Kan potensiell verdistigning ved kjøp av oppussingsobjekt godkjennes som egenkapital?

[DukeRichelieu]

Heisann!

Jeg vurderer mulighetene for å kjøpe en leilighet eller et hus som jeg pusser opp og selger med gevinst, men oppfyller nok ikke egenkapitalkravene. Mulig jeg får med en kausjonist.

Er det noen mulighet for at en bank ville gitt et lån hvor potensiell verdistigning kan godskrives som egenkapital? Kjenner noen som fikk kjøpt en bolig godt under markedsverdi og fikk "rabatten" godkjent som EK, men det blir naturligvis ikke helt det samme.

 

[bzzlink]

Er dette i tillegg til at du eier en bolig fra før? 
Isåfall kan det være høyere krav til egenkapital avhengig av hvor du eier / skal kjøpe. 40% egenkapitalkrav på sekundærbolig i Oslo vet jeg.

Ellers for å svare på spørsmålet: Nei

Men banken gjør en totalvurdering, og de har lov til å avvike fra kravene på en viss prosentandel av utlånsporteføljen sin, så spør alle banker du har mulighet til

[anonym24663256]

Svaret er enkelt og greit nei. Da må banken gi deg lånet innenfor kvoten for lån i brudd med utlånsforskriften.

 

MEN, hvis du får kjøpt deg et oppusingsobjekt. Så vil du jo trenge penger til å pusse opp for. Og dette kan det være mulig og låne, med at banken ordner med en forhåndstakst via en megler de stoler på. Og du får et byggelån opp til 85 prosent av denne forhåndstaksten.

 

Edit:  Og et generelt råd. Har du lite EK og ikke mye midler å tære på, så er ikke flipping av eiendom noe jeg vil anbefale. Dette inneholder mye risiko, og slår alle negative ting til, som litt fallende marked, at du oppdager uforutsette problemer i oppussing og kanskje inntekten din ellers får seg en trykk mens du sitter med et byggelån som ikke strekker til og har høy rente. Så kan det i verste fall gå deg så skikkelig ille økonomisk at du bruker resten av livet på å rydde opp..   det du skisserer er det greit å ha en god buffer før man starter med.

Endret 14. juni 2023 av anonym24663256
La inn ekstra avsnitt.

[DukeRichelieu]

Takker for svar. Litt som ventet. Regnet uansett med at det måtte gå innenfor kvoten hvor de vanlige kravene ikke er gjeldende.

For ordens skyld har jeg jobbet som tømrer i over ti år, så jeg ville gjort alt arbeid selv - minus eventuelt elektro og rør.

Vedrørende risiko er det selvsagt et godt poeng - særlig nå som renten ikke er null lenger. Ser primært på objekter i Oslo-området, men selv her går vel markedet tregere om dagen og ingen kan vel spå fremtiden på kort/mellom-kort sikt.

[Herr Brun]

Jeg kan ikke i min villeste fantasi se for meg at en bank går med på det som egenkapital nei. Hvis det var den faktiske begrunnelsen for verdsettelsen så ville det vært ulovlig. Det vanlige er at kjøpesummen = verdien, fordi det tross alt er der markedet har klarert. Det finnes unntak, men en hypotetisk fremtidig verdi er naturligvis ikke en faktisk verdi. Det er usikkerhet knyttet både til om boligen vil bli verdt så mye og knyttet til om du faktisk kommer til å gjennomføre planene dine, og den usikkerheten kan ikke banken se bort fra. 

Her må du nok ha kausjonist eller annen tilleggssikkerhet hvis dette skal fly. 

[The Avatar]

Banken kan som nemt søke om å få unntak frå eigenkapitalkravet, men dette blir ein stor risiko for banken så det er særdeles tvilsomt at banken vil akseptere ein teoretisk potensiell framtidig verdistigning som "sikkerheit" for lånet. Då må det i så tilfelle være heilt spesielle grunnar som ligg bak.
Om du ikkje klarer å betale ned huslånet ditt så er det vel tvilsomt at du er i stand til å fortsette oppussingsarbeidet slik at banken kan selge huset til ein høg nok sum?

[DukeRichelieu]

Takker for alle innspill. Som ventet, egentlig.

Får vurdere andre alternativ til finansiering om dette er noe jeg går videre med. Enn så lenge bare noe jeg vurderer, men siden jeg er tømrer og kan gjøre alt selv, tenker jeg at dette kunne være en god mulighet for meg. Utfordringen kan jo være å finne et riktig priset objekt da sikkert mange er i samme situasjon og ser etter noe lignende, men boligmarkedet er jo ikke så hett som det har vært, så kanskje det kan dukke opp noe bra.