Festetomt som ikke kan brukes til noe

[Gjest 5835d...f5b]

Har arvet hytte på festetomt. Tilbake i forrige århundre kjøpte arvelater en tilliggende tomt i hensikt å kunne bygge anneks der. (De har forskjellige bruksnummer).
Siden den gang har det blitt endringer i såvel reguleringsplaner som at en ny, lite smidig, grunneier har overtatt.
Dette gjør at vi ikke kan bruke tomten slik det var tiltenkt.
Likevel må vi betale nesten dobbelt festeavgift ift om vi bare hadde hatt den opprinnelige tomten.

Må vi leve med dette i evig tid?

Anonymous poster hash: 5835d...f5b

[Rune_says]

Vil tro det avhenger av festeavtalen.

Uavhengig av denne har man en innløsningsrett (dvs om man vil kjøpe tomtene slik at de blir selveier) etter 30 år og deretter hvert annet år  for bolighus og hvert 10de år for fritidshus.   Mener innløsningsprisen da generelt er 25x festeavgift.  Men var det ikke forlengelse avtalt i opprinnelig avtale kan ny festeperiode sees på som ny avtale og nye 30 år før man kan kreve innløsning. 

https://jusinfo.no/tingsrett-statisk/innlosning-av-festet-tomt/festerens-innlosningsrett/

Her er hva Kartverket skriver om tilbakeføring av festetomt som er bebygd eller ubebygd

https://www.kartverket.no/eiendom/tomtefeste/tilbakefore-festeretten-til-grunneieren

Ville tro at det lar seg gjøre å tilbakeføre den ubebygde tomta (med eget gnr/bnr) - men avhenger av festeavtalen - dvs om disse to tomtene er i samme feste-avtale (og ikke kan behandles separat) og/eller om det er noen begrensninger/servitutter etc avtalt.   Og hvis det nå ikke er tillatt å bygge hytte på den ubebygde tomta, så blir det selvfølgelig tap for grunneier som ikke får den festet bort til noen andre... så da kan man forvente at grunneier setter seg på bakbeina uavhengig av hva som måtte stå i avtalen...

...og hvis hytta har lav verdi/er forfallen og ikke brukes særlig og man bare vil bli kvitt hele greia, så kan du selvfølgelig tilbakeføre begge samtidig til grunneier.  Grunneier får da tilbakeført tomt og skjøte på hytta, men det er sånn det fungerer med feste.    Alternativ nr 2 er selvfølgelig å selge hytta med eksisterende festeavtale hvis det er interesse for den.

Endret 25. mai 2023 av Rune_says

[Gjest 5835d...f5b]

Mange takk!

Grunneieren har landbruksunntak og vi får ikke kjøpt ut.
Vi er ikke kjent med at det eksisterer noen skriftlig avtale ifm at arvelater festet tilleggstomten, men vi har betalt festeavgift for den i over 30 år og den er merket som tilhørende hovedtomten hos Kartverket.

Kan bortfester kreve festeavgift for en tomt som ikke kan brukes til noe?

Anonymous poster hash: 5835d...f5b

[krikkert]

Hva slags vilkår avhenger litt av når avtalen ble inngått. 

Er festeavtalen inngått før 1976 så gjelder festeavtalens regler, da må man finne igjen denne. Er festeavtalen inngått etter 1975 men før 2002 er regelen 80 år uten oppsigelsesadgang med mindre det er avtalt oppsigelsesadgang. Er festeavtalen inngått etter 2002 er regelen at den løper til oppsigelse eller innløsning. 

Er det oppsigelsesadgang er fristen to år hvis ikke annet er avtalt. Kortere frist enn to år er ikke bindende for festeren. 

Når det gjelder festeavgiften følger det av tomtefestelova § 11 at det hverken kan avtales eller kreves inn en festeavgift som er "urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår". Hvis endrede reguleringer har ført til at man betaler for noe ingen andre ville betalt noe for, så kan dette være urimelig. 

[Gjest 5835d...f5b]

Mange takk for svar!

Festeavtalen for hovedtomten er fra før 1976, men tilleggstomten er fra etter 1975 og før 2002.

Så da antar jeg vi må betale for tilleggstomten i 80 år.

Om festeavgiften er "urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår" er vanskelig å si, kjenner ikke til noen andre festere på stedet som er i samme situasjon.

Vil ikke alt over 0 kr være urimelig når tomten ikke har noen bruksverdi?

En annen ting. Vi har kopi av festekontrakten for hovedtomten, men ikke for tilleggstomten. Inneholder digitalarkivet.no også kopi av festekontrakter, har ikke klart å finne dette?

Anonymous poster hash: 5835d...f5b

[mobile999]

Siden festeavtalen for tilleggstomten er fra etter 1975 skal noe være tinglyst.

Du kan forsøke her:

https://media.digitalarkivet.no/self-service/grbb

eller her:

https://seeiendom.kartverket.no/

Endret 28. mai 2023 av mobile999
la til link

[Gjest 5835d...f5b]

Takk, men har ikke funnet festekontrakter der, kun kopier av grunnbok.

Anonymous poster hash: 5835d...f5b

[mobile999]

Gjest 5835d...f5b skrev (På 25.5.2023 den 14.44):

Dette gjør at vi ikke kan bruke tomten slik det var tiltenkt.

Man kan søke dispensasjon dersom tiltaket ikke er i samsvar med reguleringsplanen.

[krikkert]

Gjest 5835d...f5b skrev (9 timer siden):

Om festeavgiften er "urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår" er vanskelig å si, kjenner ikke til noen andre festere på stedet som er i samme situasjon.

Vil ikke alt over 0 kr være urimelig når tomten ikke har noen bruksverdi?

Det er veldig, veldig, veldig sjelden at man kan si at en tomt ikke har noen bruksverdi. Bruksverdi vurderes objektivt, så det at du ikke kan bruke tomta til det du ønsker er ikke det samme som at den ikke har noen bruksverdi. 

Med en festeavtale til bolig/fritidsbolig har man veldig nær samme fysiske og juridiske råderett som en eier, innenfor festeavtalens grenser (se tomtefestelova §§ 16 til 19). 

Hvis bortfesterens oppførsel er i strid med vesentlige forutsetninger for festeavtalen (for eksempel at bortfester aktivt hindrer oppfyllelsen av formålet med festeavtalen) kan man ellers også heve festeavtalen, se tomtefestelova §§ 29 og 26. Denne adgangen er uavhengig av oppsigelse. 

Sitat

En annen ting. Vi har kopi av festekontrakten for hovedtomten, men ikke for tilleggstomten. Inneholder digitalarkivet.no også kopi av festekontrakter, har ikke klart å finne dette?

Hvis det er inngått en festeavtale mellom 1. januar 1980 og 2005 skal det vært avholdt kartforretning - det er et krav før en del av grunneiendom festes bort i mer enn 10 år, og kommunen skal gi tillatelse til delingen (delingsloven 1978 § 2-1 annet ledd). Festeavtalen vil da antagelig ligge i kommunens arkiver. Det er også godt mulig det ligger en kopi hos Statens Kartverk i forbindelse med opprettingen av grunnboksblad for festetomta. 

Statsarkivet/Digitalarkivet har i utgangspunktet kun det som er tinglyst før 1951. Nyere dokumenter ligger hos Kartverket.