Når leietaker ikke betaler husleie de siste månedene og ber om å trekke fra depositum

[Shaktide]

Hei jeg har nå opplevd flere ganger med siste leietakere i Oslo som ikke betaler husleien de siste 3 månedene før de flytter. Fellestrekkene med de er at de sier de ikke har penger og at jeg må trekke fra depositum. Men problemet er at på slutten har jeg ingen garanti og kan kreve erstatning for skade eller noe annet. Så i verste fall kan de rasere leiligheten, legge nøkler i postkassen å bare dra på slutten. Kompis av meg også opplevde det samme med flere leietakere siste året som ikke betalte husleie de siste månedene. Virker som om dette er den nye trenden i Oslo! 
Å gå til namsmann tar jo lengre tid og også at de vil mest sannsynlig be utleier om å trekke fra depositum først. 
så spørsmålet mitt er hva gjør man med dette problemet?

[Gjest 1e14f...4b4]

Du sier at det ikke er aktuelt å trekke fra depositumet siden det er en sikkerhet både for utleier og leietaker.

Står depositumet på en korrekt depositumkonto i leietakers navn eller er det du som utleier som har depositumet på din konto?.  

Anonymous poster hash: 1e14f...4b4

[ilpostino]

Gjest 1e14f...4b4 skrev (4 minutter siden):

Du sier at det ikke er aktuelt å trekke fra depositumet siden det er en sikkerhet både for utleier og leietaker.

I utgangspunktet er depositumet ment som en "buffer" for ting som ødelegges eller lignende under leieforholdet. 

[RRhoads]

Kan se for meg at de ofte trenger disse pengene for nytt depositum, og må spare ekstra for det.

Det du kan gjøre, er å be om å få inspisere leiligheten etter skader, slik at du minimerer sjansen for slike utgifter. 

[Ros59]

Vet at gjeldsofferalliansen anbefaler slike avtaler der leietaker har fått utleggspant i depositumskonto, fordi det er omtrent eneste mulighet for de med utleggstrekk har til å spare opp penger til depositumskonto for neste leieforhold. 
 

Det du kan gjøre er å si ja, og selvfølgelig forlange å inspisere leiligheten først. Dette ville jeg bare gjort med leietakere jeg stoler på. Du tar en risiko.
Eventuelt kan du si nei, og sende varsel om fravikelse fra første dag leie ikke blir betalt ved forfall. Går da ut fra at det faktisk er opprettet depositumskonto i leiers navn. 
 

Dersom det _ikke_ er opprettet depositumskonto og depositum er innbetalt i form av forskuddsleie (dvs. til din konto) som et irregulært depositum har leietaker krav på å få dette utbetalt til seg med tillegg av forsinkelsesrenter fra dagen det ble betalt inn til deg, jf. husleieloven § 3-7. HTU avsier avgjørelser på dette på samlebånd. Irregulært depositum kan ikke forsvares. 

[Shaktide]

Depositum står i depositumskonto hos DnB . Jeg sier ikke at det er uaktuelt å trekke fra depositumskonto. Men som utleier har jeg vel ikke så mange andre alternativer enn å trekke fra depositumskonto . Det er et problem som det tydeligvis ikke er noe løsning på virker det som, for leietaker kan bare la være å betale siste månedene og da er det ikke noe mer å gjøre enn å måtte trekke fra depositum vel? 

[The Avatar]

Ein del av det depositumet er meint å dekke er eventuelt manglande innbetalt husleige, men det er rett som du seier at dersom leigetakar droppar å betale husleige dei siste månedane slik at du må trekke dette frå depositumskontoen så er det ikkje igjen ei sikkerheit for eventuelle andre krav mot leigetakaren slik som manglande utvask eller skader på husrommet.

Som du seier så er det tungvindt og tidkrevande å bruke namsmannen, og det er vel også grunnen til at du opplever at stadig fleire leigetakarar gjer det på denne måten ettersom det i praksis er utan konsekvens.

Det einaste du som utleigar kan gjere er å starte prosessen, altså at du startar med å sende purring og deretter eit varsel om utkasting med to vekers betalingsfrist. Og så må du berre tak kontakt med namnsmannen og ta prosessen vidare. Dette kan ta lang tid, men du kan være heldig og at Namsmannen sender brev om at leigetakar må være utflytta innen f.eks. ein månad.
Ting tek tid, og i enkelte tilfeller kan prosessen med utkasting ta eit halvt år, men prosessen kan også gå relativt raskt. Så ved å være raskt ute med å følge opp så kan du klare å få leigetakaren kasta ut ein måned før tida slik at du i det minste har den delen av depositumet igjen for å dekke eventuelle andre kostnadar. Og har du større kostnadar enn det som er igjen på depositumskontoen så må du berre køyre ein ny prosess for tvangsinnkreving.

 

I dei tilfella der det er openbart at leigetakar spekulerer i å bruke depositumet til å dekke dei siste husleigene så kan du også gå rett på krav om heving av leigeavtalen fordi det å bevist slutte å betale husleige sjølvsagt utgjer eit grovt misleghald av leigeavtalen. Du må forsatt gå vegen om retten for å få medhald i at du har grunnlag for heve leigeavtalen, og dette kan også ta litt tid, men på den andre sida så vil du kunne kreve utflytting på dagen når du har fått rettens medhald i at leigeavtalen kan hevast på grunn av (forventa) misleghald.

 

Det beste rådet for å sikre seg mot slike ting er å legge dette inn i i leigeavtalen. Du kan ha eit vilkår om at manglande betaling er eit særskilt tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven. Då kan du skrive skriftleg varsel til leigetakar dagen etter betalingsfristen med to vekers varsel, då kan du alt etter to veker få Namsmannen til å iverksette tvangsgrunnlaget og kaste ut leigetakaren.

[krikkert]

For det første er dette økonomisk ugunstig av leietaker, som vil ende opp med å skylde deg mer penger.

Det vil løpe forsinkelsesrenter av leiebeløpet fra opprinnelig forfall og frem til beløpet faktisk utbetales. Dette kan være så lenge som fire-fem måneder etter forfall, ettersom husleieloven § 3-5 fjerde og femte ledd bestemmer at utleier ikke kan få utbetalt skyldig leie før tidligst fem uker etter at leieforholdet er opphørt (og dette forutsetter at banken varsler leietaker om kravet samme dag som den mottar krav fra utleier). 

Hvis man antar at leien er 15k per måned til forfall den 1., så vil forsinkelsesrentene alene kunne komme opp i over 1200 kr. 

Leietakeren kan ikke fri seg fra dette ved å samtykke til utbetaling fra depositumskonto, ettersom utleiers krav på "oppfylling" av depositumskontoen igjen også er rentebærende. 

For det andre er dette rent kontraktsrettslig en dårlig idé av leietaker. Hvis leietakeren annonserer at de ikke bare vil slutte å betale en enkeltstående leie, men at de vil nekte å betale leie i resten av leieperioden, så vil dette raskt være et vesentlig mislighold av leieavtalen som gir hevingsrett etter husleieloven § 9-9. Man setter effektivt sett betydningen av depositumet til null, og det er illojalt. 

Utleier kan ved heving kreve at leietaker flytter "straks", men har ingen plikt til å gjøre det (husleieloven § 9-9 annet ledd). Hvis vilkårene for heving er oppfylt vil man kunne nøye seg med å kreve at leietaker flytter f.eks. etter to måneder i stedet for tre, slik at depositumet beholder noe av verdien som sikkerhet. 

Dette er imidlertid teoretisk jus. Praktisk jus er at du ikke har noen effektiv måte å håndheve dette på. Beviskravene for å få gjennomslag for tvangsutkastelse ved heving er svært høye (det skal være åpenbart at du hadde rett til å heve), og selv med en utkastelsesklausul tar en utkastelsessak hos namsmannen vanligvis minst to måneder fra betalingen misligholdes.

[arne22]

16 hours ago, Shaktide said:

Depositum står i depositumskonto hos DnB . Jeg sier ikke at det er uaktuelt å trekke fra depositumskonto. Men som utleier har jeg vel ikke så mange andre alternativer enn å trekke fra depositumskonto

Hvordan kan du trekke fra depositumkonto hvis depositumkonto står i leietakers navn?

Hvis depositumkonto står i uleiers navn, er ikke reelt sett ikke et "depositum", en et "forskudd på leie"?

Hvis utleier har valgt å sette depositum inn i eget navn, er man ikke da i virkeligheten uten depositum, men med 3 måneder leie forskuddsbetalt på konto?

Endret 6. juli 2023 av arne22

[The Avatar]

arne22 skrev (5 timer siden):

Hvordan kan du trekke fra depositumkonto hvis depositumkonto står i leietakers navn?

Antek at det snakk om heilt ordinær depositumskonto og at ein med å "trekke frå depositumskonto" meiner at utleigar må melde inn manglande husleige grunnlag for å kreve heile depositumet utbetalt ved avslutting av leigeforholdet, og at leigetakar har tenkt å samtykke til at banken betalar ut heile depositumsbeløpet til utleigar.

 

Men ja, om det er snakk om ein såkalla "privat" depositumskonto som er ein konto som utleigar åleine rår over så er det å ansjå som ulovleg innkred forskot på husleige om forskotet gjeld for meir enn ein månad, og då vil det å holde tilbake husleige kunne være ein måte å rydde opp på om utleigar ikkje er villig til å utbetale beløpet. Ofte vil dette også være lurt av leigetakar å gjere for å sikre sine økonomiske interesser. Leigetakar vil stå i ein betre situasjon om utleigar må rette sak mot leigetakar for å kreve inn pengar som depositumet vanlegvis hadde dekt, enn om det er omvendt og utleigar urettmessig held tilbake pengane slik at det er leigetakar som må gå til sak mot utleigar for å kreve inn pengane.

[Pusher 50]

On 7/6/2023 at 1:53 AM, krikkert said:

og selv med en utkastelsesklausul tar en utkastelsessak hos namsmannen vanligvis minst to måneder fra betalingen misligholdes.

Jeg skal ikke bestride dette, men i det ene tilfellet der jeg kjørte en sak helt til namsmannen gikk det overraskende fort.

Jeg gjorde alt riktig. Avtalen hadde særskilt utkastelsesklausul, og jeg la fram kontoutskrifter som dokumentasjon på at husleie ikke var mottatt. Namsmannen sendte brev til leietaker samme uke som jeg leverte utkastelsesbegjæring til namsmannen. Leietaker har en viss svarfrist (som jeg ikke husker lenger). Da denne var utløpt, var namsmannen på plass i løpet av tre-fire dager. 

Det endte med at leietaker betalte husleierestansen (inkludert namsmannens omkostninger) der og da for å unngå fravikelse. Leieforholdet ble ikke hverken bedre eller dårligere etter dette. Leietaker fortsatte å betale for sent, men han lærte seg å betale før fristen for å ta saken til namsmannen.

Før jeg begynte på denne utkastelsesprosessen hadde også jeg en forestilling om at namsmannen var treg, og hovedsaklig på leietakers side.

Etter min ene erfaring ser jeg på namsmannen som en serviceinnstilt, billig, rask og effektiv utkaster som ordner alt for deg.

Hvorfor noen vil ta sjansen på å selv kaste ut folk (som er ulovlig) når namsmannen (med forsterkning fra politiet om nødvendig) gjør det for en drøy tusenlapp, er mer enn jeg kan forstå.

Til saken her:
Hvis jeg var utleier ville jeg informert om at forslaget avvises og at du som utleier vil følge loven. Dette innebærer at du må sende et varsel (kan sendes på forfallsdagen) og så sende saken til namsmannen når fristen (etter hukommelsen, 10 dager) er gått ut. Når du sender begjæringen til namsmannen er det viktig at du krever rettsgebyret til namsmannen i tillegg til uteblitt husleie.

Edit: min sak var i Oslo.

 

Endret 16. juli 2023 av Pusher 50
Glemte å opplyse om sted.

[arne22]

5 hours ago, Pusher 50 said:

Etter min ene erfaring ser jeg på namsmannen som en serviceinnstilt, billig, rask og effektiv utkaster som ordner alt for deg.

Hvis det finnes et lovlig grunnlag for utkastelse. Leietaker har krav på frist på to uker etter varsel fra Namsmann. Da kan leietaker komme med innvendinger.

En innvending kan være at det har blitt krevd inn et ulovlig forskudd på leie. Da har jo utleier ikke noen sak før beløpet er motregnet. Da finnes det ikke noe lovlig grunnlag for utkastelse.

En annen innvending kan jo være at leietaker opplyser at han ikke har noe alternativt bosted og at det vil være nødvendig at Namsmannen/Kommunen skaffer en ny bolig før utkastelse kan skje.

Det som skjedde i siste eksempel, det var jo at leien ble betalt som avtalt. Det som der i mot ikke skjedde, det var at leietaker faktisk ble kastet ut på gaten etter å satt fram krav til Namsmann/Kommune om ny bolig som vilkår for fravikelse. 

[Leatherass]

Før så hadde leietaker enn nogenlunde OK grunn til å gjøre det på denne måten, da det ble tatt utleggspant i depositumskontoer og at leietakere i en slik økonomisk situasjon alltid «mistet» depositumet på 3x månedsleier, og sjeldent hadde mulighet til å spare opp nytt.

Men så vidt jeg vet, så har de sluttet med dette, og det tas ikke pant i depositumskontoer lengre. Så da er det ingen empatisk eller logisk årsak til at man skal godta dette som utleier. 

[Herr Brun]

Leatherass skrev (9 timer siden):

Før så hadde leietaker enn nogenlunde OK grunn til å gjøre det på denne måten, da det ble tatt utleggspant i depositumskontoer og at leietakere i en slik økonomisk situasjon alltid «mistet» depositumet på 3x månedsleier, og sjeldent hadde mulighet til å spare opp nytt.

Men så vidt jeg vet, så har de sluttet med dette, og det tas ikke pant i depositumskontoer lengre. Så da er det ingen empatisk eller logisk årsak til at man skal godta dette som utleier. 

Hvor har du det fra at det ikke tas pant i depositumskonto lengre? 

[Opsat500]

Dette må du bare avvise med en gang. 
Avslutt leieforholdet, meld det inn til namsmann og kjør på med purring og videre til inkasso. Viktig at disse tingene utføres i henhold til loven så ingen kan ta deg på noe i etterkant.

Jeg har leieforhold som ble avsluttet for flere år siden hvor leietaker sakte men sikkert betaler tilbake via inkassobyrå.

[Ros59]

On 7/17/2023 at 8:14 AM, Leatherass said:

Før så hadde leietaker enn nogenlunde OK grunn til å gjøre det på denne måten, da det ble tatt utleggspant i depositumskontoer og at leietakere i en slik økonomisk situasjon alltid «mistet» depositumet på 3x månedsleier, og sjeldent hadde mulighet til å spare opp nytt.

Men så vidt jeg vet, så har de sluttet med dette, og det tas ikke pant i depositumskontoer lengre. Så da er det ingen empatisk eller logisk årsak til at man skal godta dette som utleier. 

Det kan variere noe mellom forskjellige namsmenn (vet ikke hva praksisen til Skatteetaten eller NAVI er), men alminnelig namsmann tar pant i depositum. Namsfogden i Oslo er nasjonalt kompetansesenter for alminnelige namsmenn og har klar praksis på dette: Depositumskonto er egnet for utlegg.

Dersom kravet kan sikres bedre på andre måter vil jo ikke pant i depositumskonto foretrekkes, men det kan vanskelig argumenteres for at det er intet til utlegg hos skyldner når det er en depositumskonto med tusenvis av kroner uten andre heftelser enn utleiers førstepri.