Kan borettslagets styre bestemme egne rettningslinjer?

[ravika]

Jeg bor i et større borretslag bestående av en rekkehusbebygning på 100+ enheter. På uteområdet for min enhet har jeg en større terrasse som vender ut mot en mindre skråning mot vei, hvor det er opptil 2,5 meters fall. Jeg har hatt et ønske om å sette opp et rekkverk langs terrassen for å utbedre sikkerheten.

Har derfor søkt styre om å få oppføre et rekkverk på 1 meter. Samtidig har jeg forespurt meg om det finnes interne rettninslinjer borettslaget for oppføring av rekkverk, da stort sett alle enhetene i borretslaget har ulike utforminger. I de siste årene har flere av naboene bygget rekkverk eller gjerder, men med helt ulike utforminger.

Fikk først følgende uttalelse fra styret:

Sitat

Du peker på et område som har vært forsømt i mange år. Retningslinjene er 70cm høyde  med stående plank og avrundet topp. Minst 50 cm fra kant av internvei. Det er mye som er gjort i borettslaget uten at det er søkt på forhånd og det har således sklidd ut. Styret jobber med en designhåndbok som skal gi retning for renoovering og vedlikehold. Utseende skal følge tradisjonell stående plankegjerde (noe bredere plank) med avrundet topp eller skrånede spiss.

Styret godtok derfor ikke min søknad, men ber meg følge borretslagets rettningslinjer og oppføre et stakittgjerde istedet for et rekkverk. Disse retningslinjene er utformet med hensikten om at de enhetene som har hager som uteområde på bakkeplan skal ha et dekorativt gjerde med lav høyde. Jeg mener min og ett par andre enheter har andre forutsetninger på grunn av høydeforskjeller, og at det derfor mangler rettningslinjer for oppføring av rekkverk i disse tilfellene.

Jeg klaget så på dette og viste til at byggteknisk forskrift (TEK17) sier at det er krav om rekkverk (ikke gjerde) jmf. §12-11 og at "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m. jmf. §12-15".

Fikk da følgende svar fra styret:

Sitat

Styret opprettholder sitt tidligere svar. Dette er å regne som del av inngjerding av disponibelt område som tilfeldigvis har en høydeforskjell. Du vil se flere eksempler i borettslaget. Hvorvidt det er så bratt at det kreves en meter gjerde vil vi komme tilbake til - så langt har ikke dette vlitt håndtert som en HMS sak.

Min opplevelse av dette er at styret prøver å lage sin egen virkehlighetsforståelse, med en formulering som at "...som tilfeldigvis har en høydeforskjell" så mener de at de har rett til å bestemme egne rettningslinjer. Før øvring mener jeg at deres påstand om at det finne flere eksempler i borettslaget på slik utforming heller ikke stemmer. De stedene der det er større høydeforskjeller så er det bygget ordentlige rekkverk som ikke er ihenhold til de rettningslinjene styret nå ønsker å håndheve.

Har for øvrig styret rett til å plutselig begynne å håndheve slike retningslinjer, i all den tid andre beboere (som ikke har søkt om å bygge) har oppført rekkverk og gjerder som ikke er i tråd med rettningslinjene? For meg virker det også som en form for forskjellsbehandling, som kanskje er regulert juridisk på en eller annen måte?

Beklager litt omfattende beskrivelse, men tenkte at mest mulig faktagrunnlag var nødvendig for å svare på spørsmålene mine.

Har styret rett til å utforme og håndheve egne rettningslinjer som ikke følger byggeforskriftene?

Kan styret plutselig begynne å håndheve slike rettninslinjer, når det foreligger en form for presedens i at styret ikke har fulgt opp disse rettningslinjene mot andre beboere?

Hvordan bør jeg evt. gå frem videre?

Endret 12. mai 2023 av ravika

[The Avatar]

Regelverket er litt ullent når det gjeld sikring av skråningar.
Det du viser til frå TEK17 gjeld nok meir der nivåforskjellen går rett ned, altså frå ein balkong eller ein platting der det er meir enn 0,5 meter ned.

Det sagt så er det nok meir relevant å dra fram § 8-3, 3. ledd, punkt b:

Sitat

b) Nivåforskjeller skal sikres slik at fallskader forebygges.

• Veiledning til tredje ledd bokstav b

  Hvilken type sikringstiltak som velges vil være avhengig av høydeforskjell og underlag.

  Preaksepterte ytelser

  1. Nivåforskjell på mer enn 3 meter må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller lignende slik at fallskader forebygges.
  2. Nivåforskjell på mer enn 0,5 meter der det er hardt underlag som betong, asfalt, steinheller og lignende, må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller liknende slik at fallskader forebygges.

Hovudregelen er at nivåforskjellar skal sikrast for å hindre personskadar.
Av preaksepterte ytingar så betyr det at der det er fare for å falle meir enn 3 meter skal det sikrast med gjerde eller tett vegetasjon, og på tilsvarande måte skal nivåforskjellar over 0,5 meter sikrast om det er fare for falle på hard underlag som stein og betong.
For din del vil du kunne argumentere med punkt 2 ettersom det er ein veg nedanfor skråinga som nok må reknast som hard underlag også om det er snakk om ein grusveg.

Det som er utfordrande er at det i forskrifta er tenkt meir nivåforskjellar som i vertikal retning, der skråning eigentleg ikkje er detaljregulert.

 

Eg har eigentleg to råd til deg. Enten så gjer du slik som styret indirekte har oppfordra deg til, du melder inn saka som ei HMS-sak der du viser til "TEK17 § 8-3, 3. ledd, punkt b: Nivåforskjeller skal sikres slik at fallskader forebygges", og at denne skråinga må fallsikrast.

Det andre rådet er at du gir faen og berre setter opp eit gjerde, jamfør burettslagets praksis med å akseptere at rettningslinjen har sklidd ut og at burettslagets styret ikkje har tatt tak i sakene der andre har gjort tiltak som det ikkje har vært søkt om. Så lenge du argumentere med sikkerheitsomsyn så vil styret måtte starte med å rydde i dei gamle gjerdesakene der "ulovlege" gjerder har blitt satt opp av andre grunnar. Her viser vel styret ganske greitt at det er ein stilletiande aksept for å gjere ting utan å ha søkt, og at der det blir gjort tiltak som ikkje er søkt om så maktar ikkje styret å gjere tiltak.

 

Eg vil også legge til at slik som eg oppfattar det du siterer frå styret så er nok bekymringa frå styret fyrst og fremst retta mot at du skal gjerde inne eit disponibelt areal som teknisk sett er fellesareal, og at du på den måten tileignar deg eit fellesareal som privat område der ingen av dei andre medeigarane i burettslaget får tilgang.
Altså at det området du ser på som ditt uteareal utanfor di eining strent tatt ikkje er ditt uteareal.
Eg synes det virker veldig som at styret eigentleg mistenker deg for å bruke fallsikringsargumentet som unskuldning for å sette opp eit ekstra høgt gjerde for å lage eit privat og skjerma område på fellesarealet.

No veit eg ikkje kva slags type rekkverk du hadde tenkt å sette opp, men ei mogleg løysing kan kanskje være å foreslå at du setter opp eit luftig rekkverk eller eit glasrekkverk, på den måten vi du få sikra skråninga mot fallskader samtidig som at styret ikkje kan anklage deg for å ville sette opp ein vegg for å skjerme ditt uteområde frå naboane.

[ravika]

Inntrykket mitt er at styret først og fremst er rettet mot at de ønsker å begynne å håndheve de estetiske føringene fra rettningslinjene. Når jeg har forhørt meg med dem om f.eks glassrekkverk har det vært helt utelukket pga. at det bryter med den visuelle stilen.

Jeg hadde sett for meg å føre opp et rekkverk i en stil tilsvarende dette:

Eller dette:

Noe jeg mener oppfyller tekniske krav for sikkerhet dersom de blir av en viss høyde. Samt at de er praktisk utformet som balkongrekkverk med en topprekke som man kan lene seg på eller ta seg for for å unngå å falle.

Styrets synspunkt virker å være fastlåst i at dette er den eneste godkjente utformingen (i en versjon som er 70 cm høyt):

[ravika]

Styrets forslag som er mer ett gjerde enn ett rekkverk mener jeg både blir for lavt til å tilfedstillende fungere som fallsikring. I tillegg er stakitt utformingen også ikke like sikkert som en rekkverksutforming med en topprekke som man kan holde i på en enklere måte.

[krikkert]

Styret opptrer som eier av eiendommen. Med mindre aktuell lov eller forskrift bestemmer at en eier har plikt til å bygge et rekkverk/gjerde på en gitt måte så er ikke styret forpliktet til å innvilge din søknad etter det regelverket. Teknisk forskrift setter ikke en plikt til å bygge, den sier at hvis det skal bygges, så skal det bygges slik. 

Her er det viktig å skille mellom forholdet mellom styret og andelseierne (som er et privatrettslig forhold som reguleres av burettslagslova mv.) og forholdet mellom borettslaget og det offentlige (som reguleres av plan- og bygningsloven og teknisk forskrift mv.). 

Til det offentligrettslige: Hvis dagens gjerder ikke er i tråd med teknisk forskrift på bygge-/godkjenningstidspunktet, så er ikke konsekvensene at noen får lov til å sette opp gjerde. Konsekvensen er at kommunen kan kreve at gjerdene rives ned eller bygges i forskriftsmessig stand. 

Til det privatrettslige: Den viktigste rettesnoren for borettslagets (dvs. generalforsamlingens og styrets) arbeid er at de plikter å unngå myndighetsmisbruk. Dette følger av burettslagslova § 7-13 for generalforsamlingen og av § 8-14 for styret og forretningsfører. I tillegg gjelder det ulovfestede prinsipper om plikt til å likebehandle. 

Plikten til å behandle like tilfeller likt betyr at hvis det er en utbredt praksis om å ignorere retningslinjene, så vil styret kunne være forpliktet til å fortsette å gjøre dette. Det vil si at du kan få viljen din. Men et oppegående styre vil legge saken frem for generalforsamlingen (som er overordnet styret) og be om at generalforsamlingen, som lagets øverste myndighet, tar stilling til om man skal begynne å håndheve retningslinjene som de står eller endre retningslinjene for å være i tråd med praksis. Generalforsamlingen er ikke nødvendigvis bundet av styrets praksis. 

[ravika]

krikkert skrev (1 time siden):

Til det offentligrettslige: Hvis dagens gjerder ikke er i tråd med teknisk forskrift på bygge-/godkjenningstidspunktet, så er ikke konsekvensene at noen får lov til å sette opp gjerde. Konsekvensen er at kommunen kan kreve at gjerdene rives ned eller bygges i forskriftsmessig stand. 

De gjerdene og rekkverkene som naboene har oppført i senere tid tilfredsstiller teknisk forskrift (siden de er bygget uten godkjenning fra styret, og ikke i henhold til de retningslinjene som styret må ønsker å håndheve ovenfor meg).

Men vil ikke det da også bety at kommunen da også kan kreve at terrassen (som styret ved oppføringen godkjente bygging av) bygges i forskriftsmessig stand (med rekkverk)? Så dersom jeg gjør kommunen oppmerksom på en slik mangel vil styret som eier av eiendommen være ansvarlig for at dette gjennomføres? I så fall bør det vel være i borettslaget og styrets interesse at mitt ønskede tiltak godkjennes?

 

[krikkert]

Det TEK17 regulerer er hvordan et tiltak skal gjennomføres hvis tiltaket skal påbegynnes eller søkes om i dag. Styret må samtykke for at du skal få lov til å begynne på tiltaket. Hvis styret vil samtykke til et annet tiltak enn det du vil må du kunne vise til at 1) dagens situasjon er ulovlig slik at styret må samtykke til at noe gjøres (fordi hvis dagens situasjon er lovlig, så kan ikke kommunen gjøre noe som helst), 2) det tiltaket styret vil samtykke til er ikke lovlig å gjennomføre, og 3) det tiltaket du ønsker er lovlig å gjennomføre. Hvis styret er villig til å samtykke til et tiltak som er lovlig etter TEK17 har du - fra et offentligrettslig perspektiv - ikke noe krav på at kommunen pålegger en annen løsning. 

Det er ikke TEK17 § 8-3 som regulerer denne situasjonen. § 8-3 regulerer opparbeiding av uteareal, og tredje og fjerde ledd bestemmer at det ikke skal være usikrede nivåforskjeller i utearealene. Utformingen av bygninger og fallrisiko mellom bygning og uteareal reguleres av § 12-15. Forskjellen er ganske praktisk - § 8-3 åpner for at man ikke trenger å gjøre noe hvis nivåforskjellen "bare" er <3m eller <0,5m. § 12-15 bestemmer at alle nivåforskjeller skal være forsvarlig sikret. 

TEK17 § 12-15 tredje og fjerde ledd bestemmer at

"(3) ... terrasser ... og lignende skal ha rekkverk med høyde ... b. minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m.

(4) Nivåforskjeller til terrenget eller underliggende plan som er mindre enn 3,0 m kan sikres på annen forsvarlig måte enn med rekkverk". 

Din ønskede løsning fremstår som lovlig. Da er vilkår nr. 3 oppfylt. 

Vilkår nr. 2 om at styrets løsning ikke er lovlig er litt vanskeligere. Styrets løsning kan innebære at nivåforskjellen er sikret "på annen forsvarlig måte enn med rekkverk", og da er vilkåret i § 12-15 fjerde ledd oppfylt. DiBKs veileder til TEK17 er kort på området, den sier bare at "eksempel på annen forsvarlig anordning er en fastmontert blomsterkasse med dybde, høyde og utforming slik at sikkerhet mot sammenstøt og fall ivaretas". Poenget med kravet er å unngå at personer utsettes for fall og at barn ikke lett kan klatre over (DiBKs veileder til første ledd), og det er disse punktene kravet om forsvarlighet må vurderes opp mot. 

Vilkår nr. 1 forutsetter i bunn og grunn at terrassen ble ulovlig bygget eller har vært ulovlig endret etter bygging. For at situasjonen skal være lovlig må terrassen ha blitt lovlig bygget uten søknadsplikt, eller ha blitt søkt om og godkjent av kommunen.

For at en terrasse ikke skal være søknadspliktig etter SAK10 må terrassen bl.a. ikke være høyere enn 1,0 meter fra eksisterende terreng, ikke være i strid med plankart/planbestemmelser, ikke stikke lenger ut enn 4,0 meter fra bygningen, ikke være overbygd, og ikke nærmere nabogrense enn 1,0 meter (SAK10 § 4-1 (d)). 

Hvis terrassen ikke er lovlig bygget uten søknadsplikt, og heller ikke har blitt godkjent av kommunen, så må den søkes om og godkjennes nå. Da må den tilfredsstille alle vilkårene i TEK17 slik de gjelder nå. Hvis styrets løsning utgjør forsvarlig sikring, så vil styret kunne samtykke til kun deres egen løsning.