Gamle næringslokaler har blitt til bolig, men ikke omregulert til boligformål

[EBRB5]

Hei!

Jeg er styreleder i en gammel bygård der det før har vært noe næring i tillegg til bolig. Et av næringslokalene har blitt brukt til boligformål i veldig lang tid, mens det andre ble innlemmet i en leilighet for en tid tilbake, men ikke boligregulert (viser det seg) og de to seksjonene ble heller ikke slått sammen. Styret vil gjerne at dette blir ryddet opp i, hvordan skal vi gå fram? Og hva er konsekvensen av å la det skure og gå, som har vært greia så langt? 

Takknemlig for svar!

[krikkert]

Sammenslåing av to seksjoner er det hjemmelshaverne som søker om, jf. eierseksjonsloven § 20. Det krever i seg selv ikke noe vedtak fra styret eller årsmøtet (og styret kan heller ikke kreve dette). 

Reseksjonering av en seksjon slik at formålet endres må kreves av hjemmelshaver. Hjemmelshaver må ha samtykke fra årsmøtet, og årsmøtet må samtykke med minst 2/3, se eierseksjonsloven § 21 annet ledd og § 49 annet ledd bokstav d. Det er et krav for å få innvilget reseksjonering at den nye bruken er i tråd med byggetillatelsen og arealplanen, se § 21 annet ledd og § 7 første ledd bokstav g. 

Hva må _hjemmelshaver_ gjøre?

1) Sjekke om byggetillatelse og planverk gjør det lovlig å bruke seksjonen til bolig. 
1a) Hvis det ikke er lovlig må det søkes om bruksendring. Dette krever ikke styrets/årsmøtets samtykke, men det er lurt å ha på plass allerede nå. Gå videre til 2, og så 3, og så 4. 
1b) Hvis det er lovlig, gå videre til 2, og så 4. 
2) Be om innkalling til ekstraordinært årsmøte for å behandle spørsmålet om formålsendring
2a) Får man ikke høyt nok flertall må bruken tilbakeføres til en bruk som er i tråd med formålet. 
2b) Får man flertall, gå videre. 
3) Hvis man måtte søke om bruksendring etter 1a bør det gjøres her. 
4) Begjære reseksjonering for bruksendringen, og eventuelt også sammenslåingen. 

Hva må _styret_ gjøre?

1) Innkalle til årsmøte når det bes om av seksjonseierne, se pkt. 2 over. 

 

Hva er konsekvensene av å la det skure og gå? Overtredelsesgebyr for seksjonseierne. Muligens tvangsmulkt hvis det blir en ulovlighetssak av det. Det er ikke opp til styret å håndheve den offentligrettslige plan- og bygningslovgivningen. Privatrettslig sett har styret rett til (og plikt til) å håndheve eierseksjonsloven § 25 tredje ledd, som sier at bruksenheten bare kan brukes i samsvar med formålet. Mislighold av denne plikten vil svært ofte kunne være et vesentlig mislighold som gir styret rett til å kreve salg etter eierseksjonsloven § 38. Dette vil særlig gjelde hvis seksjonseieren ber årsmøtet om samtykke til formålsendring, og årsmøtet ikke samtykker. Det vil da være respektløst overfor årsmøtets avgjørelse om styret lar den ulovlige bruken fortsette. 

[EBRB5]

Tusen takk for godt svar! Jeg vil tro å la dette være uavklart er til hemsko den dagen boligen skal selges? 

[krikkert]

Det vil være en massiv risiko som kjøper vil forvente et betydelig prisavslag for å overta hvis selger forteller om risikoen, og et eierskifteforsikringsselskap vil forvente at risikoen opplyses om i salgsoppgaven. 

[nor.jorgen]

Styret kan alltids kontakt Plan- og bygningsetaten i den aktuelle kommunen. Si at styret f.eks. er bekymret for brannsikkerheten og kan spørre Plan- og bygg om byggtillatelse og brannrapport. Plan- og bygg vil da henvende seg til eier og be om dokumentasjon. Hvis dokumentasjon mangler må den skaffes, hvis tiltaket ikke kan godkjennes må det gjøres om eller tilbakestilles. Særlig et næringslokale som blir brukt til boligformål kan også være interessant å tipse brannvesenet om.

Spørsmål/tips til Plan- og bygg kan også stilles anonymt men dere har ingenting å skjule og det er mye lettere for styret senere å ikke måtte skjule noe. Styret kan vurdere å først be eierne om dokumentasjonen, og skrive at ingen av dokumentasjon vil man høre med Plan og bygg, men jeg ville vært forsiktig med det. Sett at eieren ser noe til styret, gjerne som på overflaten ser greit ut men som reelt sett er mangelfullt. Senere kan eierne argumentere om at styret visste om "dette" og aksepterte løsningen ved å ikke gjøre noe videre med saken. Heller mot at det er bedre bare å kontakte Plan- og bygg og uttrykke sin bekymring for endringer som er gjort tilsynelatende uten byggtillatelse og om brannsikkerheten er i varetatt.