Uenigheter ved fordeling oppgjør boligsalg

[Petter-1978]

Hei,

Er i en situasjon der min eks er uenig i fordeling av oppgjøret etter salg av bolig og holder tilbake utbetalingene og fordeling av verdipapirer. 
 

Eierbrøken på skjøtet er skjevfordelt ettersom jeg gikk inn med en større egenkapital imens lånet er fordelt likt. 
 

Min eks er uenig at dette ikke er riktig og holder tilbake utbetalingen/fordelingen. 

Det er en ganske stor gevinst på boligsalget i forhold til kjøpspris. 
 

Vi har kontaktet advokat for hjelp til å komme til enighet. Men er redd for hun vil kreve mer enn det hun har krav på. 
 

Hvordan fordeles oppgjøret juridisk hvis vi ikke kommer til enighet? Hun mener jeg skal ta høyere prosent av lånet. 
 

Vil feks. det være rettferdig og dele lånet likt, eierbrøk opp til kjøpspris (da vi kjøpte) og så dele overskuddet likt?

For min del er jeg ikke så opptatt av at jeg skal få mest mulig, men vil heller ikke bli snytt eller lurt. 

[Kikert]

Har dere betalt alle utgifter likt?

Det vanlige er at salget dekker lånet og at man får overskuddet delt etter eierbrøken. Alternativt kan dere dele 50/50 og hun gir deg det du spyttet inn ekstra fra sin del.

[HW1]

Petter-1978 skrev (2 timer siden):

Hei,

Er i en situasjon der min eks er uenig i fordeling av oppgjøret etter salg av bolig og holder tilbake utbetalingene og fordeling av verdipapirer. 
 

Eierbrøken på skjøtet er skjevfordelt ettersom jeg gikk inn med en større egenkapital imens lånet er fordelt likt. 
 

Min eks er uenig at dette ikke er riktig og holder tilbake utbetalingen/fordelingen. 

Det er en ganske stor gevinst på boligsalget i forhold til kjøpspris. 
 

Vi har kontaktet advokat for hjelp til å komme til enighet. Men er redd for hun vil kreve mer enn det hun har krav på. 
 

Hvordan fordeles oppgjøret juridisk hvis vi ikke kommer til enighet? Hun mener jeg skal ta høyere prosent av lånet. 
 

Vil feks. det være rettferdig og dele lånet likt, eierbrøk opp til kjøpspris (da vi kjøpte) og så dele overskuddet likt?

For min del er jeg ikke så opptatt av at jeg skal få mest mulig, men vil heller ikke bli snytt eller lurt. 

Hva som er riktig er etter min mening avhengig av hvordan eierbrøken ble fordelt ved boligkjøpet. 

Gitt følgende regneksempel, Boligkjøp 5 000 000 ink utgifter, 1,5 million innskudd fra deg, 0,5 millioner egenkapital fra ektefelle og  3 000 000 felleslån fra bank. er fordelingen av eierbrøken 75%/25% eller 60%/40%?
 

[zorry]

Petter-1978 skrev (1 time siden):

...

 

Hvordan fordeles oppgjøret juridisk hvis vi ikke kommer til enighet? Hun mener jeg skal ta høyere prosent av lånet. 
 

Vil feks. det være rettferdig og dele lånet likt, eierbrøk opp til kjøpspris (da vi kjøpte) og så dele overskuddet likt?

For min del er jeg ikke så opptatt av at jeg skal få mest mulig, men vil heller ikke bli snytt eller lurt. 

 

Enkel modell: Du hadde egenkapital A, hun hadde egenkapital B, dere har nedbetalt C kroner på gjelden (ikke renter). Dere selger bolig og sletter eventuell restgjeld og pant i boligen og sitter igjen med X kroner. Da er A, B og C det dere har investert.

Da skal du ha: X * (A + C/2) / (A + B + C)

 

Enkle tall 1: A = 300kr, B = 150kr, C=550kr og X = 2000kr

-> 2000 * (300 + 550/2) / (300 + 150 + 550) = 1150kr til deg

 

Enkle tall 2: A = 500kr, B = 150kr, C=400kr og X = 2000kr

-> 2000 * (500 + 400/2) / (500 + 150 + 400) = 1333kr til deg

 

Denne modellen er slik jeg ser det ganske rettferdig, men noe i din disfavør fordi den ikke tar tiden med i beregningen. Skal dette regnes ut helt 100 prosent rettferdig blir det mer komplisert fordi man da må ta hensyn til når penger ble betalt inn og penger investert tidlig burde dermed kanskje gi høyere forrentning enn de som er betalt inn sent. Hvis din egenandel bidro til en lavere belåningsgrad og dermed lavere rente så har hun også nytt godt av det.

Juridisk sett så kan du sikkert argumentere med at det er eierbrøken som gjelder, men jeg forstår deg slik at du er opptatt av å være redelig og da må du nesten se på hvor mye som er blitt nedbetalt etter kjøpet.

 

[HW1]

zorry skrev (15 timer siden):

 

Enkel modell: Du hadde egenkapital A, hun hadde egenkapital B, dere har nedbetalt C kroner på gjelden (ikke renter). Dere selger bolig og sletter eventuell restgjeld og pant i boligen og sitter igjen med X kroner. Da er A, B og C det dere har investert.

Da skal du ha: X * (A + C/2) / (A + B + C)

 

Enkle tall 1: A = 300kr, B = 150kr, C=550kr og X = 2000kr

-> 2000 * (300 + 550/2) / (300 + 150 + 550) = 1150kr til deg

 

Enkle tall 2: A = 500kr, B = 150kr, C=400kr og X = 2000kr

-> 2000 * (500 + 400/2) / (500 + 150 + 400) = 1333kr til deg

 

Denne modellen er slik jeg ser det ganske rettferdig, men noe i din disfavør fordi den ikke tar tiden med i beregningen. Skal dette regnes ut helt 100 prosent rettferdig blir det mer komplisert fordi man da må ta hensyn til når penger ble betalt inn og penger investert tidlig burde dermed kanskje gi høyere forrentning enn de som er betalt inn sent. Hvis din egenandel bidro til en lavere belåningsgrad og dermed lavere rente så har hun også nytt godt av det.

Juridisk sett så kan du sikkert argumentere med at det er eierbrøken som gjelder, men jeg forstår deg slik at du er opptatt av å være redelig og da må du nesten se på hvor mye som er blitt nedbetalt etter kjøpet.

 

Han får med din metode betalt for tiden fordi han får en større andel av vertdistigningen av boligen.  (Jeg regner da som at vedlikeholdskostnader/driftskostnader tilsvarer bruksnytten av boligen, noe som i teorien ofte er feil, men som er veldig komplisert å korrigere for,)  

Jeg mener at du beregner på feil måte fordi du kun tar hensyn til at den andelen av gjelden som er nedbetalt. 

[Salvesen.]

Dette er grunnen til at jeg aldri kommer til å skjevfordele noe som helst. 50/50 på alt og det er ingenting å diskutere. 

[Zeph]

Det som er avgjerande er kor mykje den enkelte gjekk inn med i eigenkapital og kor stor del av lånet den enkelte har betjent.

TS må koma med litt meir info om kva du meiner er riktig og kva eksen påstår er riktig. Gjerne med ei grunngjeving for begge tilfella.

[ozone]

Juridisk er det vanskelig, for ikke å si umulig, å komme seg unna eierbrøk på skjøte.
Og hvis eksen din mener at du skal betalte ut en større del av lånet enn henne, så kan du fortelle henne at det har du allerede gjort!
Det er jo nettopp derfor du nå sitter med en høyere brøk enn henne; lånet hadde vært større både underveis, og dermed høyere månedlige renter/avdrag for dere begge i årevis, og større lån nå når det skal betales ut, hvis ikke du hadde betalt mye mer enn henne den gang!

Det er jo også naturlig at den som eier mest høster proposjonalt større gevinst av prisstigningen. 
Så hun har ingen mulighet for å argumentere dette i havn.

Eierbrøk blir man enig om før man skriver under. Etterpå er det ikke noe å diskutere.
Du kan jo spørre henne litt ironisk om hvorfor det var greit med skjevfordeling av utgiftene, men ikke gevinsten...

Endret 8. juni 2023 av ozone

[HW1]

ozone skrev (1 time siden):

Juridisk er det vanskelig, for ikke å si umulig, å komme seg unna eierbrøk på skjøte.
Og hvis eksen din mener at du skal betalte ut en større del av lånet enn henne, så kan du fortelle henne at det har du allerede gjort!
Det er jo nettopp derfor du nå sitter med en høyere brøk enn henne; lånet hadde vært større både underveis, og dermed høyere månedlige renter/avdrag for dere begge i årevis, og større lån nå når det skal betales ut, hvis ikke du hadde betalt mye mer enn henne den gang!

Det er jo også naturlig at den som eier mest høster proposjonalt større gevinst av prisstigningen. 
Så hun har ingen mulighet for å argumentere dette i havn.

Eierbrøk blir man enig om før man skriver under. Etterpå er det ikke noe å diskutere.
Du kan jo spørre henne litt ironisk om hvorfor det var greit med skjevfordeling av utgiftene, men ikke gevinsten...

Det du forutsetter i svaret ditt er at eierbrøken er korrekt fordelt i utgangspunktet. hvis eierbrøken var fordelt på feil måte i utgangspunktet så kan det være riktig at man må regne felleslånet på en måte som ikke er 50%/50 for å komme fram til ett resultat som ikke er urimelig

Følgende eksempel eierbrøk egenandel 1 500 000 trådstarter, 500 000 ektefelle, banklån 3 000 000. Boligkjøp 5 000 000. 

Ektefellene fordeler boligen etter egenandel og setter så 75%/25% eierbrøk. Lånet påtenkes som felles. 

Driftskostnader og lån betales felles. ektefellene har felles økonomi. 

Brudd etter noen år, boligverdien er gått opp til 6 000 000, Lånet er nedbetalt med 1 000 000 fra felles midler Så lånet er 2 000 000 ved slutten. 

Nå skal boligverdien fordeles, trådstarter mener at lånet skal fordeles likt og han skal ha 75% av verdien av boligsalget, han skal derfor ha 4 500 000 - 1 000 000 altså 3 500 000 mens ektefellen skal ha 1 500 000 - 1 000 000 altså 500 000. 

Mener du at dette resultatet er rimelig? 

Endret 8. juni 2023 av HW1
skrivefeil

[ozone]

HW1 skrev (8 minutter siden):

Det du forutsetter i svaret ditt er at eierbrøken er korrekt fordelt i utgangspunktet

Det synes jeg man skal forvente av folk som kjøper hus ja.

Men du har et poeng; En skjevfordelt eierbrøk krever mer arbeid underveis for å sørge for at også utgiftene blir fordelt etter brøken!
Har man felles økonomi blir jo det vanskelig. Da sitter man igjen med hva den enkelte hadde i inntekt, og i hvilken grad de dermed bidro.
Men like fullt er dette helt åpenbare problemstillinger som må tas hensyn til før man setter en brøk på skjøtet, og skriver under.
Man kan ikke komme etterpå og si at ting ikke ble som man håpet, når man både hadde mulighet til å diskutere fram en annen brøk da, og hadde mulighet til å ikke skrive under, og hadde mulighet underveis til å sørge for at de løpende utgiftene ble fordelt etter brøken.
Så selv om jeg kan se hva du sier, så hjelper det ikke eksen hans nå. Er nå min mening iallefall.

[HW1]

ozone skrev (58 minutter siden):

Det synes jeg man skal forvente av folk som kjøper hus ja.
...
Men like fullt er dette helt åpenbare problemstillinger som må tas hensyn til før man setter en brøk på skjøtet, og skriver under.
Man kan ikke komme etterpå og si at ting ikke ble som man håpet, når man både hadde mulighet til å diskutere fram en annen brøk da, ........
Så selv om jeg kan se hva du sier, så hjelper det ikke eksen hans nå. Er nå min mening iallefall.

Jeg er enig i at man må sette korrekt brøk på papiret i utgangspunktet, og hvis man har diskutert ordentlig så er det mange ting som har gått inn i eierbrøken, jeg mener selv at den eierbrøkfordelingen på 75%/25% jeg foreslo var feil måte å gjøre det på. 

Men jeg vet at det er mange som tenker på verdien av huset de eier som andelen over felleslånet.

Jeg hadde aldri regnet sånn selv, jeg mener at det er naturlig å verdsette felleslånet 50/50, og hadde dermed i eksemplet jeg viser til fordelt eierbrøken 60%/40%

I regneeksemplet jeg viser til Så ville den måten å fordele på i forrige innlegg (75%/25%) gitt resultat 3 500 000 til Trådstarter og 500 000 til ektefelle. 

Hvis man isteden tenker at man trekker fra felleslånet først også fordeler "overskuddet" av boligsalget (4 000 000)  75%/25% så ville dette gitt 3 000 000 til TS og 1 000 000 til ektefelle. 

Jeg vet at dette er måten en del mennesker tenker på boligverdi og fellesgjeld, og jeg tenker at hvis det er på denne måten man har tenkt når man fordelte eierbrøken så er det på denne måten man burde fordele overskuddet av boligsalget. 

Hvis vi hadde fordelt eierbrøken 60%/40% og lånet 50%/50% i utgangspunktet så hadde TS fått 2 600 000 og ektefellen 1 400 000. (jeg mener at dette hadde vært riktig løsning)  

[Zeph]

Eigenkapital og lån har lik verdi og skal behandlast likt. Om person A har 100% EK og person B har 100% lån, der EK og lån ved kjøpetidspunktet er likt, så skal salgssummen fordelast 50/50.

[sk0yern]

Du vil kanskje bli litt klokere av denne: https://advokatfirmaoglend.no/2021/02/25/hvem-eier-huset-nar-samboerforholdet-tar-slutt/

Sitat

Det at A så bidro til kjøpet av bolig med kr 273 000 mer i egenkapital enn B, totalt omlag det dobbelte av det hun betalte, vil da ikke uten videre måtte innebære en skjev eierfordeling.

Disse pengene kan alternativt ses på bl.a. som en finansieringskilde på samme vis som eksterne finansieringskilder som heller ikke leder til noen eierandel. Det avgjørende her må i utgangspunktet være hvordan partene har hatt grunn til å oppfatte det.
Lagmannsretten finner det klart at ikke noe har vært uttalt partene i mellom om ulikhet i eierandel på boligen i forbindelse med anskaffelsen, eller at de på noen praktisk synlig måte har gjort noe som har indikert noen slik oppfatning overfor hverandre.
Det har her heller ikke vært avtalt eller gjort noe som har hatt form av ned-/tilbakebetaling på et eventuelt ekstra finansieringsbidrag fra B eller indikert noen særskilt gjeldsposisjon i denne forbindelse.

Ved siden av at de formelle papirene som har vært utferdiget i anledning anskaffelsen av den felles boligen har indikert likhet mellom partenes eierposisjon, med unntak for garasjen som har relativt sett liten økonomisk betydning for eiendommen, står vi da igjen med hva partene måtte ha tenkt i sitt stille sinn om ulikheten i finansieringsbidrag.

 

[zorry]

HW1 skrev (3 timer siden):

...

Jeg mener at du beregner på feil måte fordi du kun tar hensyn til at den andelen av gjelden som er nedbetalt. 

Hvordan blir det feil da?

Jeg ser på nedbetalt gjeld pluss den egenkapitalen som ble puttet inn ved kjøp som investerte midler. Det er investeringene som gir avkastning. Hvor mye restlånet er på trekkes jo bare fra salgssummen og det er salgsum minus restgjelden som bestemmer hva som kan fordeles mellom partene.

Renter og vedlikehold etc regner jeg som løpende utgifter på linje med brød, smør og strøm. Skal man begynne å krangle om slike penger så sliter man i grunnen og det høres ikke ut som om trådstarter er interessert i en slik retning.

Endret 8. juni 2023 av zorry

[Zeph]

A: 750k i EK og 1m i lån på kjøpetidspunktet. 1.75m/3m = 58.3% eigarbrøk.

B: 250k i EK og 1m i lån på kjøpetidspunktet. 1.25m/3m = 41.7% eigarbrøk.

Kjøpesum var 2.75m og f.eks. salgssum 3.5m.

A skal ha 3.5*0.583 = 2.04m

B skal ha 3.5*0.417 = 1.46m

[HW1]

zorry skrev (Akkurat nå):

Hvordan blir det feil da?

Jeg ser på nedbetalt gjeld pluss den egenkapitalen som ble puttet inn ved kjøp som investerte midler. Det er investeringene som gir avkastning. Hvor mye restlånet er på trekkes jo bare fra salgssummen og det er salgsum etter at gjelden er betalt som bestemmer hva som kan fordeles mellom partene.

Renter og vedlikehold etc regner jeg som løpende utgifter på linje med brød, smør og strøm. Skal man begynne å krangle om slike penger så sliter man i grunnen og det høres ikke ut som om trådstarter er interessert i en slik retning.

"Feil" er kanskje feil ord å bruke, din metode er ett alternativ som ofte gir ett rimelige resultat. Jeg ser at du er blant dem som regner investert verdi som boligpris-gjeld. Dette er en måte som er veldig vanlig å tenke på. 

Hvis jeg bruker eksemplet som jeg har brukt tidligere så vil din metode gi TS(trådstarter) 4 000 000 * ((1 500 000 + 500 000)/(1 500 000 + 500 000 + 1 000 000) =4 000 000 * (2 000 000 / 3 000 000) = TS får 2 666 667 kr og Ektefelle får 1 333 333 kr. 

Ett problem med din metode er at eierbrøken endrer seg kontinuerlig ettersom dere tilbakebetaler gjeld, og fordelingen blir anderledes hvis man f.eks velger å nedbetale  ekstra på boliglånet kontra ha dette på bankkonto/fond.

Hvis jeg tar utgangspunktet i din metode å fordele pengene på, men så sier jeg at dagen før boligsalget så tar hver av partene opp 50% av fellesgjelden altså 1 000 000 hver og bruker dette på tilbakebetale fellesgjelden 100%. Da endrer eierskapet til overskuddet seg til 60%/40% altså den fordelingen jeg mener at eierbrøken burde hatt i utgangspunktet. og overskuddet etter at de har betalt sin private gjeld blir da 2 600 000 til TS og 1 400 000 til ektefelle samme som i mitt eksempel 3. 

Dette er kanskje fordi jeg har gått økonomiutdannelse og regnet en del på ting. 

Men jeg har værtfall teoretisk klart å legge fra meg at finansieringskilden er noe som skal legges til grunn i forventet avkastning. Ta f.eks en utleiebolig, hvis jeg har kjøpt denne for 5 000 000 av egne midler, eller hvis jeg har investert 1 000 000 av egne midler og lånt 4 000 000 så forventer jeg samme avkastning/leie/bruksnytte. 

 

[Zeph]

Det å ta opp lån for å kjøpe er òg ei investering og risiko. Pengane skal banken ha tilbake uansett om bustaden går opp eller ned i verdi.

Endret 8. juni 2023 av Zeph

[HW1]

Petter-1978 skrev (23 timer siden):

 

Vil feks. det være rettferdig og dele lånet likt, eierbrøk opp til kjøpspris (da vi kjøpte) og så dele overskuddet likt?

 

Jeg leste tydligvis førsteposten ganske dårlig da jeg ikke så dette forslaget. 

Forslaget her virker ikke som riktig måte å gjøre det på, og denne metoden ser ut til normalt sett å gi ganske mye mindre enn det du burde ha. (men kan i enkelte tilfeller være feil i din favør, altså at du får for mye. avhengig av hva som var logikken i fordelingen av eierbrøk) 

Jeg ønsker å vite hvordan dere har tenkt på fellesgjeld/eierbrøk før jeg mener noe om hva som er rettferdig. 

Så vidt jeg forstår førsteposten så er uenigheten om hvorvidt fellesgjelden er 50%/50% gjeld eller om dette var gjeld som i større grad tilhørte deg fordi du fikk en større eierbrøk.

[MegaMann2]

44 minutes ago, Zeph said:

A: 750k i EK og 1m i lån på kjøpetidspunktet. 1.75m/3m = 58.3% eigarbrøk.

B: 250k i EK og 1m i lån på kjøpetidspunktet. 1.25m/3m = 41.7% eigarbrøk.

Kjøpesum var 2.75m og f.eks. salgssum 3.5m.

A skal ha 3.5*0.583 = 2.04m

B skal ha 3.5*0.417 = 1.46m

Det er verdt å merke seg at dersom man ikke har tatt hensyn til eierbrøken når man har nedbetalt lånet, så vil eierbrøken endre seg over tid.

Hvis eierbrøken var 60/40 ved kjøpstidspunkt og man har betalt 50/50 på avdrag og renter så er det ikke rimelig å si at eierbrøken fortsatt er 60/40 i dag. Den har, avhengig av tid og størrelsen på nedbetalingen, justert seg.

 

[HW1]

MegaMann2 skrev (2 minutter siden):

Det er verdt å merke seg at dersom man ikke har tatt hensyn til eierbrøken når man har nedbetalt lånet, så vil eierbrøken endre seg over tid.

Hvis eierbrøken var 60/40 ved kjøpstidspunkt og man har betalt 50/50 på avdrag og renter så er det ikke rimelig å si at eierbrøken fortsatt er 60/40 i dag. Den har, avhengig av tid og størrelsen på nedbetalingen, justert seg.

 

Zeph som du siterer har fordelt lånt 50%/50% ved fordelingen av eierbrøk, Zeph har regnet riktig. Og eierbrøken endrer seg ikke ettersom lånet blir betalt tilbake i felleskap.