Utleie av anneks/uthus

[Kjellans]

Hei,

Har nylig kjøpt småbruk hvor tidligere eiere har bygd en kennel på 55kvm registrert 1964.

Rundt år 2000 ble denne ombygd til sommerbolig med innlagt vann/strøm. Ingen dokumenter på dette.

Står registrert som Type 181 - Garasjeuthus anneks til bolig

 

Vi ønsker nå å pusse opp dette for utleie, må det da registreres som egen boenhet?

Er det ulovlig å leie ut uten å søke om bruksendring?

 

Endret 2. juli 2023 av Kjellans

[krikkert]

Dette vil være en søknadspliktig bruksendring. Det er for så vidt lovlig å leie ut en boenhet som ikke er godkjent som bolig, men det er ganske store risikoer forbundet med det. 

[Kjellans]

Takker for svar!

Bor i LNF område, antar at det er vansklig å registrere/endre da.

Hvilke risikoer innebærer det?

[Big_JT]

Nå ser det ut som eier foreløpig går klar i denne saken, men viser litt av risikoen.

https://www.nrk.no/trondelag/huseigar-blir-ikkje-tiltalt-etter-dodsbrann-pa-oppdal-1.16402842

[The Avatar]

Kjellans skrev (16 timer siden):

Hvilke risikoer innebærer det?

Den mest nærliggande risikoen er at kommunen kan legge ned bruksforbod, då må leigetakaren flytte ut på dagen. I tillegg til at du sjølvsagt taper leigeinntekter sidan du ikkje kan kreve inn husleige for eit husrom du ikkje kan levere så vil nok leigetakaren rette erstatningskrav mot deg for dei kostnadane leigetakar får som følge av at leigeavtalen må hevast. Slik erstatning er gjerne differansen i husleige mellom det som var avtalt i husleige hos deg opp mot det leigetakar må betale for å flytte inn i ein tilsvarande bustad.

I tillegg kan kommunen gi deg gebyr for ulovleg bruk, samt pålegge utbetring til lovleg standard med dei kostnadane det medfører. Sistnemte er nok lite aktuelt i ditt tilfelle ettersom du nok uansett ikkje hadde fått løyve til omregistrering sjølv om du hadde søkt. Då er det nok meir aktuelt med pålegg om tilbakeføring, altså at du må rive og gjere om til kennel.

Erstatningsansvar ved til dømes brann kan også være aktuelt og er nok den risikoen med størst konsekvens, men dette er eigentleg berre aktuelt dersom utleigeobjektet er brannfarleg. Det vil med andre ord være forskjell på om denne sommarbustaden er ulovleg fordi det ikkje er søkt om på bakgrunn av at det ikkje er lov å bygge sommarbustad i LNF-område, eller om sommarbustaden er ulovleg fordi det er ei garasje som ikkje er egna som bustad og derfor manglar takhøgde, rømingsvindauge, dagslys, brannvarsling, osv.

[arne22]

8 hours ago, The Avatar said:

Den mest nærliggande risikoen er at kommunen kan legge ned bruksforbod, då må leigetakaren flytte ut på dagen.

Hvor er lovhjemmel for denne påstanden eller eksempler på praktisk lovanvendelse?

I følge Visma så kan man gjennomføre ulovlig utleie uten at dette nødvendigvis utgjør en mangel ved uteleiobjektet:

https://www.visma.no/blogg/ulovlig-utleie/

Hvis alle tekniske og praktiske løsninger er på plass, slik at alle nødvendige krav til sikkerhet og boligstandard faktisk er oppfylt, og det som mangler er en formell godkjenning, kan leietakter da bli kastet ut på dagen?

I så fall behøves jo i alle fall lovhjemler både for selve vedtaket av utkastelsen og for gjennomføring i regi av Namsmannen?

Finnes disse lovhjemlene og finnes det også praktiske eksempler på hvordan dette håndheves?

Kan man bli kastet ut på dagen med formell begrunnelse: "Ikke søkt om nødvendig bruksendring?"

Vil det da være Namsmannens og Kommunens oppgave å finne nye boliger til alle de som bor i en bolig der det ikke er søkt om nørvndig bruksendring? (Sosialtjenesteloven §27)

Vil kommunene da utvise en stor iver etter å skaffe seg nye arbeidsoppgaver og nye budsjettposter? Synes ikke at dette høres helt sannsynlig ut. ("I år så prioriterer vi å skaffe nye boliger til de som bor i bolig uten lovlig bruksendring, da får skoler og eldreomsorg heller vente.")

Ville tro at denne artikkelen fortsatt gir en noenlunde beskrivelse av "den praktiske og faktiske virkelighet":

https://www.ao.no/florerer-av-ulovlige-leiligheter-pa-leiemarkedet-i-oslo-alvorlig/s/5-128-91515

Når leletaker eventuelt pålegges av kommunen å flytte ut, så skjer dette vanligvis først ogh framst ut i fra sikkerhetsmessige vurderinger.

Endret 3. juli 2023 av arne22

[Odaln]

arne22 skrev (1 time siden):

Vil det da være Namsmannens og Kommunens oppgave å finne nye boliger til alle de som bor i en bolig der det ikke er søkt om nørvndig bruksendring? (Sosialtjenesteloven §27)

Det er vel utleier som har ansvaret hvis utleiebolig ikke er tilgjengelig. 

[arne22]

2 hours ago, Odaln said:

Det er vel utleier som har ansvaret hvis utleiebolig ikke er tilgjengelig. 

Nei, er ikke kjent med at reglene rundt erstatningsbolig brukes i en slik sammenheng. Finnes det noen tidligere eksempel på det?

[krikkert]

Kommunen kan vedta bruksforbud med hjemmel i plan- og bygningsloven § 32-3, som lar plan- og bygningsmyndighetene "gi den ansvarlige pålegg om ... opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet" når forholdene er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven - også uten forhåndsvarsel og med øyeblikkelig virkning, plan- og bygningsloven § 32-4. Dette inkluderer bruk i strid med byggetillatelse eller reguleringsplaner, og selv om man kunne ha fått tillatelse. 

Hele poenget med byggesaksdelen av loven er tross alt at du skal søke på forhånd. Du skal søke om tillatelse, ikke satse på tilgivelse. 

"Ulovlig" er relativt. Man kan gjerne snakke om to forskjellige grupper ulovligheter. Offentligrettslig ulovlighet er lovbrudd som ikke kan påtales av privatpersoner (dvs. at de vanligvis ikke får betydning for avtaler mellom private), mens privatrettslig ulovlighet påvirker avtaler mellom privatpersoner. 

Det er altså offentligrettslig ulovlig å leie ut når boligen ikke er godkjent for bruken. Konsekvensene av dette kan bli bruksforbud, tvangsmulkt, og rettepålegg. Disse vedtakene rettes mot utleier, ikke leietaker. 

Det er ikke privatrettslig ulovlig å leie ut en bolig som ikke er godkjent for utleie, som Visma Advokater skriver i sitt innlegg lenket til over. Men dersom kommunen legger ned bruksforbud vil dette utgjøre en mangel etter husleieloven § 5-7 tredje ledd som kan gi leietaker rett til å kreve retting, leieavslag, heving, erstatning osv.