann- og eksplosjonvernloven § 6 første ledd. Hvis det er flere som har rett til å bruke bygningen er det eieren som skal sikre at bruken samordnes på en slik måte at brann forebygges, se brannforebyggingsforskriften § 4 tredje ledd. Det er også eier som plikter å sørge for at kontroll og vedlikehold av bygningen finner sted, se forskriften § 5. Eieren kan avtale dette ansvaret bort (du plikter bare å sørge for at det skjer, ikke å gjøre det selv), men det må være eksplisitt avtalt. 

Forsikringsmessig kan forsikringsselskapet ha tatt forbehold om at låven faktisk brukes som driftsbygning (eller i alle fall ikke brukes som noe annet som har en vesentlig annerledes risikoprofil), se om adgangen til dette i forsikringsavtaleloven §§ 4-6 og 4-7. Dette må du ta opp med forsikringsselskapet. Les forsikringsavtaledokumentene. 

Husleierettslig står du noenlunde i samme stilling som en utleier overfor en fremleietaker. Du har det samme erstatningsansvaret overfor fremleietaker som du ville ha hatt overfor slektningen din (prinsippet om springende regress). Er det f.eks. ikke avtalt at slektningen skal ha ansvaret for brannforebygging, og en fremleietaker lider tap pga brann, så vil dette kunne utløse erstatningsansvar for deg. 

Offentligrettslig (etter plan- og bygningsloven) vil kommunen kunne rette pålegg til eier om å stanse den ulovlige bruken etter plan- og bygningsloven § 32-3 (eller overtredelsesgebyr etter § 32-8). Eieren må enten følge pålegget eller sannsynliggjøre overfor kommunen at det er umulig for ham å stanse bruken, f.eks. som følge av en bruksrett/leieavtale. Det skal generelt svært mye til for å få aksept for at det er umulig (se Kommunal- og moderniseringsdepartementets uttalelse 15. januar 2021 i 20/6894-2, TUDEP-2020-6894-2), og hvis forholdet regnes som selvforskyldt kan man ikke regne med noen aksept for det. 

[Gjest f0ba8...be4]

Takk for svar. Så det betyr at det vi har skrevet i kontrakten ikke har noen verdi "xxx må selv påse at ansvaret for at utleien er lovlig"?

Anonymous poster hash: f0ba8...be4

[HW1]

Gjest f0ba8...be4 skrev (8 timer siden):

Takk for svar. Så det betyr at det vi har skrevet i kontrakten ikke har noen verdi "xxx må selv påse at ansvaret for at utleien er lovlig"?

Anonymous poster hash: f0ba8...be4

Det er en viktig forskjell mellom at du har ansvar for noe, og at du har ansvar for noe alene. 

I mitt hode så vil alt gå bra med deg/dere så lenge din slektning har evne/ressurser/penger til å erstatte eventuelle tap. 

De tilfellene du får problemer i er når din slektning ikke har penger/mulighet til å ta ansvar for de feilene han har gjort. 

[Gjest Slettet-7QKwQIfm]

Gjest f0ba8...be4 skrev (8 timer siden):

Takk for svar. Så det betyr at det vi har skrevet i kontrakten ikke har noen verdi "xxx må selv påse at ansvaret for at utleien er lovlig"?

Jeg er ikke noe god på lover og regler (juss) som krikkert.

Men én ting er jeg sikker på: Om leietaker er økonomisk ansvarlig hvis bygningen brenner ned og ikke har økonomi til å forsvare dette blir du uansett sittende med skjegget i postkassen.

[krikkert]

Gjest f0ba8...be4 skrev (På 17.7.2023 den 15.56):

Takk for svar. Så det betyr at det vi har skrevet i kontrakten ikke har noen verdi "xxx må selv påse at ansvaret for at utleien er lovlig"?

Anonymous poster hash: f0ba8...be4

At loven skal følges følger av loven selv - hvis man skal ta inn et slikt punkt i en avtale så gjør man det for å regulere hva som skal skje hvis loven ikke følges: skal det være oppsigelsesgrunnlag, hevingsgrunnlag, skal eier ha rett til å pålegge bruker å innrette seg etter (eiers forståelse av) loven, erstatningsgrunnlag, etc. 

Setningen i seg selv har liten verdi, fordi den er så selvfølgelig. Hva mente man med å ta den inn? I norsk rett kan man i stor grad supplere skriftlige avtaler med underforståtte forhold, men det forutsetter at begge parter var enige om hva man mente. 

[Llandari]

Som en lekmann så ville jeg antatt at en slik setning betød at dersom loven ikke følges må xxx ta ansvar for eventuelle konsekvenser av det, men det er neppe like enkelt i juridisk sammenheng.