Kjøpe første bolig for utleie nå, eller vente?

[Gjest 08f99...a53]

Min situasjon:

23 år, 615k årslønn, leier for 4500/mnd (inkl. strøm og wifi). Kan leie her 2 år til. Ønsker å kjøpe bolig for å leie ut. 

Ønsker andre sine perspektiv på om jeg bør slå til og kjøpe nå med engang, eller om jeg bør ha mer is i magen og vente på et dip (da leiesituasjonen min er veldig gunstig + mulighet til å spare opp mer egenkapital)

Både boligpriser og renter er høye nå - men det er en grunn til at folk ser på bolig som en av de sikrere investeringene langsiktig pga. dens stabile vekst over tid.

Anonymous poster hash: 08f99...a53

[nightowl]

Kan sikkert minst vente til utpå høsten når folk innser at de holder på å bli jævlig pengelens.

[anonym24663256]

Markedet er generelt i snitt på topp for året rundt mai/juni og lavest på senhøsten. Med lokale variasjoner. Derfor du ofte hører om sesongjustert boligprisvekst.

 

Ellers ha det klart for deg at det kan være vanskelig å kjøpe sin egen bolig, når du eier en utleieleilighet. Da det skal lite til for å treffe 5 gangern i gjeldsgrad.

 

En leilighet til 3.000.000,- med 600.000 EK og 2.400.000,- i lån. Gir kanskje 12.500,- i mnd i leieinntekt. 12.500 x 12 x 5 = 750.000,-.       DVS at de resterende 1.650.000,- måles opp i mot din egen inntekt og begrenser sterkt hvor mye lån du får når du skal kjøpe primærbolig.   De fleste banker regner også 11x leieinntekt og ikke 12 for å ha litt å gå på i sine modeller. Og med din inntekt på noe over 600.000 er du begrenset til å kunne låne ytterligere 1.425.000,- mtp gjeldsgrad i dette eksempelet. Forutsatt ingen kredittkortrammer, studielån, billån etc.

[Salvesen.]

Jeg hadde helt klart ventet, og kanskje til og med sett på fritidseiendom. Der er det allerede ekstremt mye ute og prisene dumpes for hver heving. Men det er bare hva jeg hadde gjort 

[Eskove]

anonym24663256 skrev (19 minutter siden):

De fleste banker regner også 11x leieinntekt og ikke 12 for å ha litt å gå på i sine modeller.

Er faktisk mange banker som regner 10x og ikke 11.
Er ikke unormalt at en utleieenhet som er myntet mot studenter står tom 2 mnd pr år

Og til TS
Når du regner inntekter på boligen du skal leie ut.
Har du regner på utgiftene til vedlikehold, forsikringer, tid den står tom, skatt på inntekt, skatt på boligen, innkreving av penger om leietaker ikke betaler etc.

Det kan fort bli veldig dyrt å leie ut, så dette er noe man må være ekstremt obs på.
Man kan risikere å tape mer eller mindre hele investeringen,
Jeg vet om hus som nesten har blitt kondemnert etter utleieforhold, leiligheter som måtte totalrenoveres for flere 100k etter utleier bare stakk.
Er ofte ekstremt vanskelig å få tilbake pengene fra leietakere som bare stikker.
Dem har ofte ikke pengene, og mange kan finne på å stikke ut av europa.

Ja du kan tjene gode penger men du kan også tape alt.
Lykke til med valgene. 

[ITtraktor]

I utgangspunktet har jeg liten tro på å skulle time markedet, men jeg tviler på at du gjør noe feil ved å avvente litt nå.

Det jeg ville gjort var å spart opp nok til å kunne kjøpe for eksempel en fireroms hvor du kan bo selv, samtidig som du leier ut de andre rommene. Eventuelt en leilighet med dedikert utleiedel. Det er slutt på den tida hvor man bare kunne kjøpe hva som helst for utleie og gå i pluss. 

[Gjest 08f99...a53]

Først og fremst vil jeg bare si tusen takk for utfyllende svar med andre perspektiv enn det jeg selv har hatt! Jeg kaster ut litt mer info om min situasjon:

Min originale plan er her å kjøpe bolig og leie ut den mens jeg bor her jeg leier nå,  i 2 år. Her vil jeg minst leie ut til 2 personer, men ser også på muligheter for utbygging til 3 pers. Min samboer forventer å gå ut i full jobb etter disse 2 årene. 

Min plan videre da var å bruke inntekt fra utleien (x 5 sånn som vanlig lønn?) + min daværende lønn x 5 (forventer å stige minst 20% de neste 2 årene) minus daværende lån + egenkapital spart disse 2 årene + inntekt til samboer x 5 og kjøpe bolig nr2.

Bolig nr2 er ønskelig at er over 2 plan der kjeller deles opp med flere soverom til utleie - her også til 2-3 personer. Om ikke mulig, så en mindre utleiedel. Om det også ikke blir mulig så kan bolig nr2 bare være oss uten å tjene penger fra utleie - mens bolig nr1 fortsetter å tjene penger og vi sparer opp og refinansierer oss til bolig nr3.

Planen innebærer at jeg betaler minst 108k i leie disse to årene, og kaster disse «ut vindu». Men jeg er villig til å tape disse om denne planen faktisk er gjennomførbar.

Alle disse boligkjøpene er ikke tenk i oslo-området, men på en plass med lang lavere boligpriser.
 

Her måtte jeg selvølgelig kjørt gjennom tallene nøyaktig før utførelse.
 

Er dette en helt bak mål plan? 

 

Anonymous poster hash: 08f99...a53

[Gavekort]

Timing av boligmarkedet er en ganske håpløs affære. Eneste er at du kan treffe på sesongvariasjoner, som noen nevner.

Vil også minne om at det finnes andre ting å investere i enn bolig også. Det er godt gjort å få regnskapet til å gå opp i disse dager om du må låne opp 85% og leie ut.

[ITtraktor]

Gjest 08f99...a53 skrev (1 time siden):

Først og fremst vil jeg bare si tusen takk for utfyllende svar med andre perspektiv enn det jeg selv har hatt! Jeg kaster ut litt mer info om min situasjon:

Min originale plan er her å kjøpe bolig og leie ut den mens jeg bor her jeg leier nå,  i 2 år. Her vil jeg minst leie ut til 2 personer, men ser også på muligheter for utbygging til 3 pers. Min samboer forventer å gå ut i full jobb etter disse 2 årene. 

Min plan videre da var å bruke inntekt fra utleien (x 5 sånn som vanlig lønn?) + min daværende lønn x 5 (forventer å stige minst 20% de neste 2 årene) minus daværende lån + egenkapital spart disse 2 årene + inntekt til samboer x 5 og kjøpe bolig nr2.

Bolig nr2 er ønskelig at er over 2 plan der kjeller deles opp med flere soverom til utleie - her også til 2-3 personer. Om ikke mulig, så en mindre utleiedel. Om det også ikke blir mulig så kan bolig nr2 bare være oss uten å tjene penger fra utleie - mens bolig nr1 fortsetter å tjene penger og vi sparer opp og refinansierer oss til bolig nr3.

Planen innebærer at jeg betaler minst 108k i leie disse to årene, og kaster disse «ut vindu». Men jeg er villig til å tape disse om denne planen faktisk er gjennomførbar.

Alle disse boligkjøpene er ikke tenk i oslo-området, men på en plass med lang lavere boligpriser.
 

Her måtte jeg selvølgelig kjørt gjennom tallene nøyaktig før utførelse.
 

Er dette en helt bak mål plan? 

 

Anonymous poster hash: 08f99...a53

Denne planen kan nok fungere dersom det er snakk om et mindre studiested eller lignende, med relativt lave boligpriser, men stor etterspørsel fra studenter. Slik at du klarer omtrent 10% yield ved å leie ut som kollektiv. Ellers vil du nok raskt se at dette regnestykket ikke går opp, og at det egentlig ikke er spesielt lukrativt å leie ut. 

Jeg tror jeg ville avventet og prøvd å spare opp til å gå for "bolig nr2" med en gang. Og samtidig håpt på et fall i boligprisene, som jeg tror ikke er helt usannsynlig. Ellers tror jeg du blir sittende fast med kun "bolig nr1" lenger enn du kanskje planlegger. 

Endret 25. juni 2023 av ITtraktor

[Gjest 08f99...a53]

ITtraktor skrev (2 minutter siden):

Denne planen kan nok fungere dersom det er snakk om et mindre studiested eller lignende, med relativt lave boligpriser, men stor etterspørsel fra studenter. Slik at du klarer omtrent 10% yield ved å leie ut som kollektiv. Ellers vil du nok raskt se at dette regnestykket ikke går opp, og at det egentlig ikke er spesielt lukrativt å leie ut. 

Jeg tror jeg ville avventet og prøvd å spare opp til å gå for "bolig nr2" med en gang. Ellers tror jeg du blir sittende fast med "bolig nr1" lenger enn du kanskje tror. 

Vært inne på tanken å kjøre rett på med bolig nr2 planen, men med dagens priser ser det veldig ut som dette blir vanskelig alene ila. disse 2 årene før samboer og har inntekt.
 

Kan være en ide og bruke tiden disse 2 årene med gunstig leie og spart iherdig med egenkapital, og så slått til på bolig nr2 med utleiedel når samboer får inntekt.

Det er snakk om Bergens-området med mål om utleie til studenter.

Anonymous poster hash: 08f99...a53